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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 27 févr. 2006 : 16:05:38
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Oldman, l'aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble (création d'un nouveau lot destiné à la vente, création du lot liée à l'aliénation) relève de la double maj.art.26 (acte de disposition). D'où la position du TGI de Bordeaux rapportée par JB22.
C'est un grand classique.
L'aliénation de parties communes nécessaire à la destination de l'immeuble relève de l'unanimité. |
Edité par - gédehem le 27 févr. 2006 16:06:16 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 22:18:15
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toujours est-il que pour vendre (au-delà des questions concernant la majorité requise) un notaire et un expert géomètre ont dû recalculer des tantièmes (un métrage avait été voté mais aucune info de la part du syndic ni du cs).
Deux choses : s'ils ont recalculé il faut une nouvelle répartition des charges (logiquement je devrais avoir moins de tantièmes donc moins d'argent à sortir tous les 3 mois pour payer les charges)
deuxièmement : le syndic aurait dû nous envoyer tout ceci et aussi une lettre avec l'info (prix payé par l'acquéreur, nom de l'aquéreur, prix que nous devrons payer au notaire etc).
on est dans le flou artistique et je pense qu'il y a au moins 2 ou 3 copros qui viennent de toucher le gros lot (le reste ne sont pas informés de rien)=. |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 11:39:00
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lidia
toujours est-il que pour vendre (au-delà des questions concernant la majorité requise) un notaire et un expert géomètre ont dû recalculer des tantièmes (un métrage avait été voté mais aucune info de la part du syndic ni du cs). Le Particulier avait donc raison (cf dernier paragraphe de la citation plus haut).
Logiquement, étant donné qu'il y a un copropriétaire en plus (l'acquéreur) les tantièmes totaux de votre copropriété ont du être augmentés de ce lot supplémentaire.
Les vôtres n'ont pas du bouger. Le notaire n'a pas du faire une nouvelle répartition de tous les lots.
Vos charges devraient être allégées.
Le syndic aurait du bien sûr, non seulement vous en tenir informée officiellement, mais encore vous reverser la quote-part provenant de cette vente. Le nom de l'acquéreur se trouve forcément sur la liste des copropriétaires tenue à jour par le syndic.
Liste que le CS peut se faire communiquer si ce n'est déjà fait.
Avez-vous posé la question au président du CS et adressé un courrier au syndic en ce sens ? |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 14:35:51
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c'est fait, pas de réponse.
Pour la distribution de notre quote-part du prix de vente je vais saisir après mise en demeure, la section dép. de défense du consommateur et des fraudes et demander une vérification des comptes de cette copropriété. Après il faudrait assigner le syndic mais je ne sais pas si j'aurais des sous pour me payer un avocat. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 01:15:34
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lidia
Mais dites moi, si cette décision a été votée par une AG il y a longtemps (combien de temps ?) et si l'on tient compte des délais indiqués par Le Particulier pour que l'acte soit rédigé chez le notaire et publié au hypothèques, il y aurait tout simplement détournement de fonds de la part de votre syndic avec l'accord du conseil syndical qui ne bouge pas !!!!
Il a très bien pu faire travailler cet argent pour son compte au lieu de le répartir en temps et heure !
Voici le lien de la DGCCRF http://www.finances.gouv.fr/courrierPHP4/formulaire.php?form=dgccrf.htm&ptheme=349
Vous pourriez également porter plainte auprès du Procureur de la République avec comme preuve tout ce que vous pourrez rassembler comme convoc AG et PV, vos courriers au syndic et au CS.
Ou bien, pour "mettre le pied à l'étrier" et avoir ainsi une preuve complémentaire, lui lancer une injonction de faire. Attention de bien vous renseigner pour savoir si vous devez vous adresser au TI ou au TGI = procédure gratuite.
Il faut étayer le dossier de pièces costaudes et l'envoyer avec le formulaire que vous trouverez ici :
http://www.justice.gouv.fr/vosdroit/cerfa1.htm#1
Vous verrez sur ce site que vous avez aussi des matrice d'attestation de témoins. Si des voisins sont d'accord avec vous, faites leur remplir ces attestations datées et signée avec photocop. carte identité.
JUGE DE PROXIMITE (le Particulier juin 05)
Le Particulier N° 990 - Juin 2005
BREVE - p12
Jugement des litiges : les nouvelles compétences des tribunaux
Les attributions des juges de proximité ont été étendues et les seuils de compétence des tribunaux civils réévalués (loi n°2005-47 du 26 janvier 2005, JO du 27). Les juges de proximité sont désormais compétents pour tous les conflits dont le montant est inférieur à 4 000 euros, ainsi que les litiges entre bailleurs et locataires portant sur la restitution du dépôt de garantie. Les tribunaux d'instance (TI) sont compétents pour tous les litiges portant sur des montants compris entre 4 000 euros et 10 000 euros, ainsi qu'en matière de crédit à la consommation et sur tous les problèmes de baux et loyers autres que ceux relevant des juges de proximité. Les tribunaux de grande instance (TGI) sont, eux, compétents pour tous les litiges dont le montant est supérieur à 10 000 euros et le restent pour tout ce qui touche au droit de propriété et aux problèmes de copropriété.
Bon courage |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 09:04:47
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Comme j'ai dit plus haut, la résolution d'AG qui autorise la vente NE prévoit aucune modalité de traitement du produit de la vente (distribution du prix de la vente ou éventuelle épargne en vue de travaux futurs).
Tout ceci devient de plus en plus grave puisque j'ai confirmation de cette vente (signature de l'acte définitif depuis 2 mois !!!!) et qu'à la prochaine AG il y aura changement de syndic.
on commence à se bouger pour avoir immédiatement les documents (mairie, hypothèques) et on saisira le maximum d'instances....avant que le magot disparaisse ! |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 09:37:44
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Lydia, pour avoir bien décortiquer le sujet à un momment, je vais etre tres precis:
-Une vente de partie commune, s'effectue entre un acheteur (un particulier) et un vendeur (le syndicat, donc l'ensemble des copros). C'est donc le syndicat (vous tous) qui devez fixer le prix de vente (en pratique , l'acheteur propose un prix en AG et les copros acceptent ou non) à la double majorité ou l'unanimité suivant le cas(je pense que c'est l'unanimité, du fait que c'est une loge de gardien, mais c'est à verifier)
Mais visiblement, dans votre cas l'AG n'a pas voté sur le montant de la transaction, cette vente est donc nul, vous vous devez de déposer une requete au tribunal (un copro seul , ou bien le syndicat par un vote en assemblée en mettant le point à l'ordre du jour), bien evidemment prochaine AG, pas de quitus au syndic.
En effet le prix de la vente doit etre partagé entre les copros (y compris l'acheteur) aux milliemes.
Le prix de la vente ne peux pas etre mis de coté pour travaux futurs.
Mais je vous le dit, et le répète: TRIBUNAL, clair et net. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 11:14:15
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Lidia, yaume
Je pense comme yaume.
C'est pourquoi j'avais posé la question, dans mon premier post, de savoir s'ils avaient été tenus au courant de la "préparation" de cette vente...
La vente concerne le Syndicat et l'acquéreur. Et pas le syndic et l'acquéreur !
De plus l'article du Particulier est très clair quant à la procédure.
Et comme le dit yaume, la vente du lot doit être répartie et non être attribuée à des travaux futurs.
Il ne faut pas tout mélanger. Je ne connais le syndic, mais si il sèvre que ce le fameux groupe sa m’étonne pas sa rentre dans leurs pratiques et en particulier dés qu'il s’agit d'argent il n'est plus syndic il devient banque quand au non respect de règlement de copropriété c’est une monnaie courante chez eux, je vous tiendrai bien informé plus tard !!!!
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 15:51:32
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Lidia,
doit être voté en AG pour la vente d'une partie commune:
1/ Projet modificatif du RDC (comme l'a dit Gedehem, création d'un nouveau lot de X tantièmes + nouvelles répartitions des charges et quote parts). En général on ne recalcule pas tout, on ajoute X tantièmes aux tantièmes existants au départ.
2/ Vente du nouveau lot créé avec le prix.
Si votre RDC mentionne que cette partie commune est une loge pour gardien, la vente doit être voté à l'unanimité, sinon c'est à la double majorité.
De toute facon, visiblement votre syndic est en tort, il est donc necessaire de l'attaquer au tribunal.
Soit comme je l'ai dit seul ou à quelques copros.
Soit vous mettez un point à l'ordre du jour de la prochaine AG pour que le syndicat l'attaque au tribunal.
Pour les procédures au tribunal, je pense que gedehem sera mieux vous renseigner que moi. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 17:35:14
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Pour Mathi : oui, il s'agit de notre syndic préféré...
il aurait trouvé un "arrangement" avec le cs : le syndicat ne renouvelle plus son mandat et après moi le déluge...
poursuivre un ex syndic en responsabilité on sait ce que c'est (procédures chères et le syndicat qui était au courant de tout -le problème de la loge n'est que la pointe de l'iceberg- risque d'être condamné !).
Alors je ne sais pas ce que la prochaine AG donnera mais une chose est certaine : il y a 120.000 euros qui se baladent quelque part depuis des mois... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 22:24:22
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Lidia, je ne sais pas ou vous habité, mais mon conseil serait que vous consultiez l'ARC si cela vous ai possible, certes vous ammez payer quelques choses comme moins de 15€, mais eux seront vous conseiller judicieusement, et vous orienter dans la bonne direction à prendre et peut être d'agir avec la procédure adéquat à moindre frais.
Vous n'avez rien à perdre, à part 15€, mais au moins vous serez fixé, car le forum a ses limites, et ne pourra que vous apporter des supposition, avec des réponses ou le doute sbsistera chez vous.
Vraiment, lidia, mon grand conseil, prenez renseignement auprès de spécialiste qui eux seront vous apporter la solution adéquat.
Je parle de l'arc c'est l'association que je connais, mais il en existe d'autres.
Lidia , je vous le répète, rien à perdre, car vu vos explications, pour le momment c'est vous qui etes perdante. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 23:00:04
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lidia
Alors dans ce cas, je ne saurais que trop vous conseiller de prendre le taureau par les cornes avant votre prochaine AG : ce serait de faire faire un audit par l'ARC si une antenne existe dans votre région http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm#histoire ou de l'ADIL, et ce, dans le cadre du contrôle des comptes avec les membres de votre CS.
Sinon vous risqueriez d'avoir des surprises lorsque que votre prochain syndic (si l'actuel n'est pas réélu) entamera la procédure de récupération des FONDS et des ARCHIVES du Syndicat (art. 18-2 de la loi).
Ce qui ne vous empêche pas, pour le moment, de mettre toutes pièces de côté (courriers LR/AR au syndic et au CS, injonction de faire, etc...) pour démontrer les mise en cause de ce syndic et, éventuellement de membres du CS. Vous envoyez le tout à l'ARC et demandez leur de vous donner un rendez-vous si cela vous est possible, pour expliquer votre situation. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 23:47:15
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De yaume:
"En effet le prix de la vente doit etre partagé entre les copros (y compris l'acheteur) aux milliemes."
Ce n'est pas exact, l'article 16-1 de la loi du 10 juillet dit:
"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot..."
L'acquéreur n'a aucun droit dans la répartition du prix, il n'est pas copropriétaire au moment de la vente, il n'a donc aucune quote part de parties communes. Il ne devient copropriétaire qu'après l'acquisition.
La répartition doit être faite par le syndic, sous sa responsabilité, sans qu'il soit besoin d'une délibération d'A.G.
Il faut donc le mettre en demeure.
Affectation de tantiémes: En général on ne recalcule pas toutes les quotes parts. On attribue des tantièmes au(x) lot(s) créé(s) (Par exemple 200/10000, que l'on ajoute aux tantièmes existants: 10000, la nouvelle répartition se fait ensuite sur 10200.
Un copropriétaire qui avait 240/10000 aura alors 240/10200, sa contribution sera donc en diminution.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 00:46:51
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De JB22
Citation :
L'acquéreur n'a aucun droit dans la répartition du prix, il n'est pas copropriétaire au moment de la vente, il n'a donc aucune quote part de parties communes. Il ne devient copropriétaire qu'après l'acquisition.
C'est exact, je partais du principe que l'acquereur était déjà copropriétaire(exemple un copros qui veut acheter le bout de palier devant son lot)
Citation :
La répartition doit être faite par le syndic, sous sa responsabilité, sans qu'il soit besoin d'une délibération d'A.G.
Il faut donc le mettre en demeure.
Ce que nous disions, c'est que le prix de vente et la création du nouveau lot devait découlé d'une décision d'AG, une pour chaque cas
Merci JB22 de m'avoir corrigé
Lidia------>ARC, ne tournez pas en rond, il vous faut une "expertise" d'un juriste, et l'ARc vous y aidera |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:18:47
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Bonjour lidia,
vous écrivez plus haut que vous n'étiez pas encore copropriétaire lorsque la décision de ne plus employer de gardien a été prise. Vérifiez quand-même si lors de cette AG ou lors d'une des AGs suivantes il n'a pas été décidé de vendre le local. Cette décision a pu être prise il y a longtemps et vous risquez de dépenser des frais de justice inutiles si vous attaquez cette vente. Il n'en reste pas moins que le prix de vente aurait dû être communiqué aux copropriétaires lors de la dernière AG, à moins qu'il n'ait été fixé il y a longtemps également???
Vérifiez également votre règlement de copropriété: il se peut qu'il y soit prévu un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires pour toute vente de parties communes (c'est le cas dans notre RC, par exemple). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 19:51:38
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De manja
"Vérifiez également votre règlement de copropriété: il se peut qu'il y soit prévu un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires pour toute vente de parties communes (c'est le cas dans notre RC, par exemple)."
Il y a longtemps que les majorités nécessaires figurant dans les règlements de copropriété ne sont plus valables. C'est d'ailleurs une des raisons de la possibilité de leur mise à jour.
De lidia
"Alors je ne sais pas ce que la prochaine AG donnera mais une chose est certaine : il y a 120.000 euros qui se baladent quelque part depuis des mois..."
Si la vente à été réalisée depuis deux mois, le syndic vient tout juste de recevoir l'argent du notaire.
"toujours est-il que pour vendre (au-delà des questions concernant la majorité requise) un notaire et un expert géomètre ont dû recalculer des tantièmes (un métrage avait été voté mais aucune info de la part du syndic ni du cs)."
C'est là le principal grief que l'on peut faire:
Pas de vote en A.G. concernant la création d'un lot privatif et la modification du R.C. (attribution de tantièmes).
Pour la vente vous dites: " elle a été voté à la la majorité de l'art. 25 (3 copros présents ayant voté contre)."
Ce qui importe c'est le nombre de voix obtenues par rapport à la totalités des voix ainsi que le nombre de copropriétaires nécessaires pour obtenir la double majorité. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 09:08:19
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en ce moment mise en demeure au syndic lui réclamant ma quote-part et le prix définitif de vente qu'on ne connaît pas (j'ai heureusement eu quelques renseignements par l'agence immo qui a effectué cette vente mais ils ont refusé de me communiquer le prix exacte).
comme le syndic ne sera pas renouvelé à la fin du mois, la seule action que je lancerai (contre lui et forcèment contre le nouveau) ce sera pour récupérer ma quote-part du prix de vente si au moment de vendre mon appt. ils continuent encore de me la refuser.    |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 21:28:48
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comme quoi, en ce moment, l'amalgame copropriété et abus n'est pas gratuite !
et pourra faire reconnaitre ses droits celui qui aura beaucoup de patience et de ....pépites !: |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 20:59:47
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aucune réponse, mais des faits nouveaux :
une AG dans quelques jours et une "note d'information" dans la convocation. Dans cette tardive note d'info on nous communique le nom de l'acquéreur et le prix de vente. On nous dit aussi que le prix de vente sera destiné à la création d'une terrasse collective au dernier étage avec des espaces de détente du type solarium etc.
Mais la résolution à voter pour le solarium spécifie qu'il y aura un appel de charges, alors...
est-ce qu'ils peuvent faire ce type d' "opération" avec le magot ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 22:02:47
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Lidia,
Ainsi que déjà dit plus haut dans le sujet, en page 1 ci dessus, le prix perçu doit, en application de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 (article dont le texte est reproduit en page 1), être versé aux copropriétaires concernés sans qu’il y ait besoin d’aucune décision, et il ne peut donc être licitement décidé de l'affecter à une opération quelconque.
L'opération envisagée, que vous mentionnez, de création d'une terrasse collective aménagée en toiture nécessite en tout état de cause une décision d’ assemblée générale dans les formes légales pour toute décision de travaux, c'est à dire la présentation de la mention précise de l'opération, d'un descriptif des conditions essentielles du contrat proposé correspondant, ou des contrats correspondants si il y a appel à concurrence en fonction de vos seuils en la matière, l’indication des montants, etc., ces éléments devant être notifiés aux copropriétaires au plus tard avec la convocation de l'assemblée (ceci selon l’alinéa I.-3° de l’article 11 du décret du 17 mars 1967).
Par ailleurs, la création d'une terrasse commune aménagée en toiture avec des éléments construits ayant pour certains un caractère privatif (par exemple si les 'espaces de détente solarium' dont vous parlez avaient une caractéristique d'usage privatif) pourrait, éventuellement, ceci selon la consistance précise du projet (= à voir donc en fonction de cette consistance précise et de la nature de l’immeuble), s'analyser comme consistant en une surélévation, qui est quant à elle une opération qui peut requérir l'unanimité (cela, si l'opération relève bien de la surélévation aux termes de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965) et non simplement la majorité de l’article 26 de cette loi (et ne pouvoir, en tout cas, être réalisée que sous réserve des autorisations nécessaires en matière de permis de construire).
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N351.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357
ou http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=2581
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 21 mars 2006 00:50:16 |
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