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 Sujet  |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 05 oct. 2005 : 13:36:30
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
admettons que le modèle proné dans l'ensemble de vos post soit effectiement viable, les questions suiantes se posent :
A t il été testé à grande echelle et sur un temps suffisamment log pour être validé?
OUI et même au-delà de nos prévisions....
Est il applicable sur tous secteur et auprès de tout public?
NON, il ne s'agit que de la transaction immobilière
Les AI en place sont ils prêts a une remise en question pour l'adopter?
OUI, les autres partiront
Ne risquent ils pas une perte de parts de marché, voire de CA tout u moins les premières années ?
NON.... mais le facteur humain et la personnalité du dirigeant de l'agence sont des facteurs aussi déterminants. La question est de donner tous les outils pour réussir
Beaucoup de questions qui subsistent encore non ?
NON
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 13:38:41
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Citation :
Initialement entré par immodoo
Cher jmkdb,
la stratégie étant l'art [la science etc.] de manager [de diriger, de gérer etc.] des DECISIONS et des ACTIONS prises pour atteindre un OBJECTIF fixé, quel est donc votre OBJECTIF 
Serait-ce donc de devenir le coureur de 100 M à 9,80
Cordialement,
Très simple : PRENDRE LE MARCHÉ !
Si vous croyez que cela m'intéresse de représenter de 30 à 35% des parts de marché en tant que professionnel.... alors que l'ensemble de la profession s'en gargarise.... NON !
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:07:28
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
[quote][i]Comme je disais à je ne sais plus qui : "Les visiteurs des musées n'ont jamais demandé à Picasso d'inventer le cubisme."
Vous êtes un visiteur de musée... vous comprenez ?
Jean-Michel
En effet !
Il est fort probable en outre, que bon nombre de peintres de sa génération lui ont prédit à ses débuts un sombre avenir à grand renfort de "ça ne marchera jamais !"
Certainement aussi, bon nombre de ses détracteurs, se montrèrent aussi affirmatifs, virulents et démagogiques que vous l'êtes.
Il n'y a pas qu'une seule vérité universelle; le but de ce forum est de débattre et non d'abasourdir tout un chacun avec de prétendues vérités incontournables.
Votre intolérance me saoule !
Tout comme vous |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:13:43
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Citation :
Initialement entré par jmkdb
[quote][i]Comme je disais à je ne sais plus qui : "Les visiteurs des musées n'ont jamais demandé à Picasso d'inventer le cubisme."
Vous êtes un visiteur de musée... vous comprenez ?
Jean-Michel
En effet !
Il est fort probable en outre, que bon nombre de peintres de sa génération lui ont prédit à ses débuts un sombre avenir à grand renfort de "ça ne marchera jamais !"
Certainement aussi, bon nombre de ses détracteurs, se montrèrent aussi affirmatifs, virulents et démagogiques que vous l'êtes.
Il n'y a pas qu'une seule vérité universelle; le but de ce forum est de débattre et non d'abasourdir tout un chacun avec de prétendues vérités incontournables.
Votre intolérance me saoule !
Tout comme vous
Je pense que nous n'avons pas la même notion de la tolérance.
Et si ma prétendue "intolérance" vous saoûle, sachez que je n'y peux absolument rien.
La seule vraie question est VOTRE regard. Car, à chaque fois que vous parlez de moi, c'est de vous dont vous parlez.
Car enfin , la question est ce que je dis, et non comment je le dis. Ce dont je n'ai absolument rien à foutre tant que nous ne nous connaissons pas.
La 'dictature de la forme' a encore frappé au travers vos propos. J'y suis habitué.
:-)
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:55:45
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Très simple : PRENDRE LE MARCHÉ !
Si vous croyez que cela m'intéresse de représenter de 30 à 35% des parts de marché en tant que professionnel.... alors que l'ensemble de la profession s'en gargarise.... NON !
Jean-Michel
D'accord avec vous,mais...
De quel marché parlez-vous
Il y a deux segments de marché...
LA TRANSACTION SOUS MANDATS (VIA PROFESSIONNELS) 58% ( en additionnant part agences 47% et notaires 11%)
Ou
LA TRANSACTION EN DIRECTE (PAP) 42 %
Les stratégies à mettre en oeuvre ne sont pas les mêmes...
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 15:00:58
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je ne le crois pas.
La stratégie est exactement la même justement.
C'est juste une histoire de trouver "l'ultra solution".
:-)
Jean-Michel |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 18:38:53
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je ne vois toujours pas pourquoi le "pap" est si éloigné du marché des "A.I"?
si à un prix raisonnable dans d'autres pays cela fonctionne pourquoi la France est une exception?
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 18:45:05
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Mais il suffit de lire attentivement le rapport Vorms !
En premier lieu parce que les honoraires des agents immobiliers sont beaucoup trop élevés ! Rappelons que les agents immobiliers français sont les plus chers d'Europe affichant parfois des honoraires à 10%.... alors que la Grande Bretagne, l'Irlande, les Pays-Bas affichent des honoraires à mois de 2%.....
et en second lieu - et c'est un comble par rapport au précédent - parce que le grand public ne comprend pas le rôle que joue l'agent immobilier....
:-)
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 18:51:59
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais il suffit de lire attentivement le rapport Vorms !
En premier lieu parce que les honoraires des agents immobiliers sont beaucoup trop élevés ! Rappelons que les agents immobiliers français sont les plus chers d'Europe affichant parfois des honoraires à 10%.... alors que la Grande Bretagne, l'Irlande, les Pays-Bas affichent des honoraires à mois de 2%.....
et en second lieu - et c'est un comble par rapport au précédent - parce que le grand public ne comprend pas le rôle que joue l'agent immobilier....
:-)
Jean-Michel
Pour ne parler que des Pays Bas, (ERA que je connais bien est leader dans ce pays), la totalité des mandats confiés le sont en mandat exclusif;
Par ailleurs, si le montant de la commission est bien de l'ordre de 2,5%, elle ne représente QUE LA PRESTATION DE SERVICES de l'agent immobilier;
Tous les frais annexes (publicité, marketing, panneaux, flyers, démarches......) sont facturés au client vendeur !
Si l'on admet ce principe, je pense que tous les agents immobiliers de France seront d'accord pour facturer, en plus des frais généraux, la seule prestation de service à 2%.
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 18:58:14
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Désolé Gilles..... mais cela ne se passe pas vraiment comme cela....aux Pays Bas.....
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 22:42:15
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Désolé Jmkbb...à deux marchés ( "offre/demande>>CIBLES") deux stratégies !en toute humilité vous faites erreur...et ce n'est votre "ultra solution" qui y changera grand chose....
Les DECISIONS et les ACTIONS à mettre en oeuvre pour prendre des parts de marché à vos "amis AI" ne sont pas les mêmes que celles à mettre en oeuvre pour prendre des parts de marché en "PAP"...
Tout compte fait, le positionnement de votre offre "actuelle" (4%) se situe entre les deux...vous arriverez à prendre des parts de marché aux AI, et arriverez à capter une nouvelle clientèle "PAP"...mais statiquement,cela ne représenterait que 10 à 20% de part de marché ( rappel de cours de statistiques ).
Comme disent les américains, FOCUS, FOCUS...FOCUS  !
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 22:50:42
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Excusez-moi, mais il n'y a pas DEUX marchés ! D'un côté celui des professionnels et de l'autre celui des particuliers ! Je me fiche de cette segmentation.
Il y a LE marché immobilier, dont une partie incompressible (probablement 20%) échappera TOUJOURS aux professionnels.
Les attentes et les besoins de vendeurs sont absolument identiques et formulés très simplement : vendre le plus cher possible et dans le meilleur délai.
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 09:56:48
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Bonjour,
"Les attentes et les besoins de vendeurs sont absolument identiques et formulés très simplement : vendre le plus cher possible et dans le meilleur délai."
Je croyais que votre stratégie était orientée ACHETEUR.
Cordialement, |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 09:59:57
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Pourquoi voulez-vous que j'oublie un des deux clients ? Je me suis suffisamment expliqué là-dessus !
La question est que les AI oublient l'acheteur. Ce n'est pas parce qu'il est mieux considéré avec 4% immobilier que le vendeur est oublié. Ce serait absurde.
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 10:40:57
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Très simple : PRENDRE LE MARCHÉ !
Si vous croyez que cela m'intéresse de représenter de 30 à 35% des parts de marché en tant que professionnel.... alors que l'ensemble de la profession s'en gargarise.... NON !
Jean-Michel
CAS D'ECOLE ( pure imagination ):
A vous lire, l'OBJECTIF du cercle des agences "moins cher" ( réseaux actuels et à venir/créer) serait supérieur à 30/35% de part du marché ...allez fixons-nous (pure hypothèse) 40/42% seuil minimal...et symbolique ( part de marché détenu actuellement par les AI )
Soit en nombre de ventes:
600 000 (environ) X 40% = 240 000 ventes
Si (annuellement) :
24 ventes / agence >>> création de 10 000 agences
60 ventes / agence >>> création de 4 000 agences
240ventes / agence >>> création de 1 000 agences
(création de nouvelles agences ou ralliement d'AI indépendants au concept )
Est-ce possible
Si "OUI", sacré businessplan !
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:05:48
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Je ne répondrai pas publiquement à votre question, et une nouvelle fois "être moins cher" n'est pas le seul axe du dispositif qui est mis en place.
Il est évident que pour une tranche de 40 000 Hab. le potentiel est aux alentours de 210 à 250 ventes / an.
Jean-Michel |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:20:37
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jmkdb,
Pourquoi est-ce que ce réseau à frais réduits ne propose-il pas 2% de frais d'agence? comme aux pays-bas...
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:24:00
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Mais c'est le cas, puisque si les honoraires sont réduits, ils sont aussi dégressifs de 4 à 2% TTC....
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:27:37
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"Je ne répondrai pas publiquement à votre question, et une nouvelle fois "être moins cher" n'est pas le seul axe du dispositif qui est mis en place.
Il est évident que pour une tranche de 40 000 Hab. le potentiel est aux alentours de 210 à 250 ventes / an."
Jean-Michel
Nous respectons tout à fait votre discrétion, n'y voyez aucune attaque cher Jmkdb !
Cela étant, d'accord avec vous qu'être "moins cher" ne sera pas votre seul axe du disposif qui sera mis en place (DECISIONS/ACTIONS),
néanmois,
Construire un réseau prend du temps, beaucoup de temps...
EX sur une base d'un réseau de 1000 agences à créer( pure hypothèse toujours, imaginez 2000, 3000 !!!):
10 créations/AN >>> 100 ANS
50 créations/AN >>> 20 ANS
100 creations/AN >>> 10 ANS
Etc.
Vos agences " positionnées sur des villes de 40 000 Hab et plus auraient un potentiel aux alentours de 210 à 250 ventes / an "De LA à convertir ce potentiel ventes en ventes réalisées ( CA)...il y a sans doute une marge.
Cordialement,
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:49:54
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais c'est le cas, puisque si les honoraires sont réduits, ils sont aussi dégressifs de 4 à 2% TTC....
Jean-Michel
Non je parle de 2% à 2%
Est-ce qu’un réseau peut aujourd’hui raisonnablement copier le modèle anglo-saxon sur les frais et ainsi amorcer une pompe pour les parts de marché ?
Bref FRAPPER ENCORE PLUS FORT…
cordialement |
Edité par - jled le 06 oct. 2005 16:16:17 |
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