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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 27 févr. 2005 : 23:13:56
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Chère Cleopâtre, je n'ai pas écrit que vous étiez une imbécile, et de plus je ne le pense pas.
J'ai écrit que vous aviez donné une indication erronée. Je le pense et je le maintiens.
Le caractère récupérable ou non d'une charge ne permet pas de dire si elle est privative ou commune. |
Edité par - JPM le 28 févr. 2005 10:13:59 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 23:37:50
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lnsacorh
Ce n'est pas parce les syndics ont de nombreux cas analogues à traiter qu'ils s'y connaissent mieux. Je connais un syndic qui a prouvé d'énormes incompétences juridiques et qui fait d'énormes erreurs qui pourront un jour se retourner contre les syndicats des copropriétaires. Le même n'a aucun sens pratique et aucun bon sens ! Ce qui ne présage rien de bon quand il s'agit de faire des décomptes de charges souvent liées à la configuration des lieux (canalisations, compteurs etc....). J'ai vu de belles âneries !
Elisabeth |
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bleu_electrique
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 19:33:36
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Bonsoir tout le monde,
donc si je comprend bien c'est à moi de payer. SAuf si la fuite se situe en fait sur la culotte de branchement, c'est bien ça? Car on ne s'est pas vraiment posé la question si précisément, le plombier étant content d'avoir pu dire que c'était sur le compte de la copro pour faire un devis multiplié par 2 ou 3 (je ne plaisante pas) par rapport à un devis classique. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 12:57:19
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Bonjour bleu-electrique,
A titre indicatif,
J’ai sous les yeux un mémoire d’un plombier réputé pour n’être pas bon marché, intervenu récemment sur une fuite à un joint de raccordement à une évacuation dans WC :
Fourniture et pose d’un joint Sirius, TTC 68,12 €
(main d’œuvre 36,50 – déplacement 22,87 H.T.)
Evidement on ne peut comparer que ce qui est comparable mais cela peut vous donner une idée sur l’honnêteté du plombier !
Bien cordialement  Cléo
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bleu_electrique
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:21:37
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Citation :
Initialement entré par Cleoplatre
Bonjour bleu-electrique,
A titre indicatif,
J’ai sous les yeux un mémoire d’un plombier réputé pour n’être pas bon marché, intervenu récemment sur une fuite à un joint de raccordement à une évacuation dans WC :
Fourniture et pose d’un joint Sirius, TTC 68,12 €
(main d’œuvre 36,50 – déplacement 22,87 H.T.)
Evidement on ne peut comparer que ce qui est comparable mais cela peut vous donner une idée sur l’honnêteté du plombier !
Bien cordialement Cléo
Merci Cléo, ca confirme ce que je pense : le devis du plombier de la copro est à hauteur de 800 euros. Oui oui, vous avez bien lu, 800. Il faut dire qu'il faut déplacer les toilettes pour y accéder mais il a ajouté la casse/remplacement d'une cloison en plâtre qui n'existe pas (400 euros)et 100 euros pour installer le chantier (dans mes toilettes qui font 1,5m² au moins), 100 euros pour nettoyer (à ce prix j'espère qu'il fait le repassage aussi). Bien entendu, il remplace tout (on sait jamais). Ca lui prendrait 2 jours.
Mon voison du dessus a eu une fuite analogue, qu'il a fait réparer par un plombier à lui. 3h et 200 euros je crois.
Non non, c'est pas des escrocs.
En tous cas merci pour vos participations, le résultat ne me plait pas mais au moins j'y vois plus clair! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 17:22:11
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Dans une copropriété, celui qui gère et répartit les charges, c'est le syndic. Un copropriétaire qui n'est pas d'accord avec le syndic peut discuter avec lui et faire valoir son point de vue. Le conseil syndical a vocation à intervenir pour donner son avis. La décision finale revient à l'assemblée générale lors de l'approbation des comptes, laquelle peut éventuellement être contestée et c'est alors au tribunal de trancher si aucun accord n'a pu intervenir et s'il est saisi. Le plombier, lui, se contente de faire de la plomberie, à moins qu'il ne soit aussi copropriétaire, mais alors il intervient en tant que tel et non comme plombier.
Les règlements de copropriété sont, c'est regrettable, rarement précis au point d'indiquer explicitement si une jonction entre une partie commune et une partie privative est commune ou privative et les interprétations peuvent diverger. Ce qui est certain, c'est que la coupure de la poire en deux n'est pas la bonne solution, à moins que cela soit inscrit dans le règlement de copropriété, mais je ne l'ai jamais vu. 50/50 est donc forcément une solution erronée. C'est 100% commun ou 100% privatif.
D'après ce qui est dit du règlement de copropriété, les tuyaux d'usage commun sont parties communes et les tuyaux à l'usage d'un seul copropriétaire sont parties privatives. Ce sont les stipulations les plus courantes, quoiqu'il puisse rester quelques réminiscences des anciennes coutumes comme JPM se plaît à le rappeler. La descente commune et l'évacuation privative se rejoignent par la culotte. Le problème, c'est que la culotte est à usage commun dans son axe central et privatif dans l'axe secondaire. Elle n'est cependant pas divisible comme on vient de le voir. Supprimons les culottes et remplaçons-les par des éléments droits : la canalisation commune devient inutilisable et donc n'assure plus sa fonction de partie commune pour personne. Les culottes sont donc des éléments indispensables à une partie commune et, de ce fait, doivent être admises comme parties communes. La descente commune étant en place avec ses cilottes prêtent à recevoir les évacuations privatives, il est naturel de considérer que ce sont ces dernières qui viennent rejoindre la première plutôt que l'inverse. L'étanchéité de la jonction sera donc de la responsabilité de chaque copropriétaire. En conclusion, la culotte est partie commune mais le joint en ciment entre la culotte et l'évacuation privative est partie privative. Mais, naturellement, si l'on doit changer une culotte défectueuse, les joints seront alors refaits à la charge de la copropriété.
bleu_electrique l'aura compris, à mon avis la réparation lui incombe et, de ce fait, il peut la faire faire par le plombier qu'il veut.
Tirer des enseignements des rapports entre locataires et bailleurs pour les appliquer aux rapports entre copropriétaires et copropriété est spécieux, car la logique est toute différente. Pour les premiers il s'agit de distinguer entre menu et gros entretien, pour les seconds il s'agit de distinguer entre utilité commune et utilité pour un seul copropriétaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 23:23:43
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PLezine approbation au raisonnement clair et à la conclusion de P F Barde. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 17:01:59
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Merci P.F. Barde, votre description est très claire et explicite
et on ne peut s'y opposer !
Désormais, me voilà munie d'un document spécifique à la copropriété sur lequel m'appuyer.
Cordialement. Cléo |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 08:51:36
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JPM écrivait
"Le caractère récupérable ou non d'une charge ne permet pas de dire si elle est privative ou commune"
et j'y adhère mais néanmoins je reste en attente du croquis que nous a promis Cleoplatre en effet rien ne vaut un croquis.
une évocation, aussi précise soit-elle, n’utilise pas forcément les termes appropriées.
«le raccordement entre les tuyaux privatifs d'évacuation des eaux de ma salle de bain et la colonne d'évacuation d'eau commune» est fait par l’intermédiaire d’un raccord appelée «culotte» ou communément T.
Or ce raccord en T n’a aucune utilité pour la copropriété mais il a une utilité exclusivement pour l’appartement, et pour lui seul, puisqu’il permet de le raccorder à la colonne de chute.
il en serait différemment pour un manchon de liaison qui, quant à lui, accouple deux éléments de la colonne de chute qui est incontestablement partie commune.
J’en déduis que le repiquage, c'est-à-dire le T, et tous les éléments après le repiquage, le conduit de rallonge, la pipe, sont dans leur intégralité, des éléments privatifs.
Ce raisonnement est conforme à l’arrêt du 21 mars 2000 n° 98-16.178 qui précise :
«il convient de tenir compte de la destination et de l’utilité de la canalisation » (dictionnaire permanent gestion immobilière page 1088 2°)
Par ailleurs il faut voir ce que dit le RC, celui-ci peut apporter des dispositions qui sont contradictoires or ces dispositions contradictoires peuvent contrevenir à ce raisonnement et ainsi a été "réputé partie commune la culotte destinée à accueillir les eaux-vannes d’un seul appartement, est réputée partie commune, par application de l’article 3 de la loi de 1965, et ceci d’autant plus que la canalisation est inaccessible, encastrée et à l’extérieur de l’appartement" (Cour de Cassation 3ème civ 18 décembre 2001 n° 00-17.947), synd des cop du 54, rue Blanche à Paris c/épx Ferry)
Il serait intéressant de prendre connaissance de l’intégralité de cet arrêt....
PF BARDE écrivait: «Supprimons les culottes et remplaçons-les par des éléments droits : la canalisation commune devient inutilisable et donc n'assure plus sa fonction de partie commune pour personne » ce qui l’amène à conclure que «Les culottes sont donc des éléments indispensables à une partie commune et, de ce fait, doivent être admises comme parties communes»
Faisons le parallèle avec les gaines des vidoirs à ordures et les vidoirs eux-mêmes, vidoirs qui sont à l’utilité d’un seul lot dès lors qu’il est à l’intérieur de celui-ci.
Ainsi, si l’on supprimait ces vidoirs à ordure: la gaine à ordures n’assurerai plus sa fonction de partie commune pour personne ce qui, suivant le raisonnement précédent, amène à admettre comme parties communes ces vidoirs eux-mêmes.
Or je lis en page 1095 du Dictionnaire Permanent GESTION IMMOBILIERE sous 35 que les vidoirs à ordures particuliers à chaque appartement sont généralement reconnues des parties privatives par les règlement de copropriété
Ce qui est certain ainsi que le disait P.F. BARDE
"Les règlements de copropriété sont, c'est regrettable, rarement précis au point d'indiquer explicitement si une jonction entre une partie commune et une partie privative est commune ou privative et les interprétations peuvent diverger".
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okbizz
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 10:13:38
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J'ai vécu un cas similaire mais pire : la fuite principale venait d'ailleurs et "on" tentait de me l'imputer.
J'ai fait venir mon plombier, qui m'a confirmé par écrit le mauvais état général des tuyauteries.
J'ai fait intervenir mon assureur (responsabilité civile), qui a écrit au syndic en rappelant les constats de mon plombier et en disant que si ma responsabilité était mise en cause, il ferait venir un expert.
Ca a calmé tout le monde et je n'ai plus eu de nouvelles.
Et, plus tard, j'ai constaté dans mes charges qu'il y avait eu quantité de frais de plomberie ailleurs dans l'immeuble.
Un dernier conseil : pour des réparations privatives, faites appel à votre propre plombier, c'est mille fois plus sûr. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 11:37:16
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Bonjour,
Je me demande, dans certains cas, si le « mauvais état général de la tuyauterie » n’est pas un argument de plombier afin de convaincre de procéder à son remplacement.
J’ai pu constater qu'un tuyau d’évacuation des E.U. dans une cuisine avait été changé parce qu’il y avait des dégoulinures sortant de cloques de peinture et dont je reste persuadée qu’il s’agissait, d’une part d’une condensation suite à une mauvaise ventilation de la pièce et d’autre part, par une application sur un mauvais fond d’une peinture de qualité non adaptée !
J’avais fait un essai d’une couche de peinture hydrofuge à l’emplacement d’une cloque poncé et comme par enchantement, il n’y avait plus de fuite, mais personne n’a voulu m’écouter !
Mais je m’aperçois que je m’écarte du sujet de départ !
Bonne journée. Cléo
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 11:47:54
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Je ne suis pas convaincu par les arguments de rkl. Mais tout d'abord, deux remarques générales.
La première c'est que l'état d'esprit de trop de copropriétaires les amène à des positions du genre : la culotte desservant mon appartement est partie commune, les autres sont parties privatives.
La deuxième c'est que par essence une copropriété comprend des éléments pour lesquels la qualité de partie commune est donnée plus pour moins arbitrairement parce qu'il n'est pas possible de faire autrement sans entrer dans des débats sans fin et que somme toute, tout passer au microscope électronique et couper les cheveux en quatre n'amène que des complications sans profit pour personne, sinon éventuellement les avocats alimentés par les maniaques de la chicane. Une descente d'eaux usées est un ensemble d'éléments emboîtés les uns à la suite des autres parmi lesquels les culottes servant à chaque branchement privatif. Autant admettre comme parties communes tous les éléments de la descente, culottes comprises, c'est le plus simple et ce n'est pas inéquitable. Car si aujourd'hui Pierre doit payer pour la culotte qui ne sert qu'à Paul, demain c'est Paul qui paiera à son tour pour la culotte de Pierre et finalement la balance sera équilibrée. De plus on se sera épargné des calculs d'apothicaires.
rkl cite deux arrêts contradictoires de la cour de cassation : le premier contredit l'opinion que j'ai donnée, le deuxième la conforte. Notons que ces deux arrêts sont inédits, ce qui signifie que la cour ne veut surtout pas qu'on en fasse des arrêts de principe. Je fais au passage la remarque qu'il y a tout de même quelque chose de dérisoire à saisir la cour suprême pour une histoire de culotte d'évacuation d'eaux vannes. C'est peut-être aussi ce qu'ont pensé les juges de cassation car les deux arrêts sont des arrêts de rejet, ce qui pourrait signifier : "La cour d'appel a statué, elle avait de bonnes raisons de faire comme elle a fait, finissons-en et passons aux choses sérieuses".
Texte du deuxième arrêt cité par rkl : Citation :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant énoncé que l'infiltration dommageable se situait au droit du branchement de l'évacuation des eaux-vanne de l'appartement des époux Ferry, sur la culotte de la chute verticale, et relevé que l'article 2 du règlement de copropriété classait dans les choses communes les canalisations, que l'article 4 du même document ne comportait aucune énumération des parties privatives et que, si les articles 8 et 8 bis du règlement avaient été modifiés pour prévoir que les canalisations faisaient partie des "charges communes à certains copropriétaires", l'article 2 n'avait pas été modifié, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant qu'il existait au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 un silence ou une contrariété de titres faisant présumer parties communes les éléments d'équipement commun dont dépendent les canalisations et que la culotte destinée à accueillir le branchement, non située dans le lot des époux Ferry, mais encastrée et inaccessible, était une partie commune ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Le parallèle avec les vidoirs de vide-ordures n'est pas pertinent. Le vidoir est le tiroir cylindrique où l'on dépose les ordures qui sont déversées, par un mouvement de rotation dans la colonne d'évacuation. La culotte d'une évacuation d'eau usée correspond au tronçon de gaine de vide-ordure échancré où vient s'appliquer le vidoir. Ce tronçon est normalement compris dans les parties communes. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 15:39:36
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Il est clair que les devis concernant les copropriétés sont honteusement supérieurs à ceux faits aux particuliers. Cherchez l'erreur  Et si en plus vous voulez faire intervenir un plombier il faut qu'il soit "agrée" par le syndic . CQFD
J'ai pris donc l'habitude de faire venir une entreprise grosse ou petite, lui signalant que CE SONT LES COPROPRIETAIRES QUI PAIENT et qu'il y aura plusieurs devis présentés. Malheureusement cela prend du temps et absolume,nt pas de remerciements. 
LN |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 18:31:01
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J'ai bien lu et relu les argumentations de P F BARDE et de rkl, et j'ai pu apprécier leur clarté.
Pour synthétiser tout ça je vais adopter uen position médiane, même si la démonstration de PF BARDE me plait un peu plus.
En fait, cela ne me gène pas que la culotte soit considérée comme équipement commun, en effet elle est fixe et solidaire de la descente qui elle est sans conteste partie commune.
Pourtant cette culotte munie d'un bouchon ne génèrera aucune fuite, mais elle ne sera d'aucune utilité.
Alors il faut considérer que le fait de venir s'y brancher constitue dans l'ensemble de l'acte et de ses déclinaisons un fait de nature privative. En conséquence si une fuite est constatée à une jonction entre une évacuation privative et la canalisation principale, elle est nécessairement d'origine privative.
Il n'est donc plus question du seul sort de la culotte, mais uniquement du raccord à la culotte. Celui qui le réalise doit mettre en oeuvre la technicité nécéssaire à sa bonne réalisation et assumer les conséquences d'une fuite.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 18:49:47
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Vous m'avourez que, détachés de leur contexte, les bouts de phrase :
/ "cette culotte munie d'un bouchon ne génèrera aucune fuite, mais elle ne sera d'aucune utilité" /
/ "je vais adopter une position médiane" /
/ "le fait de venir s'y brancher [....] dans l'ensemble de l'acte" /
/ "celui qui le réalise doit mettre en oeuvre la technicité nécéssaire [....] et assumer les conséquences" /
posent problème... 
Bon, d'accord, je ne vais pas plus loin...
Marc |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
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strich
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 15 mars 2005 : 13:57:18
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Bonjour,
Permettez moi de vous poser une question dans le cadre de votre débat, car j'ai aussi découvert la semaine dernière que j'ai un problème de "fuite d'eau" dans ma salle de bain/toillettes. Il se trouve que je suis propriétaire de mon appart depuis 6 mois et que ma voisine a constaté son problème il y a 3 ans !! Son constat repose sur le fait que la peinture de son plafond se décolle. Comme elle ne veut pas reconnaitre ni une éventuelle mal facon de ses travaux de peinture, ni le fait que sa salle de bain est non ventillée, elle cherche à me faire porter le chapeau. Un plombier est passé donc la semaine dernière pour m'affirmer que le raccordement des eaux usées de ma douche et de mes toilettes n'étaient pas conformes aux règles de l'art ! Ok, seulement, ce n'est pas moi mais le précédent propriétaire qui les a fait faire.
Pensez vous que je puisse me retourner contre l'ancien propriétaire pour non conformité des travaux de raccordement, ou dois-je me résigner à payer ces travaux ?
Merci de votre aide ! |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 18:18:53
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Vous sortez là du cadre des débats, et vous posez le problème des éventuels vices cachés lors de la vente.
Je crains que pour ce genre de problème vous n'ayiez d'autre recours que celui d'ouvrir votre porte-monnaie.
Vous aurez du mal à apporter la preuve de l'antériorité de l'écoulement, et partant de la responsabilité de votre vendeur.
Enfin, je vous souhaite bon courage si vous tentez... |
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happy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 10:23:21
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| tres interessant de lire ceci. (pardonnez moi pour des fautes... je suis anglais!) J'ai le meme probleme exact que blue electric avec un studio a paris et j'aimerais savoir comment il a resolu le probleme... comment savoir ou se trouve le probleme (commune ou privé) sur un tuilleau qui est au millieu d'un mur au 6ieme etage! |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 23:17:38
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Bonsoir,
Pouvez-vous nous donner plus de détails ;
s'agit-il d'un tuyau à l'intérieur d'un appartement ?
La fuite provient-elle d'un joint dans l'épaisseur d'un mur ?
Est-ce un tuyau d'alimentation d'eau ou d'écoulement des eaux
usées ?
A vous lire, cordialement Cléo
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Fuite ENTRE parties communes et privatives
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