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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
 Posté - 19 déc. 2005 : 20:50:39
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par manu8880
Et bien vous avez fait une tres bonne affaire, mais je pense que vous faites exception en cette periode delirante.
ratio de 110 loyers, mes recherches donnaient plutot 250/300 loyers ce qui est à mon avis pas rentable.
Je plussoie. Ce genre d'affaire est rare. Et je maintiens le rendement que j'avais annoncé plus haut : 4% !
Pffffff ! 
@bonentendeur. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 21:41:15
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Ne pas se rendre à l’évidence peut être de l’art… encore faut il s’appeler Magritte... 
Lo |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 22:32:08
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« Très bon rapport effectivement, mais avec un apport représentant quel pourcentage de l'investissement global ? »
Apport nul, financement 110 %.
Dans mon secteur, si on laisse de coté les investissement en appartements isolés, on est sur des rendements bruts de 9 à 10%. Rarement au-dessus, mais possible.
Contrairement à l’avis de certains, je pense que l’investissement immobilier à long terme est très rentable. Par contre, il ne faut pas faire n’importe quoi au risque de prendre un coup de bâton.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 23:34:05
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Donc financements bancaires de l'immeuble à 100 % + DE et frais notaire (10 % grosso modo du prix) ?
Il y a 7 ans que vous avez pratiqué cet investissement ?
Donc acquisition à un très bon prix de revient, puis expansion immobilière des loyers depuis ?
Pourquoi des RF ?
@bonentendeur. |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 09:45:54
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Bonjour à tous,
je viens de survoler le sujet une personne dit que les prix vont baisser les autres que non ( en gros ) Pour ma part l'analyse de cédric est plutot une analyse économique très simple et très connue, d'ailleurs celle ci porte un nom ( désolé ma mémoire me fait défaut )
Je suis d'accord avec lui les prix vont baisser, d'ailleur depuis septembre 2005 nous en faisont le constat dans notre région, mais à la différence de cédric nous l'annoncions depuis un an auprès de nos clients, d'ailleurs voici la lettre que je leur avait écrit-bonne journée
Bonjour, ( à la fin vous avez un petit conseil )
Dans nos habitudes nous écrivons un message par an pour tenir les vendeurs au courant du marché de l'immobilier pour qu'ils aient une idée réelle de l'état du marché et pas des blabla de village et ceci avant l'été, mais nous avons eu quelques surprises cet été, et Vendredi au informations de 20h00 sur TF1 nous avons eu une confirmation supplémentaire de ce que nous racontons depuis un an.
En effet la chaîne a fait une enquête sur l'immobilier, la première officielle avec caméra auprès des agences immobilières, celles-ci racontent quand ce moment tout va bien et qu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs, la seconde non officielle là les paroles sont complètements différentes que le marché va très mal et que nous sommes dans la bulle immobilière; juste avant la chute; comme dans les années du derniers crack immobilier et qu'elles s'attendent à une chute des prix de 40 % du prix actuel très rapidement. (Pour nous d'ici mi année prochaine).
Les raisons ( car elles sont multiples ) nous les avons déjà expliqué. Mais je vais vous les redire :
- les prix sont trop élevés, et même pour nous qui avons aujourd'hui 92.8% de clients étrangers, en effet de plus en plus de français connaissent notre site, avant nous étions à plus de 97 %.
- La chute du vin, certaines caves ont deux ans de récoltes dans leur cuves, vu que la vente viticole ne s'arrange pas avec cette année cela en fera 3, et comme les viticulteurs ne pourront plus subvenir à leurs besoins ils vont se retourner sur la vente de leur exploitations, au début les prix seront comme aujourd'hui, mais quand ils vont ( une grosse majorité ) se mettre à vendre les prix vont baisser très rapidement, à savoir que se sont des biens très recherchés par les étrangers. Nous commençons à trouver des domaines à 8000 euros l'hectare et pour des bons cépages qui en valaient entre 12 et 15 000 euros l'hectare.
- l'ouverture des pays de l'est ( bien que cette année cela c'est bien calmé, les prix restent attrayants encore dans certains endroits, et ne croyez pas qu'il n'y a que les prix qui sont intéressants, les gouvernements de ces pays font tout pour développer les infrastructures à coté, comme vous avez Internet regardez du coté de la Croatie, nous connaissons personnellement )
- l'état du marché mondial, ce qui nous intéressent le plus (nos proches voisins) sont en mauvaise posture ( mise à part les anglais qui s'en sortent plus ou moins bien ) nous pouvons vous dire qu'à l'heure actuelle sur un marché que nous connaissons bien ( l'Allemagne ) et un endroit plus que les autres ( Berlin ) vous trouvez actuellement des maisons avec jardin ( à peu près de 110 m² car leur système de calcul n'est pas similaire au notre ils comptent tout ) se payent 150 000 euros, il y a à peine entre deux et trois ans la même en valait 450 000 euros.
Pour argumenter un peu plus mes dires je ne sais pas si quelques uns d'entre vous ont acheté capital de septembre sur l'immobilier( ce journal nous sert un peu de mètre étalon ) Voici le titre pour Narbonne :
Les vendeurs trop exigeants doivent revoir à la baisse leurs prétentions, acheter le car il n'y a pas que Narbonne, il y a plus de 500 communes.
Enfin une remonté de la dernière foire immobilière en Angleterre, les agences là bas disent aux gens d'attendre car les prix vont chuter. De plus dans le massif centrale en ce moment il y a une région qui fait un malheur pour ces prix ( toujours l'exception ).
Cet été un domaine c'est vendu 650 000 euros, le prix de départ était de 1 099 000 euros, ce genre de bien se vend normalement entre 800 et 900 000 euros, et la personne n'était pas une personne pressée mais après plus d'un an elle en a eu assez.( ce n'est que le descriptif court, et je peux vous dire qu'il est magnifique et que son emplacement aussi )
Métairie sur 56 ha, dont 12 ha parcs chevaux clôtures électriques, 4 boxes, grange, hangar, garage, piscine. Maison confort moderne, 3 chambres, salle bains, salle douche, 2 wc. Grande piscine. Calme, vue superbe. Ville, aéroport, centres commerciaux et autoroute à 20 minutes. Forêt domaniale des Corbières jouxte la propriété. Promenades illimitées. Qualité de vie, nature, pas de voisins.
Dans tous cela il y a quand même des bonnes nouvelles, nous avons fait une bonne année, mais sur les maisons qui se sont vendues aux prix normaux ( comme je l'avais expliqué dans une de mes anciennes lettres, les étrangers qui ont acheté il y a quelques années ont voulu revendre mais ils n'ont pas abusés sur les prix, et ces maisons n'ont même pas eu le temps d'être sur l'Internet ), pour exemple la vente de notre dernière bergerie à durée 1 mois ( et encore nous sommes partis 10 jours en vacances au début septembre )
Nous disposons ( seulement pour alexandra et moi le nombre total de l'agence nous le connaissons pas ) aujourd'hui de plus de 394 demandes fiables et réelles, comprises entre 20 000 euros et 10 000 000 d'euros. Donc tout ce qui ne se vend pas est hors de prix.
Notre conseil :
Avant d'en arriver à ce crack nous vous conseillons de revoir votre prix, l'année dernière les prix se négociaient aux alentours de 30 % du prix affiché, calculé 20 % cela vous laissera une marge, mais vous vendrez votre maison assez rapidement avec un peu de chance, si notre calcul est juste avec le temps que prennent les notaires vous aurez vendu avant le crack ce qui pourra vous permettre de racheter une maison à un prix plus intéressant ( c'est comme ça qu'on fait du commerce ).
CECI N'EST QU'UN CONSEIL, mais à vous de voir.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 12:38:08
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Bon,
C'est gentil Yxon, mais bon !
Christophe |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 13:27:21
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Citation :
Initialement entré par yxon
Bonjour à tous,
CECI N'EST QU'UN CONSEIL, mais à vous de voir.
Bonjour à vous
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs disait mon père, ou je préfère : "Satan fut son conseil, l'enfer son espérance."
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 13:51:13
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Vous deviez sans doute manquer de mandats en stock quand vous avez envoyé ce magnifique courrier
TL |
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whiz
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 16:54:40
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Eh bien, quelle argumentation ! Il n'y a pas un argument pour rattraper l'autre, mais je crois que ceux qui me font le plus rire (jaune) sont sans doute:
Citation :
Initialement entré par yxon
"Vendredi au informations de 20h00 sur TF1 nous avons eu une confirmation supplémentaire [...]"
"Pour argumenter un peu plus mes dires je ne sais pas si quelques uns d'entre vous ont acheté capital de septembre sur l'immobilier( ce journal nous sert un peu de mètre étalon )"
Comment est-il possible qu'un professionel fasse une étude de marché sérieuse en se basant sur la une des médias, racoleurs au plus haut point de surcroit ??! J'hallucine !!
Ce qui fait peur, c'est que ça vient d'un "professionel" qui prétend donner des "conseils" à ses clients.
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 19:09:03
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L'enquête bi-annuelle de ce magazine (qui fait d'ailleurs grimper en fl^che le tirage et les ventes...) n'est ni plus, ni moins que la synthèse des résultats de questionnaires adressés à des agents immobiliers de chaque secteur géographique !
Cordialement.
Gilles |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 19:26:59
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Citation :
Initialement entré par yxon
Bonjour à tous,
je viens de survoler le sujet une personne dit que les prix vont baisser les autres que non ( en gros ) Pour ma part l'analyse de cédric est plutot une analyse économique très simple et très connue, d'ailleurs celle ci porte un nom ( désolé ma mémoire me fait défaut )
Je suis d'accord avec lui les prix vont baisser, etc...
Bienvenue cher baissier.
Si j'ai bien compris vous êtes AI ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 19:37:33
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Franchement Cédric1973,
Avec tout le respect que je dois à Yxon, vous êtes prêt à racoler n'importe qui du moment qu'il est de votre avis.
Permettez-moi de sourire à votre dernière intervention tout en vous remerciant, pour la première fois je pense, de ne nous avoir infligé qu'un extrait du discours particulièrement étayé d'Yxon.
Continuez, vous aurez bientôt un fort lectorat derrière vous 
Christophe |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 20:10:36
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Mais moi je suis systématiquement derrière lui !
Après une journée harassante, un peu d'humour ne fait pas de mal ...
Merci Cédric1973 !
@bonentendeur. |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 22:03:08
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Franchement Cédric1973,
Avec tout le respect que je dois à Yxon, vous êtes prêt à racoler n'importe qui du moment qu'il est de votre avis.
Permettez-moi de sourire à votre dernière intervention tout en vous remerciant, pour la première fois je pense, de ne nous avoir infligé qu'un extrait du discours particulièrement étayé d'Yxon.
Continuez, vous aurez bientôt un fort lectorat derrière vous
Christophe
Je ne vois pas ce qui vous choque.
C'est moi qui ai initié ce topic où il y a très peu de baissiers. Alors c'est normal que je les accueille bien.
En plus, ça à l'air d'être un AI, ce qui donne d'autant plus d'intérêt à son témoignage. |
Edité par - Cedric1973 le 20 déc. 2005 22:04:16 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 00:24:38
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Pour Hoodoo,
« Il y a 7 ans que vous avez pratiqué cet investissement ? »
oui
« Donc acquisition à un très bon prix de revient, »
Rendement de 12% lors de l’acquisition.
« puis expansion immobilière des loyers depuis ? »
Augmentation normale des loyers + un peu d’optimisation des surfaces louées.
+ financement très long
« Pourquoi des RF ? »
A priori, je préfère ce régime. Je ne suis pas persuadé que la stratégie BIC soit plus efficace sur le long terme. Quel est votre avis à ce sujet.
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 02:15:33
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mdr je savais que cela allait faire des émules, mais bon c'était fais exprès, bien maintenant plus sérieusement, pour répondre en vrac à certaines questions, ou certains sourires.
Là aussi j'en connais qui vont bondir :
Pour moi cette profession ne dois plus etre celle que j'ai connu dans les années 90 il faut se secouer, j'ai appris avec les meilleurs des "loups" qui tournaient sur le secteur à ce moment là, mais déjà ma mentalité dérangeait, mais en a peine 3 mois j'étais le meilleur prospecteur aude pour la construction neuve ( oups désolé, mais je ne pense pas que je doive recevoir des leçons de sinisme )
Aujourd'hui je travail en tant que porté ( oui oui c'est légal ) pour 3 agences, et je suis en relation avec 1 de plus pour faire un autre partenariat ( soyez pas dessus en changeant de mentalité vous pouvez y arriver aussi )
Mes fichiers euh prospect 428 exatement et qui sont toujours à la recherche d'un bien, et qui sont fiables financièrement ( toutes les vérifications ont été faites )j'en ai plus de prospects mais les autres ne sont pas fiables, je ne connais pas beaucoup de monde qui peut en dire autant.
Fichier mandat euh je ne sais pas exactement mais vous pouvez faire le calcul avec 3 agences de ce que ça peut faire, ce que je sais, c'est que j'en ai 173 de fiables à ma dernière vérification ( 2 jours ).
Bon maintenant pour vous parler du marché sur ma région ( potentiel 600 000 personnes qui vont y venir s'intaller ) Ce que vous avez vu sur ma lettre est plus que réel, peut etre pas en région parisienne, d'ailleurs je vous la laisse, elle date de début septembre et bien aujourd'hui je constate que ce que j'avais annoncé est vrai, alors ne venez pas me faire la morale, je n'ai pas besoin de ça ce qui m'intéresse ce sont les chiffres et les faits, pas les racontars.
Pour les personnes qui persistent sur leur idées et bien continuez et moi sur les miennes, maintenant que vous ne soyez pas d'accord je peux vous dire que c'est peut etre normal si vous etes dans une autre région que la mienne, mais en fait avec les échos que j'ai je pense que cela n'arrive pas que dans la mienne.
Ensuite en ce qu'il s'agit du magazine il faut pas me prendre pour un idiot, qui ne s'en sert pas comme argument auprès de ces vendeurs, personnes ici? dans ce cas je voudrais savoir ou vous avez appris à faire du commerce, vous connaissez le marché interne en temps que professionnels mais les gens normaux eux écoutent, donc je me sert de cela pour faire baisser des prix qui nous paraissent trop haut, de toute façon mon but est de vendre et pas de faire de la confiture de maison.
Tenez une autre colle, vous avez dû vous apercevoir quand ce moment les anglais ont désertés le marché, comparé à l'année dernière à la meme période, si vous etes des professionnels vous devez savoir pourquoi. Non? c'est dommage pour vous j'ai la réponse, mais je vous rassure je ne vous la donnerai pas, mes elles est bénéfique pour la profession.
Sans rancune bonne journée
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 02:24:05
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Ah oui j'oubliais
Pour ma par notre commission est à 5 % et en plus notre clientelle est en majorité des étrangers 92 % exactement, nous les accompagnions dans l'achat et après celui-ci, pour l'eau,électricité, devis etc et sans surplus
bonne journée à tous |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 07:51:23
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Pour Hoodoo,
« Il y a 7 ans que vous avez pratiqué cet investissement ? »
oui
« Donc acquisition à un très bon prix de revient, »
Rendement de 12% lors de l’acquisition.
« puis expansion immobilière des loyers depuis ? »
Augmentation normale des loyers + un peu d’optimisation des surfaces louées.
+ financement très long
« Pourquoi des RF ? »
A priori, je préfère ce régime. Je ne suis pas persuadé que la stratégie BIC soit plus efficace sur le long terme. Quel est votre avis à ce sujet.
Au contraire je privilégie une stratégie BIC.
D'un point de vue juridique, parce-que ce sont des meublés, d'où une plus grande souplesse, mais ce n'est pas l'élément déterminant.
D'un point de vue fiscal tout d'abord, parce-que celà me permet de ne pas être imposé sur les résultats générés, d'où un accroissement notable de la rentabilité nette.
D'un point de vue fiscal ensuite, parce la LMP permet de défiscaliser une partie de ses revenus la 1ère année d'exploitation (auparavant sur 5 ans, mais nouvelles normes IFRS obligent), ce qui n'est pas négligeable et ce qui améliore la rentabilité de l'opération en considérant que la facture d'impôts baisse ...
D'un point de vue fiscal encore, du point de vue de l'ISF : si > 23 000 € et si > 50 % des revenus, ce sont des biens professionnels exonérés.
D'un point de vue fiscal enfin, car la transmission de l'entreprise (on peut parler d'entreprise, on est en BIC) peut être optimisée avec l'application de l'article 787 B ou 787 C du CGI (selon les cas) et bénéficier d'une réduction de 75 % des droits de mutation dus.
Voilà, en quelques mots.
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 21 déc. 2005 07:58:26 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 07:53:43
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Citation :
Initialement entré par yxon
mdr je savais que cela allait faire des émules, mais bon c'était fais exprès, bien maintenant plus sérieusement, pour répondre en vrac à certaines questions, ou certains sourires.
Sans rancune bonne journée
C'est bien, faut continuer ...
Allez, @+.
@bonentendeur. |
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MARGOULIN
Pilier de forums
880 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 08:40:12
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| TROP TARD,ILS ONT BAISSE.IL FAUT ATTENDRE MAINTENANT! |
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Dépéchez vous de vendre, les prix chutent !
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