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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
 Posté - 20 mars 2005 : 09:09:28
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Merci également JPM pour vos informations.
En ce qui concerne notre copropriété (21 lots) sa gestion s’est faite bénévolement depuis 40 ans sans incident comptable et nous nous sommes passés de ces décisions administratives crées, semblerait-il, dans le but si nous interprétons votre remarque, de créer des emplois, certes honorables, mais non productifs de richesse dont le pays a tant besoin.
Il est compréhensible qu’une gestion professionnelle soit plus indiquée pour des copropriétés importantes.
Il n’en demeure pas moins que nous risquons d’aboutir à plus de copropriétés en difficultés, vu les charges supplémentaires que ne vont pas manquer de facturer les syndics.
L’avenir nous dira si ces nouvelles dispositions de clarté comptable diminueront les questions des consultants d’U.I. ou, à l’inverse, viendra s’ajouter un surcroît de problèmes à résoudre !
Bien cordialement. Bon dimanche  Cléo
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 11:59:13
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La rédaction UI, dans son premier commentaire (lien plus haut), a bien raison de noter le principal mérite du nouveau régime comptable : l'unification imposée de la présentation des comptes. Il ne faut pas faire trop la fine bouche en notant les imperfections. Cette unification était nécessaire, quitte à ce que les petites copropriétés conservent des présentations plus simples qui pourront au moins s'inspirer des principes nouveaux.
UI met le doigt sur une question importante : Citation :
l'état financier est à établir après répartition du solde de l'exercice sur opérations courantes (celles relevant du budget prévisionnel) alors que les quotes-parts individuelles de ce solde ne peuvent être imputées sur les comptes des copropriétaires qu'après cette approbation.
Une chose est certaine : le mécanisme théorique (pour les syndicats à exercice calendaire 01/01 au 31/12) est que pendant le Réveillon :
> toutes les écritures de l'exercice ont été passées, vérifiées, peaufinées
> la répartition des charges et produits est effectuée pro forma
> l'exercice est clôturé provisoirement
Dans la réalité ces opérations sont effectuées courant janvier.
La répartition des charges et produits est impérative. Qui dit imputation aux comptes individuels ne dit pas exigibilité puisque celle-ci est subordonnée à l'approbation des comptes.
Mais chaque copropriétaire doit avoir connaissance de son propre relevé individuel pro forma avant l'assemblée pour se prononcer clairement sur les comptes de charges et aussi les modes de répartition appliqués.
Sur ce dernier point il faudra bien qu'on arrive à obtenir un revirement de la Cour de cassation admettant que l'approbation des comptes vaut approbation des modes de répartition. Ce qui laisserait la possibilité de rectifier un compte individuel en cas d'erreur ou omission conformément aux dispositions du NCPC.
Du point de vue juridique ce mécanisme est plus que correct. Il l'est encore plus du point de vue psychologique car un copropriétaire n'est clairement informé que lorsqu'il a devant lui son propre compte.
Il reste alors quelques problèmes pratiques à règler, notamment dans les cas ou l'assemblée ordinaire a lieu après le 1 er avril, date du second appel de provision.
Bien entendu tout celà reste vrai si l'exercice court du O1/07 au 30/06. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 14:36:36
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Un dernier coup et je me tais :
Mon ami Dupont est syndic bénévole de sa copropriété. Il a reussi, il y a deux ans, à souscrire un emprunt collectif pour la rénovation compléte de la chaufferie. L'emprunt sur 6 ans est remboursable par annuités. Il m'a demandé comment il devra tenir la comptabilité de ces remboursements à partir de janvier prochain.
La réponse se trouve dans le décret. C'est tout simple (le texte est en noir + quelques commentaires en rouge):
L’enregistrement comptable des emprunts se limite à traiter les flux de trésorerie correspondants. Les écritures sont les suivantes.
Il faudra simplement passer le solde à rembourser au 1er janvier 2006
A réception des fonds empruntés, le compte 712 « Emprunt » est crédité par le débit du compte 51 « Banques, établissements financiers et assimilés » avec le libellé « Emprunt travaux ».
Idem que dessus
Préalablement au paiement de l’annuité dont le montant s’entend du capital et des intérêts :
- le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunt » est débité par le crédit du compte 704 « Remboursement des annuités d’emprunts » ;
" le compte 450 est débité ..." : Dans le langage courant, celà veut dire que le syndic fait un appel de fonds auprès des copropriétaire
- le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunts » est crédité par le débit du compte 51 au moment du paiement par les copropriétaires des sommes appelées en couverture des annuités d’emprunt.
Comme précisé quand un copropriétaire paie l'appel de fonds, son paiement va au débit du Compte 51 banque et au crédit du compte 450 (copropriétaire)
Au moment du paiement des annuités d’emprunt :
Le compte 661 « Remboursement d’annuités d’emprunt » est débité de la totalité du montant de l’annuité par le crédit du compte 51 « Banques ».
Là ça ce complique car normalement le débit d'un compte de charges ne se fait pas par contrepartie de la banque. Il va fallloir faire le schéma du mouvement. On vous racontera la suite ...
Le montant des annuités restant dû à la clôture de l’exercice au titre de l’emprunt est porté sur l’état financier (annexe n° 1 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires).
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 14:51:30
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A JPM.
UI met le doigt sur une question importante :
Citation :
l'état financier est à établir après répartition du solde de l'exercice sur opérations courantes (celles relevant du budget prévisionnel) alors que les quotes-parts individuelles de ce solde ne peuvent être imputées sur les comptes des copropriétaires qu'après cette approbation.
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Je me permets d'attirer votre attention sur mon post du 18 mars , 1° paragraphe ou j'attirez l'attention sur ce problème.
Dans une réponse à ce sujet dans un autre post vous disiez ne pas comprendre. U.I confirme bien qu'il y a problème de droit.
Vous faites souvent référence à la comptabilité des collectivité publique, en copropriété c'est le copropriétaire qui paie, en collectivité publique c'est le contribuable. Un emprunt "une recette" un produit dont on laisse la charge aux contribuables futurs.
Mais chaque copropriétaire doit avoir connaissance de son propre relevé individuel pro forma avant l'assemblée pour se prononcer clairement sur les comptes de charges et aussi les modes de répartition appliqués
Ce relevé établi rétroactivement à la date de clôture n'est plus d'actualité, des mouvements (Appels de fonds, règlement sont intervenus depuis) il peut même induire le copropriétaire en erreurs.
D'autre part, comme précisé antérieurement il impute en cas de vente
des charges à une personne qui n'est pas copropriétaire ni débiteur à cette date ou à un ancien copropriétaire qui ne doit plus rien à la copropriété.
Il est que la comptabilité d'engagement consiste dans notre cas à passer une écriture le jour ou le syndic signe un marché de travaux, qui a été préalablement approuvé régulièrement par l'assemblée générale. C'est à ce jour qu'est constitué l'engagement juridique visé par la loi car le syndicat est bel est bien tenu à l'égard de l'entrepreneur, sous la condition que celui ci effectue les travaux.
...Telle qu'exposée, la procédure d'engagement n'est pas utilisée en comptabilité commerciale.
Vous relever à juste titre "sous la condition que celui-ci effectue les travaux" et c'est justement de cette exécution que nait la dette, et la raison pour laquelle en comptabilité commerciale on retient la date de facturation qui fait suite à l'exécution.
Amicalement
JB22
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 15:28:10
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Je reviens sur un problème de droit ou pour le moins de présentation.
Je soutiens que les "Provisions copropriétaires" ne sont pas des produits, comme le sont les subventions, les indemnités d'assurances, les produits financiers...
Je soutiens donc qu'elles ne devraient pas être enregistrées dans un compte 700.(Compte de produits)
Que l'annexe 2 devrait être modifiée: Suppression de la ligne 700, établissement d'un sous-total des produits et au dessus de la ligne insuffisance s/opérations courantes une ligne "Provisions versées copropriétaires".
On retiendra au passage que l'annexe 3 retient le principe ci-dessus exposé, puisqu'il est précisé que dans les produits affectés il ne faut pas tenir compte des appels de provisions.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 16:16:26
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Là cher JB22 on n'est pas en phase car vous raisonnez en " comptabilité classique commerciale " alors que nous sommes dans la comptabilité d'une entité sans activité économique, sans souci lucratif, sans résultat comptable.
C'est bien le cas des collectivités locales. A cet égard, très grossièrement, quelle différence faîtes vous entre les copropriétaires et les contribuables en ce qu'ils résident dans une ville ? Des règles de procédure différentes justifiées par l'intervention du Trésorier mais le fond est le même.
Pour un chantier, la dette n'est pas liée du tout à l'exécution du chantier. Le contrat signé fait génère deux obligations et deux droits réciproques : l'entrepreneur doit exécuter les travaux et le maître d'ouvrage doit les payer dans les conditions prévues par le contrat. Ces deux obligations existent dès la souscription de contrat et celle du syndicat doit trouver un reflet dans les documents comptables.
Quant aux provisions, c'est par simple convention qu'elles sont considérées comme produits. Idem pour le copropriétaires qui sont considérés comme des tiers par convention.
Nous utilisons les mots et certaines règles de la comptabilité classique comme si les syndicats y étaient assujettis mais, encore une fois, le syndicat n'est pas une entreprise.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 19:29:21
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Merci à JPM pour ses ecellents posts sur les textes concernant la comptabilité des syndicats de copropriété.
Personnellement,je ne doutais pas de sa compétence.
Ce que je constate c'est que nous irons vers l'extermination des syndics bénévoles et cela est bien dommage.
Ce n'est pas "la France d'en bas" qui sera gagnante ! même si ces nouvelles dispositions entraineront l'embauche de quelques comptables.
Il y aurait lieu de savoir si dans cette branche l'offre n'est pas deja superieure à la demande ?
Amen seculam ...pour les latinistes
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 19:31:26
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| Lire " excellents" mais les lecteurs auront corrigé d'eux mêmes ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 02:03:31
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La lecture des tableaux annexes au décret risque de ne pas être possible pour ceux qui comme moi ne disposent pas de fichiers idoines (java.lang ) et nagent dans le applets et autres PNP malgré les recherches effectuées.
Il ne restera plus qu'à me procurer le n°JO 65 du 18 juillet 2005, à la bibliothèque de la mairie, à mois qu'una âme charitable diffuseces document indispensables sur universimmo.com qui a déja faitune analyse
de texte en question sans hésiter à dire ce qui selon eux "cloche "dans ces textes que nous avons à nous mettre sous la dent ,creuse oo non .
En conclusion j'epère que ous ne serez pas nomreux à recevoir ce pessge:
Exception access denied(java.lang.RUNtimr.Permission acessCassIn Package) puis renvoie à "sun misc", qui pose lui aussi des problèmes à ceux qui ne sont pas des informaticiens spécialement formés dans ce domaine.
François |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 03:27:39
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1.) Il n'y a pas besoin de vous embrouiller de ce que vous dites avec vos (sic) 'java.lang, applets et autres PNP'...
Voilà une copie d'un message ci-dessus qui devrait vous être utile pour arrriver entier à la sainte table :
Citation :
Initialement entré par Marc 75017
Dragonis,
Allez sur l'URL du document (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SOCU0412534D# ) et en fin de texte vous avez une case pour avoir tout le texte, avec ses tableaux annexes compris , en PDF.
Sinon, autre possibilité : http://www.journal-officiel.gouv.fr/accueil.php puis cliquer sur ‘consulter le JO électronique authentifié’ puis demander le JO du 18.03.2005 et aller sur le texte n°7, cliquer sur le chiffre et vous avez le bébé.
Marc
2.) Je ne comprends vraiment pas comment vous avez décemment pu, dans des messages plus haut, juger du fond des choses et décerner si assurément vos félicitations ou vos critiques alors même que vous n’avez pas vu le texte des tableaux…
Opération à tâtons ? Avec une canne dans le noir ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 21 mars 2005 03:31:59 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 10:07:08
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Sur les tableaux
L'annexe 1 présente la situation financière et trésorerie et l'état des dettes et créances. En principe pas de problème mais, sur ces points, le comparatif avec l'année précédente alourdit la préserntation sans présenter le moindre intérêt.
Du point de vue pédagogique, il aurait été opportun de généraliser la présentation en 2 colonnes débit et crédit pour entraîner les copropriétaires à bien assimiler le mécanisme. C'est loupé, On utilise le (-) pour indiquer les débits !
L'annexe 2 c'est le compte de gestion général de l'année N et le budget prévisionnel de N+2 et aussi les charges et produits exceptionnels. 12 colonnes en format paysage !!!!
L'annexe 3 : compte de gestion pour opérations courantes présenté d'une autre manière ! 6 colonnes. Ce document ne présente pas d'intérêt si la répartition pro forma des charges et produits de l'exercice clos a été jointe à la convocation.
L'annexe 4 : compte de gestion de travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles ; Celà n'est pas une mauvaise chose. La pratique a été mauvaise jusqu'à présent de ne pas faire le point sur des travaux en cours à la fin de l'exercice et de ne pas donner un compte précis en fin de chantier. La dessus : très bien.
et idem très bien pour 5 qui est réservé aux chantiers en cours précisément.
L'état des engagements a disparu, du moins l'expression.
On a le sentiment qu'on a voulu ici compenser les simplifications administratives enregistrées dans d'autres domaines (aux finances par exemple). Il fallait créer des colonnes, des (I) + (II), des E = D-C.
Il y avait le choix entre 2 solutions :
soit un document unique de situation financière fournissant tous les renseignement souhaités et un autre unique pour le budget prévisionnel. La lecture du premier pouvait exiger un brin de vulgarisation assez simple.
soit un fatras de tableaux multiples qui, pour un syndicat de 50 lots, pourront représenter autant de pages recto seul (car si on fait recto verso, ils seront difficiles à consulter). Avec le contrat de gestion et quelques devis, rapport de diagnostic et autres, on arrivera facilement à des convocations de 80 à 100 pages
J'exagère ? Bouh ! si peu ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 12:08:05
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.... ce qui fera la joie et les sous du syndic quand il facture la photocopie jusqu a 0,3 cents d euros.... les petits ruisseaux font les grandes rivieres mais sorte de la poche d'Ocean....  |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 16:48:35
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Merci à toutes les âmes charitables et en particulier à Clemouel dont le lien communiqué m'a permis de prendre connaissance des annexes au decret sous examen!.
François |
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quidautre
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 22 mars 2005 : 10:53:01
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Personnellement, je pense que l'heure n'est plus à débattre de la qualité et de l'intérêt du texte mais à son interprétation pour essayer de correctement l'appliquer.
Dans ce sens, j'ai quelques question que je souhaiterais soumettre à votre réflexion :
1. Le texte est applicable à compter du 1er janvier 2006.
Supposons que la date d'arrêté de la copropriété soit le 31 mars.
Dois je reprendre les écritures comptables passées avent le 31/12/2005 pour les mettre dans le nouveau format et pouvoir présenter les comptes arrêtés au 31/3/2006 dans ce nouveau format ou puis je continuer et ne mettre en application ces nouvelles règles qu'à compter du 1/4/2006. Mais dans ce dernier cas, comment fais je si je suis syndic professionnel ? je vais devoir travailler avec les anciennes méthodes et les nouvelles pendant un an...
2. Les documents indiquent que je dois faire un comparatif par rapport à l'année précédente. Comment faire la première année ? Dois je modifier ma comptabilité déjà arrêtée (ce qui est formellement interdit dans le texte) ? Dois je la retraiter de façon extra comptable ? Puis je ne pas mettre le comparatif la première année ?
3. Pour les comptes travaux, l'arrêté nous dit que lors de l'appel de fonds, on passe une éciture classe 4 vers classe 1, OK. Mais il dit ensuite que l'on doit passer classe 1 à classe 7 au fure et à mesure de la réalisation des travaux... Qu'est ce que cela signifie ? Est ce à l'arrivée de la facture ? Mais dans ce cas, nous aurons toujours réciprocité entre la classe 6 et la classe 7 ? Est ce à l'appel, mais dans ce cas la classe 1 sera toujours à 0 ?
Merci pour votre aide. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 11:16:21
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A JPM.
Dans ma contribution du 18 mars j'attirais l'attention sur les dispositions de l'article 8 en ce qui concerne l'imputation du reliquat de répartition.
Selon vous je ne suis pas en phase parce que je raisonne en
" comptabilité classique commerciale".
U.I. dans ses commentaires traite de "BOURDE" les incohérences entre les articles 6 et 8.
La comptabilité qu'elle soit "commerciale" ou "autre" n'est qu'une présentation d'une situation juridique, elle ne crée pas le droit applicable à tout un chacun. C'est l'état qui crée son propre droit et sa juridiction particulière le tribunal administratif.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 14:38:27
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C'est à propos de Citation :
Je reviens sur un problème de droit ou pour le moins de présentation.
Je soutiens que les "Provisions copropriétaires" ne sont pas des produits, comme le sont les subventions, les indemnités d'assurances, les produits financiers...
Je soutiens donc qu'elles ne devraient pas être enregistrées dans un compte 700.(Compte de produits)
Que l'annexe 2 devrait être modifiée: Suppression de la ligne 700, établissement d'un sous-total des produits et au dessus de la ligne insuffisance s/opérations courantes une ligne "Provisions versées copropriétaires".
On retiendra au passage que l'annexe 3 retient le principe ci-dessus exposé, puisqu'il est précisé que dans les produits affectés il ne faut pas tenir compte des appels de provisions.
que j'ai fait ma remarque.
Quant à la " bourde " évoquée par Universimmo :
L'article 8 du décret comptable a une portée générale relative au fonctionnement courant du syndicat. Les excédents ou insuffisances sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires.
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 a une portée spéciale relative aux comptes entre vendeur et acquéreur
Il est évident que dans le fonctionnement normal c'est bien à l'arrêté des comptes que la répartition est faîte. Mais répartition n'est pas diffusion avec mise en recouvrement.
L'arrêté des comptes est réputé fait le 31 décembre à minuit alors qu'il est réellement fait le 29 janvier suivant. La répartition est faite mais non diffusé. Celà en vertu de l'article 8 du décret comptable.
L'assemblée a lieu le 4 avril ; les comptes sont approuvés ; A l'égard des copropriétaires les dépenses sont devenues des charges et les soldes sont désormais exigibles.
Si un copropriétaire a acheté un lot le 15 février, il devra payer l'insuffisance en vertu de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.
Nulle bourde dans tout celà ! Mais un problème quand même. Je pense pour ma part que l'information des copropriétaires avant l'assemblée ne s'entend pas seulement de la liste des dépenses à répartir mais aussi de la répartition qui en aura été faite.
Il faut donc joindre à la convocation ce que j'appelle un relevé individuel pro forma : voilà le décompte détaillé de ce vous aurez à payer (ou à recevoir) si les comptes sont approuvés sans modification.
Là il y a un problème technique : il faut veiller à ce qu'aucun autre appel (travaux ou provision sur charges courantes), ne soit envoyé entre la date d'envoi de la convocation et la date de l'assemblée. Il ferait apparaître des écritures qui ne sont pas encore exigibles ou qui, fait plus grave encore, devraient être modifiées si l'assemblée décide une modification.
La solution pratique est très simple : maintenir la pratique actuelle ! Les écritures générées par la répartition sont diffusées sans délai. Mais les soldes ne sont pas exigibles tant que les comptes n'ont pas été approuvés. On a très bien marché comme celà pendant 40 ans !
Si les comptes sont approuvés : pas de problème.
Si les comptes sont modifiés : le syndic adresse un compte rectificatif. Il peut l'insérer dans un appel de provision en séparant clairement les écritures.
Si un copropriétaire a payé à réception de la diffusion de la répartition sans attendre l'approbation des comptes, son compte sera à jour ou bien il sera automatiquement modifié dans le compte rectificatif. |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 17:59:45
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Réponse à "quidautre"
Les syndics professionnels n'auront pas à modifier les écritures de 2005, ils utilisent en général des logiciels avec la double imputation des charges: Par clés de répartition (celle de la présentation habituelle avant le décret comptable) et par nature (nouvelle présentation). Ils n'auront donc qu'à adopter la classification du nouveau plan comptable.
Notre nouveau syndic applique cette double imputation, notre ancien syndic l'appliquait également, mais ils n'ont pas le même plan par nature, et il ne correspond pas au plan du décret comptable, c'est pourquoi ils devront faire une adaptation, qui portera également sur la présentation des tableaux.
Bonne occasion pour une majoration d'honoraires...
Pour les syndics bénévoles qui travaillent, peut-être sans logiciel adapté, ils devront "retravailler" leur balance des comptes au 31/12/05, pour faire une imputation par nature, des comptes des classes 6 et 7.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 18:57:35
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Complément pour Quidautre
Pour ma part, je considère, - mais je ne fait pas les dogmes -, que les nouvelles règles s'appliquent aux opérations comptables, c'est à dire aux écritures passées à compter du 1er janvier 2006.
Le syndic traitant le 31 mars 2006 trois trimestres de 2005 et un de 2006 n'aura donc pas à retraiter tous les écritures de 2005 et il fera comme il pourra. Il serait pour le moins abusif d'incriminer des syndics bénévoles ou professionnels qui attendent depuis plusieurs années des textes qui auraient dû, - et pu -, sortir beaucoup plus tôt.
Pour autant il ne sera pas interdit aux syndics d'immeubles importants de se faire la main en adaptant la présentation des documents de synthèse de fin d'exercice.
De fait il faudra sans doute 2 ou 3 ans pour la mise en oeuvre complète de ces règles. On ne modifie pas des logiciels en deux jours, d'autant que finalement il n'est pas certain que les spécialistes aient été informés des toutes les nouveautés avant la publication du décret. Il diffère beaucoup plus sensiblement du projet qu'on ne pouvait le penser. |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 19:21:48
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Nous reproduisons ci-dessous le commentaire que nous avons "posté" au pied de notre article en "une" sur ce sujet, en réponse à JPM et à un autre internaute, sur des points débattus aussi ci-dessus :
"Concernant "l'engagement juridique" des dépenses, nous pensons que la plume des rédacteurs de la loi "SRU" a dépassé leur pensée, et que le décret comptable respecte la stricte orthodoxie de la comptabilité privée : on ne peut constater une dette que quand celle-ci est devenue certaine, donc à la livraison de la marchandise ou la délivrance de la prestation, et leur conséquence contractuelle, à savoir la facturation. C'est d'aileurs à ce moment que le fournisseur ou le prestataire constate lui-même la naissance d'une créance. Avant, ce ne peut être qu'un engagement hors bilan.
"Par contre, les rédacteurs du décret sont pris en défaut concernant les emprunts, car dès lors qu'un crédit est souscrit, le syndicat est engagé quand bien même le remboursement des quotes-parts est prévu par prélèvement direct auprès des copropriétaires concernés ! En effet, en cas de non paiement, le syndicat est engagé par contrat à couvrir l'organisme prêteur : ce peut être si le copropriétaire est défaillant et qu'il y a exclusion de garantie de la part de l'assureur qui couvre les risques d'impayés (par exemple si le syndic a "oublié" d'obtenir le remboursement anticipé en cas de vente : le syndicat doit régler quitte à se retourner contre le syndic en responsabilité...) !
"De la même manière, le syndic ne peut débiter ou créditer le compte des copropriétaires des soldes de régularisation après répartition des "excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes" que dès lors que ces soldes sont devenus certains, c'est à dire après approbation.
"Avant, ces soldes et de façon générale les comptes du syndic ne sont pas opposables au syndicat ni aux copropriétaires. Le syndic doit d'abord présenter ses comptes globaux au syndicat pour approbation (il le fait à ce stade en son nom personnel au titre du mandat qui le lie au syndicat), et seulement après, cette fois en qualité de syndic au nom du syndicat, et au titre du contrat qui lie ce dernier aux copropriétaires à savoir le règlement de copropriété, réclamer les soldes individuels calculés en application des répartitions prévues à ce règlement...
"En ce sens, seul le décret de 1967 dans sa nouvelle rédaction est conforme à cette réalité juridique, confirmée de façon constante par la jurisprudence, quand il précise que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires". Forcément : cette approbation intervient nécessairement en amont de la répartition ! L'article 6-2 cité dans l'article est cohérent également avec cette logique... " |
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Décret relatif aux comptes du syndicat
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