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 Sujet  |
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seb2212
Pilier de forums
537 réponses |
 Posté - 15 févr. 2006 : 06:57:16
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bonjour,
pouvez vous m'expliquer le mode de calcul des taux d'interet d'un credit immobilier;
par exemple, j'emprunte 150 000 € sur 30 ans au taux de 4% (TTC), combien aurais je rembourser dans 30 ans (150 000€ + combien?)
merci d'avance!
a bientot
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 07:42:55
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Prendre une calculatrice financière.
=> 150.000 + 107.804 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 07:55:24
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Citation :
Initialement entré par seb2212
bonjour,
pouvez vous m'expliquer le mode de calcul des taux d'interet d'un credit immobilier;
Prendre un cours de maths fi, voir intérêts composés, c'est du même tonneau que les progressions géométriques. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 08:18:41
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Pour calculer la mensualité à partir du taux d'intérêt mensuel (r = 1+ intérêt annuel/12, les banquiers présentant en général leur taux en proportionnel), de la durée de remboursement (n mois) et de la somme empruntée (A), le "truc" c'est de savoir (cours de 1ière S à mon époque) que 1 + r + rcarré +...+ r puiss n = (r puiss n+1 - 1)/(r - 1).
La mensualité est donc égale à A x r puiss n x (r-1) / (r puiss n - 1).
Note r puiss n - 1 n'est pas r puiss n-1...
Je suis un peu trop fière d'avoir fait ma première calculette financière en 1990, c'était un programme en basic sur une calculatrice casio Fx 180P, avec cet algorithme pourtant à la portée du premier étudiant en sciences venu... |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 08:23:16
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| J'avais oublié la question : somme remboursée totale = mensualité x nombre de mensualités, bien sûr... |
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seb2212
Pilier de forums
537 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:53:07
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Prendre une calculatrice financière.
=> 150.000 + 107.804
c'est enorme, non? |
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spooky76
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:58:21
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Et oui, soit vous payez un loyer, soit vous versez des intérets à la banque....
P.S.: Je sais, elle est facile celle là mais je n'ai pas pû m'en empêcher.
Cordialement
Spooky
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 18:56:01
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Citation :
Initialement entré par seb2212
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Prendre une calculatrice financière.
=> 150.000 + 107.804
c'est enorme, non?
300 EUR d'intérêts étalés par mois sur 30 ans. C'est la réalité des chiffres. Vous y ajoutez l'assurance et quelques bricoles. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 20:11:49
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Citation :
Initialement entré par seb2212
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Prendre une calculatrice financière.
=> 150.000 + 107.804
c'est enorme, non?
Comme le dit LeNabot il ne faut pas oublier l'assurance qui augmente encore l'addition : à 0,30% par exemple (c'est dans la moyenne) ça donne
=> 150.000 + 121.304 ...
A ce sujet je voudrais faire part à tout le monde d'une pratique tout à fait malhonnête de la part de certains conseillers bancaires (j'ai constaté ça au moins une fois à titre personnel, et au vu de certaines discussions sur les prêts immobiliers avec des amis, tout porte à croire que je ne suis pas le seul...).
Mme.X, de la banque dont je tairai le nom, me propose donc un taux d'intérêt très avantageux à condition de m'assurer également chez eux. Le taux de l'assurance est annoncé à "0,30%, c'est à dire 3 EUR par mois pour 10.000 EUR empruntés". (NB : la taille des caractères est représentative du volume sonore de sa voix...). Ce chiffre de 0,30% est mentionné à plusieurs reprises par Mme.X.
Je fais mes calculs par rapport à une autre offre : le taux d'intérêt est vraiment plus intéressant, par contre 0,30% c'est un peu plus que l'assurance que j'avais en vue, mais au bout du compte je m'y retrouve...
Sauf que, en épluchant en détail les documents fournis, il y a quelquechose qui cloche... L'assurance me coûte plus cher que prévu...
Il m'a fallu pas mal de calculs, re-calculs et arrachages de cheveux correspondants pour finalement comprendre qu'en fait, ce n'était pas 0,30%, mais 0,36... Car "3 EUR par mois pour 10.000 EUR" (j'avais tout de même retenu cette phrase...), ça fait 36 EUR par an, soit 0,36%...
Furieux, je retourne voir Mme.X pour lui dire ma façon de penser.
- "Mais non monsieur Tonhom, c'est bien 0,30%, regardez : 3 EUR pour 10000 EUR"
- "Oui mais sur un an ça fait 36 EUR donc 0,36%"
- "Ah mais non, chez nous l'assurance s'exprime en taux mensuel"
-  (Montée en pression)"Ca ne peut pas être un taux mensuel, puisque sinon ça ferait 0,03% et non 0,30. Si vous m'annoncez 0,30% je ne peux que prendre ça pour un taux annuel"
- "Oui mais non (etc etc)", et elle continue à nier devant l'évidence !! (Tiens ça me rappelle quelqu'un d'ailleurs  )
Il a fallu que je prenne un crayon et un papier pour lui prouver que "3 EUR par mois pour 10.000 EUR" c'était
soit "0,36%" (annuels),
soit "0,03%" (mensuels),
mais que, annoncer 0,30%, c'est tout simplement un mensonge. Elle s'en est tirée en faisant mine d'avoir vraiment découvert quelquechose (genre, ça fait 10 ans qu'elle trompe et que personne ne lui dit rien...)
Bref, tout ça pour dire que : méfiez-vous de ce qui est annoncé par le banquier, que ce soit le taux d'intérêt ou celui de l'assurance, et regardez bien les chiffres qui sont derrière...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
Quelques fautes de frappe, d'où : |
Edité par - tonhomme le 15 févr. 2006 20:14:14 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 20:38:14
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Pour calculer la mensualité à partir du taux d'intérêt mensuel (r = 1+ intérêt annuel/12, les banquiers présentant en général leur taux en proportionnel), de la durée de remboursement (n mois) et de la somme empruntée (A), le "truc" c'est de savoir (cours de 1ière S à mon époque) que 1 + r + rcarré +...+ r puiss n = (r puiss n+1 - 1)/(r - 1).
La mensualité est donc égale à A x r puiss n x (r-1) / (r puiss n - 1).
Note r puiss n - 1 n'est pas r puiss n-1...
Je suis un peu trop fière d'avoir fait ma première calculette financière en 1990, c'était un programme en basic sur une calculatrice casio Fx 180P, avec cet algorithme pourtant à la portée du premier étudiant en sciences venu...
Le mieux c'est de prendre un tableur (en québecois un chiffrier électronique) type excel ou openoffice. Personnellement je préfère openoffice, au moins c'est gratuit.
Mettre le capital en cellule B4 par exemple
le taux en B5
le nombre d'années en B6.
Puis en C5 mettez la formule --> =(B5/12)/100 (taux mensuel)
Puis en C6 mettez la formule --> =B6*12 (nombre de mois)
Et en C8 mettez la formule --> =(C5/(1-(1+C5)^(-C6)))*B4
Vous aurez en C8 l'amortissement mensuel.
Pour vérifier les chiffres :
B4 : 350000
B5 : 10,05
B6 : 15
Vous aurez en C8 3771,83 qui correspond donc à l'amortissement d'un prêt de 350 000 EUR à 10,05 % sur 15 ans.
PS :
Formule générale : (table 5 des tables financières)
amortissement = i / ( 1 - (1+i)**-n)
[EDIT] il y avait une boulette dans la formule.... c'est corrigé
ou i est l'intérêt (mensuel) et le résulat donne l'amortissement pour 1 EUR. (** c'est l'opérateur puissance)
Formule démontrable en deux coups de cuillères à pot (progressions géométriques)
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Edité par - LeNabot le 16 févr. 2006 12:35:56 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 22:41:24
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Aller voir sur cbanque.com, un site génial sur tous les calculs de banques avec tableurs gratuits....
Benoît |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 22:55:25
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Oubliez tout ce qu'on vous a dit.....
Pour une raison très simple c'est que pour 30 ans, le taux sera TOUJOURS un taux variable et non un taux FIXE...
Ensuite ce taux variable peut être capé ou non, et indexé pour tout ou partie sur l'EURIBOR... Il est donc extrêment difficile de savoir quelle sera la mensualité sur 30 ans....
Donc certains apprentis sorciers qui vous ont répondu ont qu'une tout petite notion de la réalité réelle des choses.
Sur 25 ans, si nous prenons un taux fixe de 4% (il est possible d'avoir moins), la table financière donne pour 10 000 euros empruntés le coefficient de 52,784.
Personnellement pour répondre à votre question, je me sers d'une table financière bien plus pratique qu'un lien internet... et surtout c'est la même que celle du banquier....
Quant au mode de calcul, il est variable d'un établissement financier à un autre, où vous rembourserez d'abord des intérêts et ensuite plus de capital au fur et à mesure que le temps passe.
Toute banque vous fournira lors de votre demande de crédit un tableau d'amortissement riche d'enseignement sur les mensualités que vous aurez à supporter...
Bien évidemment ce seul calcul ne tient pas compte, notamment de l'assurance obligatoire et dont le taux va varier suivant votre âge, votre état de santé, si vous êtes fumeur ou non, et même selon le montage de votre prêt, où vous pouvez très bien faire appel à une assurance déléguée moins chère que celle de la banque....
Enfin, n'oublions pas qu'un prêt ne se limite pas au seul taux, et que tant pour les garanties (PPD, Hypothèque, caution), les frais de dossier, que les pénalités pour remboursement anticipé ont bien évidemment une importance réelle et à intégrer dans le coût de l'opération.
D'ailleurs, à ce sujet, si le TEG a une importance pour les prêts à la consommation, pour l'immobilier c'est une vaste fumisterie.... ! (au moins c'est dit à l'intention des barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs !)
Moi, je vous conseille d'aller voir votre banque, puis d'autres, puis d'autres spécialisées en financement immobilier, et sans doute aussi un courtier en financement.
Ces derniers représentent 12% des prêts immobiliers en France, et raisonnablement 30% d'ici 3 à 5 ans....
Allez voir un spécialiste du financement, cela n'engage à rien... et cela renseigne beaucoup.
Jean-Michel |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 23:39:21
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JMDB a écrit :
Pour une raison très simple c'est que pour 30 ans, le taux sera TOUJOURS un taux variable et non un taux FIXE...
(...)
Donc certains apprentis sorciers qui vous ont répondu ont qu'une tout petite notion de la réalité réelle des choses.
JMDB, vous critiquez la suffisance de certains intervenants, mais franchement, c'est la paille et la poutre.
Avez-vous lu Seb2212? Il parle de 4% sur 30 ans, si c'est un taux variable il peut fuir! Et ce n'est pas parce que les courtiers que vous connaissez ne font pas de prêts à taux fixe sur 30 ans, que d'autres établissements ne le font pas! |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 00:21:11
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
JMDB a écrit :
Pour une raison très simple c'est que pour 30 ans, le taux sera TOUJOURS un taux variable et non un taux FIXE...
(...)
Donc certains apprentis sorciers qui vous ont répondu ont qu'une tout petite notion de la réalité réelle des choses.
JMDB, vous critiquez la suffisance de certains intervenants, mais franchement, c'est la paille et la poutre.
Avez-vous lu Seb2212? Il parle de 4% sur 30 ans, si c'est un taux variable il peut fuir! Et ce n'est pas parce que les courtiers que vous connaissez ne font pas de prêts à taux fixe sur 30 ans, que d'autres établissements ne le font pas!
Ah oui ? Et lesquelles ? À moins que j'ai raté un chapître, les banques qui proposent des prêts sur 30 ans le proposent toutes à un taux révisable !
Quoiqu'il en soit, un crédit sur 30 ans ne peut s'adresser qu'à un locataire jeune qui désire accéder à la propriété, se constituer une épargne même si il y a peu de chance d'aller au bout. Mais ces prêts, en admettant qu'ils existent sur 30 ans à taux fixe, sont TRÈS COÛTEUX, et n'amortissent que très lentement le capital emprunté... à mi parcours il restera si je ne m'abuse plus de 65% du capital emprunté....à rembourser au taux indiqué par seb2212
Maintenant, parlons des courtiers. Ils représentent - quand on a à faire à un courtier sérieux - une quasi garantie d'obtenir les meilleures conditions de taux et de prêt pour un emprunteur "ordinaire". Il y en a 2000 en France, dont l'émergence récente est souhaitée par les banques, souhaitable pour les consommateurs. Si j'avais un crédit immobilier à faire, je m'adresserai en priorité à eux, en le choisissant bien.
Quant à la question posée, si l'on s'en tient à cela....sur 30 ans à 4% pour 150 000, cela donne 734 euros environ hors assurances et un coût du crédit s'évaluant à 114000 euros environ, sauf erreur de calcul de ma part.
Mais encore une fois, quelle banque propose en France 4% en taux fixe sur 30 ans ?
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 08:09:53
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Donc certains apprentis sorciers qui vous ont répondu ont qu'une tout petite notion de la réalité réelle des choses.
Oui bon. De la part de quelqu'un qui n'a aucune notion des prix de l'immobilier espagnol, qui lit des graphes très mal, confondant fonction principale et dérivé, base 100 et compagnie, ainsi que d'autres petits détails, ça fait beaucoup pour que vous prétendiez donner des leçons. Vous ratez en somme pas mal d'occasions de vous taire, à moins que vous ayez ici une vocation de comique. Une formule mathématique reste une formule mathématique. Non ? |
Edité par - LeNabot le 16 févr. 2006 08:11:11 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 08:21:42
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Citation :
Initialement entré par jmdb
sur 30 ans à 4% pour 150 000, cela donne 734 euros environ hors assurances
Ce résultat est faux. C'est exactement 716,12 EUR hors assurance. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 08:28:54
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C'est Le Nabot qui a raison (en prenant un calcul proportionnel comme font toutes les banques; avec un calcul actuariel le résultat serait inférieur).
Je vais essayer de savoir si les banques "normales" proposent des taux fixes sur 30 ans, et à quels taux. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 08:37:29
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Brut de décoffrage, pillé sur un site (mais je cite la source...)
"Pour crédit à taux taux fixes sur 30 ans, les taux constatés sur un pannel de 60 banques sont les suivants en date du 30/01/2006.
Barometre des taux
EmpruntisTM
meilleur taux taux moyen taux max.
3.95% 4.2% 4.5% " |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 09:02:17
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Brut de décoffrage, pillé sur un site (mais je cite la source...)
"Pour crédit à taux taux fixes sur 30 ans, les taux constatés sur un pannel de 60 banques sont les suivants en date du 30/01/2006.
Barometre des taux
EmpruntisTM
meilleur taux taux moyen taux max.
3.95% 4.2% 4.5% "
Mais oui... mais ce n'est pas parce que cela existe sur un site internet que cela existe en réalité....
Quelle banque, en France, propose-t-elle, un prêt sur 30 ans à taux fixe ?
Je pose cette question....
Jean-Michel |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 10:00:49
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Voici un article de Qualisteam, que j'ai l'autorisation de reproduire (www.qualisteam.fr) :
Mardi 7 février 2006
Belgique : Fortis lance un crédit immobilier sur 40 ans
Sponsor
Fortis lance début mars un crédit immobilier à taux fixe sur 40 ans. Cette nouvelle formule se base sur une double constatation.
D'une part, la banque constate Les taux des marchés financiers se situent en effet à un niveau relativement bas. La courbe de taux est en outre très plate ce qui signifie que la différence de taux entre les taux à court et à long terme est très faible.
Etant donné que les analystes prévoient une légère augmentation des taux à long terme, le moment semble bien choisi pour les emprunteurs pour fixer le taux de leur crédit au niveau de taux intéressant actuel pour une très longue durée.
D'autre part, Fortis déclare que la demande existe, ainsi en décembre 2005, 9% de clients ont introduit une demande pour une formule 30 ans.
La banque avance deux avantages pour cete nouvelle formule destinée aux jeunes emprunteurs. La durée de 40 ans abaisse la charge du remboursement. mensuelle ramenant celle-ci au niveau d'un loyer sans l'indexation. Ainsi pour pour un crédit de 150.000 € le remboursement s'établit à :
#9642; 976,39 € sur 20 ans pour un taux fixe de 4,95%
#9642; 740,47 € sur 40 ans pour un taux fixe de 5,30%
L'autre avantage, c'est d'emprunter un montant plus important ... Grâce à une mensualité de 976, 39 EUR, il est possible d'emprunter 197.793 EUR en 40 ans au lieu de 150.000 EUR en 20 ans.
Cette nouvelle formule est destinée aux emprunteurs âgés de 25 à 35 ans environ répond à un prix de l'immobilier qui ne cesse d'augmenter..Cette tendance déjà bien installée dans d'autres pays européens.
En Espagne il est désormais possible d'emprunter en 50 ans, tandis qu'en Suisse et en Angleterre il n'est pas rare d'emprunter sur 2 générations et qu'en Hollande un emprunteur peut même souscrire un crédit hypothécaire à durée illimitée. |
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