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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 05 juin 2006 : 19:01:47
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Citation :
Initialement entré par asi77
...La VRAIE question pour un acheteur en 2006 est de savoir si le bien qu'il achète en 2006 ne sera pas dévalorisé en 20xx lors de la revente éventuelle ou programmée (s'il s'agit d'un achat temporaire par ex).
C'est votre vue des choses, que je comprends.
Ce n'est pas la mienne.
Ce n'est pour moi qu'une question parmi beaucoup d'autres, et certainement pas l'essentielle.
Vous raisonnez systématiquement plus value.
D'autres raisonnent revenus, et il me semble que ce sont eux qui ont raison |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 19:10:52
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Citation :
Initialement entré par asi77
Le quidam qui souhaite acheter maintenant n'a finalement rien à faire si en 2005 ou 2006 ou 2007 les prix montent en pas ...
La VRAIE question pour un acheteur en 2006 est de savoir si le bien qu'il achète en 2006 ne sera pas dévalorisé en 20xx lors de la revente éventuelle ou programmée (s'il s'agit d'un achat temporaire par ex).
Que le cycle haut soit atteint en oct. 2005 ou juin 2006 ou janv. 2007, finalement peu importe ...
A ma connaissance (sur 18 pays de l'OCDE sur 35 ans), il n'existe pas de cas où après une forte hausse il n'y a pas de forte baisse ...
Pour mémoire :
J'ai pris un extrait des plus fortes hausses (>70% ) et des baisses qui ont suivies :
- Japon : +77.6% suivi de -40.7%
- Italie: +98.0% suivi de -35.3%
- GB : +99.6% suivi de -27.8%
- Finlande : +111.8% suivi de -49.7%
- Pays bas : +98.4 % suivi de -50.4%
- Suisse : +73.5% suivi de -40.7%
Je rappelle que la France nous en sommes à +120% en 9 ans ...
PS : une hausse de 100% suivi d'une baisse de 50% ramène les prix au même niveau ...
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Y'a un debut à tout ! vous ne croyez pas aux nouveautés ? |
Edité par - bibix le 05 juin 2006 19:11:24 |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 19:14:49
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Ankou,
Mon point de vue concerne l'achat en résidence principal et non pour du locatif ...
En résidence principale, un ménage qui effectue un premier achat avec l'objectif de revendre dans x années ne pourra -peut être- pas revendre ... (Moins value ou pire ... negative equity)
C'est surtout cette population là (primo accédant avec achat temporaire) qui risque le plus ...
Le facteur aggravant à la baisse de l'immo., c'est la durée de prêt qui explose.
Pourquoi est ce un facteur aggravant ?
Tout simplement parce qu'avec un prêt de longue durée, c'est un amortissement très faible ... et donc une période de "negative equity" qui s'allonge ...
Pour mémoire (désolé je radote !) :
- En 1999, 76% des prêts étaient inférieurs à 20 ans
- En 2005, 74% des prêts étaient supérieurs à 20 ans
[Source : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200075281.htm]
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 05 juin 2006 19:28:55 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 19:27:41
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Citation :
Initialement entré par asi77
Ankou,
Mon point de vue concerne l'achat en résidence principal et non pour du locatif ...
En résidence principale, un ménage qui effectue un premier achat avec l'objectif de revendre dans x années ne pourra -peut être- pas revendre ... (Moins value ou pire ... negative equity)
C'est surtout cette population là (primo accédant avec achat temporaire) qui risque le plus ...
1) je ne suis pas favorable à l'achat de sa résidence principale.
2) Dans ce cas de RP, en achat "coup de coeur", on n'achète jamais avec un objectif de vendre au bout de X<10 ans. Si >15 ans, donc pour du long terme, il n'y a pas de dévalorisation.
3) Il faut alors dire que vous donnez un conseil pour ce type de population. |
Edité par - Ankou le 05 juin 2006 20:29:14 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 19:37:05
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Citation :
Initialement entré par Ankou
1) je ne suis pas favorable à l'achat de sa résidence principale.
2) Dans ce cas de RP, en achat "coup de coeur", on n'achète jamais avec un objectif de vendre au bout de X<10 ans. Si >15 ans, donc pour du long terme, il n'y a pas de dévalorisation.
3) Il faut alors dire que vous donnez un conseil que vous ce type de population.
- Concernant le point 1/ Vous déconseillez l'achat en RP. C'est bien cela ?
- Concernant le point 2/ Je suis d'accord que l'achat long terme (> 15 ans) peut être moins risqué ... Le problème est que lorsque j'interroge des jeunes c'est souvent < 10 ans voire moins !!!! (l'explication est simple : ils ont vu pendant la phase de hausse des achats/revente sur quelques années ...)
- Concernant le point 3/ Je ne comprends pas la question (saisie incomplète ...).
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 05 juin 2006 19:39:03 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 19:42:14
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Citation :
Initialement entré par asi77
Citation :
Initialement entré par Ankou
1) je ne suis pas favorable à l'achat de sa résidence principale.
2) Dans ce cas de RP, en achat "coup de coeur", on n'achète jamais avec un objectif de vendre au bout de X<10 ans. Si >15 ans, donc pour du long terme, il n'y a pas de dévalorisation.
3) Il faut alors dire que vous donnez un conseil que vous ce type de population.
- Concernant le point 1/ Vous déconseillez l'achat en RP. C'est bien cela ?
- Concernant le point 2/ Je suis d'accord que l'achat long terme (> 15 ans) peut être moins risqué ... Le problème est que lorsque j'interroge des jeunes c'est souvent < 10 ans voire moins !!!! (l'explication est simple : ils ont vu pendant la phase de hausse des achats/revente sur quelques années ...)
- Concernant le point 3/ Je ne comprends pas la question (saisie incomplète ...).
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
La raison pour laquelle les primos accedants ne souhaitent pas rester plus de X années dans leur residence principale, c'est parce qu'ils se rabattent sur les petites surface faute de budget et expere donc changer le plus rapidement possible pour plus grand.
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:18:47
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Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par Luc57
Et franchement, investir dans l'immobilier maintenant, c'est presque du suicide aux prix actuels. J'ai des copains dans les agences immo de la ville et c'est inquiétant, les acheteurs n'ont plus un sous et attendent tandis que le "stock" de biens à la vente monte.
Attendre et voir, c'est le bon plan.
Je suis 100 % d'accord avec vous.
Le krack n'est pas loin !
On vous connait cedric, vous êtes l'homme inscrit sur tous les forums et même ceux specialisés en automobile (www.forum-auto.com) ou vous creez partout les mêmes sujets en nous promettant un krack immobilier. Ca fait 2 ans maintenant que vous nous l'annoncez pour le mois qui suit... Rassurez vous, un jour vous aurez raison, mais dans combien d'années on ne le sait pas encore. 
Puisque je crois savoir que vous avez tout perdu en bourse en 2000 et jusqu'à votre chemise, que vous conseillez depuis bientot 2 ans de ne pas achetez sous peine de banqueroute, je crois qu'il serait judicieux de ne pas tenir compte de vos pietres pronostics.
Premièrement je ne prédis pas le krach depuis 2 ans.
Deuxièmement je n'ai jamais annoncé de délai pour ce krack.
Troisièmement, je n'ai pas perdu ma chemise en Bourse. Même si j'ai subi des moins values suite au krack de 2000, comme tout le monde, je suis maintenant largement en plus value ! 
Sur ce forum http://www.forum-auto.com/ et dans un sujet que vous avez intitulé "quand est ce que le crack de l'immobilier va avoir lieu", vous dites que vous n'avez pas pu acheter en 2000 parceque vous aviez TOUT perdu en bourse. Vous avez tout perdu ou vous n'avez pas tout perdu ???
La lecture de votre sujet est dailleurs édifiante. C'etait en juin 2005 et vous annonciez que vous louez en attendant le krack (ca fait maintenant un de perdu et des prix encore plus haut). Eu egard à ces erreurs d'appreciation des differents marchés, peut on réellement se fier à vos pronoctics ou doit on vous percevoir comme un speculateur raté ???
Mieux encore, sur ce même sujet et toujours en juin 2005 vous qualifiez les acheteurs de "pigeon". Pourtant, quelqu'un qui a acheté en juin 2005 et qui revend maintenant, soit 1 an aprés, à fait une plus value non negligeable.
Quelle credibilité voulez vous que l'on vous donne?
Qui est donc le pigeon dans tout ça? Certainement pas le bailleurs à qui vous payez un appartement...
Moralité, depuis 6 ans et pour gagner de l'argent, il vaut mieux faire l'inverse de ce que vous pensez être bon.
Mort de rire !
Je n'ai jamais dit que je ne pouvais pas acheter parce que j'avais perdu de l'argent en Bourse ! (d'ailleurs j'ai largement rattrapé mes moins values de 2000) car je n'ai placé en Bourse que de l'argent dont je n'ai pas besoin.
Pour votre exemple d'une personne qui aurait acheté il y a un an pour revendre maintenant. Admettons que l'immo ait monté de 15%. En retranchant les frais de notaire et les autres frais annexes, elle aurait peut être gagné 8 ou 9 %.
Pour mémoire la Bourse a monté de 23% en 2005. y'a pas photo !
PS : quel est votre pseudo sur FA ? |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:22:45
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Citation :
Initialement entré par florent1980
Tout ce que je vois c'est que je me suis fait avoir par vos discours alarmants de bulle annoncée. J'etais en 2005 proche d'acheter un 45m2 pour 230k€ dans mon quartier, le 11e. J'ai eu peur étant peut etre encore un peu naif, j'ai donc décidé de reporter mon achat à l'année suivante sachant que j'allais prendre 15% d'augmentation de salaire. Je me retrouve maintenant au meme point malgré cette augment de salaire! un 45m2 dans mon quartier tourne autour de 260k€ pour la même qualité qu'en 2005 à 230k€....Cela m'aurait deja fait economiser plus de 10k€ de loyers....
Je ne sais pas qui fait le plus peur entre ceux qui pressent d'acheter ou ceux qui créent de l'immobilisme économique à base de bulle économique. J'aurais du mieux choisir mon camp je crois!
Patientez encore quelques années, vous aurez votre F2 à 150 000 €... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:31:55
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Citation :
Initialement entré par asi77
......- Concernant le point 1/ Vous déconseillez l'achat en RP. C'est bien cela ?.....
C'est exact.
J'ai modifié la phrase du 3) |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:33:25
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par florent1980
Tout ce que je vois c'est que je me suis fait avoir par vos discours alarmants de bulle annoncée. J'etais en 2005 proche d'acheter un 45m2 pour 230k€ dans mon quartier, le 11e. J'ai eu peur étant peut etre encore un peu naif, j'ai donc décidé de reporter mon achat à l'année suivante sachant que j'allais prendre 15% d'augmentation de salaire. Je me retrouve maintenant au meme point malgré cette augment de salaire! un 45m2 dans mon quartier tourne autour de 260k€ pour la même qualité qu'en 2005 à 230k€....Cela m'aurait deja fait economiser plus de 10k€ de loyers....
Je ne sais pas qui fait le plus peur entre ceux qui pressent d'acheter ou ceux qui créent de l'immobilisme économique à base de bulle économique. J'aurais du mieux choisir mon camp je crois!
Patientez encore quelques années, vous aurez votre F2 à 150 000 €...
Et vous appelez ça un conseil? |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:38:33
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A quoi ça sert de vouloir se saigner aux 4 veines pour acheter un F2 hors de prix ?
Moi quand je vois "Clio d'occasion à vendre. 50 000 €", j'achète pas ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:51:49
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
...Moi quand je vois "Clio d'occasion à vendre. 50 000 €", j'achète pas !
Cet exemple est bien conforme au niveau de vos conseils.
Ils ne servent à rien.
Of course personne, même sans vos conseils, n'achètera cette clio. Ce n'est pas ce genre d'expertise qui est demandée dans ce forum |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 20:57:15
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
...Moi quand je vois "Clio d'occasion à vendre. 50 000 €", j'achète pas !
Cet exemple est bien conforme au niveau de vos conseils.
Ils ne servent à rien.
Of course personne, même sans vos conseils, n'achètera cette clio. Ce n'est pas ce genre d'expertise qui est demandée dans ce forum
Au cas où vous n'auriez pas compris, c'est une métaphore pour faire comprendre la situation actuelle : des prix hallucinants, des primos exclus du marché, etc… |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 00:29:08
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Citation :
Initialement entré par Luc57
Et franchement, investir dans l'immobilier maintenant, c'est presque du suicide aux prix actuels. J'ai des copains dans les agences immo de la ville et c'est inquiétant, les acheteurs n'ont plus un sous et attendent tandis que le "stock" de biens à la vente monte.
Attendre et voir, c'est le bon plan.
Je suis 100 % d'accord avec vous.
Le krack n'est pas loin !
On vous connait cedric, vous êtes l'homme inscrit sur tous les forums et même ceux specialisés en automobile (www.forum-auto.com) ou vous creez partout les mêmes sujets en nous promettant un krack immobilier. Ca fait 2 ans maintenant que vous nous l'annoncez pour le mois qui suit... Rassurez vous, un jour vous aurez raison, mais dans combien d'années on ne le sait pas encore.
Puisque je crois savoir que vous avez tout perdu en bourse en 2000 et jusqu'à votre chemise, que vous conseillez depuis bientot 2 ans de ne pas achetez sous peine de banqueroute, je crois qu'il serait judicieux de ne pas tenir compte de vos pietres pronostics.
Premièrement je ne prédis pas le krach depuis 2 ans.
Deuxièmement je n'ai jamais annoncé de délai pour ce krack.
Troisièmement, je n'ai pas perdu ma chemise en Bourse. Même si j'ai subi des moins values suite au krack de 2000, comme tout le monde, je suis maintenant largement en plus value !
Sur ce forum http://www.forum-auto.com/ et dans un sujet que vous avez intitulé "quand est ce que le crack de l'immobilier va avoir lieu", vous dites que vous n'avez pas pu acheter en 2000 parceque vous aviez TOUT perdu en bourse. Vous avez tout perdu ou vous n'avez pas tout perdu ???
La lecture de votre sujet est dailleurs édifiante. C'etait en juin 2005 et vous annonciez que vous louez en attendant le krack (ca fait maintenant un de perdu et des prix encore plus haut). Eu egard à ces erreurs d'appreciation des differents marchés, peut on réellement se fier à vos pronoctics ou doit on vous percevoir comme un speculateur raté ???
Mieux encore, sur ce même sujet et toujours en juin 2005 vous qualifiez les acheteurs de "pigeon". Pourtant, quelqu'un qui a acheté en juin 2005 et qui revend maintenant, soit 1 an aprés, à fait une plus value non negligeable.
Quelle credibilité voulez vous que l'on vous donne?
Qui est donc le pigeon dans tout ça? Certainement pas le bailleurs à qui vous payez un appartement...
Moralité, depuis 6 ans et pour gagner de l'argent, il vaut mieux faire l'inverse de ce que vous pensez être bon.
Mort de rire !
Je n'ai jamais dit que je ne pouvais pas acheter parce que j'avais perdu de l'argent en Bourse ! (d'ailleurs j'ai largement rattrapé mes moins values de 2000) car je n'ai placé en Bourse que de l'argent dont je n'ai pas besoin.
Pour votre exemple d'une personne qui aurait acheté il y a un an pour revendre maintenant. Admettons que l'immo ait monté de 15%. En retranchant les frais de notaire et les autres frais annexes, elle aurait peut être gagné 8 ou 9 %.
Pour mémoire la Bourse a monté de 23% en 2005. y'a pas photo !
PS : quel est votre pseudo sur FA ?
Au cas ou vous l'auriez oublié, ce sujet ne compare pas la rentabilité de l'immo par rapport à la bourse. Vous vous plantez depuis X années dans vos previsions et vous êtes donc mal placé pour donner des conseils. Preuve en est, ceux que vous avez donné l'année derniere prouve maintenant que vous etiez dans le faux. Je me trompe?
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 00:31:31
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Citation :
Initialement entré par Cedric1973
A quoi ça sert de vouloir se saigner aux 4 veines pour acheter un F2 hors de prix ?
Moi quand je vois "Clio d'occasion à vendre. 50 000 €", j'achète pas !
A ne pas se retrouver à poil dans quelques années |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 01:45:13
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| Encore une fois les motivations sont differentes. Moi je ne suis pas investisseur en immo et je crois que je reagirais differement si je l'etais. En tant que primo accedant puisque c'est mon nom...le fait d'attendre des jours meilleurs me coute de l'argent. |
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 07:53:37
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Bonjour,
Je ne suis pas voyante et ne peux affirmer que l'immobilier va baisser : tout ce que je sais c'est que les agents immobiliers nous poussent à la négociation : nous sommes à la recherche d'une maison : nous en visitons une : 170000 euros hors budget, l'agent nous dit que l'on peut faire une proposotion à 130000 et on verra. Là on attend la réponse mais d'après l'agent les biens en vente depuis plus de 6 mois appartenant à des gens partis en prêt relais sont fortement négociables en ce moment. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 07:55:52
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Citation :
Initialement entré par pomme62
Bonjour,
Je ne suis pas voyante et ne peux affirmer que l'immobilier va baisser : tout ce que je sais c'est que les agents immobiliers nous poussent à la négociation : nous sommes à la recherche d'une maison : nous en visitons une : 170000 euros hors budget, l'agent nous dit que l'on peut faire une proposotion à 130000 et on verra. Là on attend la réponse mais d'après l'agent les biens en vente depuis plus de 6 mois appartenant à des gens partis en prêt relais sont fortement négociables en ce moment.
Les prêts relais ???? C'est ça que j'appelle des gens à poil. A cause de l'endettement. Hein bibix ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 08:03:49
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par pomme62
Bonjour,
Je ne suis pas voyante et ne peux affirmer que l'immobilier va baisser : tout ce que je sais c'est que les agents immobiliers nous poussent à la négociation : nous sommes à la recherche d'une maison : nous en visitons une : 170000 euros hors budget, l'agent nous dit que l'on peut faire une proposotion à 130000 et on verra. Là on attend la réponse mais d'après l'agent les biens en vente depuis plus de 6 mois appartenant à des gens partis en prêt relais sont fortement négociables en ce moment.
Les prêts relais ???? C'est ça que j'appelle des gens à poil. A cause de l'endettement. Hein bibix ?
Je n'ai jamais prôné les prêts relais. Ceci dit, beaucoup se passent trés bien, c'est juste trés risqué, trop pour moi...
Se retrouver à la retraite et etre en location, moi c'est ça que j'appele se retrouver à poil ! Alors qu'en 40 ans de cotisation cette même personne aurait pu rembourser au moins deux prêt sur 20 ans et beneficier de deux rentrées de loyer plutôt que d'en verser un jusqu'à sa mort... |
Edité par - bibix le 06 juin 2006 08:07:01 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 08:04:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Les prêts relais ???? C'est ça que j'appelle des gens à poil. A cause de l'endettement. Hein bibix ?
Ce n'est que moi qui répond: si des personnes ont été assez inconscientes pour utiliser ce type de prêt, elles ne s'en prennent qu'à elles-mêmes.
Pour reprendre votre image, elles se sont déshabillées, toutes seules.
Encore des banquiers qui ont donné des conseils un peu idientiques aux votres ...... un peu légers |
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