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P.F. Barde
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1972 réponses |
 Posté - 18 nov. 2004 : 22:38:39
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Je rebondis sur la remarque qu'un site internet sans référencement serait inopérant. Chacun sait que le référencement est une affaire de spécialiste, et c'est en partie vrai.
Sauf que le référencement d'un site d'agence immobilière sur un moteur de recherche est inutile, à moins de viser les marchés étrangers, parce que le plus simple pour trouver une agence et l'adresse de son site est de consulter les pages jaunes. Aussi, pour donner de l'audience à son site, un agent immobilier n'a qu'à faire insérer, pour un prix modique, le petit bouton "Site web" avec un lien sur le site.
De plus l'un des deux portails, seloger et immostreet, qui appartiennent d'ailleurs au même groupe, sont devenus incontournables. Là encore, un lien du portail vers le site vaudra toutes les actions de référencement.
Un ingénieur conseil voudrait me convaincre de commander une étude pour équiper ma bicyclette d'une machine à vapeur. C'est oublier que j'ai déjà un Vélosolex !
Cordialement
P.F. Barde |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 22:46:48
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Je rebondis sur la remarque qu'un site internet sans référencement serait inopérant. Chacun sait que le référencement est une affaire de spécialiste, et c'est en partie vrai.
Sauf que le référencement d'un site d'agence immobilière sur un moteur de recherche est inutile, à moins de viser les marchés étrangers, parce que le plus simple pour trouver une agence et l'adresse de son site est de consulter les pages jaunes. Aussi, pour donner de l'audience à son site, un agent immobilier n'a qu'à faire insérer, pour un prix modique, le petit bouton "Site web" avec un lien sur le site.
De plus l'un des deux portails, seloger et immostreet, qui appartiennent d'ailleurs au même groupe, sont devenus incontournables. Là encore, un lien du portail vers le site vaudra toutes les actions de référencement.
Un ingénieur conseil voudrait me convaincre de commander une étude pour équiper ma bicyclette d'une machine à vapeur. C'est oublier que j'ai déjà un Vélosolex !
Autant je suis d'accord avec vous sur les pages jaunes de l'annuaire, autant je serai plus réservé sur le référencement à partir des moteurs de recherche tels que Goggle, Voilà, Yahoo, etc... car il est possible de disposer de statistiques d'accès à une URL d'une part, et d'autre part, parce que c'est encore un mode choisi par de nombreux internautes si j'en crois la liste des mots clés les plus utilisés.
SeLoger, pour la petite histoire a acheté Immostreet il y a un an ou deux, je crois. Effectivement SeLoger est le portail de référence dans l'immobilier de par le nombre de pages consultées, et parce qu'ils disposent d'une bonne mécanique de site web dédié aux agents immobiliers. Par ailleurs, ils ont été référencés par le FIPF pour construire l'intranet qui servira aux adhérents à ce MLS...
Jean-Michel |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 23:12:34
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Merci P.F. Barde il était temps que vous interveniez. Et je conclue que vous remettez les pendules à l'heure.
jmkdb est pleins d'ambitions et je lui souhaite un très bel avenir mais le conseil que je pourrais lui apporter est de rester modeste et de revenir nous narrer dans 5 ou 6 ans sa concrète ascension....
LN |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 23:47:07
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Ne vous laissez pas aller à des considérations dérisoires !
Avoir d'abord une vision des choses, puis une ambition, ou plus exactement des ambitions, n'ont rien à faire, ni à voir, avec la modestie.
Je connais trop ce métier pour ignorer que l'humilité est un des paramètres essentiels.
Mais permettez moi de vous dire que vous faites des confusions stériles.
D'abord sur mon métier, ensuite sur mes intentions.
Il est effectivement trop tôt pour parler de quelque chose qui est en plein développement d'une part, mais si vous aviez la sagesse d'analyser correctement mes propos, que ce soit ceux qui ont trait au statut d'un agent commercial, au devenir des AI; au MLS, à la structure financière et à l'analyse du marché, vous devriez vous apercevoir assez aisément, que ceux ci sont parfaitement crédibles d'autre part.
Bien sûr, je peux me tromper. Mais je ne le crois pas. Non par fanfaronnade, mais parce que la "solution" pour reprendre le terme de jcm est avant tout une "ultra solution".
J'ai dit que le concept s'appuie sur les 3 axes : commerce-humain-gestion. Vous devriez y réfléchir un peu.
Il ne s'agit donc pas de faire une agence immobilière de plus, dans une ville de plus. Il s'agit de mettre en place une offre commerciale puissante au point de prétendre prendre le marché, une organisation précise et adaptée à chaque secteur.
C'est tellement simple, que cela tient sur une feuille A 4 tenant compte de tous les paramètres de ce métier.
Essayez d'avoir une vision globale des choses, et de savoir quel impact cela a dans le micro détail d'une organisation... par rapport à ses contraintes (et là il ne faut pas se voiler la face) mais aussi par rapport à ses enjeux.
Une nouvelle fois, attachez-vous au fond. j'ai dit des choses extrêmement précises.
Ceci étant, je ne répondrais pas plus avant dans ce fil, d'une part parce qu'il est à présent largement off topic, mais surtout parce que cela devient du bruit et frôle l'attaque personnelle.
A bientôt
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 14:32:10
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Mes propos n'avaient pas pour but de blesser qui que se soit.
J'essaie simplement de rester objectif face aux réalités de notre profession et de ses évolutions. Mais je crois en lisant l'ensemble des interventions que nous sommes neanmoins sur la "bonne" voie, celle de la remise en question. Même si effectivement nous sommes hors sujet, c'est un vrai plaisir que d'etre conforté dans ses attentes, dans ses doutes et ds ses souhaits par de nbx professionels et pas des moindres. Je crois que nous exprimons tous, chacun de notre manière et avec nos ressentis et nos "mots" perso, la même vision pour l'evolution.
Celle ci arrivera t elle? C'est la seule inconnue...
Nous avons tous, à un moment donné, voulu mettre en place des methodes qui nous semblaient innovantes, ces aspirations sont positives.
Quand au sujet initial, si effectivement les prefectures suivent et refusent le renouvellement des cartes grises des agents co. je me retrouverais avec 17 commerciaux de moins
Ce sera un retour aux sources, et une ..nouvelle remise en question ( mais ya rien de meilleur |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 17:51:31
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Il y a des aménagements possibles pour que le vendeur ne soit pas "pieds et pongs liés", en particulier sur la durée d'irrévocabilité. Je préconise de limiter cette durée à 15 jours au lieu de 3 mois : ainsi si le client n'est pas content il peut se libérer tout de suite.
Quand on fait du bon boulot, et qu'on le lui fait savoir, (rapport, entretiens périodiques, copie des pubs, ...) il ne dénonce pas.
Je rejoins -presque- en tous points l'analyse de P.F.Barde.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 18:57:50
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Bonsoir jcm
15 jours d'irrévocabilité au lieu de 3 mois ? Bigre... avec le délai Scrivener, il vous reste une semaine pour travailler le produit.... j'imagine que le délai de vente moyen se compte en minutes ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 19:05:29
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Il s'agit simplement de laisser la possibilité au client de dénoncer au bout de 15 jours (au lieu de trois mois habituellement) s'il n'est pas content. Dans la pratique nous n'avons presque pas de dénonciations.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 22:09:05
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Bonsoir,
Bon si on fait le bilan de ce fil, force est de constater que deux conceptions s'affrontent.
Un constat cependant :
- la position de jcm, aussi noble soit-elle, et encore une fois, je la respecte, n'est pas novatrice. Elle a d'autres atouts, certes, mais de mon point de vue, ce n'est pas ainsi que les parts de marché des AI vont s'inverser. D'une part, parce que les fichiers communs, les fichiers partagés existent depuis 30 ans (1965 pour le premier).
Certes, jcm va me dire que les services proposés sont de nature à séduire la clientèle, oui admettons, mais non la CANALISER. Maintenant, si l'on prend les services dont parle jcm, je n'en vois pas d'autres qui découleraient des obligations du mandataire vis-à-vis de son mandant.
Les objectifs que je poursuis c'est de canaliser la clientèle en lui proposant des services étonnants d'une part, et d'autre part en collant à ses attentes explicites et implicites.
Et je suis désolé, mais je n'ai pas vu, de mandat exclusif dans les attentes des clients des agences immobilières, pas plus que je n'ai vu l'ombre d'un MLS.
La seule stratégie qui vaille est celle qui est mise en oeuvre par, avec, à partir du client et du client seul.
Bon Week-end
PS : je n'aurai guère le temps de répondre à ce fil durant tout ce week end, n'y voyez pas une quelconque "fuite", mais je ne suis pas libre tout simplement.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 07:24:58
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Un autre exemple ? Qu'est-ce que le client est en droit d'attendre d'un mandat exclusif ? Que l'agence se "défonce", sur la base d'engagements écrits SUR LE MANDAT, et avec la possibilité de dénoncer A TOUT MOMENT en cas de non respect de ces engagements ou de simple insatisfaction. Mais ce n'est pas suffisant.
Est-il normal que la rémunération soit la même au cas où l'acquéreur serait trouvé par le client lui-même ? Non, bien sûr, il aura fait une part du boulot. Cela arrive rarement, mais cela arrive. La contrepartie d'un mandat exclusif pur et dur serait 100 % de la commission à l'agence. C'est difficilement acceptable. Même 50 %, ce qui est pratiqué fréquemment, c'est souvent encore trop, surtout en présence de prix élevés. Pour vérifier le financement, établir le compromis et suivre le dossier, l'agence peut se contenter de 20 à 40 % de la commission d'origine, à définir au départ, bien sûr. C'est un autre élément d'un mandat gagnant-gagnant.
Avantages : l'agence a un retour sur investissement dans 100 % des cas, variable selon le service fourni. Elle peut donc offrir plus de prestations. Et le vendeur ne se sent pas "spolié" ; il n'est pas tenté, par ex., s'il trouve l'acquéreur, de dénoncer le mandat pour pouvoir lui vendre en direct 15 jours plus tard.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 08:35:49
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Bonjour,
Première chose : remplacez dans votre phrase exclusif par simple. Et moi, en tant que client, en vous confiant la vente de mon logement par un mandat simple, j'attends de vous que vous vous occupez de la vente.
Deuxième chose, l'argument qui consisterait à dire "nous baisserons les honoraires grâce à l'exclusivité" est complètement faux.
En effet, admettons que vous baissiez les honoraires de moitié, il est évident que c'est intenable compte tenu de la part grandissante des affaires en inter-cabinet où vous diviserez encore par deux.
Ce n'est donc pas, à l'évidence la bonne stratégie.
Bon week-end
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 09:30:45
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Jmkdb, il ne faut pas considérer uniquement les honoraires d'agence par leur montant final, mais également par le prix de revient des prestations proposées. Je ne suis pas capable financièrement de proposer un service équivalent avec un mandat simple qu'avec un mandat exclusif, car mon taux de retour sur investissement étant supérieur avec un mandat exclusif, je peux faire bien mieux. Ce raisonnement n'est accessible que si l'on raisonne sur des grands nombres, des statistiques. Peut-être vendrai-je ce mandat simple ci, et pas ce mandat exclusif là. Mais statistiquement le raisonnement est irréfutable : 85 % de retour sur investissement contre 15 % (moyenne nationale).
Et les clients le comprennent fort bien. Il suffit de leur expliquer.
(On peut aussi faire moins cher avec des prestations équivalentes, éventuellement, mais quoi qu'en dise P.F.Barde je ne suis pas sûr que cela réponde à une demande de la clientèle. Les clients acceptent volontiers de payer à leur prix des prestations de qualité : ce qu'ils n'acceptent pas, c'est de payer cher des prestations quasi inexistantes. Et avons nous le choix de la moindre qualité, compte tenu notamment de la fréquence accrue des mises en cause du professionnel pour manquement au devoir de conseil ? Faire son boulot correctement revient très cher, et de plus en plus. Ceci dit la faculté offerte au client de présenter son acquéreur à l'agence moyennant une rémunération moindre va dans le sens d'une réduction des honoraires, mais ciblée).
Quant à partager avec un confrère, bien sûr que oui. Si chacun fait une part du travail, il est bien normal de partager. Partage qui n'a pas lieu d'être dans l'exemple que je donnais ci dessus, puisque dans ce cas le propriétaire ayant trouvé l'acquéreur, il n'y a pas intervention d'une deuxième agence.
Vous ne pouvez tout simplement pas, vous, client, exiger de ma part des prestations de qualité, donc onéreuses, en vous réservant le droit de ne pas me payer un centime si c'est un des 10 confrères à qui vous avez confié également l'affaire qui vend. Ou vous-même grâce souvent au travail que j'aurai fourni. N'oubliez pas que je n'ai même pas le droit de vous demander le remboursement de la moindre publicité (à l'inverse des notaires, soit dit en passant, qui se font rembourser des publicités et démarches même s'ils n'ont pas vendu). Si j'appliquais votre raisonnement, je ferais faillite avant longtemps.
Quant à moi, je suis allé au bout du mien, de raisonnement. Des mandats simples, je n'en veux plus. (Compte tenu de la souplesse du concept, et aussi étonnant que cela paraisse, je ne fais d'ailleurs guère moins de mandats pour autant, à peu près 5 % de moins). Et je m'en porte beaucoup mieux en termes de confort de travail et de satisfaction de la clientèle.
Ne croyez d'ailleurs pas que calitimo se résume seulement à ce que nous avons débattu jusqu'ici. Et si cela fonctionne aussi bien partout (je viens de recevoir par ex. un e-mail de la Réunion : "100 % de réussite..." c'est bien parce que les clients y trouvent leur compte. Et c'est bien là l'essentiel pour une réussite à long terme.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 10:00:46
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PS : dans "Paroles de dirigeants", aux Editions d'Organisation, il y a un excellent chapitre intitulé "l'allumeur de réverbères" de Michel Tesconi.
jcm |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 19:37:23
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Citation :
Ensuite le coût des honoraires qu'on expliquerait par du déchet. C'est faux. Les honoraires sont 2 à 2,5 trop élevés en France. Et c'est le client qui paierait le manque de professionnalisme si j'ai bien compris.
Ai-je été bien compris ? J’en doute.
Oui, je pense que les honoraires sont d’un montant trop élevé. Divisez par deux le nombre des personnes employées aux transactions des immeubles anciens : les besoins du marché resteront satisfaits parce que les commerciaux auront encore le temps de traiter toutes les affaires. Simplement, comme celles-ci viendront à eux plus facilement sans qu’ils aient besoin de démarcher autant, ils mèneront à terme dans le même temps et dans les mêmes conditions, plus d’affaires qu’auparavant. L’incidence sur les clients (vendeurs ou acheteurs) sera nulle, voire bénéfique, la prospection par les acheteurs devenant plus facile. Faisant plus d’affaire en un même temps, les commerciaux et les entreprises qui les emploient pourront consentir à une baisse des tarifs telle que leur revenu soit maintenu. En définitive, la possibilité existe de multiplier la productivité des commerciaux en proportion de la réduction de leur effectif, ce qui laisse la possibilité de réduire les prix, les services rendus aux clients restant identiques en qualité comme en quantité. Par ailleurs, il n’est pas douteux que si la moitié des particuliers évitent de recourir aux services des agents immobiliers, c’est qu’ils jugent que cela est trop coûteux. Comme ils ont la possibilité de se passer d’eux, ils ne s’en privent pas. Un prix qu’il est possible de baisser alors que cela répond à une demande de la clientèle est un prix excessif.
Le client ne paie pas un manque de professionnalisme. Il paie un manque de productivité. C’est différent.
Car il s’agit bien de productivité, beaucoup plus que de professionnalisme. Le client ne recherche pas avant tout un professionnel de la chose immobilière. L’objectif du vendeur est de trouver un acheteur. L’objectif de l’acheteur est de trouver un bien. La prestation recherchée avant tout est purement commerciale. Le vendeur se décharge des actions de communication et de prise de rendez-vous sur l’agent immobilier, qui présente l’avantage supplémentaire de prendre à sa charge les frais de communication, rien ne lui étant dû tant qu’il n’y a pas de résultat. L’acheteur peut, grâce à l’agent immobilier, prendre en un même temps et en un même lieu connaissance d’offres diverses. De plus l’agent immobilier lui offre un service de veille.
Le reste, c’est la connaissance du marché, des obligations légales (amiante, termites plomb, etc), l’information sur l’objet de la transaction et la rédaction d’actes (pour l’avant contrat). Tout cela le notaire le fait bien (mais il est très mauvais commercial). Un particulier un peu avisé tel le prof barbu peut aussi le faire lui-même, les aides et informations ne manquent pas. Quant au financement, c’est le domaine des banques. Elles savent très bien faire connaître et vendre leurs crédits.
Un négociateur immobilier et un vendeur de chaussure font le même métier. Simplement, ils se sont spécialisés dans deux domaines différents. Bien sûr l’un doit avoir des compétences en immobilier, l’autre dans la chaussure, mais surtout les deux doivent savoir vendre. On ne demande pas à l’un une licence en droit, malgré la loi Hoguet, et à l’autre d’être un technicien de la chaussure. On demande à l’un comme à l’autre du chiffre d’affaire. L’agent immobilier qui communique sur son professionnalisme, dans le meilleur des cas fait du marketing. Le plus souvent il ne fait que soigner son ego.
Il est fréquent d’entendre dire que les agents immobiliers manquent de professionnalisme. C’est possible, je pense d’ailleurs que c’est vrai. Mais je ne pense pas qu’en se professionnalisant davantage ils puissent conquérir beaucoup de part de marché parce que dans le fond le client ne recherche pas ce professionnalisme. En fait, le client a ce qu’il demande. Refusant de faire confiance et se déchargeant sur un tiers de sa responsabilité première qui est d’informer l’acheteur sans vouloir faire l’effort de donner à ce tiers les informations nécessaires au respect de cette obligation, c’est particulièrement vrai quand il s’agit d’un bien en copropriété, le client vendeur est en grande partie responsable de la situation dans laquelle s’est installée la profession des agents immobiliers. Le client, en immobilier ou ailleurs, exige mise en concurrence et sécurité et répugne à s’engager. La multitude de l’offre crée les conditions d’une libre concurrence. Une législation protectionniste du consommateur et le recours croissant aux assurances lui donne la sécurité. Mais cela se paie, sans qu’il en prenne conscience. En demandant des devis pour la moindre chose il augmente la charge de travail des artisans. En ne donnant que des mandats non exclusifs il contraint les agents immobiliers à un démarchage intensif qui prend le pas sur le service rendu aux clients acheteurs.
S’il a tort de ne pas savoir faire confiance, on peut toutefois lui trouver quelqu’excuse. Comment savoir, quand on est ignorant, que son mandataire est bon professionnel ? A posteriori, on peut s’en apercevoir. A priori, c’est difficile. Ce n’est pas tous les jours qu’on vend un immeuble. Aussi, dans le doute, comme c’est gratuit, autant donner mandat à plusieurs et que le meilleur, ou le plus chanceux, gagne.
Les solutions ?
J’en ai déjà proposé une, le mandat exclusif. Cette solution est à contre-courant de la tendance de la clientèle. Elle est cependant possible si l’ensemble de la profession s’entend pour une baisse très sensible du montant des commissions lorsque le mandat a été donné en exclusivité.
Il y en a une autre : le MLS.
Cela suppose que des concurrents acceptent de travailler en commun et en toute loyauté (sans faire de rétention sur les meilleures affaires). ORPI s’y serait essayé sans succès. On peut le comprendre, car cela n’a aucun sens de le faire seulement au sein des adhérents d’un réseau. L’adhérent d’ORPI de Carcassonne et son confrère de Vesoul ne tireront aucun bénéfice de la mise en commun de leurs fichiers. C’est au sein de la même localité que cela doit se faire. A Carcassonne, les adhérents d’ORPI et de Century 21, à 50 m l’un de l’autre dans la même rue, mettront leurs fichiers en commun. De même à Vesoul. C’est toute une éducation à refaire. S’ils ne baissent pas leurs tarifs, ils ne gagneront pas de part de marché mais au moins gagneront-ils en productivité, donc en rentabilité.
L’une et l’autre de ces deux solutions entraîneraient, à part de marché constante, une diminution des effectifs de la profession.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 20:39:50
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Mon dernier message était surtout une réponse à jmkdb. Je viens de lire attentivement celui de jcm qui suscite aussi de ma part quelques remarques et questions.
Tel qu’il est exposé, votre concept est séduisant. Mais de quelles prestations parlez-vous ? Si ce sont les prestations purement commerciales, la publicité avant tout, je vous suis. Si ce sont des prestations annexes, je suis beaucoup plus sceptique. Les premières bénéficient directement au vendeur, qui est le client principal parce que c’est lui qui donne mandat. Si vous lui dites qu’avec un mandat exclusif vous êtes sûr de vendre et donc que vous pouvez mettre en oeuvre des moyens coûteux et que cela drainera en peu de temps une clientèle acheteuse de qualité, il pourra être convaincu. Mais je ne pense pas qu’un discours indirect, portant sur les prestations apportées à l’acheteur soit efficace. Ce peut même être préjudiciable : il n’est peut-être pas utile de faire comprendre à votre vendeur que mû par votre conscience professionnelle et astreint à un devoir d’information et de conseil vous allez parlez du ravalement de l’immeuble qu’il faudra entreprendre d’ici cinq ans, ce que vos concurrents moins scrupuleux se garderont bien de faire. Ils n’y penseront d’ailleurs même pas. En vous montrant un commercial efficace et sérieux vous inspirerez plus facilement confiance, vous vendrez au prix du marché de meilleures prestations que vos confrères et vous gagnerez des parts de marché sur eux. C’est déjà bien. Mais je doute que vous puissiez élargir votre clientèle aux particuliers qui ont décidé de se passer d’agence. Leur motivation étant principalement financière, je ne crois pas qu’il y ait, pour conquérir ce marché, une alternative à une baisse du montant des commissions.
Bref, ma question : qu’est selon vous une prestation de qualité ? En quoi consiste votre professionnalisme ? (que je ne mets pas en doute, n’y voyez aucune perfidie ni sous-entendu, je suis ce débat en observateur qui cherche à comprendre la mécanique d’un secteur de l’économie qui m’intrigue).
Cordialement
P.F. Barde |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 09:37:55
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P.F.Barde, de mon point de vue, les deux vont de pair. On peut se permettre d'apporter beaucoup plus au vendeur en termes de publicités, démarches commerciales, etc... ; mais également en termes de devoir de conseil. De toute façon, nous n'avons pas vraiment le choix. Les tribunaux, s'ils condamnent plus volontiers le particulier qui "double" une agence depuis une dizaine d'années, condamnent quasi systématiquement l'agence impliquée dans une transaction lorsque l'acquéreur subit un préjudice, parfois solidairement avec le vendeur. C'est d'ailleurs souvent lui qui est assigné et se retourne contre l'agence.
Pour éviter qu'une vente ne se termine en catastrophe, il faut aussi que nous connaissions parfaitement ce que nous vendons, en ce qui concerne tant l'aspect juridique que technique, la situation vis à vis de l'urbanisme... Pour vous donner une idée, voici un des documents que nous utilisons systématiquement lors de la signature d'un mandat :
http://www.edpref.com/docs/285A.pdf
Un vendeur de chaussures me semble plus à l'ab
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 09:54:33
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(fausse manoeuvre)... plus à l'abri de procédures de la part de ses clients.
Alors si la première demande du propriétaire est : trouvez moi un client, il est du ressort du professionnel de faire en sorte que cette transaction s'effectue et se termine en toute sécurité.
L'évolution s'accélère dans le sens d'une mise en cause systématique du professionnel.
Nous vivons dans une société où l'on considère que le moindre préjudice est inacceptable et doit être réparé, par le professionnel parce qu'il est assuré, sauf s'il arrive à prouver qu'il a bien fait son travail (on n'a pas besoin de prouver qu'il l'a mal fait, puisque la Cour de Cassation édicte que lorsqu'un professionnel est débiteur d'un devoir particulier de renseignement ou de conseil, c'est à lui de prouver qu'il a rempli cette obligation).
Et le temps passé à sécuriser une transaction doit, lui aussi, être rémunéré.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 10:15:56
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Par exemple sur ce sujet "vice caché" débattu actuellement :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=18270
S'il y avait eu intervention d'une agence, elle serait mise en cause et probablement condamnée, SAUF SI elle avait obtenu du proprio l'information (écrite) qu'il avait lui-même "bricolé" des travaux importants, et l'avait transmise à l'acquéreur, et qu'elle puisse le prouver. Qu'en possession de ces renseignements, elle ait approfondi la question autant que possible (expertise préalable par ex.).
A partir de là soit l'acquéreur achète en connaissance de cause, quitte à faire baisser le prix, soit il n'achète pas.
En aucun cas la situation décrite dans le sujet "vice caché" ne pourrait être pardonnée à un professionnel !
jcm |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 08:15:02
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concernant le sujet initial, voici la position du president du syndicat le plus connu en france :
Agent commercial et loi Hoguet : mise au point sur la jurisprudence récente de la Cour de cassation
Un bref commentaire d’un arrêt du 7 juillet 2004 de la Chambre commerciale de la Cour de cassation a jeté un trouble certain dans le monde des professionnels de l’immobilier. En effet, selon son auteur, la haute juridiction aurait clairement affirmé qu’ « il ne peut y avoir d’agents commerciaux mandataires d’agents immobiliers »…
En réalité, une telle affirmation est, sinon erronée, à tout le moins une extrapolation de la motivation de l’arrêt de la Cour de cassation.
En l’espèce « l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens.» Dans cette mesure, la Cour de cassation, approuvant la décision d’appel, a considéré que les règles spécifiques issues des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce fixant le statut des agents commerciaux ne s’appliquaient pas, car «pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970 ».
Si la Cour de cassation a considéré que l’activité de cet agent commercial relevait de la loi Hoguet, en revanche elle n’a pas dit à quel niveau.
En effet, la Haute juridiction n’a pas, pour des raisons procédurales, répondu à la question de savoir si les agents commerciaux intervenant dans l’immobilier doivent obligatoirement être détenteurs d’une carte professionnelle ou peuvent simplement être titulaires d’une carte mauve ou grise.
Certes, on peut imaginer que si les Hauts magistrats avaient pu répondre à cette question, ils auraient considéré que les agents commerciaux, dans notre domaine, doivent posséder une carte verte mais c’est, pour l’instant encore une conjecture.
Cela étant, cette nouvelle étape jurisprudentielle ne change en rien la position de la ******* à l’endroit des agents commerciaux. Nous demeurons toujours défavorables à ce type de collaboration en raison, notamment, des risques de requalification en contrat de travail, fréquemment constatés en pratique.
So, wait and see comme dirait l'autre...
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 11:12:53
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L'agent commercial nouveau est arrivé...
Le problème est résolu :
-les Préfectures doivent délivrer les "cartes grises" et n'ont pas à vérifier le lien contractuel liant le négociateur à l'agence ; cela leur a été clairement rappelé par circulaire.
-les URSSAF viennent d'accepter que les AC s'inscrivent directement auprès de leurs services. Donc : il vaut mieux ne plus parler d'agents commerciaux, mais de négociateurs mandataires indépendants par exemple ; puisque le statut de la loi de 91 relative aux agents commerciaux leur est refusé (pour le moment?).
Ces mandataires seront, comme les anciens AC, aux BNC, pas de changement. Mais plus d'inscription au RSAC.
Il convient, dans les nouveaux contrats, d'enlever les mots "agent commercial" et toute référence à la loi de 91.
Pour l'inscription à l'URSSAF, en principe cela pourra se faire avec une simple attestation de l'AI faisant état d'un lien contractuel avec le négociateur. Le modèle d'attestation est en préparation au ministère.
Les URSSAF locales ne sont probablement pas encore toutes informées complètement de ces points, mais ça ne saurait tarder.
Les AC déjà inscrits, au terme de leurs 5 ans, devront se réinscrire comme ci-dessus.
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