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 Sujet  |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 14 juin 2006 : 16:37:58
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Seriez vous en pleine contradiction ?
Vous vous en foutez vous. Vous avez acheté quand c'était bas.
Quel rapport! Il nous explique depuis une semaine que les acheteurs sont suicidaires, que dans les années a venir tout va se crasher et là il veut acheter en septembre alors que le moi dernier (mai), l'immo a encore monté d'un cran. 
Je m'interoge sur la coherence de ses propos. Vous devriez en faire autant. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:41:22
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Comme ca pour m'occuper... Et entre la signature d'un achat, emménagement ca prend bien 3-4 mois. Donc autant commencer tôt.
Je ne veux pas mettre plus de 180-200 000 EUR (limite haute)
Comme ca on peut viser grand. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 16:49:13
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Ca ne repond pas à ma question !Pas plus tard qu'avant hier vous nous disiez que d'ici quelques années le prix seront cassés, que les gens qui voulaient acheter etaient suicidaires et maintenant vous me parlez de commencer à chercher en septembre alors que le mois derniers les pris ont encore monter. Quel interêt? Pour vous occuper vous voulez investir de l'argent dans un bien dont vous pensez que la valeur va degringoler?
Viser grand c'est vite dit, y'a pas de quoi crâner, avec 200k€ en region parisienne vous avez un 60m2 tout miteux dans les quartier craignos... |
Edité par - bibix le 14 juin 2006 16:49:53 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:15:06
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Citation :
Initialement entré par bibix
dans les quartier craignos...
Comme quartier craignos, je me souviens qu'à Villejuif il y avait quelques bonnes bastons à coup de chaînes de vélo quand j'étais petit. Pensez à sortir avec blouson clouté et l'air le plus mâle possible. C'est à dire que le costard trois pièces cravate et bretelles est à proscrire absolument.
Bon courage. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 17:29:50 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:24:05
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Ah les parisiens toujours les mêmes...
mais je ne suis pas à Paris (ouf!) car il faut être très très riche... ici prix moyen entre 1600-2000 EUR/m2
Oui il est suicidaire d'acheter si on n'a pas les moyens, il faut attendre 2 ans. |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 17:31:02
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Peu importe son changement d'avis.
Juste un conseil : Etes vous sur de ne pas avoir à déménager dans les 7 ou 8 prochaines années. Nous ne pouvons pas cacher que le marché est dangereux et qu'il faut gardé son bien un bout de temps avant de le revendre, sinon en effet il y aura risque de pertes.
Enfin vous pourrez déménagé et acheter un deuxième bien. Mais la, il faut que la situation financière le permette.
Bon courage pour votre achat.
raimec |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:51:35
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bibix,
Juste un mot pour vous expliquer pourquoi votre dernier calcul (comme les précédents d'ailleurs) est loufoque, et c'est vraiment parce que j'avais dit que je le ferais aujourd'hui. Ensuite je n'ajouterai rien sur ce fil qui dévie d'ailleurs de son sujet initial... (On débat sur un autre fil de l'intérêt de louer plutôt que d'acheter, ne faisons pas de doublons)
1°) Vous voulez faire une simulation sur 16 ans en achetant en haut de cycle. Soit.
Alors,
- ou bien vous prenez 1990-2006 (ce que vous avez choisi), mais avec un taux de crédit réaliste pour l'époque (plus proche de 9%, il me semble déjà vous l'avoir dit),
- ou bien vous prenez 2006-2022 avec votre taux de 4%. Avec toutes les incertitudes qui pèsent sur cette période (quoique, pour les prix, on connaît les grandes tendances ).
- mais pas de simulation qui démarre en 1990 avec un taux de crédit de 2006...
2°) Vous supposez que votre appart est loué non-stop (même pas un petit mois de vacance) sur 16 ans... Je compterais plutôt 11 loyers par an (2 mois de vacance tous les 2 ans). Tout ça sans parler des loyers impayés (on va dire qu'ils font partie du forfait "11 mois / 12"...)
3°) Vous parlez, je cite, d'un "achat en haut de cycle et juste avant une chute vertigineuse comme jamais on a connu depuis dans la courbe de friggit" et que vous supposez ensuite que votre bien se revend 15% plus cher après 16 ans.
Ca, ça fait quasiment du +1% par an, et j'en connais un, dont le pseudo commence par bi et finit par bix, qui quand il voit ça, dit "Moi je vois que ca monte ! Pas vous?"...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39180&whichpage=12
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:13:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
dans les quartier craignos...
Comme quartier craignos, je me souviens qu'à Villejuif il y avait quelques bonnes bastons à coup de chaînes de vélo quand j'étais petit. Pensez à sortir avec blouson clouté et l'air le plus mâle possible. C'est à dire que le costard trois pièces cravate et bretelles est à proscrire absolument.
Bon courage.
Oui, niveau securité villejuif est vraiment pas terrible, c'est certain. heureusement je suis dans une zone pavillonaire à 150/200m du centre ville. Les cités sont à quelques kilometres dans le bas de villejuif. Mais globalement c'est pas ce qui se fait de plus calme.
Enfin, la monté des prix a amenée une population differente ces dernieres années. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:16:49
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Ah les parisiens toujours les mêmes...
mais je ne suis pas à Paris (ouf!) car il faut être très très riche... ici prix moyen entre 1600-2000 EUR/m2
Oui il est suicidaire d'acheter si on n'a pas les moyens, il faut attendre 2 ans.
Non, vous aviez dit que c'etait suicidaire et que vous alliez attendre quelques années avant d'acheter (vous voulez que je vous cie?). Vous avez changé d'avis ? Finalement vous voulez acheter cher pour que ça descende de maniere vertigineuse aprés, comme vous l'avez dit?
Meme quand on a "les moyens" (tout est relatif ) on ne veut pas forcément predre de l'argent volontairement, puisque c'est ce que vous disiez. Expliquez ce retournement de veste ! |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:25:58
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Citation :
Initialement entré par tonhomme
bibix,
Juste un mot pour vous expliquer pourquoi votre dernier calcul (comme les précédents d'ailleurs) est loufoque, et c'est vraiment parce que j'avais dit que je le ferais aujourd'hui. Ensuite je n'ajouterai rien sur ce fil qui dévie d'ailleurs de son sujet initial... (On débat sur un autre fil de l'intérêt de louer plutôt que d'acheter, ne faisons pas de doublons)
1°) Vous voulez faire une simulation sur 16 ans en achetant en haut de cycle. Soit.
Alors,
- ou bien vous prenez 1990-2006 (ce que vous avez choisi), mais avec un taux de crédit réaliste pour l'époque (plus proche de 9%, il me semble déjà vous l'avoir dit),
- ou bien vous prenez 2006-2022 avec votre taux de 4%. Avec toutes les incertitudes qui pèsent sur cette période (quoique, pour les prix, on connaît les grandes tendances ).
- mais pas de simulation qui démarre en 1990 avec un taux de crédit de 2006...
2°) Vous supposez que votre appart est loué non-stop (même pas un petit mois de vacance) sur 16 ans... Je compterais plutôt 11 loyers par an (2 mois de vacance tous les 2 ans). Tout ça sans parler des loyers impayés (on va dire qu'ils font partie du forfait "11 mois / 12"...)
3°) Vous parlez, je cite, d'un "achat en haut de cycle et juste avant une chute vertigineuse comme jamais on a connu depuis dans la courbe de friggit" et que vous supposez ensuite que votre bien se revend 15% plus cher après 16 ans.
Ca, ça fait quasiment du +1% par an, et j'en connais un, dont le pseudo commence par bi et finit par bix, qui quand il voit ça, dit "Moi je vois que ca monte ! Pas vous?"...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39180&whichpage=12
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
Je prends un exemple de "haut de cycle" Vs "chute vertigineuse" comme on a deja eu et je le rapporte à nos jours. Puisqu'on ne peut plus acheter en 1990 (sinon expliquez moi) et que l'on parle d'un achat sur le marché actuel il est normal que je prenne un taux actuel.
Maintenant votre hitoire d'impayé et de 11mois/12 vous vous fourrez un doigt mon vieux. D'une il y a un préavis de 3 mois soit 3 mois pour relouer (d'experience que vous n'avez pas, c'est largement suffisant) ensuite les impayés, vous prenez un dossier beton avec un garant béton comme je fais et vous n'aurez jamais d'impayés.
Allez plutôt jouer au légo bonhomme au lieu de venir ici pour vomir des anneries plus grosse que celles de Nabot. (et c'est pas une mince affaire croyez moi) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:28:59
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Citation :
Initialement entré par bibix
Expliquez ce retournement de veste !
Avant de nous expliquer la mode vestimentaire, pourriez vous nous expliquer pourquoi vous ne saviez pas qu'une banque inclue dans le calcul de la solvabilité 70% des revenus des revenus locatif. Car pour le moins que l'on puisse dire, vous montrez des faiblesses évidentes dans les différents calculs que vous commentez, pour ne pas dire aussi, des lacunes graves quant à la fiscalité des revenus financiers. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 21:43:29
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Citation :
Initialement entré par bibix
Allez plutôt jouer au légo bonhomme au lieu de venir ici pour vomir des anneries plus grosse que celles de Nabot. (et c'est pas une mince affaire croyez moi)
Au lieu de fouiller les cuvettes à la recherche des diverses vomissures que vous croyez trouver, vous feriez mieux de vous interroger sérieusement sur le manque de connaissances que vous avez des montages financiers.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40523
Lisez attentivement le post de Pegase.
Citation :
Pegase a écrit
Désolé Bibix mais vous n'êtes pas chez le bon banquier. Le mien prend en compte 70% des revenus locatifs pour la calcul de l'endettement. Pour info, c'est le CA...
D'ailleurs, si c'était le cas (pas de prise en compte des revenus locatifs) il y aurait très peu de bailleurs...
Cordialement,
Pégase
Plus loin
Citation :
TLAM a écrit
Effectivement, en général, le banquier prend 70% des revenus locatifs prévisionnels pour le calcul de l'endettement. Il ne faut pas hésiter à contacter des organismes spécialisés dans le financement de l'immobilier, votre propre banque n'est pas toujours la mieux placée pour le montage de financements d'investissements locatifs.
Conclusion de l'histoire, non seulement vous êtes parfaitement ignorant de la fiscalité des intérêts en assurance vie, mais vous ne connaissez même pas la réalité des pratiques bancaires. Car ignorer qu'une banque tient compte de 70% des revenus locatifs pour calculer une solvabilité, c'est grave pour un investisseur comme vous qui se vante d'avoir un parc de parkings et de caves dans le China Town de Paris.
Mon intime conviction est que vous êtes le mythomane de service, et on en voit beaucoup sur le Net.
PS: Vous avez encore oublier de sortir Babarmagique. Vous êtes en dessous de tout aujourd'hui. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 23:02:31 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:17:47
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Expliquez ce retournement de veste !
Avant de nous expliquer la mode vestimentaire, pourriez vous nous expliquer pourquoi vous ne saviez pas qu'une banque inclue dans le calcul de la solvabilité 70% des revenus des revenus locatif. Car pour le moins que l'on puisse dire, vous montrez des faiblesses évidentes dans les différents calculs que vous commentez, pour ne pas dire aussi, des lacunes graves quant à la fiscalité des revenus financiers.
Pas ma banque toujours ! au credit agricole c'est 40% de taux d'endettement pour le locatif et idem au credit lyonnais en tant ue particulier comme en SCI.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:46:57
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Pegase a écrit
Désolé Bibix mais vous n'êtes pas chez le bon banquier. Le mien prend en compte 70% des revenus locatifs pour la calcul de l'endettement. Pour info, c'est le CA...
D'ailleurs, si c'était le cas (pas de prise en compte des revenus locatifs) il y aurait très peu de bailleurs...
Cordialement,
Pégase
...... Car ignorer qu'une banque tient compte de 70% des revenus locatifs pour calculer une solvabilité, c'est grave ...
Je respecte tout à fait la position de Pegase sur cette "règle" bancaire, que j'ignorais.
Mais là encore, il ne me semble pas possible de généraliser.
Si vous êtes salarié avec 6000€ nets de revenus mensuels ou 1500€ nets, la méthode de calcul sera forcément différente.
Mon banquier ne m'a jamais parlé de ces 70%.
Votre coté provoc extrêmiste me fait beaucoup rire, continuez |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:59:03
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Je respecte tout à fait la position de Pegase sur cette "règle" bancaire, que j'ignorais.
Mais là encore, il ne me semble pas possible de généraliser.
Si vous êtes salarié avec 6000 EUR nets de revenus mensuels ou 1500 EUR nets, la méthode de calcul sera forcément différente.
Mon banquier ne m'a jamais parlé de ces 70%.
Votre coté provoc extrêmiste me fait beaucoup rire, continuez
Attendez. Où est-ce qu'on est là ? Votre ami Bibix se vante de produits de placements suisses à 8 % pour placer ses "cachoux" comme il dit, et il n'est même pas au courant de ce qui se pratique au CA qui est soit dit en passant la banque de Pégase aussi. Je sais bien que le CA est une fédération, mais quand même. Quand on est à la tête d'un empire de caves, la moindre des choses, c'est de pas se faire avoir dans les calculs de sa propre banque non ? Où va-t-on si un débutant de la négociation se permet ici de nous donner des leçons de savoir vivre immobilier, alors que manisfestement il s'avère qu'il est né de la dernière pluie. C'est un peu la stratégie à la de Villepin, quand il a prononcé sa fameuse dissolution de 1997. Heureusement qu'il n'est pas flic le Bibix, car c'est tous les jours qu'il se tirerait une balle dans le pied ! |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 23:00:47 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:04:21
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
...... Car ignorer qu'une banque tient compte de 70% des revenus locatifs pour calculer une solvabilité, c'est grave ...
Citation :
Initialement entré par bibix
Pas ma banque toujours ! au credit agricole c'est 40% de taux d'endettement pour le locatif
Et confondre 70% des revenus locatifs et 40% d'endettement, c'est pas grave ça, aussi ??
Bonnet d'âne, bibix !!
Et Ankou lui aussi fait la même erreur... (vous me décevez, Ankou, je vous croyais plus "aware")
Enfin quand même, quand on voit que ce sont précisément les deux apôtres de l'investissement locatif qui se noient dans des notions aussi simples... C'est inquiétant pour eux !!!
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
Edité par - tonhomme le 14 juin 2006 23:05:37 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:14:05
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Citation :
Initialement entré par tonhomme
Citation :
Initialement entré par LeNabot
...... Car ignorer qu'une banque tient compte de 70% des revenus locatifs pour calculer une solvabilité, c'est grave ...
Citation :
Initialement entré par bibix
Pas ma banque toujours ! au credit agricole c'est 40% de taux d'endettement pour le locatif
Et confondre 70% des revenus locatifs et 40% d'endettement, c'est pas grave ça, aussi ??
Bonnet d'âne, bibix !!
Et Ankou lui aussi fait la même erreur... (vous me décevez, Ankou, je vous croyais plus "aware")
Enfin quand même, quand on voit que ce sont précisément les deux apôtres de l'investissement locatif qui se noient dans des notions aussi simples... C'est inquiétant pour eux !!!
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
Je ne confonds pas triple andouille. Tout ca pour dire que le taux d'endettement passe des 33% habituel à 40% pour du locatif et basta. Dans mon agence il m'ont dit texto ne pas tenir compte des revenus locatifs et simplement augmenter le taux d'endettement de 7% ! Vous comprenez ? Idem au credit lyonnais pour un ami et a la fortis banque ou se trouve ma compagne et dont le pere est directeur d'agence. Calmez vous un peu et comprenez que chaque agence a son regime et que seul le siege decide quand les conditions sortent de l'ordinaire. Pegase est beaucoup plus experimenté que moi qui debute et je lui fait confiance, la banque surement aussi, bien plus qu'a moi.
Voilà tout.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:17:25
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Citation :
Initialement entré par bibix
Idem au credit lyonnais pour un ami et a la fortis banque ou se trouve ma compagne et dont le pere est directeur d'agence.
Vous semblez mal entouré. En tout cas vous aurez appris quelque chose aujourd'hui. Encore vingt-cinq ans de forum, et je vous accorderai peut être la qualité de "vétéran". Mais uniquement si vous devenez bon.
Bonne nuit petit. Et faites de beaux rêves. |
Edité par - LeNabot le 14 juin 2006 23:17:50 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:42:27
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Citation :
Initialement entré par tonhomme
Et confondre 70% des revenus locatifs et 40% d'endettement, c'est pas grave ça, aussi ??
d'âne, bibix !!
Et Ankou lui aussi fait la même erreur... (vous me décevez, Ankou, je vous croyais plus "aware")
Désolé de vous décevoir, mais je ne confonds rien, hormis le fait de bien rire aux élucubrations de certains
Soyez rassuré
Mon message ne concernait QUE le fameux 70%, que j'ignorais humblement, mon banquier ajoutant systématiquement 100% des revenus locatifs ds la détermination du ratio d'endettement. J'ai donc appris quelque chose.
Je l'ai aidé à gagner de l'argent, il m'a aidé à gagner (beaucoup) d'argent, ensuite c'est la confiance qui joue.
Il est certain que si j'étais banquier et que LeNabot venait me voir, je ne prendrais pas plus de 20% des RL pour calculer le tx d'endettement .......
"Que vous soyiez puissants ou misérables ......." |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 00:09:53
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Idem au credit lyonnais pour un ami et a la fortis banque ou se trouve ma compagne et dont le pere est directeur d'agence.
Vous semblez mal entouré. En tout cas vous aurez appris quelque chose aujourd'hui. Encore vingt-cinq ans de forum, et je vous accorderai peut être la qualité de "vétéran". Mais uniquement si vous devenez bon.
Bonne nuit petit. Et faites de beaux rêves.
J'en apprends tous les jours ici et c'est bien pour ca que je suis là !
Vous avez appris aujourd'hui que l'investissement locatif rapportait de l'argent et que louer plutot qu'acheter en faisait perdre.
Chacun son tour. |
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