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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
 Posté - 05 déc. 2004 : 19:09:41
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Je suis totalement d'accord avec Palpatine, Halifax a tout intérêt à ne pas scier la branche sur laquelle il est assis et à évicher un optimisme radieux.
Après "Ca ne va pas baisser", rabâché pendant des années, les professionnels nous servent "ça baisse ou stagne - selon le pays où l'on se trouve - UN PETIT PEU, mais ça ne va durer, et les prix vont s'envoler à nouveau". Vers quels sommets, Messieurs les professionnels ?
D'ailleurs, les interventions, un peu plus nombreuses et béates, de la part des professionnels, sont en général un mauvais signe. |
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jmpoure
Contributeur actif
28 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 14:03:13
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Oui et pourquoi pas faire "les bronzés dans l'immobilier" ??
Ca fait un peu jeu au club Med organisé par le G.O. JMPouré ...
Je ne vois pas ce que ça peu apporté à part comme d'hab stigmatiser untel ou untel ...!?
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 14:56:25
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par jmpoure
La bulle immobilière en France organise le grand jeu-concours de la Patate d'Or : http://www.bulle-immobiliere.org/#sec-patate
Ca devient de plus en plus ridicule! 
On cherche à passer les 1000 Pégase ?
Vos dernières interventions sont de plus en plus passionnantes...
Entre le dénigrement systématique du site de JMPoure et l'opposition systématique à vos têtes de turc sur ce forum, vous vous êtes au moins trouvé une vocation : l'homme qui empêchera le marché immobilier de sombrer. Courage...
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kiwi
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 15:16:30
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Pixies de grace, arretez de dire que les prix sont delirants...
ils ne sont regis que par la loi de l'offre et la demande.
- si plus aucune demandes, on chute fort... (peut etre bientot)
- si demandes, on reste flat voire on monte si bcp de demandes...
arretez donc de dire que les prix sont hauts, car si ils ont monte dernierement, cela signifie qu'il y a/avait plus de demandes que d'offres.
Sachez que le marche ont toujours raison. |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 15:18:26
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Comme bcp, je pense que la baisse du prix du m² serait bénéfique pour l'économie de la zone euro, un peu paralysée par cette flambée de l'immobilier, et permettrait :
1/ d'aider les gens à se loger (et travailler/étudier mieux, plus près de leur lieu de travail/études et être en meilleure forme, meilleure condition)
2/ d'augmenter le pouvoir d'achat des habitants de la zone euro (de plus en plus réduit à cause des prix qui augmentent et du budget sans cesse croissant consacré au logement) et relancer ainsi la consommation.
Pour se faire une opinion, il suffit de lire le dossier du Nouvel Observateur du 18 novembre 2004 spécial "Immobilier". Vous y trouverez les réponses à votre question "l'éclatement de la bulle serait-il bénéfique ou pas ?"
Je ne crois pas à la panique générale, car la majorité des Français n'ont pas acheté leur(s) logement(s) entre 2001-2002 et aujourd'hui, et parce que la baisse ne sera pas extrêmement brutale, au point de créer l'affolement général.
1/ Je ne suis pas d'accord avec le ton alarmiste de certains passages (amplifie le mythe de la pénurie), mais les difficultés et la souffrance des Français liées aux problèmes de logement sont bien réelles.
http://www.nouvelobs.com/articles/p2089/hebdo.html
2/ Je ne retrouve pas la discussion sur le Forum sur la comparaison entre le marché anglo-saxon et la zone euro et l'incidence de la baisse du m² sur la consommation. Je pense qu'il faut relire, Kayou, le post initié par Prados, "la Frénésie du marché locatif". |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 15:29:01
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Citation :
Initialement entré par kiwi
Pixies de grace, arretez de dire que les prix sont delirants...
ils ne sont regis que par la loi de l'offre et la demande.
- si plus aucune demandes, on chute fort... (peut etre bientot)
- si demandes, on reste flat voire on monte si bcp de demandes...
arretez donc de dire que les prix sont hauts, car si ils ont monte dernierement, cela signifie qu'il y a/avait plus de demandes que d'offres.
Sachez que le marche ont toujours raison.
Sachez, cher Kiwi, que vous ne m'empècherez pas de m'exprimer comme je l'entends.
Si vous trouvez les prix corrects pourquoi avez vous besoin de venir en discuter sur ce forum ? Votre présence ici montre que vous vous posez des questions.
Le marché a toujours raison, dites vous. Peut-être. Par contre les acteurs de ce marché peuvent se planter. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 15:34:08
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Pixies,
Citation :
On cherche à passer les 1000 Pégase ?
C'est vrai qu'avec vos maigres 93 messages, je comprends que vous n'ayez que ça en tête.... ridicule!
Citation :
Vos dernières interventions sont de plus en plus passionnantes...
Et vous pensez que les votres sont plus intéressantes? Franchement, la quazi-majorité ici pense que vous délirez autant que 'le môssieur de la bulle'. Arrêtez donc de vous morfondre dans votre énervement à ne pas avoir su prendre le train au bon moment. Vous avez loupé l'ascencion de l'immobilier. Too bad. Il faut savoir être bon perdant. Ce qui me désole dans vos propos c'est que vous ne souhaitez qu'une chose: la perte des autres pour pouvoir en profiter.
En fait, vous êtes exatement pareil que ceux que vous fustigez à longeur de forum car vous souhaitez, exactement comme eux, vous faire de l'argent sur le dos des autres. Un parasite en quelque sorte....un morbac... |
Edité par - Pégase le 06 déc. 2004 15:35:59 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 15:34:34
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Pour remonter le niveau :
L'insee casse quelques lieux communs :
Citation :
L'INSEE instille aussi quelques doutes quant aux certitudes affichées par les analystes de la conjoncture immobilière actuelle, en reconnaissant qu'il "n’est pas simple d’expliquer la hausse actuelle", et que "les arguments couramment avancés ne sont pas tous très convaincants" :
- certes, le nombre de ménages s’accroît à un rythme élevé, du fait du vieillissement de la population, mais c’était déjà le cas dans la première moitié des années quatre-vingt-dix alors que les prix baissaient ou stagnaient ; d plus, on construit actuellement beaucoup plus de logements qu’il y a dix ans...
-il est possible que les épargnants, échaudés par le krach boursier de 1999, se soient tournés en masse vers l’immobilier, mais les moins-values réalisées sur les marchés d’actions auraient dû aussi peser sur la solvabilité des acheteurs ! Le retournement à la hausse du prix des logements, qui peut être daté très précisément au 1er semestre de 1998, est de toute façon antérieur au krach boursier...
- les fluctuations du taux de croissance du revenu des ménages depuis quinze ans ont une ampleur bien faible au regard de celle des prix de l’immobilier ; d’ailleurs, le ralentissement observé en 2001 et en 2002 n’a pas eu d’impact sur le prix des logements...
- les taux d’intérêt sont aujourd’hui à un niveau bas, mais ils n’étaient guère plus élevés en 1998 : l'INSEE aurait d'ailleurs pu remarquer qu'ils sont ensuite remontés à partir de 2000 avant de redescendre à nouveau, et que cela n'a pas empêché la hausse de s'amorcer...
bp |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 16:00:54
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Pégase,
Vous ai je insulté quelque part sur ce forum ? Brocardé, peut-être, insulté, surement pas...
Vous venez par contre de franchir la ligne jaune en me traitant de "parasite" ou de "morbac".
Ce n'est pas très élégant...mais ça ne m'étonne pas vraiment.
J'ai été transparent en décrivant précisemment ma situation (financière, fammiliale, géographique...) dans un post récent. Libre à vous de me considérer comme un frustré de l'immobilier (ce que je suis, je le reconnais sans détour).
Par contre juste une précision : je ne cherche pas à voler de l'argent aux heureux propriétaires (je suis moi même propriétaire d'un logement que je loue, avec plus value latente impressionnante), mais à me loger à un prix décent (qui ne me condamne pas à bouffer des nouilles au beurre pendant 20 ans). La nuance est, me semble t'il, de taille.
Quand à ce que peut penser de moi "la quasi-majorité ici"... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 16:19:01
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Mon agressivité n'est que le reflet de celle que vous exprimez dans vos messages à l'encontre d'une situation que vous ne maitrisez pas.
Si vous lisez un peu mes messages précédents, vous verrez que je ne suis pas un haussier démago. Je suis conscient que la situation n'est pas nécessairement normale et qu'il y aura un certain ratrappage. Mais c'est pas pour ça que crie à tort et a travers que j'ai la réponse, que ça va baisser de 50% en 2 jours, que c'est une idiotie d'acheter, que certains se font des centaines de millers d'euro sur le dos de pauvres petits primo-accédants, que c'est pas normal et que ces sal**ds vont se prendre un bon coup de bâton et que ce sera bien fait pour eux....
Je suis prêt à débattre (comme je le fais très civilement généralement avec d'autres) mais depuis que vous avez lu ce satané site, vous n'en faites que l'éloge et en rabachez régulièrement une couche. Comme ce site ne joue que dans l'affirmative (comme si c'était l'oeuvre de Mme Soleil) on ne peut débatte de rien. C'est bien plus de la dictature que de la démocratie.
Alors libre à vous de suivre la 'religion' de la théorie baissière mais ne vous basez pas que sur des dires 1. que vous n'avez pas élaborés 2. qui sont plus que biaisés et 3. dont le but flagrant est d'essayer de créer de toute pièce ce krash tant espéré par son (ces) auteur(s).
Pégase |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 16:29:09
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Merci pour ces qqs lignes de l'INSEE. Elles me confortent dans l'idée que cette hausse est incompréhensible, et me remaènent vers des questions que la presse avait évoquées, sans vraiement y répondre, à la fin des années 1990.
J'avais envoyé un massage (mais personne n'a réagi) où je m'interrogeais sur l'origine de la hausse immob. en UE dès 1997-98, dès que la date de l'arrivée de l'Euro était connue avec certitude. 1. La flambée serait liée en partie à la nécessité de recycler les francs français, belges, lires, pesetas etc... de la "chaussette" (cad gagnés au noir). Une partie de l'argent non officiel, fait au noir (au moins 35% du PIB en Italie en 2003, ce n'est pas rien) aurait été placé dans la pierre avec des dessous de table, ce qui a alimenté la hausse.
2. La bulle Internet, et ceux à qui cela a permis de s'enrichir, auraient pu modifier la donne sur le marché immobilier. Les investisseurs amateurs qui ne sont plus jamais retournés spéculer en bourse, se seraient mis à placer leurs gains inespérés dès 1999 dans l'immobilier. Mais étaient -ils assez nombreux pour influencer le marché ?
3. A cela s'ajoute aussi un facteur psychologique très imoportant, irrationnel : "achetez, vite, vite, demain il n'y aura plus, les étrangers débarquent !!!", entretenu par les vendeurs et surtout agences dans bcp de pays européens, pas quantifiable.
Qu'en pensez-vous ? Il faut peut-être sortir des schémas classiques, taux d'intérêt, pénurie/babyboom etc... car visiblement l'explication de la hausse de l'immo ne s'y trouve pas complétement (et donc les éléments d'anlyse pour anticiper une éventuelle baisse non-plus). |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 16:46:02
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Alors libre à vous de suivre la 'religion' de la théorie baissière mais ne vous basez pas que sur des dires 1. que vous n'avez pas élaborés 2. qui sont plus que biaisés et 3. dont le but flagrant est d'essayer de créer de toute pièce ce krash tant espéré par son (ces) auteur(s).
Personnellement, ça fait 2 ans que j'adopte la même position : les prix sont trop élevés, les gens ne réfléchissent pas suffisament leur achat, ça va finir par baisser (pas besoin de vous dire que j'ai manqué de nez sur ce coup). Je n'ai donc pas attendu le site de JMPoure pour me faire une opinion. Je ne partage d'ailleurs pas, loin s'en faut, toutes les conclusions de ce dernier. Je pense toutefois que tous les avis sont acceptables et j'ai été choqué par les réactions de certains ici à propos de son site.
Vous avez récemment approuvé les dires d'un intervenant (Débutant) qui dit peu ou prou ce que j'ai écrit dans un post le 8/12/04. Je ne mendie pas votre approbation, mais je note simplement que vous avez des têtes de turc sur ce forum à qui vous ne direz jamais que vous partagez leur opinion. J'en fais partie je le crains.
En 2002 rare étaient les intervenants qui parlaient de bulle immobilière. Je remarque simplement qu'ils sont plus nombreux en ce 4ème trimestre 2004. Et pas que des JMPoure : la BCE, la BdF, l'INSEE.
Franchement Pégase, vous qui m'avez l'air d'être un investisseur avisé, investiriez vous dans des biens qui vous annoncent des rendements à moins de 5% brut ? Et encore, 5% c'est pas mal à l'heure actuelle. Je vois pas mal de biens annoncés à 2-3%.
Pixies
PS : Toutes mes excuses pour ma remarque (fort puérile je le reconnais) sur le nombre de vos posts. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 17:04:32
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Pixies,
Citation :
Vous avez récemment approuvé les dires d'un intervenant (Débutant) qui dit peu ou prou ce que j'ai écrit dans un post le 8/12/04. Je ne mendie pas votre approbation, mais je note simplement que vous avez des têtes de turc sur ce forum à qui vous ne direz jamais que vous partagez leur opinion. J'en fais partie je le crains.
Il n'y a aucune 'têtes de turcs' ici (Attention d'ailleurs à cette expression qui risque de devenir assez politiquement incorrecte dans les années à venir...). Je vous reproche seulement d'être biaisé par rapport au débat et surtout suite au site en question.
Citation :
Franchement Pégase, vous qui m'avez l'air d'être un investisseur avisé, investiriez vous dans des biens qui vous annoncent des rendements à moins de 5% brut ? Et encore, 5% c'est pas mal à l'heure actuelle. Je vois pas mal de biens annoncés à 2-3%.
Aucun rapport avec une bulle. Quel que soit l'état du marché, le rapport locatif doit être bien plus que 5% pour être intéressant. En dessous de 8-10% c'est la panade assurée en cas de pb. Tout est une question de d'étude de marché et de calculs simples.
Sachez d'ailleurs qu'on trouve toujours (même en ce moment) des biens qui peuvent rapporter plus de 10%. Il y en a moins, c'est certain, mais ça existe.
De toute façon, il ne faut pas mélanger achat locatif d'investisseur et achat de RP. Les démarches sont diamètralement opposées. Il n'existe par exemple aucune place pour le 'coup de coeur' dans le locatif. C'est juste une question de rendement.
En ce moment, je vous le concède, les investisseurs sont moins nombreux qu'il y a 2 ou 3 ans. Par contre, il existe une vraie frénésie pour l'achat RP. Et tant qu'il y aura des gens qui souhaitent se payer un logement, le marché se portera bien.
Le bas commencera à blesser lorsque nous arriverons à des prix qui ne permettent plus à une grand majorité d'acheter. Mais personellement, je pense que le marché s'auto régulera assez bien tout seul avec un apaisement de la hausse et une stagnation des prix lorsque la limite acceptable sera atteinte et que les acheteurs ne pourront plus suivre.
Bonne soirée,
Pégase |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 17:13:05
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| Pixies, Pégase : Pourquoi n'utilisez-vous pas le mail ? |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 17:39:04
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Chers amis,
Pouvons-nous clôre l'affaire JMPoure ?
Ce petit arriviste avec ses interprétations fumeuses n'en vaut pas la peine.
Son unique but est de rassembler tous les frustrés-baissiers de l'immo (chacun son segment de marché, flunch pour les réunions familiales moiscailles, Marylin Monson pour les perdus de la vie, Lorie pour les petites filles en culotte rose, etc ...) et de se faire recenser un maximum sur google ... etc ...
Tous les jours il fait les comptes du nombre de visites reçues sur son site et c'est tout ce qui l'intéresse ...
Avez-vous déjà lu ces recommandations pour acheter en cas de baisse ?
C'est à mourir de rire !! Je viens à l'instant d'enterrer dans mon jardin le 4éme agent immo auquel j'ai montré le site ... Littéralement morts de rire.
Alors OK les gars vous voulez donner dans le contrarien ... Mais tout de même ...
D'ailleurs même le forum des Echos (lieu de prédilection des frustrés-baissiers) ne lui prête pas attention et le considère comme un JCNorris (pour ceux qui ont suivi l'affaire).
Cette histoire nous a que trop divisé !
Braindead (mon mot de la fin concernant cette histoire) |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 18:40:15
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En bourse, j’ai appris que lorsque les analystes financiers annoncent qu’il y a encore un potentiel de hausse, cela signifie qu’il est temps de vendre.
Dans l’immobilier, il n’y a jamais eu de vrai krach, sauf sur certains secteurs très circonscrits, dans des quartiers d’affaire ou commerciaux. En dehors de ces niches, une baisse de 50% en deux ans, cela ne s’est jamais vu. Une hausse excessive est suivie d’une baisse modérée puis d’une stagnation sur une plus ou moins longue période. Lorsque le marché baisse, celui qui souhaite vendre et risque une moins-value (ce qui arrive vite car il faut tenir compte des frais de mutation et des frais d’agence) bien souvent garde son bien, quitte à ne pas déménager ou mettre en location. Cela se traduit moins par une baisse des prix que par un blocage du marché. Celui qui cherche à acheter ne trouve alors plus de bien à sa convenance, si ce n’est trop cher.
L’immobilier est un secteur peu spéculatif. On achète principalement pour se loger et, dans une moindre mesure, pour louer, à un prix soumis à des mesures de contrôle.
Il doit être possible, sur un tel marché aux fluctuations relativement modérées (rien à voir avec un indice boursier qui peut facilement subir des facteurs de 50% à la hausse comme à la baisse en 2 ans,) prévoir des tendances en observant les variations sur une longue période, de l’ordre de 50 ans, par une analyse graphique consistant à comparer le comportement de la courbe du ratio revenu moyen des ménages / dépenses consacrées au logement et de celle du ratio revenu moyen des ménages / prix au m² : écarts maximaux observés, position actuelle d’une courbe par rapport à l’autre.
Je ne l'ai pas fait.
Cordialement
P.F. Barde |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 19:23:38
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Merci JF Barde pour votre analyse. Je suis d'accord dans l'ensemble, et c'est vrai que l'on imagine pas de baisse fulgurante ailleurs que dans certaines niches (je l'avais vu à la Défense en 1994-96 mais il s'agissait de bureaux, des milliers de m² vides bradés). Je ne crois pas non plus à - 50% en deux ans (mais sur 6 ou 7 ans oui, si la stagnation se poursuit). D'ailleurs, sur le site Immopar, à la question : "Pensez-vous que la prochaine crise va durer, 2, 3, 4, 5 ou 6 ans et+, la majorité des sondés à répondu : 6 ans.
Par contre, je crois savoir d'où provient cette rumeur, ce chiffre de 50% : d'un tableau édité par les notaires sur l'évolution du prix du m2 à Paris de 1991 à 1998 et de 1998 à 2004. Le chiffre -50% est réaliste (mais ce qui s'est produit par le passé ne se reproduira pas focémment), par contre les affirmations de JM Pouré quant à la durée de la "chute", 2 ans, sont fantaisistes (l'amalgame est facile, certains sont tombés dans le panneau).
Voici ce document fort instructif, un rapport de notaires, listant les prix du m2 à Paris en 1991 (sommet de la hausse précédente), le "fond" de 1997-1998 et les chiffres du dernier pic de 2004, le tout exprimé en euros constants 2004.
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649
Ainsi, dans certains arrondissements le m² a perdu entre 40% et 50% de sa valeur entre 91 et 98 ex: -48% pour le 8ème ! Et on retrouve notre chiffre de - 50%.
Par contre, fait nouveau pour moi : les arrondissements centraux ont gagné plus cette fois-ci, moins que les arrondissements périfériques (dont le 16ème, très côté auparavant, que j'aurais vu progresser nettement plus que le 9ème par ex). Mais bon, je suis loin, je n'ai pas vu ces quartiers évoluer.
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Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 19:44:56
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Citation :
Initialement entré par Airie
Merci JF Barde pour votre analyse. Je suis d'accord dans l'ensemble, et c'est vrai que l'on imagine pas de baisse fulgurante ailleurs que dans certaines niches (je l'avais vu à la Défense en 1994-96 mais il s'agissait de bureaux, des milliers de m² vides bradés). Je ne crois pas non plus à - 50% en deux ans (mais sur 6 ou 7 ans oui, si la stagnation se poursuit). D'ailleurs, sur le site Immopar, à la question : "Pensez-vous que la prochaine crise va durer, 2, 3, 4, 5 ou 6 ans et+, la majorité des sondés à répondu : 6 ans.
Par contre, je crois savoir d'où provient cette rumeur, ce chiffre de 50% : d'un tableau édité par les notaires sur l'évolution du prix du m2 à Paris de 1991 à 1998 et de 1998 à 2004. Le chiffre -50% est réaliste (mais ce qui s'est produit par le passé ne se reproduira pas focémment), par contre les affirmations de JM Pouré quant à la durée de la "chute", 2 ans, sont fantaisistes (l'amalgame est facile, certains sont tombés dans le panneau).
Voici ce document fort instructif, un rapport de notaires, listant les prix du m2 à Paris en 1991 (sommet de la hausse précédente), le "fond" de 1997-1998 et les chiffres du dernier pic de 2004, le tout exprimé en euros constants 2004.
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649
Ainsi, dans certains arrondissements le m² a perdu entre 40% et 50% de sa valeur entre 91 et 98 ex: -48% pour le 8ème ! Et on retrouve notre chiffre de - 50%.
Par contre, fait nouveau pour moi : les arrondissements centraux ont gagné plus cette fois-ci, moins que les arrondissements périfériques (dont le 16ème, très côté auparavant, que j'aurais vu progresser nettement plus que le 9ème par ex). Mais bon, je suis loin, je n'ai pas vu ces quartiers évoluer.
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Le marché immobilier britannique se calme.
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