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dosha
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 18 mai 2006 : 17:47:44
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Bonjour,
Je suis conseiller clientèle banque depuis 3 ans et je déconseille vivement un achat dans l’immobilier en ce moment. Et cela ne s’adresse pas seulement aux primo-accédants mais aussi aux investisseurs. Le marché est en pleine incertitude et risque fort de se retourner. Autant, il y 3 ans, on pouvait franchir le pas
Personnellement, j’ai à gérer plusieurs situations délicates notamment en crédit-relais (nouvelle maison achetée mais ancienne toujours pas vendue).
Mais il y a une chose que je souhaiterais ajouter : il faut décider d’acheter ou pas en fonction de soi et non pas sous la pression, pression qui vient d’abord du cercle familial ou des amis. Ca me fait frissonner des voir des jeunes couples acheter sur 25 ans des pavillons de basse qualité à 35 km de la ville.
Moi je conseille de louer encore, de mettre de côté un loyer équivalent (si possible) pour se constituer un apport en parallèle (ce doit être fait à travers une discipline budgétaire) pour profiter de la baisse probable des prix : payer moins cher en empruntant moins avec un apport plus grand.
Dernier point : un internaute parlait de sa banque qui recevait de plus en plus de demandes de prêts. C’est juste pour donner une image dynamique de la banque, moi-même j’en rajoute souvent (« On a des projets d’extension », « Le placement xxx connaît un grand succès»…)
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 12:03:58
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Tout d'abord, merci Luc de ces différentes informations qui ont l'air de scandaliser dcecrtaines personnes mais qui ont probablement le mérite d'eviter la langue de bois commerciale servie si souvent avec le sourire.
Il est à mon sens très étrange de considérer les banques en général et le secteur de l'immobilier comme des entreprises philanthropique, voir Disneyland...
Une question tout de même, reste-il interessant d'acheter pour investir à court, moyen ou long terme pour profiter des taux bas actuels lorsqu'on ne possède pas de patrimoine et que l'on souhaite se constituer un petit quelquechose.
Un exemple immédiat on me propose à la vente 2 appartements de 100m2 chacun, loués sous loi 89 avec des loyers pas terribles mais arrivant assez rapidement à echeance (2007/2008). Il sont vetustes et placés sur axes bruyant et pas tres sexy mais en voie d'amélioration et surtout en plein Paris, entre 2 gares. Leur prix de vente les mets à 2900€ le m2 hors négo...ce qui à mon sens reste un tarif tres raisonnable pour Paris centre.
Nous sommes assez jeunes (couple +1 enfant la trentaine) et nous nous tatons pour acheter ces 2 appartement, en occuper 1, les refaires et derrière, selon notre situation financiere les revendre ou les louer.
En gros l'idée est de pourvoir se permettre d'etre proprio d'un surface correcte pour un prix raisonnable...est-ce que cela vou parait-il si délirant comme type de projet par rapport à cette espece de bulle dont on ne connait la permanence.
En effet si l'immo à un souci (tout de même) en ce moment,est-ce vraiment le cas de toutes les villes, la demande restant sur Paris bien supérieure à l'offre.
Enfin, puisque nous ne sommes pas tres argentés, on se disait également, trouvons nous une loc pas trop chere et investissons dans du studio ou 2 piece, a travers une sci par ex., auquel cas je me disais qu'il etait financieremetn plus interessant sur ce montage d'acheter lorsque les taux sont tres eleves et les montants initiaux bas...est-ce que je me plante complet ?
En tout cas merci à tous pour ces echanges, il sont tres souvent fructueux et à defaut, tres divertissants !!
A tres bientot
Géraldine |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 12:20:41
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Geraldine,
Un 100m2 à paris centre pour 290.000€ je n'y crois pas une seconde.
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Edité par - bibix le 24 mai 2006 12:24:48 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 12:38:12
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Citation :
Initialement entré par bibix
Geraldine,
Un 100m2 à paris centre pour 290.000€ je n'y crois pas une seconde.
ou c'est vendu avec les rats, cafards, blattes et autres cancrelas |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 12:43:42
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Même en ruine ça couterait plus cher que ça. On est a peu près 3 fois en dessous du prix du marché là.
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:28:12
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Certes, je veux bien concevoir que vous n'y croyez pas, mais ce n'était pas ma question.
Si vous aviez plutôt des réponses constructives...
Géraldine |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:32:43
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Citation :
Initialement entré par djays
Certes, je veux bien concevoir que vous n'y croyez pas, mais ce n'était pas ma question.
Si vous aviez plutôt des réponses constructives...
Ben, je n'étais pas constructif? Bon, alors une question: quels sont les loyers actuels.
Une autre quelles sont les véritables nuisances répertoriées? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:52:52
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Citation :
Initialement entré par djays
Certes, je veux bien concevoir que vous n'y croyez pas, mais ce n'était pas ma question.
Si vous aviez plutôt des réponses constructives...
Géraldine
Comment pouvez vous expliquer que ce logement soit affiché 3fois en dessous de son prix ? S'il y a un bémol ça me permettra de mieux vous orienter sur cette transaction.  |
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 15:02:24
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Un des deux loyer est dérisoire (mais une fois que j'aurais consulter le bail locatif je serais à même de pouvoir évaluer le rééquilibrage sur 3 ou 6 ans du loyer). L'autre est seulement insuffisant
Relis mon post initial qui est assez complet. l'idée pour nous n'est pas de devenir des magnat de la pierre, juste de se constituer gentillement une épargne sur notre habitation principale (comme par ex. de ne garder qu'un des deux lots). Nous avons devant nous de toute façon un pb de solidité financière, nous ne pouvons pas aujourd'hui de par notre apport ou nos revenus, se prendre pour Bouygues !
Ma question était donc reliée à vos (apparentes) experiences, dans le cas précis de ce que je décris (et dès que j'en ai c'est promis je vous donne des précisions, bon pas trop quand même vous avez l'air d'être sur le coup) est-ce que cela represente un risque tres important ou est-ce potentiellement interessant ?
Parce qu'il y a quand même quelque chose que je voudrais éclaircir. Il est vrai que la pierre et les actions boursieres fonctionnent en vases communiquants. Il est vrai en ce moment que les taux sont bas et la pierre haute, il est certainement vrai aussi que la tendance risque doucement de s'inverser...mais enfin ca n'est quand même pas la dernière honte sur terre que de vouloir s'acheter sa maison pour y être juste à l'aise !!!(On est 3 dans 48m2...et franchement on commence à en avoir plein les bottes !!). dans notre cas il s'agit avant tout d'arreter de filer 800€ tous les mois à quelqu'un d'autre qu'à nous même.
La situatin que je décrivait (cad acheter 2x100m²)ne découlerait que du fait de ne pas avoir bcp de choix en ce moment. Je n'ai en effet pas vu de 100m² tous seul pour ces sommes là. Ce n'est qu'en envisageant de grandes surface à fractionner que l'on peut voir ce genre de tarifs...donc cela implique une certaine part de risque.
Fatalement.
Mais ce doit être vrai pour tout type de placement et de risque, non ?
Géraldine |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 15:40:58
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Je pense qu'a un tel tarif, y'a forcément anguille sous roche.
Pour bien vous conseiller il faut que vous me parliez en chiffre.
Quel taux vous propose t on à la banque ?
Quel est le montant des loyers ?
Quel est votre apport ?
Avez vous les frais de notaire ?
Combien de temps comptez vous en habiter un ?
Quel est la durée du bail ?
N'y a t-il pas d'impayé sur ces loyers ?
Quel est le montant des travaux ? (au moins en materiaux)
Ou est il placé?
Quel est le montant des charges?
Y'a t il un ravalement a venir ou autre gros travaux de corpo ?
Il me faut des precisions, mais là, les tarfis dont vous me parlez ressemble plus à un logement vendu en viagé qu'un logement vendu occupé.
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 16:04:56
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Citation :
Initialement entré par bibix
Je pense qu'a un tel tarif, y'a forcément anguille sous roche.
Pour bien vous conseiller il faut que vous me parliez en chiffre.
Quel taux vous propose t on à la banque ?
Pas négo encore, donc partons sur du standard 3,75%
Quel est le montant des loyers ?
Aujourd'hui 1400€ pour les 2 les baux finissent respectivement en 2007 l'autre 2008Quel est votre apport ?
70000
Avez vous les frais de notaire ?
oui j'imagine (en fait je ne vois pas bien comment on peut echapper à ces frais, n'hesitez pas à m'en informer)
Combien de temps comptez vous en habiter un ?
Ca dépend de son interet cote qualité de vie. Si c'ets correct et agréable entre 5 et 20 ans
Quel est la durée du bail ?
N'y a t-il pas d'impayé sur ces loyers ?
aucune idée je n'ai pas pour l'instant bcp plus d'info, j'en saurais plus la semaine prochaine
Quel est le montant des travaux ? (au moins en materiaux)
idem, on m'a dit vetuste...alors est-ce une ruine ou juste un truc hors d'age
Ou est il placé?
Paris intra
Quel est le montant des charges?
pas d'idée, pas pls que le foncier ni la cote part dans la copro
Y'a t il un ravalement a venir ou autre gros travaux de corpo ?
idem
Il me faut des precisions, mais là, les tarfis dont vous me parlez ressemble plus à un logement vendu en viagé qu'un logement vendu occupé.
Je suis bien consciente qu'il manque bcp d'éléments et que le dossier est à creuser pour s'en faire une idée réelle. Ceci dit, vous ne parlez pas non plus à une demeurée. Nous avons eu en ligne de mire une opération un peu plus importante il y a 6 mois, et elle ne s'est pas faite pour tout un tas de bonne raisons (trop cher de travaux au m², pb dans la copro, pb d'affectation etc...)
Toutes les precisions que vous demandez sont exactement celles que j'escompte bien poser à la visite.
Je demandais plutôt une vision empirique sur cec type de profil. En tgemps de bulle comme en temps de crash, est-ce une si mauvaise affaire que de mettre la main sur 200m² à ce prix justifié (à mon sens mais j'aurais probablement des surprises à la visite)par le fait qu'ils sont occupés avec des loyers dérisoires et qu'ils sont par voie de fait en mauvais etat.
Ils etaient en loi 48 et ont été modifiés pour passer en loi 89 (ce qui est dejà un bon point)Selon cette loi, on peut augmenter les loyers sur une période allant de 3 a 6 ans pour les mettre en adéquation avec d'autres loyers pratiqués dans le voisinage, au moment du renouvellement.
Il ya un point que je partage avec vous a priori c'est bien qu'un tel achat parait suspect en ces temps de délire foncier...mais peut etre est on tout simplement face à un agent qui à les yeux en face des trous !(ok, ok ne revons pas !)
Géraldine |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 16:16:31
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Alors, je peux vous dire tt de suite d'oublier!
Evidemment si on parle de tels investissements, on peut toujours dire qu'ils ne sont pas intéressants!
Loyer de 700€, brut? net? vos seuils d'impôts? peu importe!!
soit 8400 annuels, on arrondit à 8000.
Je n'achèterais jamais un truc comme ça à plus de 80000, disons 100000€ pour arrondir, donc on est loin du compte avec votre 290000!
Et vous n'avez pas encore répondu aux autres questions |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 16:31:16
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Geraldine,
Compte tenu du peu d'information dont vous disposez ou que vous voulez bien me communiquer, je ne vois pas comment je vais pouvoir vous conseiller. Manifestement vous ne les avez même pas visité.
Vous me parler au depart du centre de paris puis maintenant de paris intra muros. Ce n'est pas la même chose. Si c'est un 100m2 delabré dans un copro pourrie de la rue myra dans le 18em arrondissement de paris, avec un squatteur sans papier dedans, tout s'explique.
PS: Faites bien attention avant achat de demander une preuve des paiements des loyers. Si c'est loué aussi peu cher, c'est que le proprio actuel ne souhaitait surement pas faire de travaux dedans et qu'il sont en piteux état. Les personnes ayant acceptés de le louer sont sûrement des personnes à risque niveau paiement. Ca pue cette affaire.
Du haut de ma petite experience je peux vous dire une chose, quand le prix est trés attractif, y'a toujours une raison de taille... |
Edité par - bibix le 24 mai 2006 16:33:09 |
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 16:54:26
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ok, ok, ceci dit je demandais un conseil suite aux infos (tout de même réelles) que je vous ai communiquées. Pas une analyse financière (je m'adresserai à un pro pour ça...sauf si vous m'offrez vos services )
Je suis entièrement d'accord avec vous, la vraie question à se poser avant tout est : ou est l'embrouille ?
Ceci dit, 2 appart' loués tres peu chers (et sur les bras pour 1 an ou 2) dans un quartier peu coté (mais pas du tout pourri)et vetustes semble déjà être un bon début d'explication.
mais dans la course aux appart' ce peut etre un moindre vice (j'ai vu bien pire pour bien plus cher).
la seule question financière la dessus est plus as t on la possibilité de tenir ce qu'il y a à tenir pour faire une revente (mais tellement de montages sont possibles, ce n'est pas à vous que je vais apprendre cela)
Géraldine |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 17:08:16
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Je n'ai pas la pretention de pouvoir conseiller quiconque à part moi-même sur une analyse financiere faite par mes soins.
Vous ne me donnez même pas un arrondissement !!! comment vous voulez que je vous dise si c'est interessant. Il faut au moins que je puisse avoir une idée du prix réel de l'appartement.
Maintenant dans l'absolue, je vous conseillerais de reprendre les deux appartements, refaire vous même celui que vous habiterez, recuperer le deuxieme à l'issue du bail et revendre celui que vous avez refait pour degager du cash  Ensuite vous refaite ce nouvel appartement vous même et vous prenez du bon temps avec votre plus value consequente que vous pourrez même placer à 4% sur une assurance vie.
Maintenant je pense qu'il y a un souci qui fait que le prix est trés attractif. Dans la vie, personne ne vous donne rien sans raison. |
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djays
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 17:43:28
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ah...voilà une super réponse !!!
merci pour cet angle d'approche. A priori dans l'enchainement que vous décrivez l'idée est d'etre en résidence principale sur le premier lot et de le refaire avant de le revendre (pour refaire encore l'autre) histoire de ne pas etre taxé sur les plus values...si c'ets un achat à titre personnel.
est-ce que ce type de trnasfert de propriété est valable sur une sci familiale.(transfert vertical de parts, sans etre imposé sur la plus value)
Et je suis tout à fait d'accord avec vous...on n'a rien sans rien !!! Donc méfiance.
Géraldine |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 19:14:31
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Je ne crois pas que ca soit interessant pour vous fiscalement d'être en SCI sur ce type de transaction, puisque vous allez devoir revendre rapidement et donc ne serez pas exhonérer de plus value. Je viens seulement de monter ma SCI et suis encore novice. Peut être devriez vous expliquez votre affaire dans la categorie SCI, d'autres bien plus savant que moi à ce sujet saurons sûrement vous répondre.
Dans mon explication, l'idée etait effectivement d'echapper à une quelconque taxation sur la plus value. Comme la residence principale n'y est pas sujette et qu'aucune durée limitée n'est imposée, c'est la voie royale je crois. |
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cillia
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 05:16:44
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J'ai lu le post en entier et avec interêt ,merci Luc de nous faire partager l'avi de quelqu'un qui est vraiment dans le métier
Sinon même si bibix je ne suis pas toujours d'accord avec vos propos ,mais il est vrai que les banques prefereront toujours un CDI bien payé quelque soit le niveau d'étude à un BAC+5 ou non .
Si cela peut vous aider voici une situation presque similaire :
- elle 22 ans étudiante
- lui 25 ans en CDI ,travaille depuis 2 ans salaire 3500 euros net/mois + prime importantes
- économie : 80000 euros
-bien visé :vers 230000 euros
Nous avons faite deux banque ,dans une on voulait emprunter à deux ,dans l'autre lui tout seul ,dans le deux cas ça ne joue pas énormément sachant que les banque ne "misent "pas sur un étudiant et mettent en plus un taux plus élévé car concubinage ( = risques de séparation et ce qui va avec ),donc je vous conseille plutôt d'emprunter seul .
Mais par contre si vous avez un très bon diplôme ( dans son cas une grande école très connue du grand public ) ce n'est pas négligeable de le préciser à la banque pour dire que vos revenus augmenteront substentiellement dans les années à venir ,de plus ils auront une bonne image de vous et penseront que vous serez plus ou moins à l'abris du chômage .
Par contre le CDD c'est vraiment difficile à dire ... même si la caution des parents devra rentrer en compte pour compenser .
Et comem le dit Luc n'hésitez pas à faire plusieurs banques ,même à faire jouer la concurrence ( dire " ah oui lui m'a proposé ça ,c'est plus bas comem taux  ),on a reussi à obtenir un taux parmis les plus bas à 3,65% alors que la premirèe banque avait annoncé 4% au début .
Bref ... tout ça pour ne plus acheter car on a trouvé une super location pas cher et parcequ'on trouve qu'il devient hasardeux d'investir dans l'immobilier vu la conjecture actuelle .
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Edité par - cillia le 01 juin 2006 05:20:35 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 10:21:21
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Tu sais, on dit toujours qu'on ne prête qu'aux riches
Emprunter en CDD, c'est vraiment difficile. L'idéal, c'est fonctionnaire, retraité (le top!) ou joueur foot pro et si possible sans crédit sur le dos.
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 10:37:20
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Et franchement, investir dans l'immobilier maintenant, c'est presque du suicide aux prix actuels. J'ai des copains dans les agences immo de la ville et c'est inquiétant, les acheteurs n'ont plus un sous et attendent tandis que le "stock" de biens à la vente monte.
Attendre et voir, c'est le bon plan. |
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