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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 06 oct. 2005 : 11:55:59
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Vous oubliez un détail c'est que plus un réseau grandit, plus il est attractif d'une part, et d'autre part il intéresse de plus en plus les agents immobiliers déjà installés.
Grosso modo, deux mondes vont s'affronter dans les 5 ans qui viennent, les agences du Cercles des agences immobilières à frais réduits, et les agences à 8% travaillant en MLS.
Si le MLS doit fonctionner, 40 à 50% du CA devra être réalisé en inter-cabinet donc, où la marge est divisée en 2. On voit très bien que le MLS est plus cher pour rapporter moins.
Être moins cher tout en rapportant plus, tous les chefs d'entreprise un tant soit peu intelligents verront bien quel choix il faudra alors faire.
À côté de la "bagarre" qui m'oppose quotidiennement à jcm, ce n'est rien à côté de ce qui se prépare demain.
Je reprends ce que disait le patron d'Homeseecker's qui dirige la plus grande organisation immobilière du monde "Le métier d'agent immobilier va changer dans les 5 ans qui viennent beaucoup plus qu'il n'a jamais changé en 50 ans, et il y aura du sang sur les murs...."
On n'est pas obligé de le croire, mais je crains que ce bonhomme soit même en dessous de la réalité.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 17:22:10
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Citation :
Initialement entré par jled
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais c'est le cas, puisque si les honoraires sont réduits, ils sont aussi dégressifs de 4 à 2% TTC....
Jean-Michel
Non je parle de 2% à 2%
Est-ce qu’un réseau peut aujourd’hui raisonnablement copier le modèle anglo-saxon sur les frais et ainsi amorcer une pompe pour les parts de marché ?
Bref FRAPPER ENCORE PLUS FORT…
cordialement
Aujourd'hui, non. Aucun n'a d'ailleurs cette idée... Il semble cependant que 1,5 ou 2% soit un mur économique....
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:30:09
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Après lecture du prévisionnel type présenté, j'ai du mal a pouvoir croire aux chiffres annoncés.
POUR UN EXERCICE point mort
CA moyen 93 816 € 122 000 € 153 000 € 183 000 €
TOTAL 93 816 € 122 000 € 153 000 € 183 000 €
charges fixes
Redevances 11 688 € 11 688 € 11 688 € 11 688 €Loyer 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 €
Tel 3 600 € 3 600 € 3 600 € 3 600 €
E.D.F 600 € 600 € 600 € 600 €
Frais de bureau 1 200 € 1 200 € 1 200 € 1 200 €
Compta 3 000 € 3 000 € 3 000 € 3 000 €
Assurances 1 200 € 1 200 € 1 200 € 1 200 €
Remboursement Crédit 5 220 € 5 220 € 5 220 € 5 220 €
Pub 10 800 € 10 800 € 10 800 € 10 800 €Frais divers 3 600 € 3 600 € 3 600 € 3 600 €
TOTAL CHARGES FIXES 46 908 € 46 908 € 46 908 € 46 908 €
charges variables
Salaires 46 908 € 61 000 € 76 500 € 91 500 €
TOTAL CHARGES 93 816 € 107 908 € 123 408 € 138 408 €
RESULTAT AVANT IMPOT 0 € 14 092 € 29 592 € 44 592 €
12% 19% 24%
Pourriez vous confirmer ?
Je trouve les redevances particulièrement élevées, le budget pub trés bas, et le poste salaire de l'exploitant comprend il des charges sociales, si oui dans quel statut, salarié ou tns ? |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:39:26
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Vous avez vu un prévisionnel à quel endroit ?
Ensuite, je ne suis absolument pas d'accord avec vos chiffres et j'ignore où vous êtes allé les chercher.....
par ailleurs, votre % en bas de tableau est beaucoup trop élevé pour la catégorie de CA que vous indiquez.
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:47:23
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| previsionnel fourni par le reseau 4% immobilier a ses futurs franchisés |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 20:58:53
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je pense que vous n'avez pas le bon document.
Quant aux cotisations elles atteignent 3% pour 200 000 euros..... si je prends les grands réseaux, avec l'informatique on atteint parfois 8%.....
C'est vrai qu'il faut payer le Paris Dakar ou le rallye du Maroc.....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 21:02:43
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Vous aurez l'occasion cher Alsatoax de voir dans un des prochains numéros du Journal de l'Agence, un interview d'un nouveau franchisé 4%, ancien négociateur au sein d'une agence de notre réseau, et vous verrez quels sont les chiffres réellement réalisés.
Pour le moment, je ne vous connais pas, et il est évident que vous ne pouvez qu'avoir non seulement qu'une vue partielle, partiale s'il en est, mais aussi et surtout erronée, ce qui est le plus grave dans ce fil.
Quoiqu'il en soit, vous n'avez que je sache, aucune autorité pour parler de choses que vous ne connaissez pas.
Vous avez assez souvent, et je l'ai remarqué, une documentation qui n'est pas à jour. La prochaine fois, abstenez-vous, vous êtes assez décrédibilisé à mes yeux comme cela pour ne pas en ajouter.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 06 oct. 2005 21:27:30 |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 21:45:24
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Jled
"Non je parle de 2% à 2% Est-ce qu’un réseau peut aujourd’hui raisonnablement copier le modèle anglo-saxon sur les frais et ainsi amorcer une pompe pour les parts de marché ?
Bref FRAPPER ENCORE PLUS FORT…"
"OUI" cela est possible...
"Sortons du cercle" MLS contre CERCLE DES AGENCES A FRAIS REDUITS...
un peu trop réducteur...peut-être y a t-il autre chose à faire, qui sait 
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 21:53:23
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Le problème n'est pas de trouver réductrice cette opposition "Cercle des agences à frais réduits" Vs. "Agences en MLS", le problème est de savoir si cette opposition se justifie ou non. À mes yeux, elle est pertinente dans la mesure où deux modèles s'opposent. L'un innove et se déclare prêt à affronter une nouvelle concurrence, et l'autre, que dire...? ne sait même pas qu'une nouvelle concurrence est en train de naître.
Alors lorsque vous dites qu'il y a une troisième solution.... non immodoo... sur la planète mars peut-être, mais là il faut arrêter de tirer des plans sur la comète.
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 22:01:02
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Cher jmkdb...
Pour détendre et rire un peu  , les américains viennent de relancer le programme "MARS"...
Ils ont décidé d'aller sur MARS à l'horizon 10/15 ans...
Question de technologie, d'automatisation du processus ACHAT/VENTE...dans une logique de production (industrielle).
Vous verrez 
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 22:17:14
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J'ai l'impression que vous méconnaissez vraiment l'immobilier !
Nous sommes dans le cadre de la transaction dans l'ancien. C'est à dire dans un domaine où la standardisation des biens n'existe absolument pas.
Par ailleurs, c'est aussi un cadre où la négociation a toute se place. C'est ainsi, et je crois que c'est une bonne chose.
Qu'est-ce que c'est que la négociation ?
D'abord il y a le contenu. Ceux qui ne connaissent pas ce métier restent figés sur ce seul aspect : l'immeuble, son prix, sa localisation, ses aspérités... etc.... et construisent par exemple des sites internet. C'est dans l'air du temps, cela paraît moderne, même post moderne, mais c'est zéro. Bien. C'est joli parfois, kitsch assez souvent, pompeux toujours, mais le modèle économique n'est ni pérenne, ni viable, parce qu'il n'assure absolument pas la primauté et ce pour deux raisons essentielles.
Parce que la négociation, ce n'est pas seulement que le contenu, c'est aussi et surtout le contexte de la vente (ou de l'acquisition). Le contexte, ce n'est pas quantifiable industriellement. Il dépend de chaque situation personnelle du vendeur comme de l'acheteur.
Et puis, la négociation c'est aussi la relation qui existe entre les parties. Et là, on est dans l'humain à 1000%.
Toutes ces raisons font que l'agent immobilier d'aujourd'hui est un commerçant de proximité, et si internet a aboli la distance, il ne peut remplacer le contact humain.
Il en sera de même demain.
Contenu + contexte + relation cela ne sera jamais possible de réduire cela à une démarche industrielle....
mais libre à vous de le rêver.
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 08:42:19
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Citation :
Vous aurez l'occasion cher Alsatoax de voir dans un des prochains numéros du Journal de l'Agence, un interview d'un nouveau franchisé 4%, ancien négociateur au sein d'une agence de notre réseau, et vous verrez quels sont les chiffres réellement réalisés.
Pour le moment, je ne vous connais pas, et il est évident que vous ne pouvez qu'avoir non seulement qu'une vue partielle, partiale s'il en est, mais aussi et surtout erronée, ce qui est le plus grave dans ce fil.
Quoiqu'il en soit, vous n'avez que je sache, aucune autorité pour parler de choses que vous ne connaissez pas.
Vous avez assez souvent, et je l'ai remarqué, une documentation qui n'est pas à jour. La prochaine fois, abstenez-vous, vous êtes assez décrédibilisé à mes yeux comme cela pour ne pas en ajouter.
Je n'ai fait qu'un copié collé entre les chiffres annocés par ce reseau dans son documen tde présentation (que je tiens a la disposition de quiconque souhaiterait le consulter)
Peut être ne sont ils plus/pas à jour, c'est fort probable, même si en règle général les redevanceson tplutôt une fachuse tendance à augmneter ( effectivement Paris Dakar et le Maroc ca coûte...)
Et c'est avec plaisir et curiosité que je lirais le prochain journal du cercle des agences à frais réduits, même si je pense que la lectire d'un DIP reflète souvent plus la réalité qu'un document marketing |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 09:25:16
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Il est évident que le DIP que vous avez entre les mains n'est pas à jour. Toutes les agences que nous ouvrons aujourd'hui ont une tendance à plus de 200000 la première année avec un développement de trois agences.
Bien évidemment, nous ne réussissons pas partout, et la qualité des hommes est le facteur essentiel, mais force est de constater que le concept est non seulement viable (ce qui est la la moindre des choses) mais aussi performant.
Quant aux cotisations que vous avancez, sachez que chez 4%, elles sont fixes et forfaitaire. Le droit d'entrée est très précisément calculé en fonction des contreparties, entre autres 3 semaines et 3 jours de formation dont le caractère complètement opérationnel n'est plus à démontrer.
Jean-Michel |
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ghghgh
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611 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 20:33:45
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Il est évident que le DIP que vous avez entre les mains n'est pas à jour. Jean-Michel
Le site internet d'un des réseaux de votre groupe, ne l'est manifestemant pas non plus ;
ci dessous le copier/coller d'un paragraphe datant apparemment de 2000 :
C'est une première : l'association pour la formation professionnelle des adultes (AFPA) vient de signer un accord avec une société immobilière, Immobest, pour former les futurs concessionnaires de ce nouveau réseau en fort développement. Créée en février 2000, cette entreprise possède déjà une vingtaine d'agences et s'est fixée des objectifs ambitieux : 50 agences devraient mailler l'ensemble du territoire d'ici à la fin de l'année, 200 à 250 fin 2002 et près de 600 un an plus tard, explique le PDG Claude Bas
Cordialement.
Gilles |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 23:08:12
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Cher jmkdb,
L'immobilier, nous le pratiquons "tous" les jours...sur le terrain
Cela étant dit, vous pourrez ouvrir autant d'agences que vous voudrez...à 2% nous le maintenons, vous ne serez "jamais rentable" dans votre schéma organisationnel actuel...car tout compte fait...vous ne faites que dupliquer une logistique TRADITIONNELLE: Pas de porte, bureaux etc.vous cumulez les frais !!rien d'innovant en terme de gestion !!et tout cela coûte fort cher vous le savez bien...
Pratiquer et proposer des honoraires à 2% demandent une autre approche...
Vous verrez,
Cordialement
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 07:48:03
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cela coute cher aux personnes qui s'installent (la redevance dépasse largement les 4%...) mais à contrario, profite à Mr Bas...
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 08:17:32
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C'est le principe même de la franchise, ou des reseaux de commerces associés. Une RIF ainsi que des redevances mensuelles fixes ou calculées sur le CA sont demandées en échange de l'utilisation de la marque déposée, et des services fournis.
Jusque là, rien à dire c'est un choix propre à chaque AI d'adherer ou non.
Le débat si débat il doit y avoir est ailleurs. Sur la viabilité du concept notamment
Moi je suis comme st thomas, j'attends de voir pour croire |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 21:58:32
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Citation :
Initialement entré par immodoo
Cher jmkdb,
L'immobilier, nous le pratiquons "tous" les jours...sur le terrain
Cela étant dit, vous pourrez ouvrir autant d'agences que vous voudrez...à 2% nous le maintenons, vous ne serez "jamais rentable" dans votre schéma organisationnel actuel...car tout compte fait...vous ne faites que dupliquer une logistique TRADITIONNELLE: Pas de porte, bureaux etc.vous cumulez les frais !!rien d'innovant en terme de gestion !!et tout cela coûte fort cher vous le savez bien...
Pratiquer et proposer des honoraires à 2% demandent une autre approche...
Vous verrez,
Cordialement
Eh bien faites le !
Cordialement.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 22:02:56
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Citation :
Initialement entré par leo66
cela coute cher aux personnes qui s'installent (la redevance dépasse largement les 4%...) mais à contrario, profite à Mr Bas...
Vous dites n'importe quoi ! Maintenant, si c'est pour comparer les différentes enseignes, pas de problème ! Et vous serez surpris des résultats !
Et 4% est de très loin une enseigne où les cotisations sont transparentes et correspondent très exactement à ce qui est donné aux franchisés.
Si vous voulez qu'on parle des fausses factures d'informatique de certains réseaux.... pas de problème non plus.
Quoi qu'il en soit, le problème que vous soulevez est le problème que soulèvent les imbéciles quand ils ne savent pas de quoi ils parlent.
Que les lecteurs attentifs comparent donc les différents droits d'entrée et les différentes cotisations. Ces informations sont publiques et aisément consultables sur l'Observatoire de la franchise.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 22:04:12
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
C'est le principe même de la franchise, ou des reseaux de commerces associés. Une RIF ainsi que des redevances mensuelles fixes ou calculées sur le CA sont demandées en échange de l'utilisation de la marque déposée, et des services fournis.
Jusque là, rien à dire c'est un choix propre à chaque AI d'adherer ou non.
Le débat si débat il doit y avoir est ailleurs. Sur la viabilité du concept notamment
Moi je suis comme st thomas, j'attends de voir pour croire
C'est surtout agir qui fera de vous quelqu'un de crédible.... attendez, attendez..... je pense que vous n'aurez jamais fini d'attendre.
Chacun ses choix, n'est ce pas.
Jean-Michel |
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