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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 01 juin 2006 : 07:35:48
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Citation :
Initialement entré par Prados
....
Comment j'ai bâti ce patrimoine?
....
Un exemple, j'ai acheté de l'immobilier en 1990. C'est la pire des erreurs que je n'ai jamais faite pour mon patrimoine.
Je suis bien informé et refélicitations pour votre réussite globale!
Sans revenir donc sur les détails de ces 2 posts, j'ai essayé une petite analyse, et propose ces réflexions:
Vous avez gagné plus d'argent dans la Bourse que dans l'immobilier, dont acte, alors les questions sont:
- êtes-vous plus doué pour l'un que pour l'autre?
- votre stratégie serait-elle plus adaptée à l'un qu'à l'autre?
- y trouvez-vous plus d'intérêt?
- y passez-vous (beaucoup) plus de temps?
La réponse à ces quatre questions, évidente, détermine la raison de votre attitude face à l'immobilier, plus que votre attitude la conclusion provisoire que vous donnez.
Ne pensez-vous pas qu'on a toujours tendance à privilégier le domaine qui nous a donné le plus de satisfaction, qu'elle soit financière ou plus sentimentale?
Par exemple, il semble que vous ayiez acheté de l'immo en 1990 et vendu en 1995? Difficile de faire pire, je l'accorde! Comment aimer? Un peu comme ceux de mes amis qui ont investi en Bourse vers 1998 et vendus en 2002: je ne vous apprendrais rien sur leur jugement envers la Bourse....
Pour dire quelques mots sur le reste, d'accord sur le conseil pour les lecteurs de diversifier, dès qu'on le peut, avec toute la prudence requise, d'accord pour insister sur la Qualité d'une épargne quelle qu'elle soit, des principes de base simples de gestion.
Et comme on peut dire tout et le contraire en changeant un mot, vous dites, très justement: "C'est pourtant mauvais, car tout le monde pense, à tort à mon avis, que n'importe qui peut arriver à gagner de l'argent avec l'immo. C'est un mythe. C'est comme avec tout, il y a des gens qui réussiront, d'autres qui y laisseront des plumes."
Je préfère: "C'est pourtant mauvais, car tout le monde pense, à tort à mon avis, que n'importe qui peut arriver à gagner de l'argent avec la Bourse. C'est un mythe. C'est comme avec tout, il y a des gens qui réussiront, d'autres qui y laisseront des plumes."
Et pourtant, c'est le même sens, non?
Bonne continuation outre atlantique
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 07:52:35
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Citation :
Initialement entré par bibix
C'est contre ça que je me bas sur cette section. Il est encore possible de gagner de l'argent avec l'immo mais oui, certain en perdront, comme en bourse.
Ca fait depuis plusieurs jours que vous gesticulez en faisant les deux huit. Il est probablement trop tard pour investir dans l'immobilier. Les prix sont trop haut, et la rentabilité trop faible. Le raisonnement était valable avant l'envolé des prix. Plus maintenant.
Nerveuse ???????  |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 08:31:00
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Citation :
Résidence principale
achetée 55k€ + 30k€ de travaux : valeur actuelle 340k€
F2 en location
Acheté 107k€ + 2k€ de travaux : valeur actuelle 150k€
Credit 650€/mois sur 20 ans
Loyer 700€/mois
Chambre de service
Acheté 60k€ + 3k€ de travaux : valeur actuelle 100k€
credit 400€ par mois sur 20 ans
Loyer 650€/mois
Parking + caves
Achetée 13500k€ : Valeur acutelle 35k€
credit 110€ par mois sur 12 ans
loyer 350€/mois
Autre approche :
Pas de compétence en bourse, investissement en immobilier sur le long terme avec le choix d’un financement long
1992 achat Maison RP + 2 appartements
Acheté 150 k€ + travaux 30 k€ / valeur actuelle 390 k€
Mensualité 1000 € sur 25 ans
2 loyers 957 € (actuellement sous évalués, 120 m2 avec jardin chacun)
1999 achat immeuble 12 appartements 2 commerces 1 garage
Acheté 375 k€ : valeur actuelle 690 k€
Mensualité 2950 € sur 30 ans
Loyers 6000 €
2006 achat immeuble 7 appartements 7 garages
Acheté 380 k€ : valeur actuelle 380 k€
Mensualité 2000 € sur 30 ans
Loyers 3250 €
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Edité par - mathieu68 le 01 juin 2006 10:59:31 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 08:42:00
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Inutile d'insister mathieu, on ne gagne pas avec l'immobilier, les prix sont trop hauts, la rentabilité est trop faible, mais pourquoi donc insistez-vous?
Bon, je galèje |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 09:03:39
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Citation :
Initialement entré par cillia
Bibix il ya un problème dans vos calculs ... vous dites les valeurs actuels de vos bien mais qu'en est -t -il si l'immobilier baisse un jour ?Bien sur ce n'est qu'un eventualité ,mais cela montre bien la mentalité de certains proprietaires qui se croient assis sur un tas d'or ...qui peut être un chateau de cartes ;)
Sinon la bourse est il est vrai plus rentable comme placement si on s'y connait et si on est bien informé ,mais assez fatiguant aussi ,il est cependant tout à fait aisé de se construire un capital avec des actions ( à partir de 20K au bout de 2 ans ,on a pu faire fruictifier jusqu'à 80K ).
Et puis je suis entièrement d'accord avec Prados comme le disait le baron de Rotschild " j'ai toujours gagné de l'argent car j'ai toujours vendu trop tôt " :)
J'ai expliqué tout ca dans mon post. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 09:07:27
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est contre ça que je me bas sur cette section. Il est encore possible de gagner de l'argent avec l'immo mais oui, certain en perdront, comme en bourse.
Ca fait depuis plusieurs jours que vous gesticulez en faisant les deux huit. Il est probablement trop tard pour investir dans l'immobilier. Les prix sont trop haut, et la rentabilité trop faible. Le raisonnement était valable avant l'envolé des prix. Plus maintenant.
Nerveuse ???????
Jalouse? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 09:11:21
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Citation :
Résidence principale
achetée 55k€ + 30k€ de travaux : valeur actuelle 340k€
F2 en location
Acheté 107k€ + 2k€ de travaux : valeur actuelle 150k€
Credit 650€/mois sur 20 ans
Loyer 700€/mois
Chambre de service
Acheté 60k€ + 3k€ de travaux : valeur actuelle 100k€
credit 400€ par mois sur 20 ans
Loyer 650€/mois
Parking + caves
Achetée 13500k€ : Valeur acutelle 35k€
credit 110€ par mois sur 12 ans
loyer 350€/mois
Autre approche :
Pas de compétence en bourse, investissement en immobilier sur le long terme avec le choix d’un financement long
1992 achat Maison RP + 2 appartements
Acheté 150 k€ + travaux 30 k€ / valeur actuelle 390 k€
Mensualité 1000 € sur 25 ans
2 loyers 957 € (actuellement sous évalués, 120 m2 avec jardin chacun)
1999 achat immeuble 12 appartements 2 commerces 1 garage
Acheté 375 k€ : valeur actuelle 690 k€
Mensualité 2950 € sur 30 ans
Loyers 6000 €
2006 achat immeuble 7 appartements 7 garages
Acheté 370 k€ : valeur actuelle 370 k€
Mensualité 2000 € sur 30 ans
Loyers 3250 €
Joli tableau de chasse
Felicitation.
Ca ne vous fait pas trop de gestion ?
vous faites ca à temps plein ? |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:04:15
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Citation :
Inutile d'insister mathieu, on ne gagne pas avec l'immobilier, les prix sont trop hauts, la rentabilité est trop faible, mais pourquoi donc insistez-vous?
Pour mon achat 2006, achat 380 k€, loyers mensuel 3250, rendement 10.2 %, Intérêts 4 %, mensualité / loyers = 63 %, je ne vois pas ou est le problème. Je trouve que c'est rentable. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:06:07
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Je crois bien que le message d'ankou etait ironique.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:06:30
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Citation :
Ca ne vous fait pas trop de gestion ?
En gestion locative, j'estime qu'il faut être à un niveau d'investissement d'une centaine de locations pour avoir du travail à temps plein. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 11:11:23
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Ca doit quand même vous prendre pas mal de temps, vous avez environ 33 lots en location si je calcule bien. J'espere qu'il n'y a pas trop de mouvement dans vos lots.
J'espere pouvoir en arriver à ce niveau un jour.
Vous êtes dans quel coin ? Les prix dont vous me parlez me paraissent excessivement bas par rapport à la region parisienne.  |
Edité par - bibix le 01 juin 2006 11:17:10 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 13:52:02
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Citation :
Initialement entré par bibix
Je crois bien que le message d'ankou etait ironique.
Je crois bien que vous avez raison
Il n'avait point compris la galéjade
Bravo mathieu, et continuez, il reste encore 40% de français à loger, nous sommes prêts à les aider |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 13:59:26
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est contre ça que je me bas sur cette section. Il est encore possible de gagner de l'argent avec l'immo mais oui, certain en perdront, comme en bourse.
Ca fait depuis plusieurs jours que vous gesticulez en faisant les deux huit. Il est probablement trop tard pour investir dans l'immobilier. Les prix sont trop haut, et la rentabilité trop faible. Le raisonnement était valable avant l'envolé des prix. Plus maintenant.
Nerveuse ???????
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Marty |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 14:51:49
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par bibix
Je crois bien que le message d'ankou etait ironique.
Je crois bien que vous avez raison
Il n'avait point compris la galéjade
Bravo mathieu, et continuez, il reste encore 40% de français à loger, nous sommes prêts à les aider
+1
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 19:05:01
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Bibix, Citation :
Je rappele quand même que mes locations dégage des benefices une fois les credits remboursés et impots payés. Si une baisse de l'immo et de fait des loyers devait arriver, le trop perçu en ce moment servira à combler autant que possible un eventuel moins percu.
Que pensez vous de ce pronostic ?
Et si cette mauvaise passe dure 15 ans, comme au Japon?
Citation :
Résidence principale
achetée 55k€ + 30k€ de travaux : valeur actuelle 340k€
Comment déterminez-vous la valeur actuelle de vos biens?
Prados |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 19:20:15
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Citation :
Initialement entré par Prados
Bibix, Citation :
Je rappele quand même que mes locations dégage des benefices une fois les credits remboursés et impots payés. Si une baisse de l'immo et de fait des loyers devait arriver, le trop perçu en ce moment servira à combler autant que possible un eventuel moins percu.
Que pensez vous de ce pronostic ?
Et si cette mauvaise passe dure 15 ans, comme au Japon?
Citation :
Résidence principale
achetée 55k€ + 30k€ de travaux : valeur actuelle 340k€
Comment déterminez-vous la valeur actuelle de vos biens?
Prados
Si ca dure 15ans, ce n'est pas un probleme puisque mes credits se finissent pour le dernier dans 20 ans et que je ne compte pas revendre avant. (Sauf haut de cycle avant ces 20 ans).
Pour la valeur de mes biens, je fais un compromis entre les prix indiqués sur l'argus de l'immo et les estimations faites par les agences immo. Je vois que ma plus value sur ma residence principale vous intrigue. En voila la raison
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33609 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 19:22:36
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Ankou, Citation :
Je suis bien informé
J'attends toujours les détails de vos achats.
Citation :
- êtes-vous plus doué pour l'un que pour l'autre?
Non, auncune formation financière, études techniques. Curiosité pour les deux domaines et surtout envie d'optimiser mon patrimoine.
Citation :
- votre stratégie serait-elle plus adaptée à l'un qu'à l'autre?
Non plus, je me contente de surveiller quotidiennement les actualités des deux marchés et d'arbitrer entre achat-vente en fonction des opportunités.
Citation :
- y trouvez-vous plus d'intérêt?
A vrai dire, je trouve plus d'intérêt dans l'immobilier, car, lorsque vous achetez un bien et que vous y faites de gros travaux, il y a un côté artistique à définir comment vous voulez les réaliser, dans une optique d'investissement cependant, i.e; du matériel de quaité et essayer de créer de la valeur qui permettra au locataire de choisir votre bien plutôt qu'un autre. Vous ne trouvez pas cela dans la bourse. Chaque action est semblable et immatérielle, un bien immo est unique et réel. C'est peut-être une des raisons que cela compte réellement pour certains (un petit nid d'amour).
Citation :
- y passez-vous (beaucoup) plus de temps?
Et non, encore, je passse plus de 3h par jour à regarder attentivement ce qui pourrait impacter mes investissements, d'ailleurs, en ce moment, je suis actif dans 2 forums immo, et dans aucun forum boursier. Je passe donc actuellement beaucoup plus de temps dans l'immo que dans la bourse.
Enfin, dites-moi, à quand date votre dernier achat immobilier, et à quelles conditions?
Prados |
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Prados
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3625 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 19:29:09
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Mathieu68, Citation :
2006 achat immeuble 7 appartements 7 garages
Acheté 380 k€ : valeur actuelle 380 k€
Mensualité 2000 € sur 30 ans
Loyers 3250 €
Bravo, chapeau bas également.
Ca, c'est intéressant. Dites moi en plus, si vous le souhaitez, car j'aimerais comprendre comment vous avez pu trouver une si belle rentabilité en 2006?
Prados |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 19:33:38
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Ankou,
Enfin, pour expliquer pourquoi la bourse me rapporte plus: la liquidité.
Avec 50K€ en bourse, vous pouvez profiter de la volatilité et vous faire des journées à 1500 à 3000 € de PV, quelques pertes par ci par la, et vous finisssez l'année en faisant du +250% de PV sur seulement quelques valeurs.
A ce propos, achetez donc la revue Capital. Ils organisent un jeu boursier et regardez donc les palmarès. le gagnant de l'année dernière à fait plus de 6900% de PV en six mois.
Oui, vous avez bien lu, +6900% en six mois.
Prados |
Edité par - Prados le 01 juin 2006 19:34:15 |
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Négocier - Conseils pour VTT
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