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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 16 août 2005 : 11:44:54
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C'est bien ce que je disais. On tourne en rond, et on ne fait plus que se répéter.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 12:33:13
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Si se mettre à l'écoute de ses clients est un exercice somme toute assez sommaire et banal, tenir compte de ce qu'on écoute et de ce qui est dit pour en traduire des changements est beaucoup plus rare et ne satisfait même pas celui qui se prête à ce jeu.
Si vous tournez en rond, moi plus. Car c'est peut-être en commençant par le faire que vous oserez peut-être un jour, et je vous le souhaite comme cela m'est arrivé, tourner le dos aux pratiques passées.
Ce que vous refusez d'admettre est bien à ce niveau, mais je peux comprendre qu'un processus de changement, comme celui déjà engagé, vous échappe complètement.
En voici pourtant quelques-uns :
Le statut d'agent commercial ? Obsolète et à l'antithèse d'un commerce moderne et intelligent... à qui veut-on faire croire que les garanties et la responsabilité sont les mêmes que celles proposées par un agent immobilier porteur d'une carte verte ?
Le mandat en exclusivité ? Au lieu de fluidifier la relation, de donner la liberté au client, celui-ci l'enferme et est liberticide.
Le mandat de visite ? Du juridisme pur, qui tend à vouloir empêcher une saine concurrence entre agences et qui une nouvelle fois, par un contrat, enferme et menotte le client en lui faisant payer par une clause pénale un comportement parfaitement admis ailleurs dans d'autres commerces.
Les représentants de la profession ? Responsables d'enseignes, ils ne cherchent qu'à durer le plus longtemps possible; ne possédant aucune vision et réflexion stratégique : l'immobilisme règne !
Les syndicats ? Les dirigeants pensent plus à accrocher la légion d'honneur à leur veste que de proposer les réformes qui seraient pourtant absolument salutaires....
La Loi Hoguet, vieille de 30 ans, vétuste et obsolète, n'a absolument pas répondu aux objectifs de rassurer le public sur l'honnêteté pourtant réelle des agents immobiliers; rien n'est proposé, rien n'est dit sur son caractère abusivement contraignante.
La rémunération des agents immobiliers ? La plus élevée d'Europe avec un écart-type de 5 points !
Quant à la législation et à la Jurisprudence.... pfuiiiiii ! Sait-on seulement que les Juges retirent parfois ce que le Législateur avait en son temps accordé et qui figure encore dans le texte ? Par exemple sur la notification de l'acte à l'acquéreur, disposition figurant dans la Loi SRU, dont on ne sait toujours pas pourquoi la Cour d'Appel de Toulouse a statué que la remise en main propre contre récépissé n'était pas assez valable alors que la loi dit "par tout autre moyen" (que l'envoi en recommandé), et que cet autre moyen donne en plus de bien meilleures garanties quant à la date certaine, surtout quand on connait la réglementation de l'inscription dans les différents registres où la chronologie est scrupuleusement appliquée et rend impossible de tripatouiller les dates ?
Certes, la Cour d'Appel de Paris a statué récemment conformément au texte, et contredit la décision de celle de Toulouse.... mais dans la profession qui s'en est fait l'écho ? Certes il y a bien eu quelques articles ici ou là... mais de décision, il n'y en a pas !
Tourner en rond, dites-vous ? Vous ne croyez pas si bien dire ! Cela me conforte absolument dans ma position en quelque sorte. Si cette profession fait "gris", alors je ferai "bleu", si elle fait "noir" alors je ferai "blanc". En tous les cas, je ferai toujours dans la mesure de l'écoute des clients, peu importe qu'ils aient raison ou non, car ILS le disent ! Que vous qualifiez cette méthode de charognard importe peu en quelque sorte, car nous faisons, résolument et catégoriquement, un autre métier.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 14:11:01
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JMKDB, vous me faites dire ce que je n'ai pas dit.
Ce que j'ai dit, ce n'est pas que je tournais en rond, c'est que ce post tourne en rond.
Rien de nouveau dans votre dernière intervention. Tout ce que vous écrivez là, vous l'aviez déjà écrit à un moment où à un autre. Sauf peut-être l'arrêt de la cour d'appel de Paris, laquelle est en général suivie par la cour de cassation. On verra, mais il est vrai que la fraude ne se présume pas. Empêcher la remise en mains propres sous prétexte que ce moyen permettrait de frauder est contraire à ce principe.
Par ailleurs, ce que j'ai qualifié de méthode de charognard, ce n'est pas d'être à l'écoute des clients comme vous tentez de me le faire dire, mais d'attendre qu'un confrère ait fait presque tout le travail pour tirer les marrons du feu, en profitant d'une faille juridico-judiciaire.
Pour le reste, je suis d'accord avec vous pour le statut d'agent co, mais absolument pas pour les mêmes raisons. Pas d'accord avec vous sur l'exclusivité. Le mandat "de visite" mérite probablement d'être amélioré, et il le sera certainement dans un avenir proche.
Un écart type de 5 points ? Etonnant, le montant moyen de commission en Europe étant de 6 % ?
Encore une fois, vous critiquez beaucoup, mais rien de constructif. A aucun moment vous ne faites part de méthodes différentes.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 14:15:56
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Et aux questions posées, que je vous rappelle : :
"Non.
Les précédentes questions auxquelles vous n'avez pas répondu (liste non exhaustive) :
-Qu'est-ce que j'ai omis dans ma relation du procès de Bourg ? En quoi ai-je travesti la vérité ?
-Quel est le TEXTE qui rendrait le bon de visite obligatoire ? Vous qui dites aller dans le sens des consommateurs, les principales organisations de consommateurs souhaitent sa suppression (voir livre blanc de Vorms) ; si elles obtiennent gain de cause, comment ferez-vous pour éviter de vous faire "doubler" ?
-Pourquoi riez-vous lorsque je dis que nous avons ouvert plus de trente agences avec un développeur ? Vous ne me croyez pas ?
-Vous dites faire "autre chose" que la fiche descriptive contractuelle pour accomplir votre devoir de conseil : quoi ?
Ah oui, et la dernière : est-ce que les agissements dont se plaint FORBAN :
"Elles ont aussi tendance à racoler des acheteurs ou vendeurs qui sont déja en négociation avec une autre agence, venez chez nous sont moins cher (en ayant bien laissé l'autre agence négocié l'offre) c'est honteux."
font partie intégrante de la politique commerciale de votre réseau ?"
Vous n'avez répondu qu'à celle, concernant la fiche descriptive, disant que vous faisiez autre chose mais que vous ne vouliez pas dire quoi.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 14:38:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et aux questions posées, que je vous rappelle : :
"Non.
Les précédentes questions auxquelles vous n'avez pas répondu (liste non exhaustive) :
-Qu'est-ce que j'ai omis dans ma relation du procès de Bourg ? En quoi ai-je travesti la vérité ?
-Quel est le TEXTE qui rendrait le bon de visite obligatoire ? Vous qui dites aller dans le sens des consommateurs, les principales organisations de consommateurs souhaitent sa suppression (voir livre blanc de Vorms) ; si elles obtiennent gain de cause, comment ferez-vous pour éviter de vous faire "doubler" ?
-Pourquoi riez-vous lorsque je dis que nous avons ouvert plus de trente agences avec un développeur ? Vous ne me croyez pas ?
-Vous dites faire "autre chose" que la fiche descriptive contractuelle pour accomplir votre devoir de conseil : quoi ?
Ah oui, et la dernière : est-ce que les agissements dont se plaint FORBAN :
"Elles ont aussi tendance à racoler des acheteurs ou vendeurs qui sont déja en négociation avec une autre agence, venez chez nous sont moins cher (en ayant bien laissé l'autre agence négocié l'offre) c'est honteux."
font partie intégrante de la politique commerciale de votre réseau ?"
Vous n'avez répondu qu'à celle, concernant la fiche descriptive, disant que vous faisiez autre chose mais que vous ne vouliez pas dire quoi.
jcm
Concernant les attendus du procès de Bourg-en-Bresse, vous avez sous entendu que les honoraires réduits étaient à l'origine de la condamnation, or il n'en est rien.En outre, le réseau 4% immobilier n'est pour rien dans ce procès. En outre, faut-il rappeler que les honoraires sont libres.
Concernant le bon de visite, c'est l'existence même du mandat qui rend obligatoire le compte rendu de la mission de l'agent immobilier. La forme n'a pas été précisée par le Législateur. Mais le bon de visite est on ne peut plus reconnu par la Profession, et par les Juges. ce que réclame les clients c'est que cesse ces pratiques qui consistent pour les agents immobiliers à ajouter tout un tas de clauses sur le bon de visite qui prêtent à confusion... Un bon de visite doit être une simple reconnaissance de visite.... et rien d'autre. C'est cela qui est réclamé par les associations de consommateurs, et rien d'autre.
En outre, le bon de visite est reconnu par les assurances RCP qui par exemple couvrent si le "visiteur" casse un bibelot par exemple...
Éviter de me faire "doubler" comme vous dites, n'est pas ma préoccupation majeure, surtout si celle-ci doit se traduire par des clauses liberticides dans un contrat qui me lierait à un client. C'est au client de faire son choix en toute liberté.
Je n'ai pas ri lorsque vous avez parlé de 30 agences avec un développeur. Seulement, celui-ci n'a d'autre métier que de développer.... il n'est pas agent immobilier. Il se trouve que pour assurer le réseau 4% immobilier, seuls des agents immobiliers qui exercent, ont donc pignon sur rue, développpent. C'est donc une toute autre philosophie, et une sacré garantie pour des futurs franchisés. Nous ouvrons ainsi 60 agences par an.
La fiche descriptive contractuelle est un avatar de plus dans le juridisme.... soit disant pour faire admettre à un Juge que vous avez correctement exercé votre devoir de conseil... mais cela vous ôte ainsi toute responsabilité sur la qualité du bien vendu. Vous sacrifiez sur l'autel du consummérisme - mais vous n'êtes pas le seul - les principes du consensualisme... Vous êtes un professionnel, ce statut ne se mesure donc pas à la qualité de ce document. C'est mon point de vue. Mais je comprends l'utilisation de ce document. La question est de savoir si c'est utile ou non. 25% des sinistres RCP ont pour origine l'incapacité du vendeur à vendre et 25% la description du bien vendu (par exemple il est indiqué 1600 M2 de terrain, alors que cela n'en fait que 850....pensez-vous sérieusement que le professionnel que vous êtes pourra encore s'abriter derrière votre document ? J'en doute. Le reste des sinistres est d'autre nature trop spécifique pour être retenu.
Le vrai problème, à mon sens; est que vous sortez de votre rôle avec ce document. Certes, les audits sont de la plus haute importance, et c'est en cela aussi que votre document - dont l'objectif n'est pas l'audit - ne répond que très partiellement à la vraie question qu'il soulève.
Quant aux agissements que relate Forban.... il me semble travestir une autre vérité. Que faire, selon vous, quand un client acquéreur vient vous voir pour vous indiquer qu'il souhaite acheter un bien (déjà visité ailleurs) mais en versant une commission de moitié inférieure. qui a tort ? ce client ? l'autre agence ? Ou le réseau 4% qui présente des honoraires réduits.....Osez donc répondre à cette question, dans un esprit client....sachant que les honoraires sont libres.
Bien à vous,
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 15:01:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
JMKDB, vous me faites dire ce que je n'ai pas dit.
Ce que j'ai dit, ce n'est pas que je tournais en rond, c'est que ce post tourne en rond.
Rien de nouveau dans votre dernière intervention. Tout ce que vous écrivez là, vous l'aviez déjà écrit à un moment où à un autre. Sauf peut-être l'arrêt de la cour d'appel de Paris, laquelle est en général suivie par la cour de cassation. On verra, mais il est vrai que la fraude ne se présume pas. Empêcher la remise en mains propres sous prétexte que ce moyen permettrait de frauder est contraire à ce principe.
Par ailleurs, ce que j'ai qualifié de méthode de charognard, ce n'est pas d'être à l'écoute des clients comme vous tentez de me le faire dire, mais d'attendre qu'un confrère ait fait presque tout le travail pour tirer les marrons du feu, en profitant d'une faille juridico-judiciaire.
Pour le reste, je suis d'accord avec vous pour le statut d'agent co, mais absolument pas pour les mêmes raisons. Pas d'accord avec vous sur l'exclusivité. Le mandat "de visite" mérite probablement d'être amélioré, et il le sera certainement dans un avenir proche.
Un écart type de 5 points ? Etonnant, le montant moyen de commission en Europe étant de 6 % ?
Encore une fois, vous critiquez beaucoup, mais rien de constructif. A aucun moment vous ne faites part de méthodes différentes.
jcm
Pour le moment dans l'affaire statuée par la Cour d'Appel de Paris, aucun des protagonistes n'a souhaite se pourvoir en Cassation. Et quand bien même le texte de Loi dit bien "envoi en recommandé OU TOUT AUTRE MOYEN", il semble bien que cet autre moyen que représente la remise en main propre contre récépissé ait bien été retenu.
Aucun agent immobilier du réseau du Cercles des Agences à frais réduits ne profite d'une faille juridico-judiciaire.... si ce n'est le texte qui précise qu'en France les honoraires sont libres. En outre, la décision de la Cour de Cassation qui précise qu'aucune agent immobilier ne peut prétendre à une quelconque rémunération s'il n'a pas conclu l'affaire est inscrite dans la Loi à l'article 6.
Ensuite que le Juge statue dans le sens de l'exercice d'une saine concurrence me semble être non une faille, mais une question de logique et de bon sens.
Pour ce qui concerne les honoraires moyens : ils ont en France les plus élevés d'Europe à 6% et les moins élevés en Grande Bretagne et en Irlande à 1,50%... l'écart n'est pas de 5 points, mais de 4,5 points....
J'ai déjà donné ces chiffres parus dans une étude officielle, et qui comparait les parts de marché.... vous connaissez parfaitement cette étude, où on ne peut que conclure à la corrélation entre parts de marché des professionnels et niveau d'honoraires... à l'exception de l'Allemagne dont on oublie qu'elle a été réunifiée et que cela constitue un fait susceptible d'exclure ce pays de cette analyse confirmée dans tous les autres pays.
Pour terminer de vous répondre sur tous les points... vous dites que le mandat de visite doit être amélioré.....
Alors, je vais vous soummettre le cas : un client vient dans votre agence et visite un bien, pour cela, vous lui faites signer votre contrat (car c'est bien un contrat), ensuite ce client remarque dans la vitrine le même bien dans une agence pratiquant les honoraires réduits.
Que vaudra bien votre papier, inscrivant une clause pénale sur un bon de visite, en regard du principe de la libre concurrence.....?
Car c'est de cela dont il est question au-delà des querelles sémantiques. La Cour de Cassation a statué que peu importe qui a visité, c'est celui qui conclut l'affaire qui a le droit, SEUL, à une rémunération. Contourner ce principe va à l'encontre de cette décision. Tous les juristes que j'ai contacté - je possède même une réponse écrite - vont tous dans mon sens. Le juriste des Éditions Préférence ne m'a pas encore répondu.... mais si vous devez améliorer ce document c'est extrêmement simple :
- supprimer toute notion de mandat de visite (si c'était un mandat de recherche dont les biens ne sont pas identifiés je serai d'accord) ainsi que supprimer la clause pénale absolument abusive
- appeler ce document "reconnaissance de visite" ou "bon de visite" ce qu'il n'aurait pas cessé d'être
- supprimer toute déclaration unilatérale d'une quelconque obligation de l'acheteur (les seules obligations sont celles du vendeur et découlent du mandat de vente)
Bien sûr, vous êtes parfaitement libre de suivre ou non ces recommandations.... mais elles me semblent cependant être de bon sens.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 15:28:54
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"Concernant les attendus du procès de Bourg-en-Bresse, vous avez sous entendu que les honoraires réduits étaient à l'origine de la condamnation, or il n'en est rien.En outre, le réseau 4% immobilier n'est pour rien dans ce procès. En outre, faut-il rappeler que les honoraires sont libres."
Je n'ai rien sous-entendu, il suffit de lire... Je n'ai jamais prétendu que le réseau 4 % y était pour quelque chose, et les honoraires sont effectivement libres depuis le 1er janvier 87.
"Concernant le bon de visite, c'est l'existence même du mandat qui rend obligatoire le compte rendu de la mission de l'agent immobilier."
C'est vous qui avez prétendu que le bon de visite était obligatoire. Or il n'en est rien. Qu'il soit utile voire indispensable, c'est évident. Mais les associations de consommateurs réclament, non sa modification, mais son interdiction, prétendant qu'il y a d'autres moyens de prouver la visite (courriers notamment). Vous qui êtes tant à l'écoute des clients...
"Je n'ai pas ri lorsque vous avez parlé de 30 agences avec un développeur. Seulement, celui-ci n'a d'autre métier que de développer.... il n'est pas agent immobilier."
Vous affirmez sans savoir. Notre développeur a créé une agence avec nous il y a 11 ans. Il l'a toujours. Et nous n'avons qu'un développeur.
"Que faire, selon vous, quand un client acquéreur vient vous voir pour vous indiquer qu'il souhaite acheter un bien (déjà visité ailleurs) mais en versant une commission de moitié inférieure. qui a tort ? ce client ? l'autre agence ? Ou le réseau 4% qui présente des honoraires réduits.....Osez donc répondre à cette question, dans un esprit client....sachant que les honoraires sont libres."
A mon avis il n'y peut pas y avoir de réponse toute faite. Tout dépend du cas particulier. De ce qui a été fait par la première agence notamment. Si elle a fait un travail exempt de reproches, présenté le bien qui correspond, mené des négociations et qu'ensuite vendeur et acquéreur font la tournée des agences pour trouver celle qui prendra le moins cher pour ne rien faire, afin seulement de ne pas traiter en direct et éviter un procès, je pense que l'agent immobilier qui joue là dessus, qui en fait sa politique commerciale, est un professionnel bidon. Ce n'est pas ma conception du métier. Par contre que le client puisse changer d'agence alors qu'objectivement il a été mal servi, rien de plus normal. Le problème est que, la nature humaine étant ce qu'elle est, certains prétendront avoir été mal servis afin d'aller ailleurs. Qui veut noyer son chien l'accuse de la rage. Et vous cautionnez, sinon provoquez, ce genre de comportement. Entendons nous bien, je suis pour la liberté des honoraires et pour la libre concurrence. Mais là, elle est faussée. Vous intervenez après que le plus gros du travail a été fait, que le client a arrêté son choix. Facile, dans ces conditions, de prendre 2 %. Ce qui est d'ailleurs encore trop. Une telle intervention ne vaut pas 500 euros. Ce montant de 2 ou 4 % n'est absolument pas justifié par le travail fourni, ni par un quelconque résultat, mais par le fait que vous évitez un procès aux clients s'ils avaient traité directement entre eux. Vous exploitez un créneau juridique fragile, à la merci d'un changement de jurisprudence, ou de législation. Et d'un changement de comportement de la concurrence, qui saura bien réagir.
En ce qui me concerne, travaillant à près de 100 % en exclu, je me sens d'ailleurs peu concerné. En plus, il y a le mandat de "présentation, de visite et de négociation" ; si vos pratiques se développent, gageons que ce document, après quelques améliorations, a un bel avenir devant lui.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 16:02:42
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Concernant les attendus du procès de Bourg-en-Bresse, vous avez sous entendu que les honoraires réduits étaient à l'origine de la condamnation, or il n'en est rien.En outre, le réseau 4% immobilier n'est pour rien dans ce procès. En outre, faut-il rappeler que les honoraires sont libres."
Je n'ai rien sous-entendu, il suffit de lire... Je n'ai jamais prétendu que le réseau 4 % y était pour quelque chose, et les honoraires sont effectivement libres depuis le 1er janvier 87.
"Concernant le bon de visite, c'est l'existence même du mandat qui rend obligatoire le compte rendu de la mission de l'agent immobilier."
C'est vous qui avez prétendu que le bon de visite était obligatoire. Or il n'en est rien. Qu'il soit utile voire indispensable, c'est évident. Mais les associations de consommateurs réclament, non sa modification, mais son interdiction, prétendant qu'il y a d'autres moyens de prouver la visite (courriers notamment). Vous qui êtes tant à l'écoute des clients...
"Je n'ai pas ri lorsque vous avez parlé de 30 agences avec un développeur. Seulement, celui-ci n'a d'autre métier que de développer.... il n'est pas agent immobilier."
Vous affirmez sans savoir. Notre développeur a créé une agence avec nous il y a 11 ans. Il l'a toujours. Et nous n'avons qu'un développeur.
"Que faire, selon vous, quand un client acquéreur vient vous voir pour vous indiquer qu'il souhaite acheter un bien (déjà visité ailleurs) mais en versant une commission de moitié inférieure. qui a tort ? ce client ? l'autre agence ? Ou le réseau 4% qui présente des honoraires réduits.....Osez donc répondre à cette question, dans un esprit client....sachant que les honoraires sont libres."
A mon avis il n'y peut pas y avoir de réponse toute faite. Tout dépend du cas particulier. De ce qui a été fait par la première agence notamment. Si elle a fait un travail exempt de reproches, présenté le bien qui correspond, mené des négociations et qu'ensuite vendeur et acquéreur font la tournée des agences pour trouver celle qui prendra le moins cher pour ne rien faire, afin seulement de ne pas traiter en direct et éviter un procès, je pense que l'agent immobilier qui joue là dessus, qui en fait sa politique commerciale, est un professionnel bidon. Ce n'est pas ma conception du métier. Par contre que le client puisse changer d'agence alors qu'objectivement il a été mal servi, rien de plus normal. Le problème est que, la nature humaine étant ce qu'elle est, certains prétendront avoir été mal servis afin d'aller ailleurs. Qui veut noyer son chien l'accuse de la rage. Et vous cautionnez, sinon provoquez, ce genre de comportement. Entendons nous bien, je suis pour la liberté des honoraires et pour la libre concurrence. Mais là, elle est faussée. Vous intervenez après que le plus gros du travail a été fait, que le client a arrêté son choix. Facile, dans ces conditions, de prendre 2 %. Ce qui est d'ailleurs encore trop. Une telle intervention ne vaut pas 500 euros. Ce montant de 2 ou 4 % n'est absolument pas justifié par le travail fourni, ni par un quelconque résultat, mais par le fait que vous évitez un procès aux clients s'ils avaient traité directement entre eux. Vous exploitez un créneau juridique fragile, à la merci d'un changement de jurisprudence, ou de législation. Et d'un changement de comportement de la concurrence, qui saura bien réagir.
En ce qui me concerne, travaillant à près de 100 % en exclu, je me sens d'ailleurs peu concerné. En plus, il y a le mandat de "présentation, de visite et de négociation" ; si vos pratiques se développent, gageons que ce document, après quelques améliorations, a un bel avenir devant lui.
jcm
je prends acte que vous reconnaissez enfin que les honoraires réduits ne sont pour rien dans la décision et les attendus du Tribunal de Bourg-en-Bresse, et qu'enfin un professionnel reconnaisse que le réseau du Cercle des Agences à frais réduits (4%immobilier, Immobest et Must Agency) est parfaitement fondé à pratiquer en toute liberté des honoraires réduits et dégressifs de 4 à 2 % TTC. puisque vous reconnaissez le principe de la liberté des honoraires !
Mais avouez que vous avez mis du temps !
En revanche, je ne vous suis absolument pas pour le reste de votre post, que je juge indigne de la personne que vous êtes !
En effet. Ce qui est oublié dans votre démonstration, c'est l'existence d'un mandat. Et je ne vois pas pour quelle raison, un mandat à 8 ou 10% d'honoraires serait plus légitime qu'un mandat de 4 à 2% TTC. Vous appelez cela de la concurrence faussée. Moi, je veux bien. Mais pour quelle raison, alors que vous reconnaissez vous-même que les honoraires sont libres ?!
Vous prétendez ensuite que ma position consiste à je vous cite "exploiter un créneau fragile..... à la merci d'un retournement...." Mais de quoi parlez-vous ? Avez-vous seulement conscience de ce que vous affirmez ici ?
Ainsi la liberté des honoraires pourrait être remise en cause ? Mais par qui ? Et avec quels arguments ?
Ainsi l'article 6 de la Loi Hoguet est à vos yeux à remettre en cause ?
Alors que, je le rappelle tout de même, car vous semblez l'oublier, le niveau moyen des honoraires pratiqué en France est le plus élevé d'Europe !
Bien sûr, l'article 6 sclérose la profession et pose une contrainte peut-être inacceptable... mais je n'ai guère de solution pour le remplacer....
Mais je fais la sourde oreille. Ce que vous contestez en fait, c'est la décision de la Cour de Cassation qui a statué que peu importait lequel des mandataires avait fait la visite, c'est celui qui a conclu l'affaire effectivement qui peut prétendre à la rémunération.
J'en prends acte également.
Que vous dire, sinon que cela montre votre désarroi.
Mais vous pensez tenir le bon bout par le fait que vous ne travaillez que 100% en mandat exclusif.... ce qui démontre à quel point ce mandat n'est utile qu'à vous, et non au client que vous êtes sensé servir.
Mais vous allez m'expliquer que c'est l'intérêt du client de signer un mandat exclusif ! Je ne le sais que trop, puisque comme l'a rappelé un aimable contributeur, je l'ai, avec brio, croyez-moi, enseigné à tout un réseau.
Que j'ai changé radicalement d'avis, après analyse, n'a pas eu l'air de plaire....pourtant j'y vois, quant à moi, le signe de ma bonne santé intellectuelle.
Rappelons que l'exclusivité d'un mandat ne représente au niveau national qu'un tout petit nombre de ventes par rapport aux 600 000 transactions qui s'opèrent chaque année, car il faudrait tout de même replacer l'ensemble dans son contexte global.
Qu'à aucun moment, vous ne verrez, sauf exception que j'ai déjà connue d'ailleurs, un client réclamer un tel type de mandat.
Je préfère laisser la liberté au client de faire son choix. Il en a le droit. Je n'ai que des devoirs vis-à-vis de lui.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 17:44:32
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Comme d'habitude, on ne se comprend pas. Vous dites :
"je prends acte que vous reconnaissez enfin que les honoraires réduits ne sont pour rien dans la décision et les attendus du Tribunal de Bourg-en-Bresse, et qu'enfin un professionnel reconnaisse que le réseau du Cercle des Agences à frais réduits (4%immobilier, Immobest et Must Agency) est parfaitement fondé à pratiquer en toute liberté des honoraires réduits et dégressifs de 4 à 2 % TTC. puisque vous reconnaissez le principe de la liberté des honoraires !
Mais avouez que vous avez mis du temps !"
Au contraire, il apparait clairement dans cette décision que le fait que la deuxième agence ait pris des honoraires "très éloignés des conditions du marché" est une des motivations du juge.
Je n'ai jamais remis en cause le principe de la liberté des honoraires. Là encore, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit. A chacun d'établir ses honoraires et de les appliquer.
"Vous prétendez ensuite que ma position consiste à je vous cite "exploiter un créneau fragile..... à la merci d'un retournement...." Mais de quoi parlez-vous ?"
Tout simplement de la jurisprudence actuelle de la cour de cassation, accordant la commission à l'agence qui a conclu l'affaire et non à celle qui a présenté le bien. Ce que je dis tout simplement c'est qu'il peut y avoir un revirement de jurisprudence, surtout si la position actuelle de la cour entraîne de nombreux abus, comme cela semble être le cas. Sa position actuelle ne date finalement que de février 2000, si je ne m'abuse. Et pour que les choses soient claires, je ne souhaite en aucun cas un tel revirement, et je ne conteste pas la position actuelle.
Pour le reste je ne sens aucun désarroi m'envahir... Et je n'ai pas envie de revenir encore une fois sur tous ces points. Relisez les pages précédentes...
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 17:57:17
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Vous prétendez ensuite que ma position consiste à je vous cite "exploiter un créneau fragile..... à la merci d'un retournement...." Mais de quoi parlez-vous ?"
Tout simplement de la jurisprudence actuelle de la cour de cassation, accordant la commission à l'agence qui a conclu l'affaire et non à celle qui a présenté le bien. Ce que je dis tout simplement c'est qu'il peut y avoir un revirement de jurisprudence, surtout si la position actuelle de la cour entraîne de nombreux abus, comme cela semble être le cas. Sa position actuelle ne date finalement que de février 2000, si je ne m'abuse. Et pour que les choses soient claires, je ne souhaite en aucun cas un tel revirement, et je ne conteste pas la position actuelle.
jcm
Tout de même, cher jcm, vous affirmez tout de même quelque chose d'improbable ! La décision de la Cour de Cassation ne fait que reprendre dans ses attendus les dispositions de l'article 6.
C'est, il me semble, bien hasardeux, de prétendre que cet article pourrait être interprêté différemment... et qu'il constitue un point fragile.... à ce compte, toute la Loi Hoguet l'est !
Je pense que si je compare l'exercice de la saine et libre concurrence avec votre position et notamment avec la clause pénale contenue dans votre mandat de visite, que ce qui est réellement fragile, c'est de croire qu'un Juge laissera passer votre mandat sans rien dire.... j'ajoute, qui plus est, que si j'arrive à produire une offre refusée de la part du vendeur, votre clause pénale volera en éclat.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 20:18:54
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"Tout de même, cher jcm, vous affirmez tout de même quelque chose d'improbable ! La décision de la Cour de Cassation ne fait que reprendre dans ses attendus les dispositions de l'article 6."
Oui, et dans ses arrêts antérieurs à 2000, elle faisait également référence à l'art. 6 pour arriver à la conclusion inverse. Et je n'affirme rien. Je dis qu'un revirement de jurisprudence est possible.
"C'est, il me semble, bien hasardeux, de prétendre que cet article pourrait être interprêté différemment... et qu'il constitue un point fragile.... à ce compte, toute la Loi Hoguet l'est !"
Là, je suis d'accord avec vous : il a fallu quand même pas mal de jurisprudences diverses pour bien comprendre cette loi et son décret. Gageons que ce n'est pas fini. Tiens, en voilà une récente, qui aurait pu la prévoir ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13439
Pour le reste, on verra bien. J'ai déjà eu connaissance d'une affaire dont le compromis avait été signé, annulation SRU sur les conseils d'un concurrent qui voulait prendre moins cher (quelle valeur ajoutée apportait-il, alors que le compromis était déjà signé ? Mystère - mais peut-être, JMKDB, aurez-vous la réponse à cette question) et re-signature dans la première agence puisque l'acquéreur avait effectivement signé un mandat.
jcm |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 21:51:35
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Citation :
Donc, vous diffamez. Vous vous livrez en permanence à des attaques gratuites, sans preuve et sans fondement. Je trouve cela très grave
Je tiens à disposition des données chiffrées (bilans)et des listes détalillées permettant à chacun de découvrir les agences (dont ce post fait état):
-en liquidation
-en difficultés ( absence de fonds propres, dettes, etc)
-les CA moyens en année 2
Je précise, afin d'éviter tout début d'ulcération chronique aux personnes de nature à développer des tendances paranoïdes,que c'est aussi et souvent le lot d'agences hors réseaux, mais aussi en réseaux.
En effet, on constate en moyenne 10% de "turn over" ( terme diplomatique pour parler d'une perte totale d'investissement financier et personnel) dans les réseaux.
Mais rassurez vous, la tête de réseau pourra revendre le territoire initialement concédé,percevoir d'autres royalties et ainsi continuer à assurer sa retraite et celles de sa descendance.
Alors versons tous ensemble une petite larme  pour les disparus au champ de la crédulité et poussons un viva pour les meilleurs agitateurs de miroirs aux alouettes
Oups encore des smileys.... |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 22:21:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Tout de même, cher jcm, vous affirmez tout de même quelque chose d'improbable ! La décision de la Cour de Cassation ne fait que reprendre dans ses attendus les dispositions de l'article 6."
Oui, et dans ses arrêts antérieurs à 2000, elle faisait également référence à l'art. 6 pour arriver à la conclusion inverse. Et je n'affirme rien. Je dis qu'un revirement de jurisprudence est possible.
"C'est, il me semble, bien hasardeux, de prétendre que cet article pourrait être interprêté différemment... et qu'il constitue un point fragile.... à ce compte, toute la Loi Hoguet l'est !"
Là, je suis d'accord avec vous : il a fallu quand même pas mal de jurisprudences diverses pour bien comprendre cette loi et son décret. Gageons que ce n'est pas fini. Tiens, en voilà une récente, qui aurait pu la prévoir ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13439
Pour le reste, on verra bien. J'ai déjà eu connaissance d'une affaire dont le compromis avait été signé, annulation SRU sur les conseils d'un concurrent qui voulait prendre moins cher (quelle valeur ajoutée apportait-il, alors que le compromis était déjà signé ? Mystère - mais peut-être, JMKDB, aurez-vous la réponse à cette question) et re-signature dans la première agence puisque l'acquéreur avait effectivement signé un mandat.
jcm
Je suis d'accord avec vous sur les revirements de la Jurisprudence. Le dernier exemple connu est le sort du cautionnement en cas de vente...., mais on est dans l'arbitraire ! En ce qui concerne l'article 6, quels pourraient être le ou les revirements possibles ?
Rappelons les 3 conditions posées par l'article 6 :
- un mandat valide ; les conditions de validité sont bien connues (d'ailleurs dans le commentaire que vous faites, ce n'est pas la nullité du mandat qui a été prononcée, mais son caractère exclusif qui a été mis à mal....) et ne souffrent a priori pas de contreverse
- l'entremise entre les parties : là bien entendu les interprétations restent possibles, mais ont trait à la preuve matérielle de cette entremise, et à leur niveau de recevabilité
- que l'affaire ait été effectivement conclue : c'est là à mon avis que le revirement de la Cour de Cassation est le plus à craindre, et en particulier sur le sens de l'adverbe "effectivement".... le jour où un Juge statuera dans le sens de "définitivement", ll en sera bien évidemment tout autrement pour les arguments développés par vous et moi dans cette discussion.
Ensuite, pour le cas que vous citez, je suis bien évidemment de votre avis. Mais de quoi et de qui parle-t-on ? Si c'est l'agent immobilier qui manœuvre, c'est totalement répréhensible. Si c'est l'acquéreur, vous le savez comme moi, celui-ci a été condamné dans une affaire récente et connue, rapportée par la Revue Immobilière. Que je sache les accusations totalement gratuites de Forban n'engagent que lui, le réseau du Cercle des agences à frais réduits ne peuvent s'associer à de telles pratiques, et s'en défendent. Le débat que vous avez habilement déplacé est bien ailleurs :
- libre concurrence
- liberté aux clients de choisir leur intermédiaire
- fluidité de la relation
et non pas dans les manœuvres des uns et des autres, manœuvres condamnables en tous points. Tant dans celles constituées par ce mandat de visite, que dans celles des agences dont vous évoquez le comportement et dont 4% immobilier est parfaitement étranger.
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 22:45:54
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
Citation :
Donc, vous diffamez. Vous vous livrez en permanence à des attaques gratuites, sans preuve et sans fondement. Je trouve cela très grave
Je tiens à disposition des données chiffrées (bilans)et des listes détalillées permettant à chacun de découvrir les agences (dont ce post fait état):
-en liquidation
-en difficultés ( absence de fonds propres, dettes, etc)
-les CA moyens en année 2
Je précise, afin d'éviter tout début d'ulcération chronique aux personnes de nature à développer des tendances paranoïdes,que c'est aussi et souvent le lot d'agences hors réseaux, mais aussi en réseaux.
En effet, on constate en moyenne 10% de "turn over" ( terme diplomatique pour parler d'une perte totale d'investissement financier et personnel) dans les réseaux.
Mais rassurez vous, la tête de réseau pourra revendre le territoire initialement concédé,percevoir d'autres royalties et ainsi continuer à assurer sa retraite et celles de sa descendance.
Alors versons tous ensemble une petite larme pour les disparus au champ de la crédulité et poussons un viva pour les meilleurs agitateurs de miroirs aux alouettes
Oups encore des smileys....
Vous devriez savoir, sivous étiez un tant soit peu averti sur les sujets que vous survolez, que ce genre d'information doit être mis à la disposition de tout candidat à une franchise dans le cadre d'un DIP qui lui sera remis avant son adhésion. L'Observatoire de la Franchise s'est livré il y a quelques mois à un comparatif de ces différents documents... vous devriez jeter un œil sur les documents rédigés par qui font autorité en la matière, régulièrement publiés, et si c'était par vous, cela se saurait. Ses conclusions sont beaucoup moins hâtives que les vôtres, car précises et documentées.
Aucun réseau immobilier n'est pointé du doigt par ce rapport, à l'exception d'un seul dont je vous laisse le soin de découvrir l'enseigne.
Comme vous procédez par amalgame et à grand renfort de smileys, et comme le réseau du Cercle des Agences à frais réduits a été cité dans ce post, et particulièrement le réseau 4% immobilier, le DIP fourni par la tête de réseau est tout à fait complet, répondant même au-delà des exigences de la Loi DOUBIN. De par l'organisation des développeurs, notamment par leur proximité et par le fait qu'ils sont tous agents immobiliers, je peux affirmer la totale transparence du processus d'intégration des futurs franchisés. Et si je l'affirme, c'est entre autre, parce que je m'en occupe quelque peu.
Pour connaître également les DIP de quelques réseaux, et non des moindres, ce qui vaut pour 4% immobilier, vaut également pour ceux-ci. Donc quid de votre blablabla ????
J'ignore encore quel but vous poursuivez par cette dernière intervention, pour ce qui me concerne, déjà très habitué à vous lire sur le registre diffammatoire, je reste convaincu de l'inutilité totale de vos propos. J'y réponds uniquement pour éviter à certains qui seraient tentés de croire vos propos sur le seul prétexte qu"il n'y a pas de fumée sans feu....
Je tiens à dire que c'est vous qui faites le feu et c'est vous aussi la fumée.
Ainsi, vous tenez à la disposition de quoi et de qui ? Retournez donc dans votre bac à sable.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 22:46:45
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"le jour où un Juge statuera dans le sens de "définitivement", ll en sera bien évidemment tout autrement pour les arguments développés par vous et moi dans cette discussion."
C'est déjà le cas en ce qui concerne la reconnaissance d'honoraires, la commission de l'AI étant due dès levée des dernières conditions suspensives et lorsqu'il ne subsiste plus de clause de dédit, on peut se demander pourquoi la cour de cassation ajoute la condition de l'acte authentique :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27499
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 23:01:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
"le jour où un Juge statuera dans le sens de "définitivement", ll en sera bien évidemment tout autrement pour les arguments développés par vous et moi dans cette discussion."
C'est déjà le cas en ce qui concerne la reconnaissance d'honoraires, la commission de l'AI étant due dès levée des dernières conditions suspensives et lorsqu'il ne subsiste plus de clause de dédit, on peut se demander pourquoi la cour de cassation ajoute la condition de l'acte authentique :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27499
jcm
Vous allez dire que j'exagère, mais une nouvelle fois, je ne peux souscrire à votre analyse !
Car dans le cas que vous citez, c'est la validité du mandat et en particulier sur le fait que les honoraires se doivent d'être explicitement précisés, et qu'effectivement une reconnaissance d'honoraires ne saurait constituer un préalable, comme cela doit être la qualité d'un mandat.... il est bien dit "écrit et préalable"....
Avoir conclu l'affaire ne suffit bien évidemment pas pour prétendre à une rémunération, encore faut-il, et c'est la première condition de l'article 6; disposer d'un mandat valide.
Celui-ci se doit d'être numéroté, enregistré, être écrit et original remis au mandant, posséder les références complètes du mandataire (cachet humide, Nom société, N°RCS, N° Carte professionnelle), daté, signé, et d'une durée précise, etc... etc.....et pour ce qui concerne les honoraires, ceux-ci se doivent d'être précisés exactement..... (par exemple l'expression "suivant barème" est complètement prohibée....)
Quant à la reconnaissance d'honoraires, sa validité s'applique sur un autre plan.... mais bon nous n'en finirons jamais....
bonne soirée !
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 23:05:06
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Il n'est jamais sain de se complaire dans un phènomène psyhopathologique bien connu des thérapeutes, celui de la toute puissance.
La chute en est toujours douloureuse.
Attention.........
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 23:45:18
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Vous allez dire que j'exagère, mais une nouvelle fois, je ne peux souscrire à votre analyse !
Car dans le cas que vous citez, c'est la validité du mandat et en particulier sur le fait que les honoraires se doivent d'être explicitement précisés, et qu'effectivement une reconnaissance d'honoraires ne saurait constituer un préalable, comme cela doit être la qualité d'un mandat.... il est bien dit "écrit et préalable"....
Avoir conclu l'affaire ne suffit bien évidemment pas pour prétendre à une rémunération, encore faut-il, et c'est la première condition de l'article 6; disposer d'un mandat valide.
Celui-ci se doit d'être numéroté, enregistré, être écrit et original remis au mandant, posséder les références complètes du mandataire (cachet humide, Nom société, N°RCS, N° Carte professionnelle), daté, signé, et d'une durée précise, etc... etc.....et pour ce qui concerne les honoraires, ceux-ci se doivent d'être précisés exactement..... (par exemple l'expression "suivant barème" est complètement prohibée....)
Quant à la reconnaissance d'honoraires, sa validité s'applique sur un autre plan.... mais bon nous n'en finirons jamais....
bonne soirée !
Jean-Michel
Désolé, mais je ne vois pas le rapport. Dans l'arrêt de la cour le problème n'est pas la validité du mandat mais celle de la reconnaissance d'honoraires. Pourquoi n'est elle valable qu'après l'acte authentique et pas dès levée des conditions suspensives, là est la question.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 09:42:03
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C'est précisément ce qui vous empêche de comprendre la décision pourtant extrêmement logique !
Le fondement de la rémunération de l'agent immobilier est avant tout de disposer d'un mandat valide, c'est à partir de la rémunération fixée dès le mandat, et cette rémunération doit être stipulée précisément (et la jurisprudence dans ce domaine est non seulement nombreuse, mais constante), or c'est ce qui fait défaut dans cette affaire. C'est bien la validité du mandat, au niveau de la rémunération du mandataire, qui est en cause.
Que l'agent immobilier produise ensuite, même antérieurement au compromis, une reconnaissance d'honoraires, ne vaut absolument rien ! Parce qu'une reconnaissance d'honoraires n'est pas, et ne saurait être en aucun cas, un mandat.
La reconnaissance d'honoraires a un tout autre rôle. D'ailleurs, elle figure normalement dans tout compromis de vente correctementr rédigé.
Que constate l'acte authentique ? Il constate le paiement du prix et le transfert de propriété, réalisant, réitérant ainsi la vente, réputée parfaite dès l'accord des parties, sur la chose et le prix.
Mais qu'est-ce que le paiement du prix ? De quel prix parle-t-on ? Nécessairement FAI... ! Peu importe qui en a la charge, vendeur ou acheteur.... Pour pouvoir tranférer la propriété, dans le cas de la présence d'un mandataire par qui a été conclue cette affaire, une reconnaissance d'honoraires . Sans cette reconnaissance d'honoraires, le tranfert de propriété pourrait avoir lieu dès le paiement de la somme devant revenir au vendeur. Que cela soit appliqué ou non, par les notaires, est une autre affaire, mais c'est le sens de cette reconnaissance d'honoraires, qui, par ailleurs pourra être extrêmement utile en cas de préemption....ou de substitution d'acquéreur....
Donc, effectivement, la reconnaissance d'honoraires n'a strictement rien à voir avec la rémunération du mandataire....et c'est ce que vient dire, à juste titre, cette décision de justice.
De plus, légalement, les honoraires sont dus dès la levée de la dernière condition suspensive. C'est-à-dire qu'un agent immobilier peut facturer dès ce moment là. Mais ne confondons pas l'établissement de la facture avec son règlement... D'ailleurs, tout expert-comptable d'une agence immobilière le sait...notamment lors du processus de clôture des comptes pour établir le bilan.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 09:45:25
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
Il n'est jamais sain de se complaire dans un phènomène psyhopathologique bien connu des thérapeutes, celui de la toute puissance.
La chute en est toujours douloureuse.
Attention.........
Il n'y a que vous pour croire que votre post possède un quelconque intérêt sur un forum traitant d'Immobilier.
Vous devriez aller sur psychologieàdeuxballes.com, ils vous y attendent avec impatience.
Jean-Michel |
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