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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 06 juin 2006 : 08:07:52
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Encore des banquiers qui ont donné des conseils un peu idientiques aux votres ...... un peu légers
Pour le cas d'espèce vous y ajouter surtout l'agent immobilier qui n'a pas voulu ou su dire que le prix était trop haut. |
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pomme62
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 08:10:44
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| visiblement notre agent est assez honnête : il évalue les maisons mais les gens sont libres d'en fixer le prix derrière et visblement vue la fénésie actuelle, les gens vendent cher avec espoir : c'est ce qui se passe ici : maison estimée à 140 mise en vente à 170, plusieurs propositions à 165 redusées... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 08:17:29
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Citation :
Initialement entré par pomme62
visiblement notre agent est assez honnête : il évalue les maisons mais les gens sont libres d'en fixer le prix derrière et visblement vue la fénésie actuelle, les gens vendent cher avec espoir : c'est ce qui se passe ici : maison estimée à 140 mise en vente à 170, plusieurs propositions à 165 redusées...
Preuve que certains AI sont bien conscients du marasme qui se pointe à l'horizon. Avec un prêt relais sur le dos, déjà les vendeurs ont été assez imbéciles de refuser des propositions à 165KEUR. |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2006 08:17:47 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 10:22:51
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Je ne suis pas là pour faire froid dans le dos, je n'ai aucun parti pris, je ne cherche pas à acheter, je me sens neutre mais je veux juste donner quelques petits conseils.
Et il y a toujours un décalage entre ce que les gens disent, ce que les médias rapportent et la réalité telle que je la vois.
Il y a 2 ans, on disait aux clients qu'il fallait acheter pour louer, que la demande en location était énorme et depuis l'automne 2005 on voit des pancartes "A louer" dans tous les coins de rue. Dans le journal dimanche matin, une grosse annonce d'un gérant avec 50% de réduction sur les frais d'agence et 1 mois de caution. Ca veut dire quelque chose quand même!
Dans une vie antérieure, j'étais vendeur de voitures neuves ou d'occasion. Et sur 10 clients, peut-être 1 ou 2 me demandait timidement une réduction. Les autres payaient plein pot. Et vendre une voiture d'occasion, une maison ou un crédit, la logique est la même: on teste d'abord le degré d'ignorance des clients, on obtient les infos sur lui, ensuite on tisse un lien de confiance ("on est copain") et on essaie de lui fourguer le plus cher en essayant de le paniquer (Stratégie de saturation: ne pas laisser réfléchir). C'est pour ca que je dis aux futurs acheteurs de faire 4-5 visites pour s'entraîner et affiner son discours. Je fais même un peu de coaching avec des amis en recherche d'appartement.
Personnellement, si je devais acheter, soit j'attends 6 mois ou sinon je négocie sec. Le mieux, c'est de mettre de coté tous les mois une somme conséquente supérieur au loyer versé pour acheter moins cher à l'avenir en négociant dur, avec plus d'apport et en empruntant moins et moins cher. 2500 EUR d'apport en plus fera 4-5 mensualités en moins à régler et un meilleur taux.
Pourquoi le marché va baisser?
Pour alimenter la hausse d'un marché, il faut de l'argent frais pour faire tourner l'activité. Et l'argent frais vient soit des investisseurs ou des jeunes ménages. Déjà, les investisseurs (je parle des gros, pas des particuliers) se retirent et vendent en douceur. Tandis que les jeunes ménages, ils ne peuvent pas acheter sans l'aide de papa-maman se portant caution ou qui apportent le terrain. Les jeunes s'appauvrissent et n'ont que des boulots précaires.
Et franchement, ça risque de retomber aussi vite que c'est monté. Un marché se réajuste toujours à la fin à la réalité, peut-être 1 an ou 4 ans après mais il se réajuste toujours.
Il y une chose qu'on oublie de parler: c'est la vétusté d'une grande partie du parc immobilier français. Ca va des barres et tours aux maisons années 60 en passant par les Phénix. Et lorsque les retraités commenceront à vendre leurs habitations, ca va tirer le marché vers le bas.
Quand je vois des retraités mettrent en vente une maison trapèze années 50 à prix d'or, c'est de la folie.
Alors, les prix de présentation restent toujours hauts mais vont dérailler d'ici quelque temps.
Une fois que le marché baisse, ca va peut être durer 10-15 ans. Je dis toujours aux clients "Dans le mot immobilier, il y a immobile". C'est tellement simple que les gens l'oublient. Les biens de qualité ou bien placés vont moins morfler mais ils baisseront quand même.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 10:57:17
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Et franchement, ça risque de retomber aussi vite que c'est monté. Un marché se réajuste toujours à la fin à la réalité, peut-être 1 an ou 4 ans après mais il se réajuste toujours.
...
Une fois que le marché baisse, ca va peut être durer 10-15 ans. Je dis toujours aux clients "Dans le mot immobilier, il y a immobile". C'est tellement simple que les gens l'oublient. Les biens de qualité ou bien placés vont moins morfler mais ils baisseront quand même.
Pour illustrer les propos de Luc :
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 11:21:53
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Je suis heureux de constater que les gens ayant achetés en 90/91, soit en haut de cycle et avant un crack, sont en mesure de degager une bonne plus value. Ca confirme ce que je repete depuis X temps !
Pour un achat à long therme, on peut se lancer dans frémir. |
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tonhomme
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243 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 11:47:29
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Citation :
Initialement entré par bibix
Je suis heureux de constater que les gens ayant achetés en 90/91, soit en haut de cycle et avant un crack, sont en mesure de degager une bonne plus value.
Faux.
Regardez bien le graphique, bibix : les gens ayant acheté en 90/91 avant le crack ont fait environ +20% à Paris et +13% en Ile de France, auxquels il faut soustraire les 7% de frais de notaire, voire 6 ou 7% supplémentaires de frais d'agence, cela tombe vite à... 0% dans le cas le plus défavorable, et +13% au mieux... Je ne parle pas des autres régions françaises puisqu'il n'y avait pas de haut de cycle ni de crack en 1990/91 (contrairement à aujourd'hui !!)
13% sur 15 ans, quand même, ce n'est pas terrible (même si ce chiffre est à prendre hors inflation). Et cela suppose qu'il s'agit d'une résidence principale, qui est restée résidence principale au bout de 15 ans ! Sinon, il faut encore retirer la taxe sur les PV. Et bien sûr on ne parle pas des charges de copropriété ou des travaux d'entretien (chaudière, toiture, ...) ni de la taxe foncière...
Au bilan, la "bonne plus value" que vous mentionnez pourrait très bien s'appeler une "petite moins value"... Pas trop dure à avaler, je vous l'accorde...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 12:23:36
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Pour compléter les propos de Tonhomme :
celui qui a acheté en 1990/1991 et qui souhaite revendre aujourd'hui en faisant "une plus value de 10-15%" découvre que :
1) il avait déjà surpayé son bien en 1991
2) il va encore surpayé son bien en 2006
Comme quoi l'achat en haut de cycle ... est et restera un mauvais plan !!
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 12:48:58
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Grosse, trés grosse erreur de clacul. Vous faites tous la même les baissier, vous oubliez dans votre calcul de précisez une chose trés importante, l'argent que vous récuperer à la vente de ce bien est a vous. En tant que locataire, que recuperez vous donc ? RIEN !
Le type qui a loué de 91 à nos jour est largement perdant par rapport a celui qui a acheté en haut de cycle pour du long therme.
Exemple: Un F2 acheté à paris pour 100k€ soit 700€ de loyer par mois sur 15 ans. Il revend aujourd'hui 113.000€. Il deduit les frais de notaire 8000€, il ne lui reste plus que 105.000€.
Il deduit à celà les fonciers (trés faible sur paris) et il lui reste bien quelques chose comme 90.000€ non ?
Et le locataire lui, pendant ce temps là, il lui reste quoi aujourd'hui. Il a payé 600€ de loyer au lieu de 700€ de credit soit 18k€ + 15k€ de foncier. Ca fait un ecrat de 57k€. Voilà ce qu'a gagné un acheteur en haut de cycle par rapport a un locataire.
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 12:51:10
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Citation :
Initialement entré par asi77
Pour compléter les propos de Tonhomme :
celui qui a acheté en 1990/1991 et qui souhaite revendre aujourd'hui en faisant "une plus value de 10-15%" découvre que :
1) il avait déjà surpayé son bien en 1991
2) il va encore surpayé son bien en 2006
Comme quoi l'achat en haut de cycle ... est et restera un mauvais plan !!
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Vous savez qu'en 2004 et 2005, beaucoup disait que nous etions deja en haut de cycle. C'est un cycle qui n'en fini plus de monter manifestement. Attention que le vrai haut de cycle ne se situe pas encore plus haut. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 13:16:01
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Citation :
Initialement entré par bibix
Grosse, trés grosse erreur de clacul. Vous faites tous la même les baissier, vous oubliez dans votre calcul de précisez une chose trés importante, l'argent que vous récuperer à la vente de ce bien est a vous. En tant que locataire, que recuperez vous donc ? RIEN !
Le type qui a loué de 91 à nos jour est largement perdant par rapport a celui qui a acheté en haut de cycle pour du long therme.
Exemple: Un F2 acheté à paris pour 100k€ soit 700€ de loyer par mois sur 15 ans. Il revend aujourd'hui 113.000€. Il deduit les frais de notaire 8000€, il ne lui reste plus que 105.000€.
Il deduit à celà les fonciers (trés faible sur paris) et il lui reste bien quelques chose comme 90.000€ non ?
Et le locataire lui, pendant ce temps là, il lui reste quoi aujourd'hui. Il a payé 600€ de loyer au lieu de 700€ de credit soit 18k€ + 15k€ de foncier. Ca fait un ecrat de 57k€. Voilà ce qu'a gagné un acheteur en haut de cycle par rapport a un locataire.
Et vous ne remboursez pas la banque ???? (capital restant du).
Et ça fait des bons calculs.....  |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2006 13:16:36 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 13:48:36
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Grosse, trés grosse erreur de clacul. Vous faites tous la même les baissier, vous oubliez dans votre calcul de précisez une chose trés importante, l'argent que vous récuperer à la vente de ce bien est a vous. En tant que locataire, que recuperez vous donc ? RIEN !
Le type qui a loué de 91 à nos jour est largement perdant par rapport a celui qui a acheté en haut de cycle pour du long therme.
Exemple: Un F2 acheté à paris pour 100k€ soit 700€ de loyer par mois sur 15 ans. Il revend aujourd'hui 113.000€. Il deduit les frais de notaire 8000€, il ne lui reste plus que 105.000€.
Il deduit à celà les fonciers (trés faible sur paris) et il lui reste bien quelques chose comme 90.000€ non ?
Et le locataire lui, pendant ce temps là, il lui reste quoi aujourd'hui. Il a payé 600€ de loyer au lieu de 700€ de credit soit 18k€ + 15k€ de foncier. Ca fait un ecrat de 57k€. Voilà ce qu'a gagné un acheteur en haut de cycle par rapport a un locataire.
Et vous ne remboursez pas la banque ???? (capital restant du).
Et ça fait des bons calculs.....
Si j'achete en 90/91 sur 15 ans et que je revends en 2006, le credit n'est il pas remboursé completement?
Je vous pardonne, je vous sais un peut simplet.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 13:51:03
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Citation :
Initialement entré par bibix
Si j'achete en 90/91 sur 15 ans et que je revends en 2006, le credit n'est il pas remboursé completement?
Je vous pardonne, je vous sais un peut simplet.
Simplet ? Oui je pense. Vous savez actuellement la proportion des prêts dont la durée est supérieure à 20 voire 25 ans ?
Parce que 15 ans, c'est le passé pour moi.
L'opération de 1990 vous ne pourrez pas la réitérer maintenant. |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2006 13:51:58 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 13:55:10
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
Encore des banquiers qui ont donné des conseils un peu idientiques aux votres ...... un peu légers
Pour le cas d'espèce vous y ajouter surtout l'agent immobilier qui n'a pas voulu ou su dire que le prix était trop haut.
 Désolé, mais l'AI n'est pour rien dans cette affaire de prêt relais.
C'est exclusivement une affaire de banquier qui donne un conseil au vu d'une situation particulière.
Et les banquiers, les prêts relais, ils aiment, donc, pour les lecteurs à éviter sauf impossibilité flagrante et cas particuliers.
Le prix haut ou pas, c'est du hors sujet Mais il est vrai que vous êtes vraiment obnubilé! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 13:59:02
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Je ne suis pas là pour faire froid dans le dos, je n'ai aucun parti pris, je ne cherche pas à acheter, je me sens neutre..
Ah! bon? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 14:03:51
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Si j'achete en 90/91 sur 15 ans et que je revends en 2006, le credit n'est il pas remboursé completement?
Je vous pardonne, je vous sais un peut simplet.
Simplet ? Oui je pense. Vous savez actuellement la proportion des prêts dont la durée est supérieure à 20 voire 25 ans ?
Parce que 15 ans, c'est le passé pour moi.
L'opération de 1990 vous ne pourrez pas la réitérer maintenant.
Ca va un peu vite pour vous on dirait !
Je decris un exemple d'achat fait en 90 ou la durée moyenne des prêts etait de 15 ans pour 70% des acheteurs. Je vais pas melanger les choux et les carottes quand même. Maintenant, pour appuyer ma position sur l'achat à long therme, prenons en compte le fait que les taux de credit sont nettement moins elevés qu'avant, les loyers plus chers qu'en 90 et que même sans ces avantages, vu la difference de gain sur 15 ans d'un locataire par rapport à un proprio, l'acheteur serait gagant.
Je precise aussi qu'à l'issue du credit, sans revendre, le proprio ne paye plus de credit ni loyer et rattrape donc trés rapidement les frais de notaire et impots foncier versés, pendant que le locataire, lui, continue de payer son loyer.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 14:07:02
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Si j'achete en 90/91 sur 15 ans et que je revends en 2006, le credit n'est il pas remboursé completement?
Je vous pardonne, je vous sais un peut simplet.
Simplet ? Oui je pense. Vous savez actuellement la proportion des prêts dont la durée est supérieure à 20 voire 25 ans ?
Parce que 15 ans, c'est le passé pour moi.
L'opération de 1990 vous ne pourrez pas la réitérer maintenant.
N'empêche que vous vous êtiez trompé
D'accord que par rapport à 1990 les durées rallongent, mais évidemment vous avez oublié de mentionner le différentiel de taux entre 1990 et aujourd'hui!
Vous n'êtes pas crédible à vouloir avec des oeillères démontrer que vous avez raison, alors que je ne dis pas que vous avez tord!
Dès le dossier bouclé, je vous donne les infos du projet du neveu, qui a pris une simulation sur 23 ans semble-t-il. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 14:18:46
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Citation :
Initialement entré par Ankou
N'empêche que vous vous êtiez trompé
Un crédit sur 25 ans n'a pas le même impact qu'un crédit à 15 ans.
Vous faites un tableau d'amortissement et amusez vous à comparer la part intérêts par rapport au capital remboursé.
Et ce qu'il ne faut jamais oublier, c'est que les intérêts, c'est comme un loyer. C'est à dire : direction fenêtre.
C'est rentable selon l'objectif. |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2006 14:19:14 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 14:20:38
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Citation :
Initialement entré par bibix
Je precise aussi qu'à l'issue du credit, sans revendre, le proprio ne paye plus de credit ni loyer et rattrape donc trés rapidement les frais de notaire et impots foncier versés, pendant que le locataire, lui, continue de payer son loyer.
Si vous faites l'opération aujourd'hui ce que vous dites c'est valable à partir de 2026 au mieux. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 14:26:57
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Je precise aussi qu'à l'issue du credit, sans revendre, le proprio ne paye plus de credit ni loyer et rattrape donc trés rapidement les frais de notaire et impots foncier versés, pendant que le locataire, lui, continue de payer son loyer.
Si vous faites l'opération aujourd'hui ce que vous dites c'est valable à partir de 2026 au mieux.
Je parle d'un achat pour du long terme. Vous savez bien que c'est plus rentable qu'une loc, ne faites pas le nigot enfin. Ca fait 2 fois en 5 minutes que vous essayez de me reprendre et que vous vous plantez,... pour ne pas changer.
Evidemment que pour un achat/revente je serais inquiet mais pour du long terme, les graphiques montrent que c'est sans danger et le bon sens aussi. |
Edité par - bibix le 06 juin 2006 15:17:52 |
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