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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 30 mai 2006 : 11:57:59
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par bibix
Je vous fais le detail Nabot ! 
Mr X achete sa residence principale en 90 pour 200k€ sur 15 ans et le revends en 2006 pour 250k€. Mr X se retrouve donc avec 250k€ net d'impot sur son compte en banque et degagé de credit.
A bon il a emprunté 200 000 € sur 15 ans. Il est fort ! Son crédit ne lui a rien coûté en plus d'après vous.
Mr Y lui, loue de 90 à 2006, il quitte son logement et se retrouve avec 0 sur son compte.
Pas aussi évident. S'il a eu à déménager plusieurs fois sur ces 16 ans. Il est gagnant. Il a déjà économisé les frais (notaires, AI...) et quelques impôts fonciers ce qui n'est pas neutre.
Qui a fait la meilleure operation Nabot ?
Je pense que c'est le locataire mais Monsieur Le Nabot saura j'en suis sûr vous confirmez ce point avec le talent qu'on lui connaît sur ce forum.
250k€ de difference de trésorerie n'est pas qualifiable d'incomensurable ?
Non car vous omettez une multitudes de paramètres... J'espère que vous n'en avez pas fait de même pour vos propres opérations  .
Moi je trouve que ca fait une belle différence 
Marty
On peut deduire les frais de notaire et les fonciers effectivement ! A la fin ça fait tout de même un sacrée belle difference.
Oui le credit lui coute, mais le cout du credit totale on s'en tampone, ce qui est interessant c'est ce que côute le credit mensuellement Marty et donc la difference entre une echeance et un loyer.
Je ne connais pas le montant d'un loyer en 90 pour un appartement equivalent à 200k€ à la vente sur paris, mais il faudrait une difference enorme pour que le proprio soit perdant à l'issue des 16 ans.
Ne vous inquietez pas pour mes calculs et de fait mes finances Marty, mon niveau de vie vous intriguerait...
Avec vos idées de location à tout prix mon cher Marty, j'aimerais bien connaitre et votre âge et votre patrimoine mérité ? (excluons les heritage, dons, ...) ;)
Pouvez vous me donner cette information?
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Edité par - bibix le 30 mai 2006 12:01:11 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 12:56:00
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Citation :
Initialement entré par bibix
Mr X se retrouve donc avec 250k€ net d'impot sur son compte en banque et degagé de credit.
Allez. Je vais vous faire un calcul pour le blanc bec que vous êtes.
Un emprunt de 200KEUR sur 15 ans à 5% (je suis très gentil pour 1990)
ça sous entend un amortissement de 1581,89 EUR (eh oui !)
Cout du crédit : 84686,4 EUR soit 470,48 EUR par mois foutus en l'air et donc irrécupérables.
Vous y ajoutez les frais d'acquisition/revente pour l'Etat et autres parasites intermédiaires.
Tout dépend donc du cas de figure. Si c'est pour la résidence principale, ça peut s'entendre à condition de ne pas revendre. Maintenant et surtout aujourd'hui pour l'investissement locatif c'est une autre paire de manches. |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2006 13:03:22 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:02:31
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Citation :
Initialement entré par bibix
Avec vos idées de location à tout prix mon cher Marty, j'aimerais bien connaitre et votre âge et votre patrimoine mérité ? (excluons les heritage, dons, ...) ;)
Pouvez vous me donner cette information?
Vous adressez la question à vttdechaine, mais je n'en pose une au blanc bec que vous êtes : en quoi cette information influe-t-elle dans les calculs de rentabilité d'une option par rapport à l'autre.. J'attend de pieds fermes vos explications qui ne manqueront pas, et ça j'en doute pas, d'être vaseuses. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:06:47
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
.... Peut être que votre expérience commence en 2002 ?
Message de la veille, 16 heures: "Juste pour vous (re)dire que j'ai investi ds une maison ds la RP en 1990." .... Poliement, je dirais que c'est de la mauvaise foi.
Relever toutes les inexactitudes dites ici tient du miracle, ou du sacerdoce, je n'ai pas cette qualité, je vais donc piocher au hasard, et il y a fort à faire!
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:12:07
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Piochez cher ankou vous qui m'avez dit : "vous ne comprenez décidément pas grand chose à l'immobilier"
Si vous cherchez bien vous trouverez un fil intitulé "Net Vendeur" où j'ai bien "séché" un AI nommé jmdb (qui ne voulait par reconnaître sa profession). J'arrive encore à lire et à contredire surtout. |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2006 13:12:28 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:29:31
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Dans le désordre:
- On fait volontiers un mélange entre investissement et achat de sa RP. Ce sont deux choses différentes. Financièrement, il est rarement intéressant d'acheter sa RP (il est préférable de louer et d'acheter en parallèle du locatif).
- On oublie très facilement, surtout ds la période d'euphorie de ces dernières années, des principes de base d'un bon investissement, le premier, c'est la Qualité.
- On démontre toujours tout ce qu'on veut et l'inverse avec des chiffres piqués à hue et à dia, de préférence des moyennes ou des %. Il faut oublier ce type d'info. Et aussi des références qui n'en sont pas du genre: je prends des chiffres de Paris pour un habitant de la province, ou le contraire.
- L'investiiseur locatif ne tient jamais compte de plus value dans son approche, le bénéfice de l'opération est déterminé par les revenus (solde de flux financier entre les loyers, charges, déductions d'impôts, etc)
- L'investissement immobilier est le seul qui vous permette d'épargner en partant de 0, donc en empruntant 107% de l'opération, tous frais compris. Les banques acceptent encore aujourd'hui ce schéma pour des dossiers bien ficelés.
- La philosophie générale pour investir dans l'immo est toujours la même, mais il n'y a que des cas particuliers dès qu'on entre dans le détail des calculs. C'est la raison pour laquelle, il faut faire dans la simulation de départ un calcul très simplifié.
- .... |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:32:40
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On peut deduire les frais de notaire et les fonciers effectivement ! A la fin ça fait tout de même un sacrée belle difference.
Oui en effet et elle s'éloigne de votre plus value mirobolante annoncé il y a quelques heures tout de même .
Oui le credit lui coute, mais le cout du credit totale on s'en tampone,
Ah bon ? On s'en tamponne alors que cela vient obligatoirement en déduction de la plus value que vous avez annoncé. Cela commence à faire beaucoup de chiffres qui viennent en moins ne trouvez-vous pas ?
ce qui est interessant c'est ce que côute le credit mensuellement
Non. Vous comparez deux opérations au bout de 16 ans. Il faut comparer la globalité des deux opérations au final et pas faire cela mois/mois.
Marty et donc la difference entre une echeance et un loyer.
Il n'y a pas que le coût du remboursement d'un prêt lorsqu'on est proprio. Il y a aussi une multitude de charges et de risques qui viennent avec (impôts fonciers, gros entretien et grosses réparartions...). Cela, vous l'oubliez toujours.
Je ne connais pas le montant d'un loyer en 90 pour un appartement equivalent à 200k€ à la vente sur paris, mais il faudrait une difference enorme pour que le proprio soit perdant à l'issue des 16 ans.
On ne peut pas savoir donc ? D'après ce que vous avez annoncé et ce que le Nabot a calculé, mensuellement, je pense que le locataire aurait pu investir une partie de la somme dans un investissement conventionnel (€ investissement = remboursement mensuel du prêt - coût de la location) soit au final un jolie pactole qui va dans la nacelle du locataire et pas dans celle du propriétaire (qui en plus a pris des risques en achetant en haut de cycle).
Ne vous inquietez pas pour mes calculs et de fait mes finances Marty, mon niveau de vie vous intriguerait...
Oui j'ai déjà relevé des incohérences en effet. Cela m'intrigue...
Avec vos idées de location à tout prix mon cher Marty, j'aimerais bien connaitre et votre âge et votre patrimoine mérité ? (excluons les heritage, dons, ...) ;)
Pouvez vous me donner cette information?
 Je ne vois pas à quoi elle pourrait vous servir ? Et est-ce que le chiffre de mon patrimoine changerait la donne au niveau des logements achetés à Paris en 1990 ? Je ne pense pas. Dites-vous, si cela vous fait plaisir, que vous avez un patrimoine 10 ou 100 fois supérieur au mien. Toutefois, moi, je n'ai pas un seul crédit et mon endettement est donc infiniment inférieur au votre (et pour les 20 années qui viennent en plus donc jusqu'en... 2026 et vous aurez 50 ans) et j'achète tout cash : voitures et vélos compris .
Pour Ankou,
Mes parents ont acheté en 1981. Cela veut dire qu'ils ont plus d'expérience que vous alors  ?
Achetez ne signifie pas comprendre les mécanismes et avoir de l'expérience.
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:32:59
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Piochez cher ankou vous qui m'avez dit : "vous ne comprenez décidément pas grand chose à l'immobilier"
C'est fait, sans pollémiques stériles comme les votres.
Vous n'avez toujours pas répondu à cette sentence:
Citation :
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Initialement entré par LeNabot
.... Peut être que votre expérience commence en 2002 ?
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Message de la veille, 16 heures: "Juste pour vous (re)dire que j'ai investi ds une maison ds la RP en 1990." .... Poliement, je dirais que c'est de la mauvaise foi.
Vos altercations avec X ou Y ne m'intéressent pas, et je ne suis pas certain qu'elles intéressent grand monde. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:47:55
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Pour Ankou,
Mes parents ont acheté en 1981. Cela veut dire qu'ils ont plus d'expérience que vous alors ?
Achetez ne signifie pas comprendre les mécanismes et avoir de l'expérience.
Bonjour,
Mon premier achat date de 1975, et il y en a eu quelques autres derrière.
Je suis bien d'accord, la compréhension des phénomènes n'est pas du tout liée à l'acte d'achat. Par exemple, je peux dire qu'aujourd'hui, j'ai une expertise certaine, que je n'avais pas du tout en 1975 (achat feeling à l'époque)
Vous avez parlé d'endettement, dans un sens complètement différent de ma position, très tranchée sur ce sujet: j'ai été endetté toute ma vie, parfois légèrement, parfois fortement, me suis enrichi et surtout ai bien vécu avec des revenus en avance de 15 ans environ grace aux dettes.
C'est même devenu un principe chez moi: j'achète toujours mes voitures à crédit, et prends systématiquement tous les crédits gratuits 3 mois qui me tombent sous la main.
Pour aller plus loin: j'ai même emprunté à 2,9%, avec intérêts déductibles des impôts (conso), et la somme immédiatement placée sur PEL... Je pense que, fiancièrement parlant, c'est une erreur de ne pas vivre endetté. (je pourrais aussi parler de l'AV liée au crédit) |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 13:53:09
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
On peut deduire les frais de notaire et les fonciers effectivement ! A la fin ça fait tout de même un sacrée belle difference.
Oui en effet et elle s'éloigne de votre plus value mirobolante annoncé il y a quelques heures tout de même .
Oui le credit lui coute, mais le cout du credit totale on s'en tampone,
Ah bon ? On s'en tamponne alors que cela vient obligatoirement en déduction de la plus value que vous avez annoncé. Cela commence à faire beaucoup de chiffres qui viennent en moins ne trouvez-vous pas ?
ce qui est interessant c'est ce que côute le credit mensuellement
Non. Vous comparez deux opérations au bout de 16 ans. Il faut comparer la globalité des deux opérations au final et pas faire cela mois/mois.
Marty et donc la difference entre une echeance et un loyer.
Il n'y a pas que le coût du remboursement d'un prêt lorsqu'on est proprio. Il y a aussi une multitude de charges et de risques qui viennent avec (impôts fonciers, gros entretien et grosses réparartions...). Cela, vous l'oubliez toujours.
Je ne connais pas le montant d'un loyer en 90 pour un appartement equivalent à 200k€ à la vente sur paris, mais il faudrait une difference enorme pour que le proprio soit perdant à l'issue des 16 ans.
On ne peut pas savoir donc ? D'après ce que vous avez annoncé et ce que le Nabot a calculé, mensuellement, je pense que le locataire aurait pu investir une partie de la somme dans un investissement conventionnel (€ investissement = remboursement mensuel du prêt - coût de la location) soit au final un jolie pactole qui va dans la nacelle du locataire et pas dans celle du propriétaire (qui en plus a pris des risques en achetant en haut de cycle).
Ne vous inquietez pas pour mes calculs et de fait mes finances Marty, mon niveau de vie vous intriguerait...
Oui j'ai déjà relevé des incohérences en effet. Cela m'intrigue...
Avec vos idées de location à tout prix mon cher Marty, j'aimerais bien connaitre et votre âge et votre patrimoine mérité ? (excluons les heritage, dons, ...) ;)
Pouvez vous me donner cette information?
Je ne vois pas à quoi elle pourrait vous servir ? Et est-ce que le chiffre de mon patrimoine changerait la donne au niveau des logements achetés à Paris en 1990 ? Je ne pense pas. Dites-vous, si cela vous fait plaisir, que vous avez un patrimoine 10 ou 100 fois supérieur au mien. Toutefois, moi, je n'ai pas un seul crédit et mon endettement est donc infiniment inférieur au votre (et pour les 20 années qui viennent en plus donc jusqu'en... 2026 et vous aurez 50 ans) et j'achète tout cash : voitures et vélos compris .
Pour Ankou,
Mes parents ont acheté en 1981. Cela veut dire qu'ils ont plus d'expérience que vous alors ?
Achetez ne signifie pas comprendre les mécanismes et avoir de l'expérience.
Marty
En 4 ans d'investissemet et de travail il y a des chances que j'ai plus que vous n'ayez pu mettre de coté en location. Continuez donc à louer Marty seulement votre astuce pour ameliorer votre niveau de vie et votre pouvoir d'achat ne m'as pas l'air payante. Beaucoup de passerait de vos conseils.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 15:44:56
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Vous avez parlé d'endettement, dans un sens complètement différent de ma position, très tranchée sur ce sujet: j'ai été endetté toute ma vie, parfois légèrement, parfois fortement, me suis enrichi et surtout ai bien vécu avec des revenus en avance de 15 ans environ grace aux dettes.
Ca c'est le discours que tiennent les petits péteux commerciaux pour vendre. Le discours principal c'est : endettez vous. N'oubliez pas quand même que cela représente une charge. Et que si un jour vous passez l'arme à gauche, en général les dettes viennent en déduction de l'actif que vous laisserez. Prévoyez de bonnes assurances.
En tout cas inciter des primos accédant à acheter aujourd'hui, c'est quelque part les inciter au suicide aussi. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 15:50:05
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Citation :
Initialement entré par bibix
En 4 ans d'investissemet et de travail...
Tiens en parlant de travail, il vous rapporte combien votre boulot de petit propagandiste de l'immobilier ???? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:02:45
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
En 4 ans d'investissemet et de travail...
Tiens en parlant de travail, il vous rapporte combien votre boulot de petit propagandiste de l'immobilier ????
Je ne fais aucune propagande mon cher Nabot et vous le sauriez si vous aviez suivi l'ensemble de mes ecrits.
Je ne prone ni l'achat, ni l'attentisme, ni l'investissement locatif en particulier. Je dis simplement que chaque situation est specifique et que l'une comme l'autre peut s'averer être la bonne selon certains criteres. Une chose est sûr Nabot, il est ridicule de dire achetez ou n'achetez pas.
Je soutiens que celui qui compte rester longtemps dans son bien et qui en choisi un de qualité ne perdra pas d'argent au final et sera nettement gagnant par rapport à un locataire le jour de la vente ou quand il n'aura plus de credit à payer et sera logé à moindre frais.
N'oubliez pas que vous autres, les locataires, vous n'avez que vos meubles et vos valises en cas de résiliation du bail
Et puis entre nous, vivre chez les autres et ne pas pouvoir modifier mon logement à ma guise, j'appele pas ça une vie moi. |
Edité par - bibix le 30 mai 2006 16:23:15 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:23:55
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En général, on estime que le prix d'un bien équivaudrait entre 15 et 20 ans de loyers.
Théoriquement, il faut multiplier le loyer mensuel par 180 minimum et 240 maximum. Ce n'est qu'une approximation bien sûr. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:35:23
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Citation :
Initialement entré par Luc57
En général, on estime que le prix d'un bien équivaudrait entre 15 et 20 ans de loyers.
Théoriquement, il faut multiplier le loyer mensuel par 180 minimum et 240 maximum. Ce n'est qu'une approximation bien sûr.
Selon votre calcul, un bien louer 700€/mois equivaut à un appartement d'un montant de 168k€ donc (ce que je ne conteste pas) ! Ca veut donc dire que quelqu'un qui achete aujourd'hui se retrouve dans 20 ans avec un capital immo d'une valeur de 168k€ et quelqu'un qui loue se retrouve dans 20 ans avec 0€ !
Alors c'est qui le gagnant dans tout ça ? |
Edité par - bibix le 30 mai 2006 16:35:38 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:38:18
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Citation :
Initialement entré par bibix
N'oubliez pas que vous autres, les locataires, vous n'avez que vos meubles et vos valises en cas de résiliation du bail.
Et que les propriétaires doivent faire avec l'incompétence des syndics et/ou l'inaction des nombreux moutons qui peuplent les AG. Que ce soit copro horizontale ou verticale. Vous y ajoutez les problèmes de mitoyenneté et/ou autres servitudes pour ceux qui sont indépendants en pavillon. Quand ce n'est pas le voisin qui fait chier. Chacun a ses problèmes.
D'autre part, ceux qui investissent en immobilier locatif sont bien content de trouver des locataires pauvres et pouilleux.
Enfin vous pouvez ajouter que le jour où tout le monde sera propriétaire, adieux les locataires pour les investisseurs.
Vous voyez : moi aussi je suis très fort pour balancer des généralités sans grand sens sémantique. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:43:19
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Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Luc57
En général, on estime que le prix d'un bien équivaudrait entre 15 et 20 ans de loyers.
Théoriquement, il faut multiplier le loyer mensuel par 180 minimum et 240 maximum. Ce n'est qu'une approximation bien sûr.
Selon votre calcul, un bien louer 700€/mois equivaut à un appartement d'un montant de 168k€ donc (ce que je ne conteste pas) ! Ca veut donc dire que quelqu'un qui achete aujourd'hui se retrouve dans 20 ans avec un capital immo d'une valeur de 168k€ et quelqu'un qui loue se retrouve dans 20 ans avec 0€ !
Alors c'est qui le gagnant dans tout ça ?
Toujours aussi nul en calcul bibix.
L'amortissment d'un emprunt de 168KEUR pour 20 ans et à 5% c'est exactement 1108,73 EUR.
Vous captez ?
Et le delta (amortissement moins loyer) sur 20 ans c'est exactement 98 KEUR (valeur actuelle).
Vous avez du louper pas mal de cours de math je pense. |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2006 16:49:16 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:44:52
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
N'oubliez pas que vous autres, les locataires, vous n'avez que vos meubles et vos valises en cas de résiliation du bail.
Et que les propriétaires doivent faire avec l'incompétence des syndics et/ou l'inaction des nombreux moutons qui peuplent les AG. Que ce soit copro horizontale ou verticale. Vous y ajoutez les problèmes de mitoyenneté et/ou autres servitudes pour ceux qui sont indépendants en pavillon. Quand ce n'est pas le voisin qui fait chier. Chacun a ses problèmes.
D'autre part, ceux qui investissent en immobilier locatif sont bien content de trouver des locataires pauvres et pouilleux.
Enfin vous pouvez ajouter que le jour où tout le monde sera propriétaire, adieux les locataires pour les investisseurs.
Vous voyez : moi aussi je suis très fort pour balancer des généralités sans grand sens sémantique.
Il y a des gens qui s'installent a un endroit "X" pour une durée determinée et qui donc sont obligé de louer. Maintenant effectivement si tout le monde etait aussi poltron et frileux que vous et Marty, ça serait meilleur pour mon portefeuille. Mais je vous rassure, ca se bouscule dejà au portillon pour louer à prix d'or mes appartements. Heureusement qu'il y a des gens comme vous pour me payer grassement mes credits et m'enrichir. Merci a vous.
(un peu de provoc ne fait jamais de mal)
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:47:14
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Citation :
Initialement entré par bibix
(un peu de provoc ne fait jamais de mal)
Je suis très sensible à la provoc.....
Tiens frottez vous aux chiffres deux posts plus hauts. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 16:50:57
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Luc57
En général, on estime que le prix d'un bien équivaudrait entre 15 et 20 ans de loyers.
Théoriquement, il faut multiplier le loyer mensuel par 180 minimum et 240 maximum. Ce n'est qu'une approximation bien sûr.
Selon votre calcul, un bien louer 700€/mois equivaut à un appartement d'un montant de 168k€ donc (ce que je ne conteste pas) ! Ca veut donc dire que quelqu'un qui achete aujourd'hui se retrouve dans 20 ans avec un capital immo d'une valeur de 168k€ et quelqu'un qui loue se retrouve dans 20 ans avec 0€ !
Alors c'est qui le gagnant dans tout ça ?
Toujours aussi nul en calcul bibix.
L'amortissment d'un emprunt de 168KEUR pour 20 ans et à 5% c'est exactement 1108,73 EUR.
Vous captez ?
Et le delta sur 20 ans c'est exactement 98 KEUR (valeur actuelle).
Vous avez du louper pas mal de cours de math je pense.
J'ai repris la formule de luc57 qui precisait qu'il fallait multiplier le loyer par 180 ou 240, ce que j'ai fait.
Il n'est pas indiqué dans sa formule qu'il faille rajouter les interêts, qui soit dit en passant ne sont pas à 5% mais à 3.80% plutot. n'essayez donc pas de grossir les chiffres svp, ca vous rend plus ridicule que vous ne l'êtes déjà.
Maintenant même avec 5% d'interet sur 20 ans, le proprio est LARGEMENT gagnant sur le locataire et c'est incontestable.
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