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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 08 oct. 2005 : 20:18:19
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Concernant les AG, il existe des cas bien précis où un seul manquement entraîne "automatiquement" la possibilité de faire annuler l'AG (ex : non convocation d'un copropriétaire).
Pour la révocation d'un syndic, existe-t-il aussi des cas bien "précis" ?
Si non, quels "faits graves" peuvent-ils être invoqués pour demander la révocation d'un syndic, sans que celui-ci puisse espérer obtenir des dommages-intérêts pour "révocation abusive" ?
Ou alors est-il préférable de mettre en avant une longue liste de manquements, irrégularités, non respect des lois et du RC etc.....
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 00:01:16
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La longue liste : inutile. Ce ne peut être, en ce cas, que du bla-bla inutile.
Un fait précis : omission de faire les diligences nécessaires pour un recouvrement important, à l'occasion de la vente du lot, omission de souscrire l'assurance DO pour un chantier important, et surtout le camouflage volontaire des conséquences d'une erreur commise lors de l'exercice précédent, au choix ! Il y en a d'autres de même acabit  |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 16:04:13
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On pourait rajouter les droits et devoir du syndic énoncés en l'art. 18 de la loi de 1965
Exemple : le syndic se place en état de carence et n'exerce pas les droits du syndicat ( néglige de faire respecter le RDC etc...)
Georges |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 21:19:24
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Mais entiérement d'accord avec G.G
Citation :
On pourait rajouter les droits et devoir du syndic énoncés en l'art. 18 de la loi de 1965
Exemple : le syndic se place en état de carence et n'exerce pas les droits du syndicat ( néglige de faire respecter le RDC etc...)
Georges
Au sujet du non respect du RDC par le syndic, c'est une obligation qui l'incombe ignorer ce contrat sa peut lui nuire.
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30054
Dès lors qu'est reconnu au règlement de copropriété un caractère contractuel, violer ses dispositions, c'est enfreindre une obligation de nature contractuelle (Cass. civ. 22 février 1965). C'est alors le droit commun des contrats qui s'applique et notamment le principe de l'exécution en nature (article 1143 du code civil) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 01:06:30
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On pourrait bien remarquer que l'arrêt est antérieur à la loi du 10 juillet 1965 et que maintenant la nature des obligations est conventionnelle et pas contractuelle mais ce serait pinailler un peu trop car on fait bien référence en copropriété à l'article 1134 du Code civil.
L'article 1143 c'est une autre affaire mais on peut l'admettre en ce qui concerne l'obligation qu'a le syndicat de fournir les services prévus par le règlement de copropriété.
On peut penser que dans quelques années le cadre juridique sera un peut différent mais les résultats pratiques seront identiques.
Quelques années car le projet de réforme du Code civil vient de sortir. Il faudra bien quelques semaines ( ) pour qu'il soit voté.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 20:08:57
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Mais non, mais non Elisabeth, Le texte est clair est de droit public.
Par contre vous ne pouvez le faire constater en A.G. Saisissez le T.I est faite constater que le syndic n'a pas ouvert un compte séparé et la nullité de son mandat sera immédiat.
J'ai lu la convention d'ouverture de compte. Elle ne fait aucun doute le syndic est bien le titulaire de votre compte.
Par ailleurs la procédure que vous pourriez être à même d'engager sera payée par la copropriété le temps, de demander réparation au syndic tout comme l'administration judiciaire, ou même de demander au Tribunal de tout mettre à charge du syndic
Vous avez là, une chance unique de vous débarrasser de ce véreux.
Georges |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 20:35:17
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Cela fait un moment que je sais que je peux me débarrasser de lui mais c'est à double tranchant ; vous le faites sortir poliment par la porte et ensuite il revient par la fenêtre, car reposant sa candidature pendant la phase administration judiciaire.
Si je n'habitais pas sur place, je ne perdrais pas mon temps à essayer de régler les problèmes à l'"amiable". Et il y a bien longtemps que j'aurais fait le nécessaire !
Mais à vouloir me débarrasser ainsi du syndic, certains pourraient vouloir se "débarrasser" de moi ! J'ai déjà subi de violentes agressions verbales, même en AG et pour bien moins que cela. Alors....
Dès qu'ils entendent parler d'administrateur judiciaire, certains deviennent méchants et incapables de se contenir, car pour eux c'est synonyme de beaucoup de frais et de dépenses "inutiles". Ils me "casseraient " la gueule avant même que j'aie eu le temps de leur expliquer que le syndic devra payer les "dégâts" !
Au fait, si la nullité du mandat est acquise, a fortiori, cela ne devrait pas poser de problème pour le révoquer pour ce motif précis et unique. Le syndic ne pourrait nous attaquer pour révocation abusive, car ce serait se "prévaloir de sa propre turpitude".
Du coup, pour l'exactitude de l'information, j'ai un doute : vous dites TI. Vous êtes certain ? Ou TGI ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 20:53:06
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ben si le syndic n'est plus mandaté, de vous même (sans d'autres copropriétaires) vous pouvez demander au président du TGI de nommer un administrateur provisoire. Cette demande doit être faite par l'intermédiaire d'un avocat. Donc s'il y a + d'un an (et la période de 6 mois pour l'approbation des comptes est dépassée) que la précédente AG a eu lieu foncer !
Sinon si vous sentez qu'il risque de dépasser la période (qu'il n'est pas encore tout à fait trop tard), vous pouvez faire une IDF (injonction de faire) sous 8 jours pour l'obliger à convoquer une AG avant qu'il ne soit trop tard.
Voili, voila !
fguigui |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 22:56:22
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Elisabeth,
je m'inquiète de ne plus vous lire sur le forum. Que devenez-vous où en sont vos problèmes ?
Geoprges |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 23:29:21
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c vrai Zabeth on est worry !
En vacances peut-être ?
Frédéric |
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Elisabeth
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1905 réponses |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 00:30:36
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Merci de penser à moi !
Il arrive qu'on ait bien d'autres choses à faire. Et c'est avec beaucoup de regrets que je déserte un peu mon forum .... bien-aimé.
Et que mes problèmes de copropriété n'avancent pas : le syndic et le conseil syndical ont laissé accumuler tellement de problèmes, que la tâche est immense pour une seule personne ! Et difficile de savoir par quel bout commencer !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Elisabeth, je me permets de vous recopier ce que je vous écrivais il y a peu dans le sujet 31532 (http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31532 ) car je crains que vous vous enfermiez sans même vous en rendre compte et en mesurer toutes les conséquences pratiques : tant que vous êtes la seule qui, comme vous le dites depuis plusieurs années, avez raison alors que tous les autres ont tort autour de vous et ne sont que des incompétents, des purs crétins ou des vilains navigant sur un océan de stupidités, qu'il s'agisse des copropriétaires en général ou des conseillers syndicaux en particulier ou encore de ce syndic tellement incapable et retors, face à ce qui est votre savoir insigne mais isolé et à votre justesse alléguée mais unique, vous ne construirez jamais rien puisque le fonctionnement de toute copropriété repose de toute façon sur le fait majoritaire même en étant passé par la case d’un tribunal qui vous donnerait raison sur tel ou tel point. Vous tournerez toujours en rond faute de convaincre à vos saines vues une fraction majoritaire de vos crétins et vous vous retrouverez encore aussi isolée à la plus prochaine assemblée qui suivrait… Autrement dit, si vous êtes seule à avoir tout le temps raison contre tous sans jamais arriver à convaincre les autres de leurs torts ou de leurs erreurs, vous resterez toujours dans la superbe position minoritaire, et même isolée, où vous vous trouvez être depuis des années.
Pierre |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 01:30:25
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Elisabeth,
Vous le savez, pour m'avoir suggéré des solutions, j'ai eu ma traversé du désert.
Votre problème comme le mien n'est pas tant le syndic.
J'avais compris le problème en lisant les difficultés traversées par beaucoup d'entre-nous et les solutions proposées par le vécu, les diverses lois et jurisprudences.
J’ai dû dès lors me positionner sur 2 fronts.
1) Le syndic jouait la montre et filou, usait d'irrégularités pour me contrer. Convoquant une autre A.G en mettant à l'ordre du jouir la régularisation de la précédente pour arriver devant le Tribunal avec un PV d'A.G de régularisation.
C'est pourquoi je ne suis pas sensible au retournement de la dernière jurisprudence de mars 2005 qui ne permet plus les annulations en cascade et renvoie aux calendes grecques le délai de 10 ans.
A-t-on tenu compte de la lenteur de la justice ?
A-t-on tenu compte du pauvre copro qui pour faire valoir ses droits compte tenu de la lenteur de la justice se trouve confronté à contester 2 voir 3 A.G illégales avant que ne tombe la 1ère contestée ? E t là, c'est la valse des €€€€ bien souvent, pas pris en charge par l'art. 700.
Donc dans un premier temps, j'ai comptabilisé toutes les erreurs et vices de procédures du syndic ce qui m'a amené au contrôle du compte séparé des cartes Pro etc...
Il est indispensable d'avoir des éléments irréfragables.
Mais même là, on n'a pas gagné.
Comme je le disais plus haut le problème, lorsque l'on a, autant d'atouts dans sa main, ce n'est pas le syndic.
Le plus gros morceau c'est la copropriété. Choisira-t-elle la raison fera-t-elle preuve de maturité et de bon sens ???
Rien n'est moins sûre !!!
2) Notre plus gros adversaire est dans la place et ce n'est pas le syndic!!!
En priorité nous avons à lutter contre le conseil syndical. Il est le reflet du mauvais syndic.
Lorsque le C.S. est à la hauteur le syndic est un bon syndic. Il se tient à carreau sachant qu'un contrôle vigilent est en place.
Ensuite, nous avons les copropriétaires qui donnent leur confiance au C.S le mettant sur un piédestal.
Sans ceux-ci qui soutiennent et renouvellent des Conseillers syndicaux partiaux et incompétents là encore la tâche serait aisée.
En 1, je disais réunir les éléments pour démontrer les irrégularités du syndic et en 2, il est indispensable de trouver un consensus et le soutien d'une majorité de copropriétaires.
Comment faire lorsque, vous êtes le mouton noir, la personne à abattre. S'il est difficile de trouver un soutien, nos adversaires ont plus de facilité à trouver des adhérents contre notre action qui se veut pour l'intérêt collectif.
J'ai donc usé et abusé de notes expliquant à la copropriété que nous étions spoliés.
Chiffres à l'appui je faisais la démonstration de ce que les erreurs du syndic entraînaient comme coût à chaque individu afin que personnellement il sache ce que subi son porte- monnaie.
Cette tâche m'a pris 3 ans. J'ai convaincu un petit groupe de la nécessité de se déplacer toujours à plusieurs pour constater les dires du syndic, de la banque, de la Préfecture, des associations de défense etc... de faire participer chacun à une fonction.
Cette méthode a permis d'aboutir. Je ne dis pas qu'elle est la panacée, mais dans l'ordre des choses et en conclusion nous devons nous rendre compte, comme vous le faisiez très justement remarquer vous pouvez évincer le syndic mais il peut entrer par la fenêtre.
Tout le travail en amont prouvant qu'il est un véreux ne sert à rien si vous n'avez pas une majorité de soutien
Ne nous laissez pas sans nouvelles, nous avons plaisir à vous lire et à vous apporter tant soit peu notre aide. Bien amicalement,
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 01:45:58
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Pierre Marie,
Nos esprits se sont rencontrés. Je préparais, une réponse à Elisabeth et vous m'avez, grillé la politesse.
Je vois, que nous sommes ensemble arrivés aux mêmes conclusions d'avoir, à trouver obligatoirement, pour une issue positive, une majorité ou la conforter.
Merci à vous, de l'avoir également émis. Je craignais que votre réponse de l'autre jour, ne l'ai faché ou plongé un peu plus dans le désarroi.
A certain moment, surtout lorsque l'on est seule, une telle situation vous pourrit la vie. Pour l'avoir vécu, je sais de quoi je parle.
Elle est une femme et subi en plus des menaces. Imaginons sa crainte ! Si elle a oublié le sel peut-être ne sortira pas la nuit tombée.
Georges |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 23:15:40
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Elisabeth il faut entrer en campagne !
Fais des notes, envois des courriers aux copros.
Que les mouches changent d'âne !
Cordialement
Frédéric |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 22:42:20
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C'est ce que nous faisons depuis quelques mois. Les gens commencent doucement à prendre conscience. Y compris une partie du CS qui s'est mis en tête de changer de syndic. Mais il a été élu pour 3 ans.
Malheureusement, notre CS est remarquable : il a amplement montré qu'il était incapable de préparer une AG et de prendre en charge son déroulement.
Et de plus, le président du CS a le culot d'attester noir sur blanc qu'il avait toutes les compétences requises.
Evidemment, je me répète, mais quand des CS sont à ce point prétentieux et suffisants, et qu'ils virent quasiment la seule personne qui a fait l'effort d'y comprendre quelque chose chose en matière de copropriété, personnellement un tel comportement me sidère et me révolte.
A la décharge du pauvre président : il est manipulé comme un pantin par une copropriétaire qui respire la méchanceté du haut en bas de sa personne, qui est plus préoccupée d'assouvir ses besoins de pouvoir, qui jalouse ceux qui sont plus capables qu'elle et tout ceci au détriment des intérêts communs des copropriétaires.
On ne peut qu'être effaré qu'une personne malfaisante ait réussi à elle seule à plonger une copropriété toute entière dans le chaos. Alors que cette copropriété fonctionnait très bien avant qu'elle ne "prenne" le pouvoir.
Tous les moyens sont bons : coups bas, calomnies, mensonges etc.....
Le pouvoir de "nuisance" de cette personne est difficilement imaginable.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 00:02:02
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Bien venu au club Elisabeth.
J'ai rencontré ces mêmes travers.
Faites, des émules contre le syndic à partir d'un petit noyaux, pour qu'il y ait boule de neige. Que le syndic en ai pris pour 3 ans importe peu.
Vous avez, l'histoire du compte séparé qui fait cesser immédiatement son mandat. Mais avant tout, il vous faut cette majorité.
Avec 3 autres copros, nous avons totalisé nos pouvoirs, ceux qui étaient favorables etc...
Et nous l'avons jeté après avoir fait nommer, un ADM JUD
Georges |
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