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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 16 sept. 2006 : 11:49:54
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| sidonie: la nouvelle présentation nentre en vigeur que pour l'exercice commençant le 1er janvier......vous ne le verrez donc que pour la prochaine AG puisqu'il faut un exercice complet.... |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 12:35:50
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| Merci nefer, le notre d’exercice est du 1 avril 2005 au 31 mars 2006 il y a donc 3 mois qui sont concerné par cette loi |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 19:08:16
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Sidonie vous précisez dans votre post du 10 septembre 2006
L’ordre du jour commence par :
1° Emargement de la liste de présence.
2° Constitution du bureau et de deux scrutateurs.
3° Vérification des mandats et de la liste de présence par le bureau
4° Rapport du conseil syndicale et des vérificateurs de compte
5° Exposé du syndic sur la gestion et l’administration de l’exercice 2005/2006 jusqu’à ce jour.
6° Approbation des comptes et quitus à donner à la société E I et au Conseil syndical
7° Election du syndic.
8° Désignation des membres du conseil syndical.
Votre ordre du jour me semble tout à fait correct.
Faites vous élire président de séance, élisez si possible deux scrutateurs favorables à votre action, mais surtout élisez votre secrétaire (futur syndic bénévole).
A partir de là votre syndic et ses partisans vont chercher à vous discréditer sur votre action, tenez vous prêt à répondre à toute tentative de déstabilisation de leurs parts et soyez déterminant dans vos réponses sans chercher l’affrontement, surtout sur le terrain légal.
Approuvez les comptes point par point et non en globalité, si nécessaire émettez des réserves écrites point par point, surtout ne donner pas le quitus à votre syndic.
Il n’est pas nécessaire de donner le quitus au conseil syndical.
Elisez votre syndic bénévole et à partir de là le syndic sortant doit partir.
Faites acte de candidature pendant l’assemblée générale pour être membre du conseil syndical, faites vous élire président du conseil syndical, il est important de faire comprendre par ce choix votre soutient au syndic bénévole, il en va également de votre crédibilité envers le syndicat des copropriétaires.
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 22:55:32
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 Merci ETASPAK, L’ordre du jour que j’avais posté le 10 septembre est incomplet, avant le paragraphe 7° élection du syndic il y a
1- adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" (art.25)
2- désignation des membres du "conseils syndical coopératif" (art.25)
A défaut d'adoption de la forme "syndicat coopératif" :
3- désignation du syndic (art.25)
4- désignation des membres du 'conseil syndical' (art.25)
Conformément aux demandes d’inscription à l’O du J posté le 31 août, de ce fait, si l’adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" est adoptée, l’ancien syndic pourra déjà s’en aller ?
Oui ETASPAK,On va se préparer pour apporter les bonnes réponses aux tentative de déstabilisation mais en même temps on leur fera comprendre que à défaut du passage en "syndicat coopératif" ou la nomination d’un syndic bénévole, ça sera l’administration judiciaire, suivent tes même indications du 31 août ici reportés : Sidonie,
Je vous rappelle que si la révocation du syndic intervient sans motif grave et légitime, et qu’elle est jugée abusive, les tribunaux peuvent allouer des dommages intérêts au syndic pour réparer le préjudice, il y a 4 mois vous n’aviez aucun un motif grave et légitime.
A partir du 20 septembre 2006 vous avez un motif légitime, c’est l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
L’administrateur judiciaire est celui qui sera le moins onéreux pour vous.
Si votre syndic ne respecte pas la loi, vous n’avez pas d’autre choix que la voie judiciaire pour vous en débarrasser.
Fin de citation
Sidonie
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le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 23:19:54
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Juste qques précisions sur l'ODJ proposé par Etaspack, afin d'être précis (ce n'est pas polémique !!! ..)
"D.Art. 9 - La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. ..."
Suivant D.art.14 la tenue d'une feuille de présence est une obligation légale, indispensable à la validité de l'AG. Ce point n'est pas à discuter, pas plus que sa vérification et sa validation par le pdt de séance.
Suivant D.art.15, la désignation d'un pdt et d'un secrétaire est une obligation légale, préalable obligé : pas besoin d'une question inscrite à l'ODJ quand bien même il y a vote.
Seule la désignation de scrutateurs est à inscrire.
Il faut noter ici que la notion de "bureau" n'existe plus.
Sur le point 6°, qui est illicite, il convient de totalement dissocier "approbation des comptes ....", question de nature comptable, de la question du "Quitus au syndic pour sa gestion du syndicat", qui est de nature juridique (*) (Jurisprudence : Est nul un vote sur des questions groupées de nature différente")
Il faut donc ici 2 questions totalement distinctes.
Il faut relever ici ce que dit Etaspak : on ne doit jamais donner quitus à son syndic "prof".
Ne pas donner quitus c'est une sécurité pour le syndicat, une assurance de toujours pouvoir engager sa responsabilité (sa RCP).
Quitus donner = pas ou peu de recours possible ensuite.
(Non, on ne refait pas le débat !! .... ..)
Pour le "quitus au CS", c'est une question qui n'existe pas, le CS n'ayant pas de mandat de gestion ...et n'existant pas en droit n'ayant pas de personnalité juridique !
Seuls existent des conseillers syndicaux mandatés par l'AG, le CS n'étant que leur regroupement fonctionnel.
Lorsque l'AG n'est pas contente de conseillers, elle doit les révoquer ! (question devant être alors inscrite ODJ.)
L'ODJ peut avoir cette rédaction :
- Désignation du pdt de séance, du secrétaire si ce n'est pas le syndic. Eventuellement désignation de scrutateurs.
- approbation des comptes arretés au .....
- quitus au syndic pour sa gestion durant l'exercice écoulé.
- désignation du syndic (propositions jointes)
- désignation des membres du CS.
Pour ce qui concerne le rapport que doit présenter le CS, il serait préférable que ce soit par écrit, joint à la convoc. A défaut il est distribué en séance et commenté.
Ces commentaires du CS peuvent être fait tout au long de l'AG sur les questions inscrites, en particulier sur "les comptes", ... le "quitus" éventuel, le budget prévis, des travaux ....(L.art.21 :" le CS donne son avis à l'AG")
Pour sidonie le point important sera la désignation du syndic.
Les questions seront abordées dans cet ordre.
- pdt, secrétaire, scrutateurs.
- désignation du syndic. (au revoir, syndic sortant ....)
- approbation des comptes.
- approbation du budget prévis (si ce n'est fait)
- membres CS
- etc ....
Eventuellement, on peut passer "approbation comptes" avant "désignation syndic". |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 17:13:30
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Merci gédehem d’avoir approfondi les recommandations de ETASPAK
Sur l’ordre du jour, en premier lieu il est porté : EMARGEMENT DE LA LISTE DE PRESENCE, à qui revient cette tache de faire émarger la liste de présence auquel il faut aussi consigner les mandats je suppose ?
Etant donné que l’on suppose que la convocation du C.S. par le syndic pour la vérification des comptes en plain mois d’août soit un coup monté pour écarter le troisième conseiller (en place pour la premier année et décidé à y voir claire) que tous le monde savais qu’il été en vacance, pourquoi ne pas transposer la question « renouvellement du mandat de syndic ou pas » avant l’approbation des comptes de la sorte que le nouveau syndic irais le vérifier en son temps et en plusieurs interventions
sidonie |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 13:29:38
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Gédehem, ETASPAK, le jour J approche et j’ai besoin de vous !!
Vous aurais compris que à présent sur cette copropriété il est désormais question de magouille, je vous ai perlé des actions d’intimidation et ça continue, il faut désormais que l’on se prépare si les choses devraient mal tourner pour nous quels sont nos recours ?
J’ai pensé de proposer au vote d’abord la question de renouvellement du mandat et en cas de reconduction, tous ceux qui ne sont pas d’accord quitterons la sale en guise de protestation et prévoir par la suite les recours possible
sidonie
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 14:29:45
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| ne pas oublier que quand on quitte la salle, il faut exiger e la faire indiquer sur le PV...sinon vous serez considéré comme présent et ayant voté "pur" aux résolutions!!!! |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:48:36
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| Merci nefer, je pense que vous vouliez aussi dire que en agissant seulement ainsi nous aurons la possibilité d’un recours |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 17:00:36
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et oui, seuls les défaillants ou opposants peuvent contester au TGI une résolution
cela ne sert à rien de quitter la salle sans le faire préciser, car vous erez considéré comme non seulement étant présent mais aussi ayant voté "pour" |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 22:27:06
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Sidonie, la tâche de faire émarger la liste de présence auquel il faut également aussi consigner les mandats revient à votre syndic sortant, sous la surveillance du conseil syndical encore élu.
Une fois le président de séance élu, ainsi que le bureau, le président doit vérifier l’exactitude de la feuille de présence, pour cela il peut se faire aider du secrétaire élu et des scrutateurs élus, surtout il doit conserver avec lui la feuille de présence et sous aucun prétexte il ne doit la remettre au syndic sortant.
Sachez également que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale, de ce fait n’oubliez pas d’élire votre futur syndic bénévole à ce poste.
A partir de là il n’y a plus de syndic, ni de conseil syndical, ils doivent être élus à nouveau.
Soyez extrêmement vigilant sur l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 crée par la loi du 13 décembre 2000 qui précise, je cite :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
De ce fait même si votre syndic n’obtient pas la majorité absolue de l’article 25 de la loi, il ne faut surtout pas qu’il obtienne le tiers des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés composant le syndicat, auquel cas la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote et votre syndic est à nouveau élu.
Pour empêcher cette hypothèse, il très important que vous soyez élu président de séance et que le secrétaire soit votre syndic bénévole, à défaut votre syndic sortant à toutes les chances d’être à nouveau élu par le biais de l’article 25-1 cité ci-dessus.
En effet, seul le président de séance a le pouvoir de modifier l'ordre de vote des résolutions, il anime la séance, dirige les débats et organise les votes, de ce fait vous avez le pouvoir de passer l’élection de votre syndic en premier et de bénéficier de l’article 25-1 de la loi si nécessaire.
Votre secrétaire doit pouvoir transcrire le procès verbal sur les tous les points inscrits à l’ordre du jour, pour cela aidez-vous des procès verbaux que vous avez déjà reçus auparavant, ce qui va vous permettre de continuer l’assemblée générale une fois le syndic sortant révoquer.
En fin de séance, il est nécessaire que le procès verbal soit signer par le président de séance, le secrétaire de séance et éventuellement les scrutateurs.
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGderoulement.htm
En ce qui concerne le scrutateur, son rôle n'est défini par aucun texte, mais traditionnellement il est de vérifier la régularité de la feuille de présence et du décompte des voix des présents, représentés et absents, ainsi que de l'enregistrement des résultats des votes et leur transcription au procès-verbal.
La fonction n'est pas obligatoire et la validité du procès-verbal est établie dès lors qu'il est signé par le président et le secrétaire.
http://www.universimmo.com/lexique/unilex00x.asp?Lex_Code=172
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 23:03:40
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Merci ETASPAK
Demain soir nous avons une réunion de concertation entre le futur conseil syndical (3 dont le future président/syndic + 2 suppléants) et la candidate à la présidence de séance (une directrice d’école) cette recommandation nous sera très utile
Samedi 23 on sabre le champagne |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 23:07:38
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| J’y compte bien, et bonne chance . |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 13:25:12
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Hem !! Oui ETASPAK dommage que on ne peut pas trinquer ensemble avec tout l’équipe du forum, il faudrait trouver un moyen
Dernier nouvelle : ce syndic a tenté de s’assurer une r’entré d’argent par une tentative de faire exécuter une ordonnance de la cour d’appel pour un copropriétaire qui avait posé une balustre de protection sur sa terrasse, travaux qui avais eu un permis de construire groupé avec d’autres travaux exécuté par d’autres copropriétaires et qui a donné même lieu à un certificat de conformité. Il avais été condamné pour la seul raison que ces travaux n’ont jamais été entériné par aucune assemblai générale et de ce fait il résulte en infraction au règlement de copropriété. C’est pour cette raison que l’on a demandé une résolution à l’ordre du jour de cette assemblais pour tout régulariser et déclarer ce jugement nul
Cette question je l’avais posté : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38773&whichpage=2 10)
Il s’est pris de l’avance pour s’assurer d’empocher les frais de justice auquel il avait également été condamné (2000 euros)
Aujourd’hui il n’est, déjà plu syndic et il essai d’importuner ces pauvres gens
Il a écrit à l’avoue en lui demandant de suspendre dans l’attente des décision de l’A.G. et je pense que ça va marcher mais on ne va pas manquer d’évoquer cette bassesse à l’A.G.
Sidonie
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 14:59:54
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Sidonie, il est toujours possible d’entériner des travaux entrepris par un copropriétaire sans l’accord de l’assemblée générale, il suffit de notifier à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale cette demande comme vous l’avez fait et qu’elle soit votée à la majorité requise.
Il est préférable que ces travaux soient entérinés par une large majorité afin d’éviter toute contestation possible, au mieux l’article 25 à défaut l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
A l’avenir, il faut éviter ce genre de situation et faire respecter le code de la copropriété, il en va de la crédibilité de votre syndic et du respect de chaque copropriétaire, voyez ce lien :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris20.03.02.htm
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 13:20:19
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  Bonjour à tous
Il n’y aura pas de champagne
Encor une foi, le syndic a eu le dessus
Nous avons pu élire notre président de séance, nos deux scrutateurs mais au moment de la proposition de notre secrétaire provisoire à passer au vote il s’est formellement opposé, il s’est fait élire lui-même alors qu’il n’été plus syndic.
A partir de la tout a basculé, il a semé la peur face à une assistance, en grand partie, d’age avancé qu’il a pu facilement détourner.
Il s’est également opposé à la régularisation des travaux d’un copropriétaire qui a été condamné en appel en faisant croire que cela n’êtes pas possible juridiquement et que ça ne dépendais plus de la copropriété mais de la justice, ce qui est complètement fausse
Nous sommes extrêmement déçus
sidonie |
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Edité par - sidonie le 23 sept. 2006 13:24:20 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 14:07:01
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Sidonie, que vous dire de plus que je suis également déçu pour vous, mais sachez que votre persévérance finira par payer.
Et en ce qui concerne les membres du conseil syndical et son président  |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 17:29:46
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  Hem !! Oui ETASPAK, c’est la consternation total au sain de l’équipe deux des quels font partie du nouveau CS d’ont le type qui devais être élu syndic bénévole, y est entré sous condition d’en être le président, ça lui permettra de mieux se former et peut-être on va remettre ça pour l’année prochaine |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 21:20:30
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Sidonie,
Voilà le coté positif de votre action, le président du conseil syndical est de votre coté et à l'avenir les copropriétaires pro syndic commenceront à se méfier de sa gestion suite a votre bon coup de pied dans la fourmilière, et ils finiront tôt ou tard à rallier votre cause, le temps joue en votre faveur et la prochaine assemblée générale sera la bonne, vous n’avez rien à vous reprocher, bien au contraire.
Resté branché UI et à bientôt |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 21:51:43
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Merci ETASPAK, espérons bien, c’est un peu dure à avaler mais sa passera, à bientôt, nous aurons toujours besoin d vos conseils
Cordialement
Sidonie |
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