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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 09 juin 2006 : 12:41:18
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Je ne vois pas ce que les baissiers on à redire, mais plus que des baissiers ce sont en réalité d'indecrotables locataires qui esperent un crack pour se rassurer de leur choix.
On peut retourner la remarque. Quand on achète, on refuse d'envisager la baisse. C'est humain. Y compris moi même. J'ai acheté en nonante deux, et en nonante huit par curiosité j'ai fait une évaluation, résultat moins 20 %. C'est la banlieue. Résultat : j'aurais pu acheter près de Paris ou même à Paris en nonante huit pour à peu près le même prix. Mais ça il fallait le savoir. C'est tout.
C'est faux. J'envisage une baisse, c'est tout à fait probable mais je pense simplement qu'elle sera trés legere, c'est un crack que je n'envisage pas. De plus si je suis proprietaire, je le redis, j'espere quand meme que les prix vont fortement chuter. Mon credit pour ma RP se termine dans 11 ou 12 ans et ça me permettrait à l'issue de racheter une belle surface à moindre frais. Maintenant excusez moi mais il faut être realiste. Un crack de -40% c'est n'importe quoi et pourtant croyez moi j'aimerai vraiment pouvoir me payer un 5/6 pieces à paris pour 300k€ d'ici quelques années, mais je n'y crois pas une seconde, ca serait trop beau.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:44:16
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Citation :
Initialement entré par bibix
C'est faux.
Le problème c'est que vous niez l'évidence.
Entre 90 et 98, les prix parisiens ont baissé de 40% et ceux de la couronne (Ile de France) de 20%. Ce sont les faits et vous n'y pourrez rien. |
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bibix
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1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:48:22
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Qui peut vraiment mettre 300 000 EUR ?
Les jeunes n’ont pas un rond, ceux qui ont acheté l’on fait…
Vu les ventes en region parisienne, beaucoup de monde. Plus que vous ne pensez.
Vous oubliez que beaucoup vendent leur bien. Pour ceux là, achetez en haut de cycle c'est avant tout revendre en haut de cycle.
Les plus embêté sont les primo-accedants et ceux là ils font comme moi, des travaux. J'ai plein de connaissances qui se sont loger a moindre frais en se mettant au bricolage et croyez moi, non seulement ils sont content d'avoir refait a leur gout mais en plus il font une plus value potentiel.
Maintenant les jeunes sont trop gourmands. Ils veulent de grands appartements tout neuf et ranger directement leurs vêtements dans l'armoire... Si le marché n'est pas adapté, c'est aussi à nous de nous adapter à lui dans la mesure du possible.
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asi77
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911 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:51:01
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Citation :
Initialement entré par raimec
...
il pourra prendre une maison et mettre son appartement en location. Il aura alors certes plus de charge, mais n'aura plus besoin d'épargner autant.
raimec
Le problème c'est que :
1) Il faut s'assurer que la mensualité sera couverte par la location
2) Il vaut mieux ne pas avoir souscrit de Prêt à Taux Zéro car la réglementation précise :
Citation :
L'emprunteur ne peut louer son logement que dans certaines conditions : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km, décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; invalidité ou incapacité reconnue ; chômage de plus d'un an et également achat du logement pour en faire sa résidence principale au moment de la retraite.
Dans tous les cas, la location doit être de 6 ans maximum ; le logement ne peut être loué qu'à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % et avec un loyer maximum réglementé (5 % du coût de l'opération dans la limite du prix maximum fixé pour le montant du prêt à 0 %). La location doit faire l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement prêteur ainsi que le cas échéant à l'organisme payeur de l'APL.
[Source : http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir3?id_appli=5&id_categ=58&id_scateg=817&id=6570 ]
3) En supposant que les 2 points précédents sont ok, il faut se poser la question, qu'en redevenant locataire ... aura t il les moyens de louer + grand (c'était son but ...) et pour combien de temps ...
Il faudra qu'il attende que les prix remontent ... pour que le différentiel (montant de revente - montant restant dû à la banque) soit suffisant pour avoir un apport suffisant pour le prochain achat ... Or si les prix remontent (et ils remonteront) pour atteindre un niveau suffisant, cela veut dire aussi que le marché est remonté ... et que les prix seront redevenus prohibitifs ... bref le cercle vicieux.
Pour éviter d'attendre longtemps cette remontée des prix c'est :
1) AVOIR un apport important (ce que vous avez raimec je crois)
2) PRENDRE un prêt le court possible pour que l'amortissement du prêt soit le plus élevé possible
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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bibix
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1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:55:48
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Citation :
Initialement entré par asi77
bibix, raimec
Si je résume, si on achète aujourd'hui (ET QUE L'ON NE SOUHAITE PAS PRENDRE DE RISQUE) on est TOUS d'accord que ce n'est pas pour rester seulement 7-10 ans ... mais au moins 15 ans ... (c'est mon avis). (valable pour de l'achat locatif comme pour l'achat résidentiel).
MA QUESTION :
"Pour un potentiel acheteur (qui serait primo accédant par ex) qui n'a pas les moyens et/ou l'immo est prohibitif dans son coin, il fait quoi à votre avis si le bien qu'il peut convoiter est un bien temporaire (*) ?"
---> Ben s'il réfléchit 2 secondes, IL LOUE.
(*) son but étant d'acheter + grand dans l'avenir.
CONCLUSION :
- Si vous achetez un bien qui sera pendant les 15 prochaines années votre résidence principal ... vous aurez acheter un bien surévalué mais vous devriez ne pas être perdant (normalement ... sauf effondremment du marché ... façon japonaise). Mais attention : pas de mutation, pas de surendettement, divorce, chomage et autres accidents ... qui pourrait vous obligez de vendre votre bien ...
- Si vous n'avez pas les moyens de suivre les prix délirants ou/et vous n'avez pas les moyens d'acheter un bien pour accueillir à terme une famille ... ALORS LOUER !!!!!
Sommes nous d'accord ?
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
C'est trop binaire comme raisonnement.
Il n'y pas que l'achat vente, il y a aussi la location.
Une personne peut acheter pour 7 ans et mettre en location son bien en attendant de rentrer dans ses frais si effondrement il y a. En plus si c'est le cas il rachetera moins cher.
Maintenant pour rester 10 ans je pense que c'est assez long pour ne pas prendre trop de risque, mais idem, si il ne rentre pas dans ses frais quand il doit partir ou souhaite faire une plus value il peut toujours le mettre en location en attendant.
Ca permet de se constituer un bon capital sans trop de risque.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:02:52
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est faux.
Le problème c'est que vous niez l'évidence.
Entre 90 et 98, les prix parisiens ont baissé de 40% et ceux de la couronne (Ile de France) de 20%. Ce sont les faits et vous n'y pourrez rien.
Mais pourquoi voulez vous que les cycles soient strictement les mêmes à chaque fois? Il n'y a pas de formules mathematiques pour ça Le Nabot.
Ceci dit si on se tapait -40% croyez moi je serais le plus heureux, je commence à me sentir à l'etroit moi.  Maintenant si je n'y crois pas, je laisse place au doute et c'est bien ce que je vous reproche. Vous affirmez l'imprevisible, ca vous rend bête et c'est domage. Soyez plus pondéré.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:20:39
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Citation :
Initialement entré par bibix
Mais pourquoi voulez vous que les cycles soient strictement les mêmes à chaque fois? Il n'y a pas de formules mathematiques pour ça Le Nabot.
Friggit l'a modélisé mathématiquement. Si vous observez son graphe, il y a quand même des sinusoïdes caractéristiques. Et ne dites pas que Friggit est un âne, il est quand même X-Ponts. |
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:34:04
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D'accord avec aurely13 on n'est pas plus avancés à la lecture de ce post.
Perso je vais sans doute m'endetter sur 25 ans pour une maison 3 chambre, dans laquelle on compte rester un moment donc bon...
vous parlez de baisse mais envisagez vous une baisse dans le prix des locations ?
Baisser ça va baisser ou du moins ça va négocer dur mais on ne risque pas de retrouver les prix d'il y a 7 ans à mon avis |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:35:25
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Citation :
Initialement entré par bibix
Vu les ventes en region parisienne, beaucoup de monde. Plus que vous ne pensez.
Vous oubliez que beaucoup vendent leur bien. Pour ceux là, achetez en haut de cycle c'est avant tout revendre en haut de cycle.
Les plus embêté sont les primo-accedants et ceux là ils font comme moi, des travaux. J'ai plein de connaissances qui se sont loger a moindre frais en se mettant au bricolage et croyez moi, non seulement ils sont content d'avoir refait a leur gout mais en plus il font une plus value potentiel.
Maintenant les jeunes sont trop gourmands. Ils veulent de grands appartements tout neuf et ranger directement leurs vêtements dans l'armoire... Si le marché n'est pas adapté, c'est aussi à nous de nous adapter à lui dans la mesure du possible.
Tout à fait d'accord, 25 ans primo-accédante, et nous avons été contraints d'acheter une maison avec beaucoup de potentiel mais à retaper. ça fait trois mois que nous bossons comme des malades tous les week-ends, et nous emménageons enfin dans une semaine. Aucun regret, la maison est magnifique, des matériaux nobles, une maison qui nous ressemble, et qui vaut aujourd'hui beaucoup plus cher que ce que nous l'avons acheté.
Il faut se donner les moyens de ses ambitions, et travailler dur |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:46:31
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Mais pourquoi voulez vous que les cycles soient strictement les mêmes à chaque fois? Il n'y a pas de formules mathematiques pour ça Le Nabot.
Friggit l'a modélisé mathématiquement. Si vous observez son graphe, il y a quand même des sinusoïdes caractéristiques. Et ne dites pas que Friggit est un âne, il est quand même X-Ponts.
Observez bien la courbe de friggit depuis 1965 pour l'ile de france.
Elle n'est pas du tout symetrique et montre bien que de 83 à 90, les prix ont flambés d'un seul coup, trés rapidement et sans jamais baisser d'un poil! Elle est donc retombée comme un soufflé. Regardez maintenant de 98 à 2006, la hausse a été ponctuée de legeres baisses tout au long de son ascension. Ca veut tout simplement dire que le schéma n'est pas le même, la descente ne sera donc surement pas la même non plus, si descente il y a.
Maintenant si un graphique nous montre ce qu'il s'est produit jadis, on peut simplement en tirer des leçons et veiller au grain mais pas pour autant certifier qu'il va se passer la même chose.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 13:51:01
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Citation :
Initialement entré par aurely13
Citation :
Initialement entré par bibix
Vu les ventes en region parisienne, beaucoup de monde. Plus que vous ne pensez.
Vous oubliez que beaucoup vendent leur bien. Pour ceux là, achetez en haut de cycle c'est avant tout revendre en haut de cycle.
Les plus embêté sont les primo-accedants et ceux là ils font comme moi, des travaux. J'ai plein de connaissances qui se sont loger a moindre frais en se mettant au bricolage et croyez moi, non seulement ils sont content d'avoir refait a leur gout mais en plus il font une plus value potentiel.
Maintenant les jeunes sont trop gourmands. Ils veulent de grands appartements tout neuf et ranger directement leurs vêtements dans l'armoire... Si le marché n'est pas adapté, c'est aussi à nous de nous adapter à lui dans la mesure du possible.
Tout à fait d'accord, 25 ans primo-accédante, et nous avons été contraints d'acheter une maison avec beaucoup de potentiel mais à retaper. ça fait trois mois que nous bossons comme des malades tous les week-ends, et nous emménageons enfin dans une semaine. Aucun regret, la maison est magnifique, des matériaux nobles, une maison qui nous ressemble, et qui vaut aujourd'hui beaucoup plus cher que ce que nous l'avons acheté.
Il faut se donner les moyens de ses ambitions, et travailler dur
Grace à ces travaux vous souffrirez nettement moins d'une baisse eventuelle, c'est un point important. Vous avez une maison qui vous ressemble et ça, les locataires ne peuvent pas en dire autant. Pourtant dieu sait si c'est important de se sentir CHEZ SOIT.
Felicitation pour votre courage. Au lieu de pleurer misere vous vous êtes adaptée au marché. 
Moi c'etait 3 ans de travaux.
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33609
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Edité par - bibix le 09 juin 2006 13:52:18 |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:13:55
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Pour répondre à asi77.
J'avais en effet pour mon acquisition un apport conséquent. Mais j'ai tout de même prix un crédit sur 25 ans et sans PTZ pour plusieurs raisons:
- Ma mensualité est aujourd'hui 30% inf à la valeur locative actuelle de mon appartement.
- Cela me permet de préparer un nouvel apport. J'espère avoir 40.000€ de coté dans 5 ans et que l'immobilier sera tomber, cela pour acheter une maison à moindre cout.
Mon raisonnement est le suivant:
- Je suppose que la mise en location de mon appart actuel permettra au moins le remboursement du crédit.
- Je supporterai donc le remboursement de ma maison et les charges liées à mon appartement. Aujourd'hui j'arrive à épargner, dans 5 ans cette épargne sera la différence entre (Rbst Maison + charges) - (Rbst Apprt)
--> Je devrais donc passer d'un logement à l'autre. La différence sur mon mode de vie sera le placement de l'argent qu'aujourd'hui j'épargne!! Sauf que mon patrimoine grimpera encore plus vite...
Un point à souligner:
Aujourd'hui, la valeur locative de mon appartement (1000€) est 30% inf au montant de mon remboursement(700€). En considérant une inflation (faible) de 1,5% par an, le loyer de cet appartement, devrait être dans 20 ans de 1350€ par mois. Ma mensualité, elle, sera toujours de700€...
raimec |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:17:55
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Citation :
Initialement entré par asi77
Sommes nous d'accord ?
 Non! Beaucoup trop d'inexactitudes!
Mais c'est sympa qu'il y ait un minimum de gens d'accord avec vous! il faut bien que des gens comme nous trouvions des locataires potentiels |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:19:55
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est faux.
Le problème c'est que vous niez l'évidence.
Entre 90 et 98, les prix parisiens ont baissé de 40% et ceux de la couronne (Ile de France) de 20%. Ce sont les faits et vous n'y pourrez rien.
Evidence ou pas, si vous en avez d'autres comme celle-ci, ne pas hésiter à nous les sortir pour s'amuser pendant le week-end |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:22:59
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Citation :
Initialement entré par asi77
Pour éviter d'attendre longtemps cette remontée des prix c'est :
1) AVOIR un apport important (ce que vous avez raimec je crois)
2) PRENDRE un prêt le court possible pour que l'amortissement du prêt soit le plus élevé possible
Encore des autres, merci |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:24:50
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Citation :
Initialement entré par bibix
Moi c'etait 3 ans de travaux.
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33609
Bravo!!
A côté de vous, nous faisons bricoleurs du dimanche...Plus exactement nous détruisons une rénovation des années 70 sur une maison de ville en secteur sauvegardé. Donc on décroûte, on rénove la pierre, les poutres, les planchers,les menuiseries, on tombe des cloisons montées inutilement, etc... Mais rassurez-moi vous avez fait appel à quelques artisans quand-même?
Parce que si non, c'est clair, avec vos bras qui valent de l'or, j'achète, je retape, je revends!!et j'en fais mon métier!! |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:25:18
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Trés jute raimec ! On oublie toujours de parler de l'inflation. Les loyers suivent l'inflation mais pas les mensualités du crédit. Avec un credit sur 20 ou 30 ans c'est loin d'être negligeable.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:25:38
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Friggit l'a modélisé mathématiquement. Si vous observez son graphe, il y a quand même des sinusoïdes caractéristiques. Et ne dites pas que Friggit est un âne, il est quand même X-Ponts.
 Encore des autres, c'est mieux qu'un dessin animé |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:28:54
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Citation :
Initialement entré par raimec
Pour répondre à asi77.
J'avais en effet pour mon acquisition un apport conséquent. Mais j'ai tout de même prix un crédit sur 25 ans et sans PTZ pour plusieurs raisons:
Et c'est vous, bien sur, qui avez raison, si vous arrivez à les convaincre, chapeau! |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:31:47
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C'est clair l'inflation est importante.
Si dans seize ans, nous avons subittement une inflation de 8% / an sur 3 ans et bien celui qui a pris un crédit sur 25 ans aujourd'hui aura fait une meilleure affaire que celui qui aura prit un crédit sur 15 ans !!!
Et oui on emprete des euros mais si on a la chance d'avoir une inflation importante, c'est des roubles () que l'on va rembourser!!
raimec |
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