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 Sujet  |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 16 déc. 2005 : 12:36:46
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Une simple réponse à une simple question Cédric....
Vous les avez vendues quand ces actions dont vous recommandiez l'achat en début d'année ?
Je vous fais confiance pour me répondre franchement
Christophe |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 12:55:19
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par manu8880
Colette - A combien estimez-vous en moyenne la rentabilité d'un bien immobilier actuellement ?
Souvent pas plus de 4%. Une misère.
Le seul secteur qui reste intéressant est l'immobilier commercial : environ 7%.
Et bien là on a à faire avec un costaud !
Comment, je répète bien "comment", peux-tu (on se tutoie man, on a le même âge !) décemment délivrer un avis high value comme celui-ci "Souvent pas plus de 4%. Une misère." concernant le taux de rentabilité de l'immobilier !
Et tu continues en disant "le seul secteur ... blabla etc etc ..." !!
On atteint des sommets dans la méconnaissance des innombrables paramètres qui permettent de déterminer un tel taux.
Je suis hésitant entre l'envie de te laisser faire de la poussière tout seul avec tes arguments qui n'en sont pas et entre l'incrédulité devant tant d'arrogance injustifiée, car ce qui est sûr, c'est que tu ne connaîs pas grand chose 
Cà au moins, on ne pourra pas te le retirer ! 
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 13:01:39
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Citation :
Initialement entré par david.a
Ce débat est régalant. Je m'en délecte, il est en train de dériver peu à peu sur des critiques personnelles...
En tous cas dans une telle morosité, je ne sais toujours pas où placer mon argent. Mais pas dans l'immobilier, ça c'est sûr.
Comme tout le monde (à part les pigeons, que j'adore) dès que ça baisse, j'attends logiquement que le marché soit au plus bas pour acheter. Dans 4 ans selon les cycles précédents (rigolez bien sur madame Irma 
C'est bien, çà, ce n'est qu'en attendant le train que l'on peut monter dedans ... 
Et parfois certains trains ne passent pas, ou en retard ... 
Et il fallait prendre le précédent ... 
@bonentendeur. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 13:14:32
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| Hoodoo - Selon vous quelle est la rentabilité d'un bien immo. ? |
Edité par - manu8880 le 16 déc. 2005 13:14:49 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 13:43:57
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Difficile de donner une réponse uniforme et homogène, mais celà peut osciller entre 4 %, comme l'a si bien démontré Cédric1973, et 10 % nets (d'impôts et de charges), voire plus peut-être dans certains cas.
Les paramètres sont trop nombreux pour vous donner une réponse abrupte.
@bonentendeur. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:14:05
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| Hoodoo - Vous parler de rentabilité des gros investisseurs ou de particulier ? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:23:04
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La rentabilité de 10 % dont je vous parlais n'est pas celle d'un gros investisseur (180 K€ d'investissement).
Et 5% peuvent se retrouver sur de gros investissements (> 400 K€).
Il n'y a pas de règles, si ce n'est insister sur la qualité du produit à acquérir.
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 16 déc. 2005 14:23:36 |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:45:39
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quand je parlais gros investisseurs je parlais d'institutionnels qui achetent en bloc à des prix qui n'on rien à voir avec ceux des particuliers.
Pour ma part, en m'informant et en faisant mes propres estimations lors de mon demenagement je suis arrivé à une rentabilité quasi nulle sur le bien que je loue (voir negative en cas de gros travaux ou de vacance longues). Evidemnt mon proprio (un institutionnel qui a acheté tout l'immeuble) a une bonne rentabilité, vue qu'il a certainement payé 50% du prix du marché entre particuliers.
Tout ça pour dire quoi ? Ce n'est probablement pas une bonne periode pour commencer à faire de l'investissement locatif... Pourtant c'est en passe de devenir un sport national cf de robien et autres.
La prudence s'impose donc. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:48:47
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Je confirme ce chiffre de 10% net du capital investi, même pour des investissements un peu plus élevés, mais pour des investissements de qq années. Aujourd'hui, c'est bcp plus difficile, il faut être plus sélectif ds ses choix.
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:57:59
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Si on dit 10% pour des bons investissements et 7% pour un moyen pour des achats fait il y'a environ quelques années.... Si on actualise avec les prix actuel de l'immo (qui ont doublés depuis 97), j'ai l'impressin qu'on tombe bas ce qui confirme ce qu'on disait plus haut.
En tout cas pas loin d'un placement bancaire sans risque. Hors l'immo locatif comporte des risques.
Si on se place d'un point de vue de choix entre deux placements il faut calculer la rentabilité avec la valeur actuelle du placement et non en fonction du capital investi.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:13:40
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Il n'a été dit nul part que l'investissement locatif était rentable à coup sûr, sans risques, sans frais, sans dépense d'énergie, sans stress, sans ceci ou sans celà !
Il faut aller là où vous porte votre préférence : si vous êtes un investisseur qui veut déléguer la gestion de son investissement, souscrivez une assurance-vie, car la gestion locative vous "mangera" votre marge.
Je suis en revanche fondamentalement opposé à toute digression sans fin sur "l'immobilier va baisser", l'immobilier va baisser", "de 16 %", "non plutôt de 31 %" etc etc ... comme certains s'en font les échos depuis peu de temps sur ce site.
C'est la même chose en bourse, c'est la même chose pour votre voiture, et on pourrait décliner ceci à l'infini ... sauf dans le cas d'un bien "rare", ou en tout cas "plus rare". C'est la rareté qui se paie, même en immobilier. Vous croyez que le prix des appartements baisse à Méribel ? je ne pense pas ...
C'est une histoire de choix.
@bonentendeur. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:15:46
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Citation :
Initialement entré par manu8880
...Si on se place d'un point de vue de choix entre deux placements il faut calculer la rentabilité avec la valeur actuelle du placement et non en fonction du capital investi.
Faux. Si vous investissez 100 euro et que le rendement est de 8% annuel sur une durée de 10 ans, le fait que les 100 euro sont devenus 200 au bout de 5 ans du fait du marché n'implique pas que le rendement a baissé de moitié. Surtout dans l'immobilier ou la valeur foncière n'est que théorique et ou il y a des frais importants (agence, impots...) qui sont imputalbes en cas de vente.
Dans l'immo locatif on ne doit pas prendre en compte une valeur plus élevé en fin de crédit (et donc une plus-value). C'est un bonus potentiel mais pas un objectif en soi. Il faut partir du principe qu'une partie (ou la totalité si on y arrive) du cout de l'achat est pris en charge par quelqu'un d'autre (le locataire) et on ne doit tabler que sur une revente au même prix que celui acheté.
De toute façon, l'investissement locatif est le seul système d'épargne ou l'on vous prête de l'argent pour en faire. C'est donc bien plus intéressant par rapport à n'importe quel autre placement.
Cordialement,
Pégase |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:17:41
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
....... C'est la rareté qui se paie, même en immobilier. Vous croyez que le prix des appartements baisse à Méribel ? je ne pense pas ...
lol! bien de cet avis! c'est ce que je disais en parlant de la plus grande sélectivité. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:27:39
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Hoodoo -
Je n'ai jamais dit que l'immobilier ne devait pas comporter de risques, je dis juste que actuellement je trouve que la rentabilité ne couvre pas le risque. On a rien sans rien ok, mais le risque se paye et plus que quelques %
Pegase -
Je me place dans un contexte d'arbitrage entre X placements et dans ce cas evidemnt qu'il faut prendre en compte la valeur actuelle ( diminuer des frais) !
Pour finir, oui l'immo est le seul placement ouvert à tous pouvant beneficier de l'effet de levier du credit mais c'est aussi un facteur de risque supplementaire.
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Edité par - manu8880 le 16 déc. 2005 15:29:42 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:31:42
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Citation :
Initialement entré par Pégase
....Dans l'immo locatif on ne doit pas prendre en compte une valeur plus élevé en fin de crédit (et donc une plus-value). C'est un bonus potentiel mais pas un objectif en soi. Il faut partir du principe qu'une partie (ou la totalité si on y arrive) du cout de l'achat est pris en charge par quelqu'un d'autre (le locataire) et on ne doit tabler que sur une revente au même prix que celui acheté.
Complètement d'accord. Mais ds mes simulations, prêts sur 10, calcul sur 15ans, j'utilise 2% de valorisation annuelle. Mais c'est bien la cerise sur le gateau!
D'accord sur le reste aussisans commentaires particuliers. |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 16:57:13
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Faux. Si vous investissez 100 euro et que le rendement est de 8% annuel sur une durée de 10 ans, le fait que les 100 euro sont devenus 200 au bout de 5 ans du fait du marché n'implique pas que le rendement a baissé de moitié.
C'est faux !
Dans toute les revues d'investissements, il est bien précisé qu'il faut prendre la valeur actuelle du bien. Sinon on ne peut pas comparer avec les autres placements du marché.
Par exemple un bien qui avait un rendement de 8% il y a 5 ans, et qui a doublé de valeur a aujourd'hui un rendement de 4% (en supposant le loyer fixe).
Donc en comparant, on voit qu'il faut mieux le vendre et placer sur quelques chose de plus rentable !
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 16:59:32
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Une simple réponse à une simple question Cédric....
Vous les avez vendues quand ces actions dont vous recommandiez l'achat en début d'année ?
Je vous fais confiance pour me répondre franchement
Christophe
Vers le mois de septembre. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 17:06:13
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Disons que comme tous calculs, il faut savoir dans quelle situation on se place.
En cas d'arbitrage : il faut prendre la valeur reelle.
En cas de calcul de rentabilité d'investissement que l'on mene à terme il faut prendre la valeur d'achat en tenant compte des + ou - values. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 17:06:43
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par Pégase
Faux. Si vous investissez 100 euro et que le rendement est de 8% annuel sur une durée de 10 ans, le fait que les 100 euro sont devenus 200 au bout de 5 ans du fait du marché n'implique pas que le rendement a baissé de moitié.
C'est faux !
.......Donc en comparant, on voit qu'il faut mieux le vendre et placer sur quelques chose de plus rentable !
Ben, voyons! eh! bien vendez, mais ne racontez pas des c....ies sur un forum, sur lequel nous sommes censé donner des conseils.
Par curiosité, sans plus, le "quelque chose de plus rentable ", c'est quoi? lol!
A mon avis, vous feriez mieux d'aller cultiver votre jardin que de vous lancer dans l'investissement immobilier. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 17:19:57
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Non mais Ankou, laissez tomber... ********************
A tciao,
Pégase |
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Dépéchez vous de vendre, les prix chutent !
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