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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 10 mars 2005 : 12:12:34
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Oui, l'agent commercial nouveau est arrivé !
Dans l'immobilier, il échappe à la législation prévue pour ce statut (article 134-1) et à la Loi Hoguet !!!
On croit rêver... mais le lobby FNAIM_ORPI_C21 a encore frappé !!
Moralité un agent commercial dans l'immobilier est un APPORTEUR D'AFFAIRES. À l'exclusion donc de toute autre mission (négocier, signer, etc...) sous peine ou de requalification par l'URSAFF, ou sous peine de condamnation pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier.
Enfin, du concret et du bon !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 12:18:41
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Jean Michel, désolé, il s'agit bien de l'activité de négociateur, le problème a été résolu après négociation avec l'URSSAF, donc pas de requalification automatique. Et la loi Hoguet ne prévoyant pas de statut particulier n'interdit pas de recourir à des mandataires indépendants. Cela a été rappelé aux préfectures par circulaire ministérielle.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 13:20:32
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Oui jcm,
Mais vous devriez relire la réponse minsitérielle.
Il est clair que si le statut est confirmé (jusque là tout va bien) reste à connaître les missions !
Négociation : alors application de la loi Hoguet ! donc carte VERTE
sinon, lien de subordination donc requalification URSAFF obligatoire (avec rétroactivité sur 3 ans !)
donc ipso facto : agent commercial dans l'immobilier = apporteur d'affaires.
J'en veux pour preuve la réponse de la Préfecture de Saône et Loire, gentiment envoyée par un agent immobilier - qui au passage se heurte à un concurrent qui a engagé depuis son installation un régiment d'agents commerciaux ! -et qui est on ne peut plus claire.
Le CONTRAT entre l'agent commercial doit être obligatoirement joint !
J'aimerai que de temps à autre, les uns et les autres, vous vous rendiez compte de l'évidence, de la LOI, et non des désirs d'une profession, dont le moins qu'on puisse en dire est l'inefficacité.
Doit-on en effet rappeler que les parts de marché des agents immobiliers ont encore baissé de 3 points en 2004 par rapport à 2003, pour atteindre - si je puis dire - 42% Il y a donc plus de la moitié des français qui ne font pas ou plus confiance à un agent immobilier pour réaliser leurs projets immobiliers.
Il s'agirait de se poser - et le MLS est une c...; sans nom - les bonnes questions.
Savez-vous que le budget du MLS est suivant mes estimations voisin de 54 M€ ? Cela va dans le sens de la baisse des honoraires cela ?
Connaissez-vous le niveau des honoraires pratiqués en Europe, lorsque la France est à 6% avec 42% des parts de marché, et la Hollande, la Grande Bretagne, l'Irlande, l'Espagne; l'Italie sont au maximum à 4% d'honoraires et à plus de 70% des parts de marché !!!!! ?
La profession devrait se poser des bonnes questions.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 14:02:19
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La LOI, comme vous dites, interdit à l'administration d'ajouter des conditions aux textes. La carte grise est délivrée par la préfecture sur présentation du formulaire dûment rempli et d'un justificatif d'identité, POINT.
Toute demande complémentaire serait sanctionnée par les tribunaux administratifs.
J'ai déjà eu l'occasion d'aller au TA sur ce point de droit précis. J'ai gagné à chaque fois.
Une exigence d'une préfecture ne fait pas la loi. Et c'est heureux.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 14:13:07
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Mais il ne s'agit pas des Préfets.... il s'agit de l'URSAFF..... vous vous trompez !
Et l'URSAFF est parfaitement habilitée à demander le contrat conclu entre l'agent commercial et l'agent immobilier.
D'ailleurs les Préfectures ne font que suivre les directives ministérielles.
Mais une nouvelle fois, ce n'est pas une question de statut !
Il va vous faloir admettre que le statut d'agent commercial dans l'immobilier doit obéir à la législation, et non à tout et n'importe quoi.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 14:25:47
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Je ne suis pas d'accord avec votre analyse, vous l'aurez compris. Je pense même que l'arrêt qui a fait tant de bruit n'est pas du tout un arrêt de principe mais d'espèce et que cela sera éclairci bientôt. Et en ce qui concerne la requalification, rien n'a changé.
Pour le reste, vous critiquez beaucoup les AI et leurs méthodes de travail. Certes, tout n'est pas rose. Mais certains commencent à évoluer. Voulez-vous visiter une agence qui a en moyenne 25 mandats en stock, fait en moyenne 8 ventes par mois, et qui ne génère pratiquement que des clients contents (je dis pratiquement car 100 % c'est bien sûr utopique), et le tout avec des méthodes que vous condamnez sans les avoir approfondies ? Et qui doit avoir à peu près 80 % des parts de marché de son secteur.
jcm |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 13:16:41
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pour repondre sur un point
celui des commissions,
4% OK mais avec un mandat exclusif
car sinon prendre 4 % ttc ( 3.40 ht) pour un mandat confié à 6 agences avec 1/6 chance de vendre, je vais pas investir de la pub dessus, surtout si le bien est surévalué , ce qui est souvent le cas au départ quand le proprio fait défiler toutes les agences locales pour leur confier un bien qu'il n'a pas pu vendre seul , car trop cher.
Moi, je veux bien prendre 4 %, mais le proprio me file au départ une enveloppe pour la pub.
Connaissez vous beaucoup de professions qui travaillent à l'oeil ,
qui plus est doivent investir de l'argent en pub sur un bien qu'elle ne vendront pas. Il faut bien se payer de tout ce gachis, un moment ou un autre.
Sinon les 4 % en Italie , c'est en HT ou TTC ?
Et puis ne raisonner qu'en terme de pourcentage, est ce la meilleure solution, car entre un agent parisien qui vend des biens à 600 K€ et un provincial qui vend des biens à 100 K€, il y a un monde.
A 5%, l'un prend 30.000 et l'autre 5.000 .
Pour finir, pensez vous que le proprio qui vend seul va vendre 6 % moins cher parce qu'il ne passe pas par une agence?
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 13:56:45
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Vous avez raison sur un point, c'est qu'effectivement le niveau des prix n'est pas le même partout.
mais sur un compte d'exploitation que vaut un % ? Rien..... c'est bien la marge en € qui est importante. je suis partisan d'un barème d'honoraires dégressifs... D'ailleurs, beaucoup d'agences fonctionnent ainsi.
Jean-Michel |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 17:05:13
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bonjour
quel serait selon vous le barême d'honoraires qui valoriserait le travail à sa juste valeur
que pensez vous du minimum forfaitaire de perception, à combien l'évaluez vous ?
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 16:06:39
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QUESTION PRATIQUE:
Un agent commercial dans l'immobilier ( ou nego libéral indépendant etc. voir les différents posts ci-dessus ) peut-il exercer son activité à travers un statut d'entreprise type société :
EURL, SARL...etc
Si "oui", quid de la carte grise délivrée par la Préfecture ?
Il me semble, cela demande à être vérifié, que les personnes morales
ne peuvent pas être "porteuses" de cette carte ...
Quelqu'un peut-il m'éclairer ?
Cordialement,
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 18:00:34
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Une carte grise ne peut être délivrée à une personne morale. Il y avait eu une réponse ministérielle à ce sujet.
P-H C |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 18:31:27
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C'est en effet la position de l'administration. Mais rien dans les textes ne l'interdit.
jcm |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 19:30:17
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Merci JCM et PHC...
je continue ma recherche d'infos:
Puis je exercer mon activité d'AC dans l'immobilier à travers
un statut de société, prenons l'exemple suivant:
1]Je créé une SARL/AC (personne morale)
2]J'en suis le gérant (personne physique)
3]Je demande une carte grise à mon nom (gérant=personne physique)
4]Je facture mes commissions à l'entête de ma société 
Ce scénario tient-il (sur le papier au moins) la route ?
Cordialement, |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 19:45:00
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Non. Je ne peux pas être d'accord avec cela.
Si votre montage est celui-ci, vous devez posséder une carte verte.
Ensuite, il a été dit, et précisé, dans la réponse ministérielle, qu'un agent commercial ne pouvait en aucun cas, diriger une succursale. (donc en clair posséder une carte violette)
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 20:32:02
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Là aussi, c'est une interprétation administrative qui ne repose sur aucun texte.
Et on ne voit pas au nom de quoi interdire à un agent co d'exercer en EURL par exemple.
jcm |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 21:26:46
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Jmkdb,
Appréciant vos nombreuses interventions (idem pour Jcm )je ne comprends pas :
je suis AC dans l'immobilier, mais ne je peux donc pas exercer mon activité sous aucun statut de société.
Seul donc à vous lire le statut "libéral ou d'indépenadant" m'est permis...
je croyais qu'une SARL, EURL pouvait être agent commercial, ce qui se rencontre dans les services marchands...
Cordialement, |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 05:44:42
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Oui, sauf que l'administration a décidé d'ajouter des règles à elle, comme c'est trop souvent le cas. Le conseil d'Etat aura très bientôt à trancher la question. Jusque là le TA et la cour administrative d'appel ont rendu des jugements non motivés, en faveur de la position administrative.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 07:20:00
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Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une interprétation.... Je vous renvoie à l'article (numéro mai 2005) de Me Rolland (excellentissime par ailleurs) dans l'activité immobilière (SOCAF), "si effectivement un agent commercial peut être une personne morale" (...) " sa mission ne pourra être de négocier et conclure des contrats de vente, d'achat, de location; mais seulement des prestations de service pour le compte du mandataire, commerçant titulaire de la carte verte. " ....Si donc l'insription au répertoire est donc tout à faite possible, autant dire que pour la transaction immobilière que cela sera pour changer l'eau des fleurs.... et c'est ce que je dis depuis longtemps....
Tout cela est pourtant bien logique... ou bien c'est l'article 134-1 et suivants qui s'appliquent, ou bien c'est la Loi Hoguet.... cela ne pourra jamais être ni l'un, ni l'autre....
Ce que je me demande dans toute cette histoire, c'est comment expliquer la cécité de certains à lire tout simplement les textes. Poids du lobby Fnaim-Century21-Orpi ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 10:03:08
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En droit "toute personne" s'interprète comme toute personne physique ou morale. Sauf pour les préfectures, et le ministère... de la justice !
Me ROLLAND précise bien en ce qui concerne les AC : "Ce peut être une personne physique ou une personne morale" (et non : si effectivement...) : attention, lorsqu'il écrit "sa mission..." ce paragraphe s'applique aux AC en général, personnes physiques ou morales, contrairement à ce que votre présentation pourrait laisser croire.
Votre deuxième citation n'est pas fidèle non plus, ce n'est pas ce qu'a écrit Me ROLLAND.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 14:32:33
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Cher jcm,
Je prends connaissance de votre post et j'en suis quelque peu étonné. En effet, si Me Rolland, respecté juriste, et l'un des meilleurs spécialistes du droit immobilier, rédacteur de la revue Activité immobilière, qui on peut le dire, fait référence en la matière; parle du statut des agents commerciaux, il s'agit bien des agents commerciaux évoluant dans l'immobilier et non ceux évoluant dans un autre secteur d'activité. Avec tout le respect que je vous dois, ils erait étonnant, tout de même, de trouver des conclusions dasn une revue immobilière et professionnelles, générales et non applicables dans le secteur de l'immobilier.
Je laisse juge, tout un chacun, de prendre connaissance de cet article, où bien évidemment la conclusion que j'en fais est toute personnelle. Mais disons les choses clairement ! Un agent immobilier engage un commercial dont la mission est bien la négociation. Rapprochez-vous de la Convention Collective de l'Immobilier, où les tâches sont clairement définies ! Or, les textes, la LOI, la jurisprudence, les interprétations, la réponse ministérielle, montre, démontre, qu'un agent commercial ne peut pratiquer l'entremise ! C'est aussi ce que dit très clairement et nettement Me Roland ! Un agent commercial peut très bien travailler dans l'immobilier, et uniquement dans le cadre très précis de l'apporteur d'affaires. S'il souhaite négocier, signer et réaliser des actes, il ne pourra le faire - que ce soit à titre de personne morale ou physique, ce qui ne change rien aux principes - qu'à la condition de répondre aux exigences de la Loi Hoguet.
je vais être maintenant très précis. Où trouvons-nous, dans quel texte, dans quelle décision, qu'un agent commercial peut pratiquer l'entremise SANS les autorisations nécessaires ?
Deux textes fondamentaux : le code de commerce (et il est clair que de par l'article 134-1, l'agent commercial de l'immobilier échappe à ses dispositions puisqu'il y a une réglementation professionnelle), et ensuite cela ne peut être que dans la Loi Hoguet....
Donc cher jcm, relisez correctement les premiers articles de celle-ci, et particulièrement les articles 3 et 4.
Si le statut d'agent commercial a une pérennité dans l'immobilier - ce dont je doute vis-à-vis des clients - ceux-ci doivent être immatriculés (ils le peuvent, on est d'accord) et pratiquer l'entremise (c'est la mission principale d'un négociateur immobilier), s'ils le font, ils doivent posséder une carte verte.
S'ils ne le font pas, il sont, par voie de conséquence, apporteurs d'affaires... et aucune carte n'est nécessaire, juste de disposer d'une inscription au registre du commerce dans le cas d'une activité habituelle (+ d'une affaire par an...)
Jean-Michel |
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