Citation :

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Initialement entré par james69

si si j'ai compris votre démarche...
mais à votre avis, pourquoi yt a t il 80% de mandats simples ?
Plusieurs raisons expliquent cela :
- pas forcément confiance (au départ) envers l'AI
- ne pas être menotté si problème il y avait
- éventuellement la possibilité de vendre par lui même
etc...

si vous répondez aux objections du vendeur, où est le problème ?
Et toutl e monde y gagne à l'arrivée.

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Citation :

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Initialement entré par FORBAN

jmkdb,
je ne comprend pas votre acharnement sur jcm
vous n'avez pas les mêmes points de vue de la profession et alors...
Vous parlez de la vente à honoraires réduits (4%), il y a des agences 4% qui se sont installées sur mon secteur il y a peu de temps. Elles ne me font aucun ombrage, c'est pas parce qu'elles ont des honoraires réduits que les vendeurs ou acheteurs se precipitent dans leur agence. En regardant leurs vitrines, je remarque qu'elles vont chercher des mandats déja sur le marché et très souvent trop cher et ce n'est pas leurs honoraires réduits qui font qu'ils se vendent plus vite. Elles ont aussi tendance à racoller des acheteurs ou vendeurs qui sont déja en négociation avec une autre agence, venez chez nous sont moins cher (en ayant bien laissé l'autre agence négocié l'offre) c'est honteux.
J'utilise le mandat de visite et tout les produits Préférence, je les ai soumis à ma chambre FNAIM qui n'ont rien eu a redire
Vous dites que les agences 4% ont eu une forte progression d'ouverture agence mais la question qu'elles part de marché ont t'elle prise . Depuis quelques années il y beaucoup d'agences qui se sont ouverte mais mangent elle à leur fin
bonne soirée

NB

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Citation :

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Initialement entré par jcm

"ainsi je vois une automobile chez le concessionnaire X qui finalement, sauf à lui verser une indemnité, m'interdit d'acheter chez le concessionnaire Y cette même voiture....(JMKDB)"
Sauf que là, il ne s'agit pas de la même voiture. Au mieux du même modèle.

Et alors, qu'est-ce qui autoriserait sous ce seul prétexte un commerçant à menotter son client ? Rien.... et pourtant les agents immobiliers se le permettent !

"J'utilise le mandat de visite et tout les produits Préférence, je les ai soumis à ma chambre FNAIM qui n'ont rien eu a redire (FORBAN)"
Bon, JMKDB, au moins on a compris que votre avocat à vous n'était pas FNAIM. Je me permets de vous rappeler que dans tout procès il y a un avocat qui gagne et un avocat qui perd, je ne prends donc JAMAIS la parole de quelque avocat que ce soit pour parole d'évangile. Je précise également que le véritable intitulé de ce document est "mandat de visite, de présentation et de négociation". Il semble que ce soit le terme "de visite" qui vous gêne. On pourrait très bien le supprimer, ça changerait quoi ? Je vous rappelle également que le "bon de visite" quant à lui n'est prévu par aucun texte, il s'agit simplement d'un document imaginé par la pratique.

Je ne suis pas d'accord avec vous... ce document, est un vrai scandale ! Je vous rappelle que normalement, c'est un bon de visite qui est habituellement signé à ce moment là... cette reconnaissance de visite est imposée par les obligations qui découlent du mandat de vente....
Ce n'est donc pas un bon de visite et on se demande bien pour quelle raison... ce n'est pas non plus un mandat de recherche mais il en a les apparences sur la première page, puisqu'il s'agit de TOUS LES BIENS SUSCEPTIBLES DE.... donc non identifiés.... alors qu'en page 2 on les identifie de manière à pouvoir menotter l'acquéreur par une clause pénale.
C'est pour cette raison que votre document n'est ni un bon de visite, ni un mandat de recherche, mais un mandat de recherche exclusif intitulé mandat de visite et possédant une clause pénale...
Je maintiens donc que ce mandat de visite sème un trouble intolérable chez les clients. 3 avocats m'ont dit la même chose.... un Juge de la Cour d'appel me dit la même chose.... que dira la DGCCRF ?
En tous les cas, le responsable des éditions Préférence a complètement botté en touche et réserve sa réponse pour plus tard.... mes arguments n'ayant jamais été envisagé....
C'est du grand guignol comme d'habitude....

"Donnez-moi les références du jugement de Bourg-en Bresse... et si c'est celui que je connais, alors vous ne dites pas la vérité."
Si c'est celui que vous connaissez, vous devriez le reconnaître. J'ai recopié TEXTUELLEMENT les termes du jugement.
Non, les circonstances de ce jugement n'ont absolument rien à voir avec le niveau des honoraires.....
donc désolé....

"Juste un message pour alsatoax, le Cercle des agences à frais réduits a la plus grosse progression en nombre de points de vente en 2005.... "
Ah bon ? Combien ? Et avec combien de développeurs ? Parce que notre réseau va bien aussi, merci.
15 développeurs.....

"et ne noyez pas le poisson, des affaires où la pluralité des mandataires sont la majorité, puisque 80% des mandats sont simples, et des acquéreurs qui visitent toutes les agences, c'est identique."
La bonne question, c'est : quel est le pourcentage d'acquéreurs qui visitent un bien par une agence et finissent par acheter ce même bien par l'intermédiaire d'une autre. Je n'ai pas de statistiques précises mais à mon avis ça tourne aurour de 1 ou 2 % maxi.

Il va falloir sérieusement que vous retourniez sur le terrain.... et discuter avec vos négociateurs..... les offres conjointes de plusieurs agences sur le même bien sont légion.

"je lui suggère également de lire l'article du Journal de l'agence qui paraîtra en septembre.... "
Si j'ai bien compris, c'est vous qui l'avez écrit ?
J'y ai largement collaboré..... en tant qu'interviewer.... oui. Mais ce n'est pas la question.... cet article reproduit l'expérience de 2 agents immobiliers qui se sont posé les bonnes questions....

jcm

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Citation :

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Initialement entré par jcm

"Je ne suis pas d'accord avec vous... ce document, est un vrai scandale ! Je vous rappelle que normalement, c'est un bon de visite qui est habituellement signé à ce moment là... cette reconnaissance de visite est imposée par les obligations qui découlent du mandat de vente....

Il n'y a rien d'imposé. Le bon de visite n'est prévu par aucun texte.

C'est là précisément votre erreur, et elle revêt deux notions distinctes :
- la première est d'ordre juridique. Le bon de visite découle du mandat de vente, et il n'a d'importance que vis-à-vis du vendeur et de la mission du mandataire.... par ailleurs, si un jour vous rencontrez des difficultés avec vos clients qui par exemple, s'entendent entre eux derrière votre dos, les documents que vous demandera le juge sera 1°un mandat valide et 2° un bon de visite. D'ailleurs, ce dernier est bien prévu dans les textes et est rendu obligatoire par l'existence du mandat.....
- la seconde est d'ordre commercial. Un acquéreur qui contacte une agence (peu importe son origine) et à qui l'on propose de visiter un bien correspondant à ses critères de recherche, s'attend à signer un bon de visite, et non un VRAI CONTRAT qui le menotte. Au lieu de fluidifier la relation, vous lui faites prendre un tour contractuel. C'est bien cel&a que j'appelle des règles du passé, celles-là même qui ont conduit les agents immobiliers à voir depuis 20 ans leur part de marché fondre pour ne plus représenter que 40% des transactions dans l'ancien.
Si ces parts de marché sont de ce niveau, il y a bien des raisons....


Ce n'est donc pas un bon de visite et on se demande bien pour quelle raison... ce n'est pas non plus un mandat de recherche mais il en a les apparences sur la première page, puisqu'il s'agit de TOUS LES BIENS SUSCEPTIBLES DE.... donc non identifiés.... alors qu'en page 2 on les identifie de manière à pouvoir menotter l'acquéreur par une clause pénale.

Ce document ne comporte qu'une page.
Vous jouez sur les mots..... il y a deux parties si vous préférez, il y a bien 2 colonnes.... la première a toutes les apparences d'un mandat de recherche où les biens ne sont pas identifiés, et la seconde où les biens sont identifiés de manière à faire payer à votre acquéreur une clause pénale si par exemple il trouve le même bien moins cher dans une autre agence... il ne pourra pas l'acquérir à moins de devoir payer une indemnité. J'aimerai que le grand public qui lit ces lignes sache de quoi il est réelllement question. Visiter un bien dans une de ces agences VOUS ENGAGE à payer une indemnité et ce pendant 24 MOIS ! C'EST CELA, LE VRAI SCANDALE !

C'est pour cette raison que votre document n'est ni un bon de visite, ni un mandat de recherche, mais un mandat de recherche exclusif intitulé mandat de visite et possédant une clause pénale...
Je maintiens donc que ce mandat de visite sème un trouble intolérable chez les clients. 3 avocats m'ont dit la même chose.... un Juge de la Cour d'appel me dit la même chose.... que dira la DGCCRF ?
En tous les cas, le responsable des éditions Préférence a complètement botté en touche et réserve sa réponse pour plus tard....

Ce n'est pas ce qui m'a été rapporté...
C'est pourtant la stricte vérité. Le responsable des éditions Préférence consulte son avocat en ce moment et a réservé sa réponse sur les points soulevés. Je ne peux présager de la réaction de mon entourage, mais je pense que nous irons porter cette affaire devant le grand public et les associations de consommateurs.
Votre document est limite même juridiquement, puisque la durée de 24 mois ne correspond pas aux recommandations de la commission des clauses abusives...


"Non, les circonstances de ce jugement n'ont absolument rien à voir avec le niveau des honoraires.....
donc désolé...."

Ah bon, vous ne savez pas lire ? Je vous rappelle que j'ai recopié servilement le jugement !
Non, vous n'avez pas donné "servilement" le jugement, et surtout vous avez omis de signaler un certain nombre de poinst essentiels... par ailleurs, je vous rappelle que le principe des honoraires est leur liberté.... il en va tout autre des tractations et des manœuvres dolosives, ce qui est le cas. Donc, n'essayez pas de faire croire que le barème des honoraires pratiqués par le réseau du Cercle des agences à frais réduits est illégal, vous mentez.

"15 développeurs"

Eh bien nous on a fait + de 30 agences en un an avec UN développeur
Est-ce que votre "développeur" est un agent immobilier ? Vous me faites rire.... !

"Il va falloir sérieusement que vous retourniez sur le terrain.... et discuter avec vos négociateurs..... les offres conjointes de plusieurs agences sur le même bien sont légion."

Vous ne répondez pas à ma question. Que plusieurs agences présentent en même temps des offres émanant de clients différent est fréquent. Du même client, ça l'est beaucoup moins.
Bien évidemment, vous ne pratiquez pas des honoraires justes et acceptables.... ! Vous ne pouvez donc pas admettre que vos clients acquéreurs, le jour où nous nous installerons en face de vous, viendront nous voir pour la simple raison qu'ils constateront une différence de prix que j'ai pû moi-même constater et vérifier de 4500 à 30000 euros selon les biens considérés. Soit jusqu'à 60% d'économie sur les honoraires.

Vous vous trompez de direction, et en plus, vous avez trois métros de retard à présent.

En tant que consultant, on m'a dermandé de réfléchir et de faire paraître un avis sur la rémunération des agents immobiliers, et notamment sur les barèmes d'honoraires. Je travaille également sur la rémunération des commerciaux. (Parce que là aussi, les agents immobiliers ont fait très fort.... intéressez-vous à la Convention collective de l'Immobilier, et comptez le nombre de pages consacrées aux définitions d'emploi des négociateurs et leur rémunération.... un gardien d'immeuble, un comptable sont meiux considérés qu'un commercial....)
Le sujet initial de ce post était le statut des agents commerciaux... ceux-ci sont la dernière roue du carosse... à l'expérience non reconnue.

Croyez-moi, il va falloir que cette profession, généralement composée de petits artisans opportunistes, fasse preuve d'une capacité considérable de changement sous peine d'être condamnée à disparaître... Je sais que la plupart des dirigeants des grands réseaux français ne sont que dans un état d'esprit qui n'est que de tenter de durer le plus longtemps possible, et non d'apporter des réelles solutions. En clair, ils n'y croient plus. Ce que je dis là, c'est parce qu'entre quatre yeux, ils me l'ont personnellement dit.

Avec tout le respect que je vous dois, je vous ai toujours dit que vous étiez un bon agent immobilier. En revanche, je doute de votre capacité à pérenniser un réseau. Si vous pouvez juger notre passé, certes il n'est pas aussi flamboyant que celui, déjà si vous étiez un observateur averti vous seriez capable de discerner cette année 2005; il vous faudrait chausser d'autres lunettes pour mesurer notre potentiel.
D'ailleurs, certains ne s'y sont pas trompés, puisque des propositions de rachat (pour ne rien en faire.....) ont largement fleuri, et de la part des gransd réseaux.
Quand donc, on en est là... on ne peut que resserrer les rangs et observer l'horizon un peu plus sereinement.
Le vôtre va se couvrir, et le mien s'élargit et se clarifie. Ouvrez les yeux, un agent immobilier est d'abord un commerçant. TOUS les commerçants qui ont eu une stratégie orientée sur les prix ont TOUS réussi. La FNAC, Édouard LECLERC, Carrefour, Auchan.... TOUS.
La vraie question fondamentale, c'est de savoir si l'immobilier est un produit comme un autre.... obéissant aux mêmes règles du commerce, celles-là même qui ont permis, par exemple aux concessionnaires automobiles de relever le défi des ventes entre particuliers sur les parkings des hypermarchés.

Il est de toutes façons clair que :
- ce n'est sûrement pas par l'exclusivité du mandat qui menotte un vendeur
- ni par votre mandat de visite qui menotte un acquéreur

que vous résoudrez les défis d'aujourd'hui et de demain.
Je sais que vous fréquentez une École supérieure de Commerce... vous deviez poser la question aux étudiants....pour savoir ce qu'ils en pensent....


jcm

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Citation :

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Initialement entré par jcm

Voilà ce qui figure sur le site www.edpref.com concernant le mandat de visite :

"© La combinaison des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 interdit de réclamer une quelconque somme à la partie qui n’a pas signé de mandat, même en cas de collusion entre vendeur et acquéreur pour évincer l’agence. La pratique d’un mandat de vente + un mandat de visite permet d’être mandaté par les deux parties et de mieux préserver le droit à honoraires de l’agence. "

jcm

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Citation :

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arrêtons un peu de faire croire que tout ça , c'est pour le bien du client.
quelle hypocrisie !
Disons la vérité,
tout ça , c'est pour prendre des parts de marché, se développer rapidement, très rapidement.
Vous dites vous même que vous avez contribué à écrire certaines de ces bibles metiers.
Hier il fallait dire ceci ou cela pour prendre des parts de marché, aujourd'hui, cela ne fonctionne plus, dons on trouve autre chose ,
moins cher, meilleur, mais le résultat sera le même.
Qu'on s'appelle %immo ou machinpi,ou trucforet, ou bidule ok.
Moi , je plains tous ces candidats à la franchise à qui l'on fait croire que ce réseau là, ou un autre est le meilleur et qu'il faut investir 150 k€ pour faire partie de la fête.
Sauf que la fête va se terminer bientot et que à 4 ou 6 ou 8 % le résultat sera le même pour les 30 ou 50 % d'acteurs en trop sur ce marché, ce jour là, il vaudra mieux être artisan indépendant avec un bon relationnel, que franchisé avec redevance et gros frais de structure, ayant poussé sur du vent
Mais ça, qui va le dire, certainement pas les franchiseurs

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Initialement entré par alsatoax

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arrêtons un peu de faire croire que tout ça , c'est pour le bien du client.
quelle hypocrisie !
Disons la vérité,
tout ça , c'est pour prendre des parts de marché, se développer rapidement, très rapidement.
Vous dites vous même que vous avez contribué à écrire certaines de ces bibles metiers.
Hier il fallait dire ceci ou cela pour prendre des parts de marché, aujourd'hui, cela ne fonctionne plus, dons on trouve autre chose ,
moins cher, meilleur, mais le résultat sera le même.
Qu'on s'appelle %immo ou machinpi,ou trucforet, ou bidule ok.
Moi , je plains tous ces candidats à la franchise à qui l'on fait croire que ce réseau là, ou un autre est le meilleur et qu'il faut investir 150 k€ pour faire partie de la fête.
Sauf que la fête va se terminer bientot et que à 4 ou 6 ou 8 % le résultat sera le même pour les 30 ou 50 % d'acteurs en trop sur ce marché, ce jour là, il vaudra mieux être artisan indépendant avec un bon relationnel, que franchisé avec redevance et gros frais de structure, ayant poussé sur du vent
Mais ça, qui va le dire, certainement pas les franchiseurs

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Je suis d'accord avec ce point de vue, le nombre d'agences, qu'elles soient animées par de véritables professionnels ou non, est excessif.
Les franchisés de certains réseaux souffrent déjà, en tout cas ceux qui ont cru à une certaine forme de mirage" tout est beau, vous etes les meilleurs, asseyez vous derriere votre bureau et attendez votre client et son chequier....."

L'avenir.....nul ne peut en présager mais je rejoins l'idée d'entreprises fortement structurées, offrant à ses collaborateurs back office, marketing, etc....afin qu'ils puissent y travailler dans de bonne conditions et pouvoir apporter les services que sont en droit d'attendre les clients de tout prestataire de services.

Le relationnel reste evidemment primordial dans notre secteur d'activité.....les reseaux continueront de se developper car l'avenir est aux reseaux de commerce associés...mais ceux ayant les moyens d'offrir de veritables services tant à leurs adherents qu'à leurs clients.....
Le reste n'est que propagande, et marketing viral ( buzz)au profit d'une tentative de developpement de certains...

Qui eux s'engraissent mais au détriment de qui? C'est la question qui reste posée.........

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