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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 17 août 2005 : 10:26:22
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
C'est précisément ce qui vous empêche de comprendre la décision pourtant extrêmement logique !
Le fondement de la rémunération de l'agent immobilier est avant tout de disposer d'un mandat valide, c'est à partir de la rémunération fixée dès le mandat, et cette rémunération doit être stipulée précisément (et la jurisprudence dans ce domaine est non seulement nombreuse, mais constante), or c'est ce qui fait défaut dans cette affaire. C'est bien la validité du mandat, au niveau de la rémunération du mandataire, qui est en cause.
Que l'agent immobilier produise ensuite, même antérieurement au compromis, une reconnaissance d'honoraires, ne vaut absolument rien ! Parce qu'une reconnaissance d'honoraires n'est pas, et ne saurait être en aucun cas, un mandat.
La reconnaissance d'honoraires a un tout autre rôle. D'ailleurs, elle figure normalement dans tout compromis de vente correctementr rédigé.
Que constate l'acte authentique ? Il constate le paiement du prix et le transfert de propriété, réalisant, réitérant ainsi la vente, réputée parfaite dès l'accord des parties, sur la chose et le prix.
Mais qu'est-ce que le paiement du prix ? De quel prix parle-t-on ? Nécessairement FAI... ! Peu importe qui en a la charge, vendeur ou acheteur.... Pour pouvoir tranférer la propriété, dans le cas de la présence d'un mandataire par qui a été conclue cette affaire, une reconnaissance d'honoraires . Sans cette reconnaissance d'honoraires, le tranfert de propriété pourrait avoir lieu dès le paiement de la somme devant revenir au vendeur. Que cela soit appliqué ou non, par les notaires, est une autre affaire, mais c'est le sens de cette reconnaissance d'honoraires, qui, par ailleurs pourra être extrêmement utile en cas de préemption....ou de substitution d'acquéreur....
Donc, effectivement, la reconnaissance d'honoraires n'a strictement rien à voir avec la rémunération du mandataire....et c'est ce que vient dire, à juste titre, cette décision de justice.
De plus, légalement, les honoraires sont dus dès la levée de la dernière condition suspensive. C'est-à-dire qu'un agent immobilier peut facturer dès ce moment là. Mais ne confondons pas l'établissement de la facture avec son règlement... D'ailleurs, tout expert-comptable d'une agence immobilière le sait...notamment lors du processus de clôture des comptes pour établir le bilan.
Jean-Michel
Désolé, nous ne parlons pas de la même chose.
Une reconnaissance d'honoraires est reconnue valable par la cour de cassation si et seulement si elle est signée après l'acte authentique.
Ma question est : pourquoi l'acte authentique et pas la levée de la dernière condition suspensive ? Le mandat n'a rien à voir dans ma question. Puisque justement quand cette reconnaissance peut être signée utilement, c'est qu'on est sorti du champ d'application de la loi Hoguet.
A ce moment là, mandat ou pas, peu importe.
Pourquoi, d'après la cour de cassation, sort-on du champ d'application de la loi Hoguet après l'acte authentique et pas après la levée des dernières conditions suspensives,
alors que dès lors, comme vous le dites vous-même, la commission est due.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 10:33:22
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Pour être tout à fait clair, voici la partie de l'arrêt à laquelle je fais référence :
"Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
La doctrine parle à ce sujet d'acte "définitivement conclu"
Je vous cite :
"que l'affaire ait été effectivement conclue : c'est là à mon avis que le revirement de la Cour de Cassation est le plus à craindre, et en particulier sur le sens de l'adverbe "effectivement".... le jour où un Juge statuera dans le sens de "définitivement", ll en sera bien évidemment tout autrement pour les arguments développés par vous et moi dans cette discussion."
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 10:56:07
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À mon avis, mais je ne découvre cet arrêt qu'aujourd'hui, donc ne m'en voulez pas d'être peut-être imprécis, mais cet arrêt ne rentre absolument pas dans le champ d'application de la loi Hoguet, et c'est sans doute cela le plus troublant !
Si la rémunération, dans le cadre de la loi Hoguet, est due dès la levée de la dernière condition suspensive, celle-ci reste tout de même dûe, même si la vente n'est pas réitérée sous forme authentique. On sait, par exemple, que par convention entre les parties, l'acheteur ne désirant plus acquérir, le vendeur ne désirant plus vendre, et ce à une date postérieure à la levée de la dernière condition suspensive, la rémunération du mandataire sera due.
En clair, toute convention entre les parties n'a pas d'impact sur la rémunération du mandataire, sauf si celle-ci a lieu avant la levée de la dernière condition suspensive, et ce jusqu'à l'acte authentique qui réalise la vente.
C'est sans doute à partir de ces effets que le Juge a statué, que seule une convention ULTÉRIEURE à l'acte authentique, pourrait prévoir la rémunération d'un intermédiaire quelconque... peu importe effectivement qu'il soit mandaté, puisque les parties le reconnaissent.
Avouez que cela doit être extrêmement rare et isolé pour ne pas en tirer des conclusions trop hâtives quant à la validité d'une reconnaissance d'honoraires signées par les parties entre la signature de l'avant contrat et la réitération de l'acte devant notaire.
En outre, cela n'est pas le versement d'une rémunération au sens où le mandat l'entend à mon sens, mais d'indemnités compensatrices d'un préjudice, ceci se règlant à l'amiable par une convention ultérieure à l'acte.
Cela ouvre donc une possibilité au vendeur comme à son acheteur, ceux-ci ayant par exemple, dans un premier temps évincé le mandataire, de satisfaire le mandataire à ses demandes et à la menace d'un recours judiciaire, ultérieurement à l'acte, et d'éviter ainsi une longue procédure à l'issue plus qu'incertaine.
Donc, je trouve cela plutôt bien.....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 11:19:57
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Cet arrêt n'est pas isolé. Il en a déjà été jugé ainsi, pratiquement dans les mêmes termes : cass. civ. 1er 14/06/88 bull. civ. n°185 et 03/02/93 bull. civ. n°46.
Il est évident qu'une reconnaissance d'honoraires n'a aucune valeur si elle est signée entre le compromis et la levée des dernières conditions suspensives.
La cour de cassation impose même d'attendre l'acte authentique.
"En outre, cela n'est pas le versement d'une rémunération au sens où le mandat l'entend à mon sens, mais d'indemnités compensatrices d'un préjudice"(JMKDB)
Non, puisque la cour parle clairement de convention de rémunération.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 11:47:24
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cet arrêt n'est pas isolé. Il en a déjà été jugé ainsi, pratiquement dans les mêmes termes : cass. civ. 1er 14/06/88 bull. civ. n°185 et 03/02/93 bull. civ. n°46.
Il est évident qu'une reconnaissance d'honoraires n'a aucune valeur si elle est signée entre le compromis et la levée des dernières conditions suspensives.
La cour de cassation impose même d'attendre l'acte authentique.
"En outre, cela n'est pas le versement d'une rémunération au sens où le mandat l'entend à mon sens, mais d'indemnités compensatrices d'un préjudice"(JMKDB)
Non, puisque la cour parle clairement de convention de rémunération.
jcm
Je pense alors qu'il convient de ne pas faire d'amalgame entre la reconnaissance d'honoraires, qui n'est qu'une des conséquences du mandat, des tractations et de l'accord des parties, avec une Convention qui obéit quant à elle aux dispositions du Code civil.
Que cette convention ne puisse avoir lieu qu'un fois l'acte authentique signé, ne me paraît pas illogique, bien au contraire. Tout ce qu'il convient de savoir, c'est ce qui la justifie.
Observez, par exemple, et dans un tout autre domaine, la Convention qui peut exister entre une entreprise et son salarié, en vue d'éviter pour l'une les Prud'Hommes et pour l'autre la réparation d'un préjudice . Cette convention ne peut avoir lieu qu'une fois le licenciement notifié. Finalement, le raisonnement est exactement le même.
Cordialement,
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 15:16:58
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"la reconnaissance d'honoraires, qui n'est qu'une des conséquences du mandat"
On est bien d'accord, on parle de reconnaissance d'honoraires incluse dans le compromis ?
Le droit à commission de l'AI résultant du point de vue du formalisme uniquement des mentions du mandat et du compromis, tout autre document est nul et de nul effet...
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 18:06:12
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Citation :
Initialement entré par jcm
"la reconnaissance d'honoraires, qui n'est qu'une des conséquences du mandat"
On est bien d'accord, on parle de reconnaissance d'honoraires incluse dans le compromis ?
Le droit à commission de l'AI résultant du point de vue du formalisme uniquement des mentions du mandat et du compromis, tout autre document est nul et de nul effet...
jcm
Oui, on est bien d'accord - ce qui arrive tout de même ! :-) - d'ailleurs, pour ce qui concerne la reconnaissance d'honoraires, certains se servent des formulaires du type de Tissot et l'annexent au compromis de vente; je préfère, quant à moi, rédiger un § sur ce sujet qui fait complètement partie des dispositions du compromis.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 21:07:44
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"certains se servent des formulaires du type de Tissot et l'annexent au compromis de vente"
Valeur juridique = 0
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 21:40:16
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Dans le cadre que vous avez soulevé, effectivement, la valeur juridique de la reconnaissance d'honoraires est nulle; mais j'en ai souligné un peu plus haut dans ce long fil les quelques avantages et la valeur juridique, notamment en cas de substitution d'acquéreur ou de préemption....
L'autre avantage à mes yeux, est d'ordre commercial.
Avez-vous seulement interrogé le vendeur et l'acheteur à la sortie du bureau du notaire au sujet de ce qu'a coûté la transaction..... ? Chacun est persuadé d'avoir payé des honoraires à l'agence, et ce pour la totalité de la somme effectivement perçue ! Au moins, ce document clarifie les choses.....
Mais il est vrai que c'est plus simple à 4% qu'à 6 ou à 8 ou même 10% d'honoraires !!!! :-)
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:21:58
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"Dans le cadre que vous avez soulevé, effectivement, la valeur juridique de la reconnaissance d'honoraires est nulle"(JMKDB)
Quel cadre ? Une reconnaissance d'honoraires est TOUJOURS nulle, SAUF si elle est signée après l'acte authentique.
Avant, seules comptent les indications portées au mandat et au compromis.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 13:56:25
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Je pense alors qu'il convient de ne pas faire d'amalgame entre la reconnaissance d'honoraires, qui n'est qu'une des conséquences du mandat, des tractations et de l'accord des parties, avec une Convention qui obéit quant à elle aux dispositions du Code civil.
Cette distinction n'a aucun intérêt dans le contexte. La reconnaissance d'honoraires signée après l'acte est une convention et obéit aux dispositions du code civil.
jcm |
Edité par - jcm le 03 sept. 2005 14:40:00 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:21:12
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Oui, et alors ? C'est vous-même qui faites l'amalgame entre les deux.....! Il faudrait que vous vous relisiez un peu.....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:31:43
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"Je pense alors qu'il convient de ne pas faire d'amalgame entre la reconnaissance d'honoraires, qui n'est qu'une des conséquences du mandat, des tractations et de l'accord des parties, avec une Convention qui obéit quant à elle aux dispositions du Code civil."
Et ça, c'est pourtant bien vous qui l'avez écrit.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:46:34
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Oui j'écris que VOUS faites l'amalgame entre les deux.... et alors, c'est plutôt le cas, ou votre vue vous embrouille au point que vous ne savez plus, non pas ce que vous écrivez, mais le sens de ce que vous écrivez.... !
<snip>
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:58:48
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Oui, et alors ? C'est vous-même qui faites l'amalgame entre les deux.....! Il faudrait que vous vous relisiez un peu.....
Jean-Michel
Oui, ce que je dis c'est que la distinction que vous faites n'a pas lieu d'être. Il n'y a aucune différence. Quel que soit le nom qu'on lui donne, convention d'honoraires ou reconnaissance d'honoraires, il n'y a pas de distinction fondamentale. Ce qui compte, c'est le moment de la signature.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:21:57
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Un peu qu'il y a une différence mon neveu !
Entre l'une, qui est quasiment intégrée au compromis de vente, ou annexée par défaut, ou même tout simplement absente comme trop souvent, et dont la valeur est plus "commerciale" que juridique, et l'autre, postérieure à l'acte authentique, et obeit aux conventions de droit privé (d'ailleurs, il me semble avoir fait la comparaison avec une convention entre un employeur et son salarié, convention qui ne peut avoir lieu qu'après le licenciement, pour expliquer l'esprit probable du législateur)
Ce débat est venu parce que je déclarais que les Juges n'interprêtent pas "acte effectivement conclu" par "acte définitivement conclu", et où vous êtes venu avec votre convention postérieure à l'acte authentique alors que la situation, le contexte, n'ont rien à voir avec cela.
Cette convention ne tient son existence que par le règlement amiable d'un litige où par exemple l'agence est évincée, et revendique son droit à honoraires. Les parties, considérant ce recours comme légitime, peuvent utiliser cette convention postérieure à l'acte authentique et permettant à l'agence de percevoir sa rémunération sans pour autant aller devoir la réclamer en justice.
Il y a peut-être d'autres utilisations possibles d'une telle convention, mais je ne les connais pas.
Rien à voir donc avec une reconnaissance d'honoraires dont vous avez fait l'amalgame.
Je maintiens donc mes propos.
Libre à vous de penser que cette distinction n'est pas utile. Elle l'est pourtant dans le contexte de l'interprétation d'un acte "effectivement conclu" qui n'est pas interprêté par les juges par un "acte définitivement conclu" afin de déterminer en justice la rémunération du mandataire par lequel cet acte s'est "effectivement conclu"....
Nous sommes bien éloignés du sujet du post initial, ou peut-être faut-il vous rappeler que contrairement à vos allégations, l'histoire actuelle me donne entièrement raison....
Il est vrai qu'il y a une réponse ministérielle à l'appui, mais comme vous n'y accordez absolument aucune importance...
sur ce, je vous souhaite un bon week-end, il faut que je m'occupe de mon jardin.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:43:06
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Un peu qu'il y a une différence mon neveu !
Entre l'une, qui est quasiment intégrée au compromis de vente, ou annexée par défaut,
Ca ne veut rien dire. Ou elle fait partie du compromis, auquel cas elle a une valeur, ou elle n'en fait pas partie et n'en a aucune.ou même tout simplement absente comme trop souvent, et dont la valeur est plus "commerciale" que juridique, et l'autre, postérieure à l'acte authentique, et obeit aux conventions de droit privé (d'ailleurs, il me semble avoir fait la comparaison avec une convention entre un employeur et son salarié, convention qui ne peut avoir lieu qu'après le licenciement, pour expliquer l'esprit probable du législateur)
Ce débat est venu parce que je déclarais que les Juges n'interprêtent pas "acte effectivement conclu" par "acte définitivement conclu", et où vous êtes venu avec votre convention postérieure à l'acte authentique alors que la situation, le contexte, n'ont rien à voir avec cela.
Cette convention ne tient son existence que par le règlement amiable d'un litige où par exemple l'agence est évincée, et revendique son droit à honoraires.
Absolument pas . Vous mettez un litige où il n'y en a pas la queue d'un.Les parties, considérant ce recours comme légitime, peuvent utiliser cette convention postérieure à l'acte authentique et permettant à l'agence de percevoir sa rémunération sans pour autant aller devoir la réclamer en justice.
Il y a peut-être d'autres utilisations possibles d'une telle convention, mais je ne les connais pas.
Rien à voir donc avec une reconnaissance d'honoraires dont vous avez fait l'amalgame.
Je maintiens donc mes propos.
Libre à vous de penser que cette distinction n'est pas utile. Elle l'est pourtant dans le contexte de l'interprétation d'un acte "effectivement conclu" qui n'est pas interprêté par les juges par un "acte définitivement conclu" afin de déterminer en justice la rémunération du mandataire par lequel cet acte s'est "effectivement conclu"....
Nous sommes bien éloignés du sujet du post initial, ou peut-être faut-il vous rappeler que contrairement à vos allégations, l'histoire actuelle me donne entièrement raison....
Il est vrai qu'il y a une réponse ministérielle à l'appui, mais comme vous n'y accordez absolument aucune importance...
sur ce, je vous souhaite un bon week-end, il faut que je m'occupe de mon jardin.
Jean-Michel
Et si cette convention s'appelait reconnaissance d'honoraires postérieure à l'acte, ça changerait quoi ? Rien. Elle aurait la même valeur. Inutile de jouer sur les mots.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:58:09
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Ah ? Je n'ai donc pas en face de moi un adulte à l'honnêteté intellectuelle sans faille ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 18:31:55
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Là n'est pas la question, je dois surtout être idiot car je n'ai pas encore compris la subtile différence certainement lourde de conséquences que vous placez entre ces deux notions, ni son éventuel intérêt pratique.
Mais après tout c'est de bien peu d'importance.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:03:13
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Je vous ferai remarquer cher jcm, qu'avec vos derniers posts, je doute de votre bonne foi. Ne m'en voulez pas, c'est le reflet des réponses que vous me faites aux questions que je soulève plus encore aux questions que je vous pose.
Voulez-vous le dernier exemple, dans un fil où je fais état du dossier paru dans le journal l'Expansion et qui compare les tarifs de deux agences immobilières et pour le même bien, la même prestation, le tarif laisse apparaître une différence de 5000 euros.
C'est une vraie question. Quelle réponse apporterez-vous à l'acquéreur de ce logement situé à Saint-Jean-de-Luz en jutification de cette différence ?
Autre chose, je vous ai demandé si vous ne trouviez pas singulier, alors que c'est de toutes façons l'acquéreur qui paie le service ce l'agent immobilier, que votre démarche ne soit qu'orientée vendeur ?
Autre chose, alors que vous prônez l'exclusivité en déclarant, par exemple que vous transformiez immédiatement 100% des mandats simples en mandats exclusifs, que vous ne preniez pas conscience de ses effets sur le moyen et le long terme, et vous en ai proposé une démonstration argumentée à laquelle vous n'avez jamais répondu.
Et si j'ai la critique facile comme vous dites, je propose tout de même plusieurs solutions pour relever le défi qui se pose aux agents immobiliers dont les parts de marché baissent inexorablement.
Un article d'universimmo que je vous rapportais et auquel vous avez déclaré être d'accord à 100%, fustigeait le juridisme dont sont atteints les agents immobiliers, et pourtant vous vous déclarez favorable au "Mandat de visite" dont j'ai fait la démonstration des effets pervers, sans réponse de votre part.
etc... etc... la liste est malheureusement pas close. Pendant ce temps là, cette profession va de mon point de vue droit dans le mur, car enfin n'oublions pas tout de même que les parts de marché des professionnels baissent, aucune enseigne n'est capable d'apporter le souffle nécessaire, les réseaux qui ne cherchent qu'à durer et non à proposer des solutions crédibles n'ont aucune vision stratégique.
Bien sûr, il y a le réseau que je défends, mais là encore, vous l'avez quasiment "insulté", qualifié les méthodes de charognard, et commenté la jurisprudence de manière bien orientée pour tenter de faire croire quelque chose qui n'existe que dans votre tête.
Ou bien, ce que je dis ici est vrai (et il suffit de se reporter à la lecture des posts pour en être convaincu), ou bien vous jouez au sourd et à l'aveugle, et restez persuadé que lorsque je vous ai dit "vous ne perfectionnez que le connu, le métier a plutôt besoin de changements profonds pour s'en sortir....", vous n'avez pas eu l'air d'y croire. Libre à vous, ce n'est pas mon problème.
Comme je le dis, le principal problème de cette profession est qu'elle se trompe de direction, et qu'elle n'écoute pas assez ses clients. Personnellement, c'est pour avoir entendu de qu'a dit le client imaginaire de Saint-Jean-de Luz, s'étonnant de constater que 5000 euros est une belle somme, que je fais résolument un autre métier que le vôtre.
Contrairement à ce que certains pensent, il n'y aura pas cinquante manière de le faire. Les agents immobiliers de la Côte ouest américaine sont traditionnellement en séminaire à cette époque, pour avoir eu un petit écho de ce qui se passe (là-bas aussi les parts de marché baissent, et ce malgré la pratique de l'exclusivité et celle du MLS) ils ont une autre approche dans les questions qui leur sont posées, et ne refusent aucune solution. (pour info, les parts de marché perdues s'élèvent à 23% et suivent la tendance de l'année dernière où c'était 18%)
En France, tous les signaux montrent que les honoraires des agents immobiliers doivent baisser s'ils veulent se sortir de l'ornière dans laquelle ils sont, et bien évidemment ils doivent s'interroger sur le rôle du mandataire autrement que par l'exigence de l'exclusivité qui est majoritairement rejetée.
Pour cela ils doivent écouter toutes les solutions, et les envisager très sérieusement, et probablement pas rester confinés entre eux.
Sur ce, bon week-end !
Jean-Michel |
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