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ETASPAK
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
 Posté - 24 sept. 2006 : 14:24:22
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 Bonjour et bon dimanche à tous
ETASPAK,
Je vous confirme en premier lieu que je suis opposante à son réélection qui s’est déroulés de la manière suivent :
Bon, après l’élection du président de séance que nous avion présenté et le refus par le syndic de donner lieu à élection du secrétaire provisoire que nous avions également présenté, il a sortie un rapport et donné en lecture au président du CS qui n’y comprenais rien de tout, tout le monde ont compris qu’il venais seulement de prendre connaissance de cette feuille de papier.
S’ensuit les discussions sur l’approbation des comptes et nous avions préalablement expliqué qu’il ne fallais surtout pas donner le quitus au syndic et que cela ne pouvais lui nuire s’il n’avais rien à se reprocher.
Avant le vote pour l’adoption de la forme juridique « syndicat coopératif » il s’est pris la liberté de lui faire une mauvaise publicité insistent sur le fait que, je cite : « ce n’est pas vous qui allez choisir le syndic de votre copropriété mais se sont eux !!! » évidemment, il n’en faut pas plus pour détourner des incrédules.
Par la site, il nous dit: à présent choisissez votre syndic et il nous laisse continuer en quittant la sale.
Les opposant à notre projet proposèrent de le reconduire pour un an tout en le serrant pour qu’il fasse mieux son travail, ce qui a relié pas mal d’opinions et la le jeux été déjà fait, nous avons écouté les deux autres candidats à tour de rôle et à la fin nous avons fait rentrer l’ancien syndic qui a procédé au vote de son réélection, élu a la majorité (art25) mais il a également procédé au vote des deux autres candidat que, bien sure, n’ont récoltent aucun vote puisque il y en avais déjà un d’élu.
Voila ETASPAK, si vous voyez quelques anomalies las dessus par rapport aux nouveaux dispositions, dont la tout nouvelle entré en vigueur le 1° septembre, je ne me gênerais pas de faire annulé cet AG et même prendre le risque d’une désignation d’un administrateur provisoire et engager la responsabilité de ce syndic afin qu’il assume les frais engagés.
Sidonie
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le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 19:06:36
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Merci pour votre réponse Sidonie,
Le comportement illicite de votre syndic pour ne pas vouloir faire nommer par l’assemblée générale un autre secrétaire à sa place et sa façon de vous répondre « ce n’est pas vous qui allez choisir le syndic de votre copropriété mais se sont eux !!! » démontre bien son despotisme, ce qui ne change malheureusement rien au résultat.
Pour ma part, je ne vois aucune anomalie dans la résolution concernant le vote de l’élection de votre syndic.
Cordialement.
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 22:43:11
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Pour ma part, je ne vois aucune anomalie dans la résolution concernant le vote de l’élection de votre syndic.
Cordialement.
Ilreste,ETASPAK,que les convocations à l’AG ont été reçu 13 jours avant au lieu de 15 et convoqué pour une date ou il n’était plus syndic de la copropriété |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 23:51:45
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Sidonie, vous précisez le 12 septembre :
J’ai l’enveloppe devant moi, il porte le cachet de la poste : 7-9-06 et tout la copropriété l’on trouvé à la boite au lettre le lendemain 08/09/06 pour une AG que va se tenir le 22/09/06
Pour les notifications le syndic les a bien envoyé en RAR mais le postier a détaché les accusés de réceptions sur les l’enveloppes et il les a mis dans notre boite aux lettre.
Je suppose que ces ADR les a renvoyé au syndic mais sans notre signature.
07-09-06 + 15jours = 22jours, il me semble que le compte est bon.
Si sur l’accusé de réception il y a la date du 07-09-06 sans votre signature, vous pouvez retourner contre LA POSTE, mais certainement pas contre votre syndic, ce n’est pas lui qui a signé à votre place.
Vous précisez également le 30 août :
Le 20 septembre 2006 échoue le mandat du syndic et à ce jour on n’a pas reçu de convocation pour l’assemblée générale
Vous avez raison le 22 septembre, jour de votre assemblée générale, il n’était plus syndic de votre copropriété.
Il vous faut contester au TGI la validité même de cette assemblée générale, puisqu’elle est sensée n’avoir jamais existée, et de ce fait ce sont toutes les résolutions prises lors de cette assemblée générale qui seraient nulles.
Avouez que pour un retard de deux jours, mais c’est à vous de voir.
Cordialement .
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 09:19:46
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c'est la validité du mandat à la date de la convocation qui doit être prise en compte pour la validité de l'AG.
INFO :pour le décompte des 15 jours, il part du lendemain du jour de la première présentation ET le jour de l'AG n'est pas compté. |
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snp
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591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 09:21:50
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Réponse à ETASPAK - 24/09/2006 : 23:51:45
Il me semble que tu fais une lègère erreur ( à moins que cela soit moi, et dans ce cas toutes mes excuses, plates excuses, ETASPAK)
Je croyais que les 15 jours (sauf si autre délai dans RC) débutaient le lendemain de la première présentation de la LRAR. Donc dans le cas de sidonie, le compte n'y serait pas!!!
Pour moi, mais suis-je dans la Vérité, l'AG a été convoquée par un syndic légalement en exercice. Que son mandat soit expiré le 20/09, l'AG peut valablement se tenir le 22/09.
Qu'en penses-tu??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 09:47:16
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Je ne porte aucun jugement, bon ou mauvais, sur votre syndic.
Mais au final : vous êtes opposante à une ou plusieurs décisions de l'assemblée. Avez vous saisi un avocat pour étudier l'opportunité d'un recours, dans l'attente de la notification du PV ?
Vous souhaitez passe en syndicat coopératif, ce qui est un très bon système. Mais la préparation de cette décision ne semble pas avoir été suffisante.
Et quand vous écrivez " Dernier nouvelle : ce syndic a tenté de s’assurer une r’entré d’argent par une tentative de faire exécuter une ordonnance de la cour d’appel pour un copropriétaire qui avait posé une balustre de protection sur sa terrasse, travaux qui avais eu un permis de construire groupé avec d’autres travaux exécuté par d’autres copropriétaires et qui a donné même lieu à un certificat de conformité. Il avais été condamné pour la seul raison que ces travaux n’ont jamais été entériné par aucune assemblai générale et de ce fait il résulte en infraction au règlement de copropriété. C’est pour cette raison que l’on a demandé une résolution à l’ordre du jour de cette assemblais pour tout régulariser et déclarer ce jugement nul "
vous faîtes reproche au syndic de vouloir exécuter une décision judiciaire ! Si cette décision a été rendue, c'est bien parce que l'assemblée a autorisé le syndic à agir en justice, soit pour une demande principale, soit pour une demande reconventionnelle.
La décision de faire remise de sa peine au copropriétaire fautif, comment a-t-elle été prise ? et quid de la suite de la procédure. Vous parlez d'une ordonnance de la Cour d'appel. C'est donc qu'il y a toujours une instance en cours ?
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 11:31:07
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Bonjour a tous
ETASPAK, On a su par la suite que c’est à un copropriétaire que le postier a demandé de lui signer les A.R. de tous les absents à la date de réception du 8 septembre, il a pensé de bien faire en nous évitant d’aller à la poste et on les a remercié.
Si on calcule biens, départ du délai le lendemain du 09/09 et la veille de l’AG cela fait 12 jours à la place de 15 jours
Pour ce qui est de la fin de son mandat, je l’avais prévenu par lettre RAR le 01/09 en ces termes : Je vous rappel vos obligations légales de convoquer l’assemblés générale de notre copropriété pour une date avant l’expiration de votre mandat de syndic, soit au plus tard le 20 septembre 2006
Il n’en a pas tenu compte ou alors il a été pris de court et ne s’attendais pas à cette réaction, habitué que ça passe à tous les coups comme les multiples irrégularité du passé
JPM, je suis opposant et pas le seul, à plusieurs résolution, je n’ai effectué aucun démarche au prés d’avocats, j’attente d’avoir suffisamment d’informations sur tous les illégalité se ce syndic pour bouger
Pour ce qui est des ennuis d’un copropriétaire, je me suis trompé, ce n’est pas une ordonnance mais un arrêt au fond, Le syndic s’est opposé à la régularisation des travaux de ce copropriétaire en faisant croire que cela n’êtes pas possible juridiquement et que ça ne dépendais plus de la copropriété mais de la justice, ce qui est complètement fausse, c’est la copropriété qui fait exécuter cela ne regard personne d’autre et j’ai lu quelque part qu’il est toujours possible de donner autorisation à posteriori pour travaux déjà exécutés
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le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 17:46:35
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Nefer et Snp, vous avez tout à fait raison et je vous en remercie.
Sidonie, l’accusé de réception a été signé le vendredi 8 septembre, le délai commence à courir le lendemain, soit le samedi 9 septembre pour se terminer 15 jours plus tard, soit le samedi 23 septembre et lorsqu’un délai expire normalement un samedi, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 25 septembre à minuit.
De ce fait, votre assemblée générale aurait dû avoir lieu au mieux le mardi 26 septembre 2006, c’est à dire demain !!!!!
Attendez la notification de votre procès verbal et vous avez deux mois pour faire annuler cette assemblée générale.
L’article 42-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Voyez ces liens :
Les convocations doivent parvenir aux copropriétaires quinze jours avant la tenue de l'assemblée générale (art. 9 du décret du 17 mars 1967). Le règlement de la copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long, mais il ne peut pas réduire ce délai légal. Le délai légal se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du nouveau code de procédure civile, en conséquence le jour de la notification ne compte pas, le délai commence à courir le lendemain.
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGavant.htm
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=41&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Article 641 du nouveau code de procédure civile :
Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.
Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai.
A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.
Lorsqu'un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d'abord décomptés, puis les jours.
Article 642 du nouveau code de procédure civile :
Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 18:47:10
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 Merci ETASPAK, pour vos recherches fructueuses, en effet à l’heur qu’il est on devrait être en assemblée
Fair annuler une AG avec ses décisions prisent qui ne nous convient pas c’est bien mais après ça il faut en convoquer une autre qui va être dans les règles celui-la, les mêmes résolutions vont être prisent et le même syndic va rester en place
S’il y aurait un moyen de le faire assigner lui-même et pas le syndicat ça vaudrait le coup et ça serait normal puisque c’est lui qui a fait des fautes, ça luis apprendra, peut-être, à traiter toutes les questions de l’ordre du jour et ne pas laisser à part ceux qui ne lui convient pas comme l’autorisation à posteriori des travaux d’un copropriétaire et la ratification d’un certain nombre de travaux concernant plusieurs copropriétaires
Sidonie |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 21:21:59
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Sidonie, si vous mettiez à profit cette période pour faire ce que propose JPM : préparer le terrain, informer les copropriétaires sur ce qu'est un "syndicat coopératif".
Gérer une copropriété, qui ne nécessite pas d'avoir fait l'X ou HEC (il n'y aurait pas un seul syndic en France ! ..) ne s'improvise pas pour autant !
Lorsqu'on veut gérer soi-même sa copro, il faut se former.
Même chose pour un CSCoop !
Et surtout, il faut informer les copropriétaires, leur expliquer et les interesser, au cours de réunions d'information.
Faire découvrir aux autres les vertues de la gestion par les copropriétaires ne s'improvise pas au cours d'une AG décisionnelle sur ce point précis !
Pour ce qui concerne les manœuvres de votre syndic lors de l'élection du secrétaire et plus encore lors du déroulement de l'AG montre aussi (ce n'est pas une critique mais un constat !) l'impréparation dans laquelle était votre équipe, avec sans doute un petit manque de connaissance pour réfuter point par point juridiquement ce qu'avancait votre ex-futur-syndic...
Il faut non seulement être grande gueule mais avoir la maitrise de ces points là, du moins pour pouvoir y répondre.
Information, formation : tout passe par là ! (y compris pour les membres d'un CS)
Vous le comprenez : je m'interroge sur la place du pdt de séance qui na manifestement rien présidé sur certains points, ainsi que vous le rapportez
Si vous engagez une action en annulation, vous pouvez avancer aussi cet émément : de fait, l'AG a été présidé par le syndic qui, par son action, a manifestement orienté les votes.
Ainsi cet arret bien connu annulant une AG dans sa totalité au motif que le syndic, secrétaire de séance, s'était immiscé de manière insistante, pressante et déplacée dans la présidence de l'assemblée (Aix en P, 12.03.1998)
Il vous faut alors des témoignages de personnes présentes, du pdt et scrutateurs en particulier, qui mettrons en avant la pression exercé par l'ex-futur syndic sur des copropriétaires en majorité agés.
A vous de monter un dossier ! mais sachez que l'affaire ne viendra que dans 18 mois au moins !!
Ne serait-il pas préférable de mettre votre énergie dans des réunions d'information, (création d'une assoce de copropriétaires ?) et de vous rapprocher pour cela d'une assoce locale (ARC ou autre..)
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Edité par - gédehem le 25 sept. 2006 21:34:07 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 22:20:04
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Citation :
Initialement entré par snp
Réponse à ETASPAK - 24/09/2006 : 23:51:45
Il me semble que tu fais une lègère erreur ( à moins que cela soit moi, et dans ce cas toutes mes excuses, plates excuses, ETASPAK)
Je croyais que les 15 jours (sauf si autre délai dans RC) débutaient le lendemain de la première présentation de la LRAR. Donc dans le cas de sidonie, le compte n'y serait pas!!!
Pour moi, mais suis-je dans la Vérité, l'AG a été convoquée par un syndic légalement en exercice. Que son mandat soit expiré le 20/09, l'AG peut valablement se tenir le 22/09.
Qu'en penses-tu???
Snp, que ce soit 2 jours où plus cela ne change rien au problème, le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Voyez ce lien :
Durée du mandat de syndic dans le contrat :
Cass. 3e civile, 22 septembre 2004, N° de pourvoi : 02-21416
Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent), un point c'est tout.
La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris22.09.04Ter.htm
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 23:19:25
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Merci ETASPAK, d’après le lien, je pense que les raisons d’assigner uniquement le syndic se confirment, il faut qu’il rembourse les frais de tenu de l’AG 78 euros de l’heur après 18 heurs + la sale chez NOVOTEL
sidonie |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 09:01:01
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Réponse à ETASPAK - 25/09/2006 : 22:20:04
Merci de confirmer ce que je supputais : l'AG est valablement convoquée, le 07/09, par un syndic encore en poste jusqu'au 20/09. Pendant 2 jours il n'y a pas eu de syndic. Le 22/09, un syndic est élu. Et "the show must go on"
Ce n'est pas sur ce point que sidonie peut demander l'annulation. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 12:55:48
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Snp, la notification par lettre recommandée AR de la convocation à l’assemblée générale est valable, mais certainement pas l’assemblée générale puisque le délai réglementaire de 15 jours n’a pas été respecté, l’assemblée générale aurait dû se faire au mieux à partir d’aujourd’hui comme je l’ai déjà indiqué ci-dessus, et de ce fait Sidonie peut demander l’annulation de cette assemblée générale.
Sidonie, pouvez vous me donner les termes exacts de la durée du contrat de votre syndic.
Cordialement. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 13:14:05
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Réponse à ETASPAK - 26/09/2006 : 12:55:48
Quand j'écris Citation :
Ce n'est pas sur ce point que sidonie peut demander l'annulation
je veux signifier que l'annulation del'AG ne peut pas "s'appuyer" sur le fait que le syndic n'est plus calife syndic le jour de l'AG, avant l'AG.
Je pourrais paraphraser gédehem (histoire de lunettes) et te renvoyer à un post émis par mes soins: snp Enregistré - 25 Sep 2006 : 09:21:50
Rien de personnel. |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 13:25:11
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Bonjour à tous
Voici ETASPAK, ce que je lis sur le PV de 2005 :
Le cabinet xxxxx est élu syndique de la résidence xxxxx pour une duré de un an, è compter du 21 septembre 2005 et jusqu’au 20 septembre 2006 ou conformément aux dispositions de l’article 25- 1 de la loi avec des honoraires de gestion courent de xxxxx T.T.C. et un compte bancaire séparé au nom du syndicat xxxxx selon contrat joint à la convocation
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 14:29:50
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Gédehem, merci pour vos conseils mais je pense que nous étions suffisamment préparé à démarrer notre projet de syndicat coopératif, nous avons (moi et le candidat syndic bénévole, un type au contacte facile et rompu aux tactiques didactique) rencontrés tout les copropriétaires et expliqué tous les avantages d’une autogestion de la copropriété, nous les avons rassuré sur les craintes d’éventuelle complications pouvant surgir au cours des ans par le fait d’être appuyé par une organisation spécialisé auquel nous allions adhérer, a l’occurrence l’ARC. Nous connaissons suffisamment les gens d’ici pour les approcher avec tact.
L’or de l’AG, il est vrai, le gueulard été en face de nous et pas à nos cotés, un type grossier et décidé à tout pour ne pas se faire échapper son job. Il y a aussi son groupe qui s’est constitué à l’intérieur, relativement 2 personnes qu’il prend bien soin d’eux, l’un d’entre eux a pu se construire une extension habitable de 9m2 en tut impunité vu la pratique discriminatoires de ce syndic puisque celui qui a été poursuivi l’a été pour la construction d’une semple balustrade de protection mais il est décidé à prendre des dispositions et ne pas se laisser faire de la sorte, d’ailleurs en appel son cas a été allége se l’on puisse dire par le fait que aucun dommages et enterais ne lui a été demandé par le juge, même l’astreinte, à l’origine il avait 15 euros par mois après un délais de un mois et à présent il a eu 3 mois de délais et ensuite 15 euros par mois pendant 3 mois.
Lui pense que une foi payé ces 3 mois d’abstraite il ne sera plus importuné puisque il n’y a pas de date défini pour la démolition, c’est à voir, dommage qu’il n’y a pas des juristes parmi nous au forum
sidonie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 21:45:51
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De mon point de vue, cette assemblée générale est entachée de deux irrégularités .
1°) Le délai de notification de la convocation à l’assemblée générale de 15 jours n’a pas été respecté, de ce fait le délai de contestation pour les opposants ou les défaillants est de deux mois.
2°) La durée du mandat du syndic prenant fin le 20-09-06, il ne pouvait prétendre être le secrétaire de séance de l’assemblée générale du 22-09-06 puisqu’il était hors mandat, de ce fait le délai de contestation pour les opposants ou les défaillants est de dix ans.
Snp,
L’élection du syndic élu 2 jours après la fin de son mandat deviendra nulle, mais uniquement après le jugement, peut être dans 12 mois ce qui représente la durée du mandat du syndic, soit au mieux dans 18 mois comme le précise Gédehem.
Sidonie,
La procédure pour une annulation de l’assemblée générale et longue (18 mois au mieux) et coûteuse, avec les conséquences d’annulations des décisions prises lors de l’assemblée générale et les risques que cela comportent.
Dans l’optique que votre syndic soit élu pour un an (à vérifier sur son contrat) et que la date de votre prochaine assemblée générale se trouve à nouveau hors mandat, vous pourrez immédiatement saisir le TGI pour demander un administrateur judiciaire, procédure tout aussi coûteuse mais plus courte.
Il me semble qu’il soit préférable pour vous de demander un administrateur judiciaire dans 12 mois, plutôt que demander une annulation de l’assemblée générale après notification du procès verbal.
Et peut être que cela ne vous coûtera rien en procédure si votre syndic convoque l'assemblée générale pendant son mandat.
Comme vous le précise également Gédehem, prenez profit de ces 12 mois pour vous aguerrir dans l’univers(immo) de la copropriété.
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Edité par - ETASPAK le 26 sept. 2006 21:50:01 |
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