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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
 Posté - 13 juin 2006 : 14:12:39
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par aurely13
Et oui j'ai un cerveau, c'est surprenant pour une femme non?
Je ne dis pas le contraire. D'ailleurs j'aimerais bien que vous me citiez un passage de moi vous laissant supposer ma négation quant à la présence d'un cerveau chez une femme. Il faudrait quand même pas me faire dire ce que je n'ai pas dit.
Citation :
Mais contrairement à vous, Bibix nous a montré ce qu'il avait fait de son épave.
Ce qu'il a fait, à supposer que cela soit vrai, car moi aussi je peux monter un dossier de jpeg, est son expérience personnelle. Le reste est un problème de calcul. Mais ça reste une expérience personnelle. Quant à acheter, chacun voit midi à sa porte, mais quand j'entends Bibix dire qu'on se fout du prix d'achat parce que c'est un investissment à long terme, ça me fait bondir, surtout en investissement locatif. C'est tout. Et ce que j'inciterai à faire pour tout le monde, c'est de bien calculer, car hélas, je constaste que pas mal de gens se lance dans l'immobilier sans réfléchir en quoi que ce soit. J'ai même eu la remarque d'un AI, ici, dire qu'il ne fallait surtout pas analyser.
Si vous aviez suivi mon sujet, au lieu de remettre ma parole en doute à chaque intervention, vous auriez vu que j'ai mis des photos sur demande de CHAQUE évolution des travaux qui m'etait demandé ainsi que des commentaires exhaustifs sur la methode employé en accompagnement. Vous êtes vraiment parano et mesquin, ça ne fait plus aucun doute. Je rajouterai que vous êtes doublé d'un menteur, je n'ai jamais dit que le prix d'achat n'avait pas d'importance pour un investissement locatif à long therme. Je vous mets au defi de me montrer ou j'aurai pu tenir ces propos !!!
J'ai dit que même avec les prix actuels, l'investissement locatif à long therme ou l'achat d'une residence princiaple à long therme etait encore trés avantageux. C'est pas tout a fait la même chose il me semble, surtout que j'ai prouvé par mes calculs que c'etait rentable.
Outre le coté rentable il y a comme cerise sur le gateau d'être chez soit et de pouvoir faire un mur en triangle si ça nous chante sans demander au proprio avant. |
Edité par - bibix le 13 juin 2006 14:15:42 |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:16:34
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par aurely13
Et oui j'ai un cerveau, c'est surprenant pour une femme non?
Je ne dis pas le contraire. D'ailleurs j'aimerais bien que vous me citiez un passage de moi vous laissant supposer ma négation quant à la présence d'un cerveau chez une femme. Il faudrait quand même pas me faire dire ce que je n'ai pas dit.
Non, vous n'avez rien dit de particulier, c'est votre condescendance qui est agaçante. Je n'ai à me méfier de personne puisque j'use de mon libre arbitre.
Citation :
Mais contrairement à vous, Bibix nous a montré ce qu'il avait fait de son épave.
Ce qu'il a fait, à supposer que cela soit vrai, car moi aussi je peux monter un dossier de jpeg, est son expérience personnelle. Le reste est un problème de calcul. Mais ça reste une expérience personnelle.
N'est-ce pas le but d'un forum que de faire appel aux expérience des forumers afin d'en savoir plus sur un sujet? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:26:53
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Citation :
Initialement entré par aurely13
Non, vous n'avez rien dit de particulier, c'est votre condescendance qui est agaçante. Je n'ai à me méfier de personne puisque j'use de mon libre arbitre.
Ca c'est un problème de sensibilité personnelle. Si vous ne voulez pas voir la condescendance de votre ami Bibix, je n'y peux rien. Et si son vocabulaire de charretier ne vous gêne pas, vous pouvez toujours lire Guillaume Appolinaire. Il a fait d'excellents écrits pornographiques. Les goûts : je ne discute pas. Comme je l'ai dit.
Citation :
N'est-ce pas le but d'un forum que de faire appel aux expérience des forumers afin d'en savoir plus sur un sujet?
Ca : je ne discute pas. Mais prendre les locataires pour des cons comme le fait votre ami Bibix, moi j'appelle ça aussi de la condescendance, parce qu'il oublie simplement qu'il y en a qui ne peuvent pas être propriétaires parce qu'ils ne pourront pas économiquement. Ou tout simplement parce que c'est un choix mûrement réfléchit, parce que mutations fréquentes, ça existe aussi. Bref une attitude purement imbécile. C'est direct, mais j'appelle un chat un chat. |
Edité par - LeNabot le 13 juin 2006 14:33:28 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:30:02
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Citation :
Initialement entré par bibix
J'ai dit que même avec les prix actuels, l'investissement locatif à long therme ou l'achat d'une residence princiaple à long therme etait encore trés avantageux.
Ca revient au même au fond. Si vous ne voulez pas voir le graphe de Friggit, c'est votre problème. C'est un peu comme l'histoire de Tchernobyl. Les radiations il y en avait à Kehl, mais pas à Strasbourg. Pour info, j'ai cru comprendre qu'en immobilier, ça commençait à chier aux US, et idem en Espagne. Rassurez vous comme vous pouvez. Les Pyrénées sont là par exemple. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:39:37
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
J'ai dit que même avec les prix actuels, l'investissement locatif à long therme ou l'achat d'une residence princiaple à long therme etait encore trés avantageux.
Ca revient au même au fond. Si vous ne voulez pas voir le graphe de Friggit, c'est votre problème. C'est un peu comme l'histoire de Tchernobyl. Les radiations il y en avait à Kehl, mais pas à Strasbourg. Pour info, j'ai cru comprendre qu'en immobilier, ça commençait à chier aux US, et idem en Espagne. Rassurez vous comme vous pouvez. Les Pyrénées sont là par exemple.
"N'importe quel prix" et "les prix actuels" ça ne veut absolument pas dire la même chose. Ne soyez pas de mauvaise foi svp.
La courbe de friggit nous montre ce qu'il s'est passé, ca ne montre pas ce qu'il VA se passer. Personne ne peut dire ce qu'il va arriver, si ?
Imagniez que l'€ se casse la binette et ne vale plus rien... Tout peut se produire si on va par là. Une baisse est envisageable sur 5 peut être 10 ans, mais une remontée ensuite l'est tout autant. Sur du long terme il n'y a pas plus de risque qu'autre chose, c'est ce que je tente de vous faire entendre. Je suis heureux si les prix s'effondrent, je vous l'ai dit. Simplement je n'y crois pas et ce mois ci ca a encore grimpé legerement...
Je prefere ce type de discution à votre paranoia habituelle.
Merci.
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Edité par - bibix le 13 juin 2006 14:41:05 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 14:45:20
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Citation :
Initialement entré par bibix
Sur du long terme il n'y a pas plus de risque qu'autre chose, c'est ce que je tente de vous faire entendre.
Eh bien voilà :
(comme vous êtes à Villejuif, près du métro, voyez la courbe de Paris). L'histoire : -20% à Paris entre 65 et 85 et -10% en Ile de France. 20 ans pour moi c'est du long terme.
C'est une base 1 pour 65. Hors inflation.
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Edité par - LeNabot le 13 juin 2006 14:47:45 |
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bibix
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1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 15:16:08
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Et entre 68 et 88 ? Et entre 86 et 2006 ?
C'est là que je veux vous amener depuis le debut ! Personne ne peut dire ce qu'il va se passer dans 20 ans. Une chose est sûr, l'inflation joue en faveur des mensualités d'un long credit et de l'augmentation des loyers. Une fois le bien payé en grande partie par le celui-ci, c'est d'une rentabilité redoutable. Tout en conservant bien sur un capital qui à toute les chances de degager une plus value important avec les années. Finalement vous avez tout loisir de jouir de vos profits à l'issue du credit pour revendre à la hausse si ça vous chante quand le marché y sera favorable.
L'immobilier est incommensurablement plus cher qu'en 65 et pour qui sait attendre, l'histoire montre qu'il n'y a pas de pertes envisageable sur du long terme. L'histoire parle en faveur des proprios. Ca ne veut pas dire acheter à tout prix, ca veut dire que même maintenant, un investissement locatif ou RP à long terme est encore interessant.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 15:38:05
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Citation :
Initialement entré par bibix
Tout en conservant bien sur un capital qui à toute les chances de degager une plus value important avec les années.
Pfffff. Combien votre plus value en % entre 90 et 2006 ? |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 15:46:46
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Celui qui avait acheté en 90, avant le degonflement, revend son bien aujourd'hui credit remboursé et en grande partie payé par la perception des loyers et se permet meme le luxe d'une plus value.
Osez me dire que quelqu'un qui a acheté en 90 (au pire moment)n'a pas gagné d'argent si il revend son bien aujourd'hui ? 
Il n 'y a pas que la plus value qui est interessante, il faut considerer le fait que dans un achat a but locatif, le capital se paie en grande partie tout seul. Le gain reel c'est: plus value + loyers percues + le capital, moins: les impots + charges + cout des mensualités. Alors, qui est gagnant? J'attends de vous l'entendre dire 
Deuxieme exemple lors d'un achat en haut de cycle et juste avant une chute vertigineuse comme jamais on a connu depuis dans la courbe de friggit.
Vous achetez un F2 en pour 100k€ en 90, vous le louez 500€ pour une mensualité de 700€ (je vous prend un cas extreme là ).
Les loyers pendant 16 ans vous rapporte dejà 95k€
Les mensualités, elles, vous coute, 134k€. C'est le cout reel de votre appartement.
Ca vous coute 15k€ d'impots de le louer + 10k€ de charges. Cet appartement vous coute au total 64k€ sur 16 ans. En 2006 vous pouvez le louer 700€ et vous n'avez plus de credit! ca c'est une rentabilité redoutable. 64k€ d'investit pour 700€ mensuel de gain c'est chouette non ?  , mais vous decidez de revendre pour 115k€ a l'issue du credit soit toujours en 2006. Je ne compte 15% d'augmentation, je suis bon prince. Cette operation vous aura donc rapporté 50k€ frais de notaire deduis sur 16 ans et sans rien faire. (je rappele que j'ai pris un cas extreme de rantabilité bidon dès le depart du calcul, que je n'ai pas enlevé les interêts des impots et que je n'ai augmenté le loyer qu'en 2006 alors qu'en fait il aurgmente au fur et a mesure. Comme ca je pense que vous n'aurait pas matiere à pinailler.
Bref ! toujours pas convaincu Nabot ?
Notez que 50k€ sur 16 ans ca rapporte 260€/mois en partant de 0 et en ne faisant pas grand chose. |
Edité par - bibix le 13 juin 2006 16:08:36 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:21:59
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
SCPI == Sté civile de parts immobilières ??? ici , c'est capital-Pierre et ce n'est pas la meilleure en rendement!!! Je trouve d'ailleurs la gestion très onéreuse comme toujours.
SCPI = Société civile de PLACEMENT immobilier.
@bonentendeur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:26:28
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Citation :
Initialement entré par bibix
64k€ d'investit pour 700€ mensuel de gain c'est chouette non ?
ça, ça sera dans 15 ans.
n'empêche que pendant 15 ans vous devrez debourser 200 EUR par mois et avec les charges au bout de 15 ans vous avez bien 64k€ de sortis. Avant d'espérer avoir 700 EUR de gains mensuels. Ne l'oubliez pas ça. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:35:05
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
64k€ d'investit pour 700€ mensuel de gain c'est chouette non ?
ça, ça sera dans 15 ans.
n'empêche que pendant 15 ans vous devrez debourser 200 EUR par mois et avec les charges au bout de 15 ans vous avez bien 64k€ de sortis. Avant d'espérer avoir 700 EUR de gains mensuels. Ne l'oubliez pas ça.
Dans le cas présent et sur un shema des plus pessimiste, on a bien 64k€ de sorti au bout de 15 ans c'est vrai, vous avez raison. Mais pour un capital de 115k€.
Puisque vous dites depuis X temps que l'investissement locatif à long terme n'est pas rentable lors d'un achat en haut de cycle et puisque je viens de vous prouver que ça degageait dans le pire des cas tout de même 50k€ sur 15 ans soit 260€/net de revenu mensuel. C'est rentable ou c'est pas rentable?
Vous pouvez me dire qu'effectivement c'est plus rentable que vous ne l'imaginiez, je ne vous tiendrez pas rigueur du reste. Il faut parfois savoir changer d'avis.
Vous pouvez toujours me prendre pour un imbecile trop jeune, mais croyez moi, les risques sont mesurés et mes achats sont rentables compte tenu des travaux de renovation qui y sont effectués par mes soins. |
Edité par - bibix le 13 juin 2006 16:37:40 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:02:36
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Citation :
Initialement entré par bibix
C'est rentable ou c'est pas rentable?
Au niveau rentabilité du capital emprunté c'est 5%. Autant dire que c'est pas très bon.
Maintenant vous pouvez avoir l'illusion entrenue qu'au bout de 15 ans vous aurez un loyer plein pot. Je veux bien.
Ceci dit pour votre exemple 100KEUR emprunté sur 15 ans avec un amortissement de 700 EUR correspond un taux de 3,2%. Et ça, ça m'étonnerait que vous l'ayez.
Car l'illusion c'est d'avoir un rendement locatif supérieur au taux d'emprunt. Et là je dirais que la tendance n'y est plus. |
Edité par - LeNabot le 13 juin 2006 17:40:19 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:29:32
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Bonsoir,
J'étais en déplacement toute la journée. |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:50:35
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Bonsoir,
J'étais en déplacement toute la journée.
Tout le monde s'en fout, luc. |
Edité par - bibix le 13 juin 2006 17:50:53 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:52:36
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Citation :
Initialement entré par bibix
Citation :
Initialement entré par Luc57
Bonsoir,
J'étais en déplacement toute la journée.
Tout le monde s'en fout, luc.
Ouaips..... Vous pourriez être en déplacement vous ? ça nous arrangerait ! |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:52:48
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
C'est rentable ou c'est pas rentable?
Au niveau rentabilité du capital emprunté c'est 5%. Autant dire que c'est pas très bon.
Maintenant vous pouvez avoir l'illusion entrenue qu'au bout de 15 ans vous aurez un loyer plein pot. Je veux bien.
Ceci dit pour votre exemple 100KEUR emprunté sur 15 ans avec un amortissement de 700 EUR correspond un taux de 3,2%. Et ça, ça m'étonnerait que vous l'ayez.
Car l'illusion c'est d'avoir un rendement locatif supérieur au taux d'emprunt. Et là je dirais que la tendance n'y est plus.
Je vous demande pas si c'est trés bon ou non je vous demande si ca rapporte ou si ca coute. Vous pouvez juste répondre a cette question.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:53:56
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Citation :
Initialement entré par bibix
Je vous demande pas si c'est trés bon ou non je vous demande si ca rapporte ou si ca coute. Vous pouvez juste répondre a cette question.
Comment voulez vous que je réponde. Déjà votre taux d'emprunt est hors norme. Vous pouvez rajouter un point. |
Edité par - LeNabot le 13 juin 2006 17:55:31 |
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bibix
Pilier de forums
1598 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:56:15
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix
Je vous demande pas si c'est trés bon ou non je vous demande si ca rapporte ou si ca coute. Vous pouvez juste répondre a cette question.
Comment voulez vous que je répondre. Déjà votre taux d'emprunt est hors norme. Vous pouvez rajouter un point.
Le calcul est fait sur 16 ans et ca fait du 4%
Vous pouvez répondre maintenant. Ca rapporte ou ca coute ?
Vous vous ridiculiser a contourner cette reponse. Ne tardez pas trop quand même.
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Edité par - bibix le 13 juin 2006 17:57:03 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 18:19:18
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Citation :
Initialement entré par bibix
Vous vous ridiculiser a contourner cette reponse. Ne tardez pas trop quand même.
Bon sérieux. Et je vais être très honnête intellectuellement. Votre exemple semble rentable effectivement. Mais j'y mettrais quand même des réserves et pas des moindres.
Vous prenez l'hypothèse d'un maintient des prix. Ceci dit je ne sais pas ce que réserve l'avenir, mais avec un diagramme de Friggit comme on le voit maintenant, vous ne pouvez absolument pas exclure une baisse énorme de l'ordre de 40% voire même 50%. Sachez que des pays comme le Japon ont eu sur une période longue une lente descente des prix. Autant dire que je suis loin mais très loin de parier sur un maintient des prix actuels dont la progression est complètement déconnectée des réalités économiques.
Ce qui est sûr aussi c'est que votre exemple implique que vous sortiez au minimum 200 EUR par mois ainsi que les charges de copro très variables. Votre évaluation vaut ce qu'elle vaut, mais ce que je constate personnellement c'est une envolé des charges.
Vous y ajoutez les litiges. Personnellement j'ai eu à m'occuper d'une expulsion pour impayés persistants. 3 ans de procédure + 1 an avec la préfecture devant le Tribunal Administratif pour l'exécution du jugement qui finalement a eu lieu, mais avec un pavillon destroy au final.
Ca aussi c'est la réalité.
Bref, des tas d'éléments qui rendent l'avenir incertain.
Moi avec 5% de rendement pour le capital emprunté, je ne fais pas. C'est tout.
Je vous souhaite d'avoir un peu plus de bouteille, l'expérience c'est l'erreur que l'on ne refait pas.
Enfin l'argent facile, ça fait depuis des années que je n'y crois plus.
Mais bon, ce sont des éléments subjectifs je vous l'accorde.
Personnellement aussi, je m'en tiens à l'acquisition pour y vivre et point barre. |
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