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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 10 mai 2006 : 15:03:58
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bibix,
Vous l'avez téléchargé ce fichier excel ?!
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 15:18:40
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Oui j'ai regardé votre fichier excel et ça confirme ce que je dis et que j'ai calculé tout seul. Actuellement, compte tenu des taux et du montant des loyers, il est plus interessant d'acheter et de rembourser un crédit plutot qu'un loyer de même montant pour un bien de meme nature. Et largement même, puisque l'argent ne part pas a la poubelle et sert a payer un morceau de sa maison et pas seulement le droit de l'habiter pendant un certaine periode.
Pour les variations, je ne vois aucun interêt de les caluler puisqu'elle n'ont pas lieu. Quand ça sera le cas je reconsidererais la question.
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Edité par - bibix le 10 mai 2006 15:26:04 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 15:45:45
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Citation :
Et largement même, puisque l'argent ne part pas a la poubelle et sert a payer un morceau de sa maison et pas seulement le droit de l'habiter pendant un certaine periode.
Si vous visez le long terme ... pas de problème ...
Si vous visez le moyen terme (7-10 ans avant revente) ... j'en doute (sauf si vous avez un apport conséquent ...).
N'oubliez pas que nous sommes en haut de cycle :
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 10 mai 2006 15:51:45 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 16:03:27
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Je vise le long therme, puisque mes achats sont à but locatif.
Quand bien même, je doute fort que dans 7 ou 10 ans, l'immobilier soit plus bas qu'aujourd'hui, surtout si on prend en compte l'inflation de l'€ associée à l'augmentation des salaires sur cette mêm periode.
Mais tout ça n'est que supposition, tout comme quand vous affirmez que nous sommes en haut de cycle et laissant insinuer que ça ne peut que redescendre. En 2004 aussi, beaucoup pensait que nous etions en haut de cycle, en 2005 n'en parlons pas... Pourtant, les prix sont montés à nouveau et pas qu'un peu. Egalement un haut de cycle n'inclu pas forcément une baisse mais aussi une stagnation des prix qui peuvent enchainer sur un nouveau pic. Qu'en savez vous finalement? Pas plus que moi ou que nul autre. Pour l'instant c'est plus interessant d'acheter donc j'achete et si effondrement des prix il y a je sabrerais le champagne en me rejouissant dans 10 ans de pouvoir acheter un 4 piece pour le prix actuel d'un 2 piece tout en ayant bien plus d'argent et avec en prime une monnaie plus forte. 
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:18:44
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VTTDECHAINE, vous n'avez pas repondu a mes questions.
J'ai répondu Bibix. Il faut juste arrêter la lecture rapide des posts et vous éviterez de sauter les réponses .
Citation :
Pour répondre à vos questions :
Non.
Je ne sais pas.
Si pour y repondre vous devez chercher un peu faites le, je sais que vous aimez denicher toute sorte de graphiques. Google est votre ami.
Je ne trouve aucun de mes éléments par Google. J'ai des sources et je les utilise tout simplement. Mais à la différence de vous, j'argumente sur ces sources et pas en écrivant des choses complétement subjective.
Je vous donne la reponse. Oui depuis janvier 2006 à aujourd'hui, globalement en france les prix ont montés.
Bravo. Donc si cela a monté depuis janvier cela ne baissera jamais ? C'est votre théorie c'est bien cela ? Je tiens à vous apprendre que vous n'êtes pas prêt de bosser dans la finance...
Alors pourquoi puisque vous ne croyez que ce que vous voyez ne croyez vous pas a une hausse ? Peut etre parceque vous ne voulez pas y croire non ?
Peut-être parce que je n'ai jamais dit que cela n'avait pas augmenté (mettez moi une copie). Encore faudrait-il lire ce qui est écrit pour comprendre. J'ai dit que cela avait tout les chances de chuter dans un proche avenir : quelques mois...
Savez vous qu'une banque vie mieux avec des clients riches que des clients ruinés ?
Vous avez fait finance en option dès la maternelle ?
A votre avis, pourquoi les banques se fixent elle un taux d'endettement de 33% alors qu'il pourrait vendre plus de cedit en le fixant à 50% ?
Arfff... Parce que je crois que c'est le seuil légal fixé par la loi (état français) mais sûrement pas par les banques.
Vous croyez vraiment que les banquiers sont prêt a tout pour vendre un credit a quelqu'un et surtout a vehiculer de fausses infos afin de mieux le ruiner.
Ruiner ? C'est vous qui pensez cela. L'objectif est de vendre mais en limitant les risques c'est certain. Il y a aussi une différence entre la politique de com d'une banque et ce que cherche à faire chaque agent dans son bureau. Mais je crains que cela soit trop compliqué pour vous.
Vous imagniez une banque comme le "credit agricole - credit lyonnais" dire à tout ses agents, "faites semblant que les delais sont longs car on a beaucoup de dossier, comme ca ca rassurera les clients et on pourra mieux les enfiler..." non serieusement, vous n'y pensez pas.
Non je n'y pense pas en effet. Par contre, dire à un client que je croule sous le boulot pour lui démontrer que nous sommes tellement bon que tout le monde vient chez nous, c'est ce qu'on appelle de la communication. Et avec vous, la com. de votre banque marche plein pot !
Je veux bien admettre que parfois la banque essais des petites combines pour gratter de l'argent en refilant des pack services et des petites prêt conso a taux affolant, mais pour le reste, c'est votre paranoïa doublé de votre desir intense d'effondrement du marché qui vous trahissent.
C'est surtout que mes premières infos sur la bulle immobilière me viennent d'un ami qui travaillait dans un Banque (Caisse d'Epargne - Bourg en Bresse). No stress Bibix...
Oui j'ai regardé votre fichier excel et ça confirme ce que je dis et que j'ai calculé tout seul. Actuellement, compte tenu des taux et du montant des loyers, il est plus interessant d'acheter et de rembourser un crédit plutot qu'un loyer de même montant pour un bien de meme nature.
Totalement faux... vous ne prenez JAMAIS en compte l'aspect revente qui est essentiel ? Pourquoi n'avez vous jamais répondu à la simulation que j'avais faite à VOTRE demande et qui montrait que l'on pouvait être redevable de 12 000 € à sa banque APRES revente si le marché baissait de 20% sur 7 ans (moins de 3%/an et 7 ans = occupation moyenne d'un bien).
Et largement même, puisque l'argent ne part pas a la poubelle et sert a payer un morceau de sa maison et pas seulement le droit de l'habiter pendant un certaine periode.
A TOUT ceux qui liront cela je les invite à faire une simulation avec le fichier excel de Asi77 pour constater l'erreur importante qui est donner ici par Bibix. En cas de baisse de l'immo, quelqu'un qui revend en faisant une moins value -même faible- associé à un crédit long (25 ans par ex ce qui est très courant aujourd'hui) peut se retrouver totalement endetté.
Pour les variations, je ne vois aucun interêt de les caluler puisqu'elle n'ont pas lieu.
Aujourd'hui non en effet. En effet, en 1989, on ne voyait pas encore la baisse de 1992 et pourtant il n'y avait qu'un écart de 36 mois.
Quand ça sera le cas je reconsidererais la question.
Et ce sera trop tard... Car lorsque la baisse sera engagée vous ne pourrez plus faire demi-tour. Ce n'est pas après sauter de l'avion qu'on peut changer d'avis .
Citation :
Je ne vais quand même pas calculer mes finances sur des "previsions imprevisibles" non ! dites moi que je ne suis pas logique maintenant!
Vous calculez vos finances avec les derniers chiffres publiés et vous escomptez que l'avenir sera aussi radieux que le passé. Faire un montage financier c'est prendre des risques c'est vrai mais on peut aussi les limiter en prenant quelques précautions. Votre voiture ne tombe jamais en panne je suppose ? D'ailleurs, vous avez dû enlever la roue de secours dessus ?
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:20:27
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Ecrit par Bibix,
Citation :
Egalement un haut de cycle n'inclu pas forcément une baisse mais aussi une stagnation des prix qui peuvent enchainer sur un nouveau pic. Qu'en savez vous finalement?
Citez moi un marché qui ai pris 100% sur 7 ans et qui se soit maintenu juste après ? Cela m'intéresse.
Marty |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:28:20
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Ecrit par Bibix,
Citation :
Egalement un haut de cycle n'inclu pas forcément une baisse mais aussi une stagnation des prix qui peuvent enchainer sur un nouveau pic. Qu'en savez vous finalement?
Citez moi un marché qui ai pris 100% sur 7 ans et qui se soit maintenu juste après ? Cela m'intéresse.
Marty
Votre problème VTTDECHAINE c'est que vous vivez dans le passé et ne voyez pas plus loin que vos graphiques et le bout de votre nez.
Ca vous dépasse d'imaginer que le marché pourrait se stabiliser ou monter? Pourquoi devrait il obligatoirement s'effondrer...
La difference entre nous c'est que moi je defends mes convictions tout en laissant une place au doute alors que vous êtes categorique. C'est là qu'on voit que vous êtes buté et obtu d'esprit.
Allons allons... et vive la baisse. 
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:36:42
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Comme dans 100% des questions que je vous ai adressé : pas de réponse. Je m'en doutais un peu... Tout le monde appréciera donc vos propos dénués de sources, de crédits et totalement subjectifs !
Marty |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:43:52
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Arrêtez un peu de prendre les internautes a temoins pour vous rassurez, c'est ridicule.
Je n'en connais pas peut être parceque je ne suis pas un specialiste des marchés en tout genre. Il n'y a guere que celui de l'immobilier qui m'interesse.En passant, vous n'avez pas non plus répondu a ma question ;) |
Edité par - bibix le 10 mai 2006 19:45:33 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:49:04
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
.....
Totalement faux... vous ne prenez JAMAIS en compte l'aspect revente qui est essentiel ? Pourquoi n'avez vous jamais répondu à la simulation que j'avais faite à VOTRE demande et qui montrait que l'on pouvait être redevable de 12 000 € à sa banque APRES revente si le marché baissait de 20% sur 7 ans (moins de 3%/an et 7 ans = occupation moyenne d'un bien).
.....
A TOUT ceux qui liront cela je les invite à faire une simulation avec le fichier excel de Asi77 pour constater l'erreur importante qui est donner ici par Bibix. En cas de baisse de l'immo, quelqu'un qui revend en faisant une moins value -même faible- associé à un crédit long (25 ans par ex ce qui est très courant aujourd'hui) peut se retrouver totalement endetté.
......
Sur ce coup là, vous n'exagérez pas un peu cher ami
Du temps de ma prime jeunesse, on disait SI ma tante en avait elle s'appellerait ..... lol
Vous proposez à ce jeune des simulations qui, je vous l'accorde, montrent une perte foncière.
On ne dit pas à tous les acheteurs immobiliers de se jeter du haut de la Tour Eiffel, si? ah! bon!
Très sérieusement, vos exemples sont exacts, mais marginaux, donc non significatifs.
De plus, mais à vérifier (je l'ai regardé il y a qq semaines), il me semble que le fichier excel tienne compte de la comparaison loyer/achat pour sa RP. Bibix vous a dit qu'il investissait, je suppose avec emprunts, déductions fiscales, etc, etc, et donc que le calcul excel est un peu pessimiste. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 20:41:20
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Pour vous emboiter le pas ANKOU, voici le detail de mes 4 derniers investissements dans l'ordre chronologique:
Ma residence pincipale:
Une maisonette amenagée en loft de 75m2 + terrasse de 21m2:
55k€ + 15k€ de travaux (emprunt à 100%)sur 15ans en 2002
Valeur actuelle 320k€
Un 2 pieces de 40m2 à but locatif:
107k€ emprunté à 100% sur 20 ans en 2005.
625€ de mensualité pour 700€ de loyer CC
2 places de parking et 3 caves à but locatif:
13500€ Emprunt à 100% sur 11 ans en 2006
100€ de mensualité pour 200€ de loyer.
chambre de service au Panthéon:
60k€ + 10k€ de travaux soit 70k€ emprunté à 100% sur 20ans en 2006
420€ de mensualité pour 650€ de loyers CC.
Valeur aprés travaux 100k€
Je vois pas pourquoi je m'arrêterais maintenant ! Tant que c'est rentable.
Je rajouterai qu'un acheteur qui achete maintenant et ferait dans 10 ans 20% de moins value à la revente de son bien gagne quand même de l'argent par rapport a la location.
Sur un bien à 200k€, ca lui ferait une perte de 40k€ c'est sur, mais il aura tout de même remboursé son credit 10 ans et donc il en recuperera une partie à la revente contrairement au locataire qui lui ne recupere rien. Ha si, ca caution
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 20:57:12
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Pour moi, financièrement, vous avez tout bon, sauf l'achat de sa résidence principale, dont l'objectif me semble plus être sentimental, non?
Bien sur qu'il faut continuer, tant que les banques acceptent de financer, ça doit faire une max de négatif tout ceci, réductions d'impôts au top.
Bravo |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:11:52
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Bibix, Citation :
Pour vous emboiter le pas ANKOU, voici le detail de mes 4 derniers investissements dans l'ordre chronologique:
Ma residence pincipale:
Une maisonette amenagée en loft de 75m2 + terrasse de 21m2:
55k€ + 15k€ de travaux (emprunt à 100%)sur 15ans en 2002
Valeur actuelle 320k€
Un 2 pieces de 40m2 à but locatif:
107k€ emprunté à 100% sur 20 ans en 2005.
625€ de mensualité pour 700€ de loyer CC
2 places de parking et 3 caves à but locatif:
13500€ Emprunt à 100% sur 11 ans en 2006
100€ de mensualité pour 200€ de loyer.
chambre de service au Panthéon:
60k€ + 10k€ de travaux soit 70k€ emprunté à 100% sur 20ans en 2006
420€ de mensualité pour 650€ de loyers CC.
Valeur aprés travaux 100k€
Je vois pas pourquoi je m'arrêterais maintenant ! Tant que c'est rentable.
Bravo, chapeau bas.
Je dois dire que sur les infos que vous avez soumis, il semblerait bien que vous ayez fait de bonnes opérations.
C'est exactement le type d'opération que j'ai fait jusqu'en 2002. Le problème, c'est que, depuis cette date, je vis aux USA, et que je souhaite investir en France, en euros afin de diversifier les risques.
Mais il est difficile pour moi, surtout dans un marché aussi haut, d'être réactif sur des affaires comme celles que cous citez. mais, c'est un signe, depuis le fin 2005, il y a en de plus en plus. je viens d'en rater 2 en 1 mois, et je suis actuellement sur une AFFAIRE en or dans les plus beaux coins de Paris. les détails dés que l'affaire sera conclue, ou ratée...
Prados |
Edité par - Prados le 10 mai 2006 21:13:16 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:36:28
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Pour moi, financièrement, vous avez tout bon, sauf l'achat de sa résidence principale, dont l'objectif me semble plus être sentimental, non?
Bien sur qu'il faut continuer, tant que les banques acceptent de financer, ça doit faire une max de négatif tout ceci, réductions d'impôts au top.
Bravo
Pour l'instant la banque me suit. Tout de même, je garde une securité. Les biens sont en gérances, (Assurance impayé, logement vacant, assurance deteriotation du bien, assistance juridique ...).
Pout les reduc d'impot je vous dirais ca quand j'aurais rempli ma declaration. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:42:50
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Citation :
Initialement entré par Prados
Bibix, Citation :
Pour vous emboiter le pas ANKOU, voici le detail de mes 4 derniers investissements dans l'ordre chronologique:
Ma residence pincipale:
Une maisonette amenagée en loft de 75m2 + terrasse de 21m2:
55k€ + 15k€ de travaux (emprunt à 100%)sur 15ans en 2002
Valeur actuelle 320k€
Un 2 pieces de 40m2 à but locatif:
107k€ emprunté à 100% sur 20 ans en 2005.
625€ de mensualité pour 700€ de loyer CC
2 places de parking et 3 caves à but locatif:
13500€ Emprunt à 100% sur 11 ans en 2006
100€ de mensualité pour 200€ de loyer.
chambre de service au Panthéon:
60k€ + 10k€ de travaux soit 70k€ emprunté à 100% sur 20ans en 2006
420€ de mensualité pour 650€ de loyers CC.
Valeur aprés travaux 100k€
Je vois pas pourquoi je m'arrêterais maintenant ! Tant que c'est rentable.
Bravo, chapeau bas.
Je dois dire que sur les infos que vous avez soumis, il semblerait bien que vous ayez fait de bonnes opérations.
C'est exactement le type d'opération que j'ai fait jusqu'en 2002. Le problème, c'est que, depuis cette date, je vis aux USA, et que je souhaite investir en France, en euros afin de diversifier les risques.
Mais il est difficile pour moi, surtout dans un marché aussi haut, d'être réactif sur des affaires comme celles que cous citez. mais, c'est un signe, depuis le fin 2005, il y a en de plus en plus. je viens d'en rater 2 en 1 mois, et je suis actuellement sur une AFFAIRE en or dans les plus beaux coins de Paris. les détails dés que l'affaire sera conclue, ou ratée...
Prados
Pour les bonnes affaires il est preferable d'etre sur place, de scruter les nouvelles annonces tous les matins, de pouvoir se déplacer immediatement en cas de besoin, d'evaluer rapidement le rapport locatif et les eventuels travaux ainsi que leurs montant.
Même avec ces paramètres reunis, il faut être patient et être sur que la banque suive. En etant aux USA ca ne doit vraiment pas être evident. Je vous souhaite une belle reussite pour votre projet.
Moi je vais me calmer un peu pour le moment le temps de souffler, je commence à manquer de temps libre.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:47:52
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Citation :
Initialement entré par bibix
Pour l'instant la banque me suit. Tout de même, je garde une securité. Les biens sont en gérances, (Assurance impayé, logement vacant, assurance deteriotation du bien, assistance juridique ...).
Pout les reduc d'impot je vous dirais ca quand j'aurais rempli ma declaration.
Un autre petit hic! la gérance vous bouffe une part non négligeable des bénéfices. Je suis contre et ai choisi depuis l'origine de gérer moi-même, non sans mal, compte-tenu de mon approche locative.
Maintenant, c'est plus facile, je suis à la retraite |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:54:40
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Ca me prend 4,99%TTC du loyer. C'est pour moi le prix de la tranquilité. Je pourrais avoir beaucoup plus à y perdre je pense en cas de locataire indelicat. Le but pour moi n'etant pas de gagner de l'argent dans l'immediat ou peu. Ce qui m'importe pour le moment c'est surtout que mes biens se paient tout seul et que je puisse "m'enrichir" à l'issue du credit.
Vous savez, les jeunes comme moi ne sont pas certains d'avoir une retraite
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:58:20
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bonsoir
Bibix j'aimerai vous contacter en MP car j'ai une ou deux (meme voire plus ) petite question a vous posez si vous n'y voyer pas d'inconvenient
merci |
Edité par - austin le 10 mai 2006 22:04:18 |
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mjordan
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 22:05:29
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Tout d’abord désolé de mon horrible français. Je ne voudrais pas causer de polémique
Mais je viens de lire beaucoup de vos intéressants posts, (baisser ou haussiers) je croit que tout dépend de plusieurs facteurs :
- De quel bien on parle ?
- Surtout (ou se trouve-il ?) (Département et quartier)
- Standing ou pas ?
- Neuf ou ancien ?
- F1 ou F3
- Bon état ou moyen ?
J'habite a Nice, (je ne peut pas parler de Paris ou autres communes parce que je ne connais pas) mais ici aujourd’hui a Nice le prix TRES loin de baisser, ils sont chaque jour plus chers. Ça va baisser ??? Impossible de prévoir, je croit que non, parce que il y a énormément de étrangers prêts a payer n’importe quel prix pour la Cote d’AZUR.
La preuve on a acheté il y a deux ans un appartement (pas très standing) en 255,000 et aujourd’hui on a l’ai revendu en 347,000 en moins de un mois.(92,000 euros de plus value en 24 mois) et l’acheteur est Irlandais. Pour ceux qui disent qu’à la Cote d’azur n’y a plus de étrangers disposes a investir ou qu’ils vont choisir la Croatie, etc.
Bien sur, on a achète un autre appartement plus grand avec cet argent, on tout cas pour nous c’est clair que la pierre reste en Nice un bon investissement. Donc je me demande si c’est possible de gagner autant d’argent avec un autre moyen que l’immobilier, honnêtement je ne crois pas.
Mais bien entendu c’est ma simple expérience et mon opinion personelle.
Amicalement |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
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