|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
 Posté - 17 déc. 2005 : 18:13:15
|
menagimmo, je ne peux répondre à votre question car je suis dans la même situation que vous avec une agence, des clients (acheteurs et vendeurs) et j'essaie de répondre à leurs demandes qui sont aussi distinctes que d'affaires à traiter. Certains veulent le top sans rien payer, d'autres sont prêts à payer à condition de trouver une qualité de prestation qu'ils ont du mal à définir, comme je vous l'ai déjà écrit, je ne pense pas qu'il y ait une attente universelle, la réponse est donc difficle à donner à une telle question.
Cordialement
TL |
Signaler un abus  |
|
|
Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 17 déc. 2005 : 21:10:48
|
Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
TLAM, je ne vois pas ou vous voulez en venir? on est bien sur un forum ici, que je ne sache pas qui est JCM est une question c'est tout, c'est une question qui se pose quand certaine de ses réponses sont obscurent et remettent en cause la personne (en l'occurence moi) plutôt que ce qu'il dit.....
Je ne me suis jamais incliner devant personne, toute solution à une fin et ce qui a marché hier, ne marchera peut être pas demain... Vous avez votre avis sur la rentabilité, moi je pense que celui ci est à revoir .....oui TLAM j'ai un avis!!!!
La qualité de service n'est pas meilleur avec le mandat exclusif, c'est quoi d'ailleurs la qualité du servive TLAM?ou peut elle se deterioré? Si le mandat exclusif était la solution est ce que je serais assez bête pour ne pas l'utiliser....désolé je ne crois pas....
Pour finir, je suis surprispar ce forum et les gens qui l'entourent, je pose une question à quelqu'un et c'est un autre qui le defend... si mes avis vous dérange dite le ouvertement ou taisez vous....
COrdialement
Ménagimmo
Mais quelle hautaine pédance déplacée que voici… avec le conditionnel, la maladie et l’avancée limitée de la médecine du moment, vous plierez contre votre volonté, puis casserez… comme n’importe quelle petite chose que nous sommes ici bas… et s’incliner contre sa volonté est bien pire qu’avec votre acceptation suite à réflexion…
Et même sans aller jusqu’au conditionnel, le jour de votre contrôle de prostate chez le procto, on verra si vous ne vous inclinez pas…. pffff
En attendant, continuez de causer aux murs, ils sont les idéales oreilles attentives qui flattent votre vilainie…
Le pire c’est qu’il doit y croire en plus à ce qu’il dit... :S
Tsssssssssssssssssss... |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 03:54:32
|
Et voilà Jules cesar au secour de cleopatre, vous prennez LO...... vous êtes bien sur un forum LO ou à l'agonie, je pense fort à vos dans ce triste moment.
Bonsoir
MI |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 09:06:43
|
Ménagimmo : la question initiale a déjà été posée (elle l'est de façon récurente).
les réponses sont de plusieurs ordres :
- sécurité juridique des vendeurs et acquéreurs :
je vous rejoins ou JPM sur le dossier devant être monté de façon rigoureuse au moment de la prise de mandat. pour les vendeurs qui rechigneraient, il est clair que si on inverse et on leur demande de se mettre dans la peau d'un éventuel acquéreur, leurs réticences s'amenuisent.
passer par AI au niveau de la garantie des vices : c'est par contre une vaste rigolade : vous l'avez dit vous même sur un autre post : vous n'avez qu'une obligation de moyens et non de résultat : et vous etes condamné uniquement quand le vice est apparent ou qu'une démarche aurait pu être faite pour sécuriser que vous n'avez pas fait (branchement tout à l'égoût par ex...)
si deux particuliers décident de réaliser la transaction entre eux : le notaire établira le compromis et sécurisera la partie juridique et devra poser les bonnes questions car sa responsabilité peut également être attaquée mais pas uniquement s'il a fait la négociation (pour exemple, condamnation pour ne pas avoir vu que la signature sur un rapport termites n'était pas celle du gérant de la société d'expertise... ça laisse réveur, et condamnation également pour des problèmes d'urbanisme non mentionnés sur la note de renseignements, idem pour fissures dans le pignon : car il n'avait pas posé la question sur l'état général du bien....)
ces dernières années, on voit cependant une montée en puissance des actions en responsabilité réussies contre les AI et c'est tant mieux si cela pouvait éviter de faire n'importe quoi.
ceci étant, nous pourrions militer également sur une vérification automatique du gros oeuvre et d'un certain nombre de points techniques lors d'une visite de contrôle obligatoire (l'ajout de différents diagnostics finira peut être par mener à cela) : je pense pour ma part que deux particuliers ayant fait appel à la socotec ou autre, seraient beaucoup plus en sécurité au niveau des vices qu'en passant par un AI
- travail à faire sur les montants de commission : les clients rechignent à payer une commission si elle n'est pas constitutive d'une valeur ajoutée : s'il y a le service, c'est déjà beaucoup plus facile. là dessus, nous ne sommes pas tous d'accord et personnellement, j'ai vu dans une même ville touristique, l'AI qui prenait 10% marcher beaucoup mieux que ses confrères à 5 ou 6% pour des raisons de fiabilité du dossier en général (dossier juridique mais également comme disait beebox environnement...)
- sécurité de l'AI : faire son boulot correctement et perdre le client au dernier moment s'il part chez un autre en chipotant sur la com n'est pas agréable non plus comme le souligne JCM. Mettre en place des mandats exclusifs ou semi exclusifs , pourquoi pas ? on pourrait aussi réflechir sur une troisième voie qui serait la reconnaissance juridique automatique du bon de visite avec l'obligation pour le client de passer par le premier AI lui ayant fait visiter le bien : on pourrait donc se prémunir contre les clients volatiles et ne pas forcément avoir besoin de mandats exclusifs....
- amélioration de l'image de marque des agents immobiliers (et des notaires aussi en prime)
ceci étant, ce n'est pas en étant désagréable avec tout le monde que vous allez tirer la réflexion vers le haut : la jeunesse est peut être une excuse, mais l'enthousiasme n'exclut pas de pouvoir assimiler que d'autres ont peut être aussi raison .
nous venons sur ce forum non pas pour savoir qui est qui,et qui fait quoi en individuel et en réseau cela ne nous interesse pas forcément, mais pour voir le contenu tiré de toutes ces expériences et si la forme y est, cela est encore mieux.
bonne journée à tous
|
Edité par - dobaimmo le 18 déc. 2005 09:11:05 |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 12:57:25
|
DOBAIMMO, sur le fond d evotre post, je l'ai déja écrit, je ne suis pas d'accord sur tout.....mais bon! vous avez au moins la volonté de répondre directement au post....dommage que vous ne finissiez encore une fois par juger la forme....je crois réellement qui si je n'étais pas attaqué bille en tête par les fossiles de ce forum, qui essaie de casser tout avis contraire au leur je ne répliquerais pas... quand à remettre en cause le fait que les honoraires sont trop élevés et qu'un AI à 10% s'en sort mieux qu'un autre à 5%, c'est dire l'incompétence de la plupart des AI, car ne pas prendre le marché avec une politique qui peut faire gagner 2 ans d'emprunt à l'acheteur.....je m'arreterais là!
Quand au mandat exclusif, je ne crois pas qu'il permettra de récupérer les 50% de part de marché des particuliers..... ça se saurait non?
Bref la discussion reste ouverte, le changement et l'innovation permettra selon moi de revoir la donne...de changer les mentalités sur les agents immobilier, et néttoyer la proféssion....qui en a besoin, et là en ce qui me concerne, je continue de me poser une vrai question: quel sera les méthodes de la grande distribution si elle arrive un jour dans ce domaine?
Vous pouvez essayer de vous fermer les yeux en imaginant cela impossible...... si ça arrive, eux autont les moyens financiers et les méthodes radicales pour prendre le marché.....
MI
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 14:35:54
|
Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
Quand au mandat exclusif, je ne crois pas qu'il permettra de récupérer les 50% de part de marché des particuliers..... ça se saurait non?
MI
Eh bien ça se sait, et de plus en plus, même si ce n'est pas encore arrivé à vos oreilles.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 14:42:48
|
JCM: je ne demande quà vous croire....mais expliquez vous?
Croire que l'immobilier est un commerce différent de tous les autres domaines commerciaux....c'est devenu un bien de consommation... mode, social, habitat, bien être et donc prix, gain, marge, concurence..... et le madant exclu là il fait quoi ? expliquez vous SVP
MI |
| Signaler un abus |
|
|
ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 14:45:41
|
Votre débat sur l'archaïsme des méthodes de travail adossées à la prise d'un mandat exclusif est erroné !
Il y a une vingtaine ou une trentaine d'années, pratiquement aucun agent immobilier en France ne travaillait ce type de mandat, et ce pour plusieurs raisons :
1- la transaction de particulier à particulier n'était pas organisée comme elle l'est aujourd'hui
2- l'honnêteté était de rigueur dans le comportement des clients, comme dans l'état d'esprit collectif
3- la signature d'un mandat de vente non exclusif avec UN seul intermédiaire était de mise, l'exclusivité était dans l'esprit, non dans les écrits.
L'archaïsme, aujourd'hui, pour l'agent immobilier, consiste à se comporter exactement comme à cette époque révolue, sans tenir compte des besoins des clients en matière d'information préalable et de sécurité de la transaction, et sans tenir compte des comportements actuels parfois peu scupuleux des clients.
En 1993, une gigantesque enquête a été menée par un réseau anglo-saxon en passe de s'installer en Europe;
cette enquête a permis d'adapter à CHAQUE pays d'Europe la méthodologie de travail qui serait la plus en adéquation avec le marché d'une part et les souhaits exprimés dans cette enquête par les consomateurs.
En France, les résultats furent surprenants...
nos clients sont absolument disposés à confier un mandat exclusif et à payer des honoraires à la condition que les services adossés à cette signature et au paiment de ces honoraires soient clairement établis, écrits et tenus !
Pour l'anecdote, ces méthodes sont aujourd'hui préconisées par les principaux réseaux de franchise d'agences immobilières que sont Century21, Laforêt, Era et Orpi;
Moins de 20% des agences immobilières en France font partie de ces 4 réseaux et elles réalisent à elles seule PLUS DE 60% des transactions de la profession.
L'archaïsme aujourd'hui consiste à continuer à ignorer ces méthodes !
Cordialement.
Gilles |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 14:51:21
|
"En 1993, une gigantesque enquête a été menée par un réseau anglo-saxon en passe de s'installer en Europe;
cette enquête a permis d'adapter à CHAQUE pays d'Europe la méthodologie de travail qui serait la plus en adéquation avec le marché d'une part et les souhaits exprimés dans cette enquête par les consomateurs."En 1933 oui mais on est en 2005;..en 1993 Carrefour et Auchan était les maitres du monde dela distribution, aujourd'hui ils pleurent avec l'arrivée des discounter alimentaire...
"Pour l'anecdote, ces méthodes sont aujourd'hui préconisées par les principaux réseaux de franchise d'agences immobilières que sont Century21, Laforêt, Era et Orpi"et c'est les mêmes qui perdent des parts des marché au profit des particulier, les pros sont de plus en plus nombreux et ils perdent de mla part de marché, normal?? |
| Signaler un abus |
|
|
Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:05:40
|
Je trouve la facturation du service très cher par rapport au service rendu.
Donc j'essaie au maximum de me passer d'eux en passant par PAP, ou autre.
Mais ce n'est malheureusment pas toujours possible.
|
| Signaler un abus |
|
|
ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:12:36
|
il y a 3 acteurs majeurs sur le marché de la transaction immobilière :
1- la transaction de particulier à particulier
2- les agents immobiliers "traditionnels" (je l'ai été longtemps, il n'y a rien de péjoratif dans mes propos, et traditionnel ne veut pas forcément dire archaïque))
3- les agents immobiliers faisant partie de réseaux et groupes (dont je citais plus hait les méthodes)
La part de marché de la transaction de particulier ne baisse pas, et se situe à environ 50%
La part de marché des agents immobiliers en réseau AUGMENTE inéxorablement (actuellement plus de 60% pour moins de 20% des acteurs)
La part de marché des agences traditionnelles chute et chutera encore au bénéfice des deux autres acteurs.
Seul un changement de comportement de l'ensemble des agences traditionnelles pourra réduire la part de transaction de particulier à particulier.
A faire inlassablement la même chose que celle que l'on a toujours faite...on obtient les mêmes résultats que ceux que l'on a toujours eus !
Cordialement.
Gilles |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:13:13
|
| J'adhère malheureusement cedric1973.....messieurs les pros, un jour il faudra quand même écouter vos clients, du moins ceux que vous n'arrivez pas à avoir.....ils vous disent tout, le marché de l'immobilier est le seul à ne pas se poser ces questions de fond? |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:41:20
|
Le pb de ce post c'est qu'il aurait été intéréssant d'entendre encore plus de particulier donner leur avis sur la question, je note juste que sur mon secteur, les groupes dont vous parlez commencent eux mêmes à baisser leur honoraires au moment de la négociation par crainte qu'une agence à frais plus faible ne récupère la transaction, ca c'est la première étape.Le pb c'est que comercialement ce ne vaut pas grand chose, elle commence à 7% pour finir parfois à 2%:belle image!!!!!au fait croyez vous qu'elle vendent à perte???
La deuxième étape sera certainement de modifier leur grille sérieusement à la baisse.....
dans ce secteur: ET LE GRAND VAINQUEUR ESTTTTTTT...............le particulier
MI
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:50:49
|
A 2 % certainement. Mais il est difficile de trouver un AI capable de dire à quel pourcentage se trouve son seuil de rentabilité. Et ce ne peut pas être le même pour chacun, les situations sont différentes.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 16:08:32
|
vous ressemblez à un TGV lancé à grande vitesse : vous n'écoutez pas vos interlocuteurs, ce n'est donc pas la peine de demander leur avis....
attention, même les TGV s'immobilisent pendant des heures sur les voies, pour des ruptures de catheters... |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 16:10:16
|
| " Mais il est difficile de trouver un AI capable de dire à quel pourcentage se trouve son seuil de rentabilité.": c'est évident, vu la marge de ces AI, c'est une des rares proféssion à ne pas se soucier de son seuil de rentabilité...Je trouve que le débat s'élève, éfféctivement les AI ont ils besoin de se soucier de leur seuil de rentabilité?agent-co, commission importante....... |
| Signaler un abus |
|
|
ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 12:36:49
|
Il est en effet difficile de calculer le seuil de rentabilité sous la forme d'un pourcentage...
mais la question m'interpelle, et je la trouve interressante.
j'ai donc essayé de faire des calculs basés sur les chiffres de mon agence sur l'année 2005.
Le montant global annuel de mes frais fixes de fonctionnement s'élève à environ 220 000 €. HT.
Sur chaque transaction, le montant des charges variables (rémunération des collaborateurs et redevances franchise) se situe à environ 55%.
Mon seuil de rentabilité se situe donc annuellement en 2005 à un montant de l'ordre de 400 000 €. HT
Le cumul des prix de vente réalisées sur l'année se situe à environ 11 000 000 €.
Mon seuil de rentabilité se situerait donc, en pourcentage à environ 3,63% HT, ce qui amènerait celui ci à environ 4,35 % TTC.
Cordialement.
Gilles |
| Signaler un abus |
|
|
Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 13:03:12
|
La discussion sur ce qu'apporte ou devrait apporter une agence à ces clients est mainte fois évoqué.
Deja faut definir le client :
- Acheteur
- Vendeur
Coté vendeur les arguments sont convainquant et globalement peu contester avec quelques divegences sur la qualité et le cout de la prestation.
Coté acheteur j'ai toujours du mal a comprendre l'interet (a part celle de base de donnée de vendeur ne souhaitant pas vendre en direct, ce qui est legitime mais 12.000 ou 20.000 euros l'acces a un fichier c'est un brin cher).
Si peu de particuliers s'expriment c'est que la reponse est peut etre bete comme chou : ils veulent un bon appartement et pas cher (relativement) - c'est ma situation, en tout cas. L'agence est vu comme un moyen et pas une fin en soit.
Qu'est-ce que j'attend :
Un bon choix -> Qu'apporte un AI de plus qu'internet? a part les exclusivités.
Un bon appartement -> l'AI pris entre les intérets contradictoires d'un vendeur, d'un acheteur et surtout des siens propres est-il la bonne personne?
Pas cher -> Un AI coute et ce n'est pas donné le mode de remuneration faisant porter sur la vente conclue tonnes de service 'offerts' aux vendeurs, curieux, propriétaires désireux d'évaluer leur bien...
En gros sur mes criteres (choix, qualité et prix) j'ai du mal a comprendre la plus value de l'agence.
Jusqu'a present peu de réponse sur ces criteres.
Une piste est interessante mais comme elle est relativement peu creusée et argumentée j'ai du mal a en toucher la realité : sécuriser et garantir la transaction.
Dans ce post par exemple il a ete affirmé qu'une garantie est apportée. Sans précision, sans référence. Pourriez vous siter des cas précis (jursiprudence si possible, texte à defaut) ou une agence apporte une garantie supplémentaire à la transaction faite entre particulier devant notaire? Merci. |
| Signaler un abus |
|
|
Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 15:27:54
|
Bonjour,
Je suis content de voir que les pros me rejoigne sur les frais d'agence, j'ai juste une question à ghghgh, maintenant que vous connaissez votre seuil de rentabilité, comment pourriez vous faire pour encore le baisser et donc encore baisser vos honoraires?
Je me rassure de voir également que les particuliers abordent cette quéstion dans le bon sens, en effet AHUY, un AI est résponsable des vices apparents....malheureusement pas des vices cachés....pas plus qu'un notaire d'ailleurs!là je ne vous apporte pas de texte puisque c'est la garantie (assurance)nécéssaire à l'obtention de la carte pro visée je le rappelle par la Préfécture.
En cela, le particulier, non pro, aura cette garantie là, mais cela c'est pas un nouveauté chez les AI, par contre je souhaiterais vraiment avoir votre avis sur le service rendu, car je pense que c'est là que se pose le pb, le travail de découverte de l'acquéreur notamment....
MI
|
| Signaler un abus |
|
|
immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Qu'attendez vous d'une agence immobilière?
Forum fermé
