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sidonie
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 Posté - 31 août 2006 : 13:21:20
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Merci ETASPAK il faut à tout prix éviter un administrateur judiciaire mais on en est pas encor la, on a 20 jours devant nous il faut que l'on trouve un moyen de le sommer de convoquer l’assemblais générale au plus tard le 20 septembre, tant pis s’il ne tombe pas un vendredi. gédehem voudra bien me rédiger une lettre de sommation à lui envoyer ou suggérer un autre moyen
Cordialement
Sidonie
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
Edité par - sidonie le 31 août 2006 13:23:11 |
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ETASPAK
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sidonie
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Posté - 31 août 2006 : 19:59:54
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Merci du lien ETASPAK, très intéressant l’histoire de cette copropriété mais ce n’est pas notre cas à nous. Suite à vos conseils de ne pas convoquer d’AG tant que le syndic avait encor 4 mois pour terminer son mandat, j’ai envoyé une demande d’inscription à l’Ordre du jour comme suit :
xxxxxxico xxxxnin. Clos de xxxxxxvilla N° 10
MANDATAIRE St xxxxxxt du xxr le 10 juillet 2006
RECCOMANDEE avec A.R.
Eurxxx Immo Syndic
27 Av. Pxxpe Roxxat
06xx0 xxxES
DEMANDE D’INSCRIPTION À L’ORDRE DU JOUR
Mr le syndic,
Conformément aux prescription de l'art.10 du D. 17.03.1967 modifié je vous demande de bien vouloir inscrire les questions suivantes à l'O.D.J. de notre prochaine A.G. :
1- adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" (art.25)
2- désignation des membres du "conseils syndical coopératif" (art.25)
A défaut d'adoption de la forme "syndicat coopératif" :
3- désignation du syndic (art.25)
4- désignation des membres du 'conseil syndical' (art.25)
Travaux communs :
5- Ratification des travaux exécutés par des copropriétaires et ayant fait l’objet de permis de construire modificatif N°2 délivré par arrêté municipale du 05 avril 1995 couronné par un certificat de conformité accordé le 12 février 1996. Travaux résultant en infraction au règlement de copropriété pour ne pas avoir été ratifié par aucuns A.G. antérieure.
Travaux privatifs touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur des villa (art.25b)
6- Ratification de travaux privatifs demandée par M xxxO (demande jointe)
7- Autorisation demandée par Mr SxxCA (projet joint)
8- Autorisation demandée par Mme NIxxxNO (projet joint)
Vous trouverez ci joints :
- contrat de syndic, copropriétaire non professionnelle M Gérard VxxxRD
- contrat de syndic Ste G.xxx. (Gestion Immobilier Cx d’Axxxr) syndic Madame xxx
- contrat de syndic Cabinet Méditerranée, (Syndic M. Antoine MASCARELLO, délégué Mme Paola HxxxxR)
- Les projet de travaux de Mme NxxxxO, Mr Sxxx et M PxxxxO
qui seront annexés à la convocation.
Salutations distinguées le mandataire A. Pxxxxxo
Ici, en remplacement du syndic sortant nous proposons un syndic bénévole mais aussi 2 syndic professionnels, le cas échéant et j’ai reçu de ce syndic sortant, autre le récépissé de la lettre recommandé, une lettre simple m’annonçant que la demande d’inscription serais fait telle que je l’ai demandé
Notre seul probléme est d’éviter que ce syndic convoque l’AG à une date ou son mandat est périmé
Gédehem ! que ce que vous proposez ? j’expère qu’il est revenu de vacances
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Edité par - sidonie le 31 août 2006 20:02:07 |
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ETASPAK
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Posté - 31 août 2006 : 21:08:51
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Sidonie,
Je vous rappelle que si la révocation du syndic intervient sans motif grave et légitime, et qu’elle est jugée abusive, les tribunaux peuvent allouer des dommages intérêts au syndic pour réparer le préjudice, il y a 4 mois vous n’aviez aucun un motif grave et légitime.
A partir du 20 septembre 2006 vous avez un motif légitime, c’est l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
L’administrateur judiciaire est celui qui sera le moins onéreux pour vous.
Si votre syndic ne respecte pas la loi, vous n’avez pas d’autre choix que la voie judiciaire pour vous en débarrasser.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/revoc.htm
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sidonie
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Posté - 31 août 2006 : 21:55:07
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ETASPAK
Comme c’est parti je suis sure qu’il convoquera l’AG à une date ou il ne sera plus le syndic de la copropriété, il l’a, peut-être déjà fait, dans les années antérieurs, et personne n’y a prêté attention mais ce coups-ci ce n’est pas la même chose, si je déclanche une opération semblable au cas de bambous je n’aurai pas le reste de la copropriété avec moi parce que ils ne y comprennent rien sur cet histoire d’administrateur provisoire. Il me semble qu’il s’en est parlé sur ce forum que si les chose tourne à son désavantage il pourrait réagir négativement pour nous. Moi je pense de lui envoyer un R. avec AR lui rappelant ses obligations
Sidonie
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ETASPAK
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Posté - 31 août 2006 : 22:28:12
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Sidonie,
Faites comme vous dites, envoyez à votre syndic une lettre recommandée AR pour lui rappeler ses obligations, d’autant plus que vous avez toujours en cas de problème, la possibilité de saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire.
Cordialement. |
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sidonie
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Posté - 31 août 2006 : 22:56:15
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PXXXo AXXXXn. Clos de SXXXe villa N° 10
MANDATAIRE
St Laurent du Var le 1 septembre 2006
RECCOMANDEE avec A.R.
EXXXXa Immo Syndic
27 Av. PXXXe RXXXt
06600 ANTIBES
Mr le syndic,
Conformément aux prescription de l'art.10 du D. 17.03.1967 modifié je vous rappel vos obligation de convoquer l’assemblés générale de notre copropriété avant l’expiration de votre mandat de syndic.
Dans le cas contraire vous en porterais la plaine responsabilité des conséquences engendrés
Salutations distinguées le mandataire A.XXXXo
A VOTRE AVIS? si possible sans tarder pour qu'il part demain
Merci
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ETASPAK
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Posté - 01 sept. 2006 : 13:56:16
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Sidonie, désolé pour le retard.
L'article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au président du conseil syndical de convoquer l'assemblée après mise en demeure par le conseil syndical ou par les copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Si le conseil syndical ne peut être utilisé, ce même article prévoit que des copropriétaires représentant au moins 25% des millièmes pourront demander la convocation au président du tribunal de grande instance statuant en référé.
Apparemment vous êtes bien seul à vous battre, si personne d’autre que vous ne se manifeste (25 % des copropriétaires), votre syndic ne se manifestera pas également.
Soit vous attendez la prochaine assemblée générale, qui interviendra à un moment que votre syndic jugera favorable pour lui.
À la condition également que sur l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale, votre demande soit notifiée mot pour mot.
À partir de là vous avez la possibilité de changer de syndic.
Où alors à titre individuel à partir du 20 septembre, la garantie de pouvoir changer de syndic par la voie judiciaire, aux frais de la copropriété bien entendu.
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sidonie
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Posté - 01 sept. 2006 : 22:03:08
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Ce n’est pas grave ETASPAK, j’ai modifié quelque peu et envoyé cet après midi la lettre au syndique dans ce sens :
Mr le Syndic,
Je vous rappel vos obligations légales de convoquer l’assemblés générale de notre copropriété pour une date avant l’expiration de votre mandat de syndic, soit au plus tard le 20 septembre 2006
Le non respect de ces recommandations pourrait avoir des conséquences néfastes pour la copropriété et vous pourriez en supporter le coût financier
En espérant une convocation rapide veillez agréer mes salutations distinguées
Le mandataire A. PXXXXo
Mes craintes sont que si l’AG est convoqué par le syndic après le 20 septembre et étant donné qu’il y a, autre le syndique bénévole, 2 syndics professionnel en concurrence et admettons que celui qui reste écarté nous chercherais des histoires que l’AG n’a pas eu lieu d’ans les règles et il fait tout annuler et à nos frais en plus
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ETASPAK
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Posté - 01 sept. 2006 : 23:18:26
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Sidonie,
Seul un copropriétaire opposant ou défaillant à la décision prise par l’assemblée générale peut vous faire des histoires comme vous dites, conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise, je cite :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
Passée le délai de deux mois, aucune contestation ne sera plus possible, même en cas d'irrégularité de l'assemblée générale, sauf en cas d’irrégularité dans la convocation à cette assemblée générale, le délai de prescription est de dix ans.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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sidonie
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115 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 13:29:17
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Merci EASTPAK, je cherche le texte de loi où il est dit qu’un syndic qui a son mandat périmé n’est plus habilité à convoquer une assemblée générale. Je n’arrive pas à mettre la main, plu stot, la surie dessus. Si quelque uns peu m’aider
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ETASPAK
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Posté - 03 sept. 2006 : 14:25:54
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Sidonie,
L'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 précise :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Voyez cette jurisprudence :
Cass. 3e civ. 22 septembre 2004, N° de pourvoi : 02-21416
Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent), un point c'est tout.
La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris22.09.04Ter.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2004X09X03X00214X016
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=4
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sidonie
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115 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 20:00:27
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Merci EASTPAK, en effet, La clause que vous avez cité : « habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant » n’a pas été repris pour cette année, il a été remplacé par la suivante : « Le cabinetXXXXX ést élu syndic pour la durée d un an à compter du 21 septembre 2005 et jusqu’au 20 septembre 2006 ou conformément au dispositions de l’article 25-1 de la loi, avec des honoraires de gestion courent de xxxx pour l’exercice 2005/2006 selon contrat joint à la convocation»
Je me demande que ce qui viens faire ici l’article 25-. De la loi ? Mais de quel loi ?
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 20:40:25
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Sidonie,
L’article 25-1 créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 précise :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 21:44:21
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Merci EASTPAK, d’avoir confirmé que l’article 25-1 ne vient rien faire là dedans
J’attente sa réaction à ma lettre RAR et je vais voir à quel moment il faut agir avant qu’il nous laisse dans l’impasse
A bientôt
Sidonie
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Edité par - sidonie le 03 sept. 2006 21:45:39 |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 22:57:12
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Bonsoir à tous
On a reçu hier la convocation pour le 22 septembre,seulement 13 jours avant à la place de 15 et lors de la réunion le syndic ne sera plus syndic depuis deux jours. Comme on le craignais, il se représente puisque il y en qui le soutient
L’ordre du jour commence par :
1 EMARGEMENT DE LA LISTE DE PRESENCE
2 CONSTITUTION DU BUREAU et de deux scrutateurs
Vote
3 Vérification des mandats et de la liste de présence par le bureau
4 Rapport du conseil syndicale et des vérificateurs de compte
5 Exposé du syndic sur la gestion et l’administration de l’exercice 2005/2006 jusqu’à ce jour.
6 Approbation des comptes et quitus à donner à la société E I et au Conseil syndical
Vote
A ce point je vous explique que le syndic a convoque ce CS (les 75% restant)
Le mois d’août en plaine période de vacance et manque de po c’est justement le conseiller qui nous soutienne qui a retrouve sa lettre de convocation à son retour de vacance, ce qui fait que les compte on été vérifié par le 50% des conseillers, la on doute un coups monté, ce conseiller n’a jamais été contacté ni par le syndic ni par le président du CS durant toute l’année de son mandat et on le convoque lorsque il est en vacance.
Suite de l’ODJ
7 FORME JURIDIQUE DU SYNDICAT et/ou ELECTION DU SYNDIC
8 Exposé du syndic sur les différents formes que peut revêtir un syndicat des copropriétaires et leurs conséquences.
a) suivent demande de Monsieur (moi) lettre en copie joint
1er Adoption de la forme juridique « syndicat coopératif »
Vote de la proposition
2iéme désignation des membres du CS coopératif
Vote sur les candidatures
b) La société EI se représente pour le mandat de syndic selon contrat joint
c) Monsieur GV, copropriétaire se present pour le mandat de syndic non professionnel selon contrat jointe.
d) Le cabinet xxxxxx se présente
e) Le cabinet 2xxxx se présente
9 vote sur les propositions, le type de contrat et sa duré
à ce stade, ce syndic continue l’ODJ comme s’il été déjà élu
10 mandat à donner pour la signature du contrat de syndic
11 administrations de la copropriété
12 demande des travaux particuliers etc.
Je vous demande vos opinions sur la légalité de cet ODJ et le cas échéant vos observations pour le déroulement de l’AG et l’ordre de passage de ces question à faire suivre par le président de séance, si l’on est obligé de suivre dans l’ordre donné ou l’inverser de sorte qu’il nous soit le plus favorable
L’ordre de présentation des candidats mais aussi l’ordre des votes de ces candidats, le quels pourrais nous être le plus favorable dans une assemblée dont la plus part n’y connaissent rien au lois de copropriétés ?
Merci d’avance
Sidonie
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 00:53:16
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| pour le délai de convocation, avez vous bien vérifié la date de première présentation de la lettre RAR ???? |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 14:16:59
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Il n’y a pas eu de premier présentation, le postier nous l’a mis à tous dans la boite aux lettres sans nous faire signer l’accusé de réception
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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niko
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559 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 16:39:07
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Etes-vous sûr que c'est bien le postier qui l'a déposée dans les BAL ?
Si OUI, faut le faire soigner 
Plaisanterie mise à part, il me semble que dans ces conditions la convocation devrait être considérée comme n'ayant pas été communiquée.
D'ailleurs, sans accusé de réception signé, comment le syndic pourrait-il prouver qu'il l'a envoyée?
A réfléchir !
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 16:40:11
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Etes-vous sûr que c'est bien le postier qui l'a déposée dans les BAL ?
Si OUI, faut le faire soigner
Plaisanterie mise à part, il me semble que dans ces conditions la convocation devrait être considérée comme n'ayant pas été communiquée.
D'ailleurs, sans accusé de réception signé, comment le syndic pourrait-il prouver qu'il l'a envoyée?
A réfléchir !
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