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 Sujet  |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 03 juil. 2006 : 13:26:51
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D'accord.
Cela l'autorise-t-il à ne pas convoquer l'AG 2006 dans les 6 mois suivant l'arreté des comptes 2005? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:35:40
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| quelle est la durée de son mandat ?????? indiquée sur le PV d'AG pour sa nominaton!!! |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 15:10:50
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1 an, à partir de mars 2005
Comme évoqué plus haut, je sais qu'il est contestable depuis le 30 mars 2006 (jusqu'à quand l'est-il d'ailleurs?). |
Edité par - LeFredo le 03 juil. 2006 15:16:52 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 15:56:04
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Citation :
Initialement entré par LeFredo
D'accord.
Cela l'autorise-t-il à ne pas convoquer l'AG 2006 dans les 6 mois suivant l'arreté des comptes 2005?
Il me semble que les comptes doivent être approuvé dans les 6 mois après la cloture. Si votre exercice comptable est janvier à décembre, il faut voter les comptes 2005 avant le 30 juin... |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 16:13:35
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Tout ce qui se passe en ce moment m'énerve à un tel point que je me mélange un peu.
Il s'agit donc bien du vote d'approbation des comptes 2005 qui doit avoir lieu avant le 30 juin. OK. Donc là aussi son erreur joue en ma faveur.
Merci pour cette info giwdul. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 17:03:18
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LeFredo,
L'assemblée générale qui aurait dû avoir lieu avant expiration du mandat de votre syndic devait se prononcer sur l'approbation des comptes 2005/2006.
En mars 2006, aurait dû être voté le budget 2006/2007 et même, selon les nouvelles lois comptables 2007/2008.
Si votre budget n'a pas été voté en 2005 pour toute l'année 2006, le syndic ne peut faire les appels de charges.
Il ne peutà cause de sa gestion de fait non reconnu par la loi faire appel à des prestataires de service.
Il peut toujours faire le malin et vous place dans son colimateur. Montrez les dents ! Toute posture de faiblesse ferait de lui un chef.
Georges |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 17:45:19
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Merci de ce soutien G.G!
Je pense que mon refus d'obtempérer à ses désirs ce matin l'a mis hors de lui et lui a (peut être) fait comprendre que je ne comptais pas me laisser faire.
Son énervement, ses menaces et sa façon de mettre fin à la conversation en témoignent.
Il m'a dit que je devrais répondre de mon refus en justice! Je me demande bien sur quelle base il pourrait me trainer en justice!
ça pourrait presque être drole.
En attendant, je monte mon dossier. Et je l'attends de pied ferme.
Tap! tap! tap!  |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 20:14:32
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L'animal se sent reclus et envoi les griffes en tout sens en signe de dernière protestation...
des gangsters qui trouvent leur auditoir chez les copros fascinés et médusés !!! |
Edité par - albifrons le 03 juil. 2006 20:16:41 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 22:31:25
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C'est le gangster qui voudrait faire aller l'homme de loi en prison.
Article 370 du nouveau code de procédure civile (NCPC) énonce et vous pouvez lui citer à ce fier à bras :
"L'absence de mandat régulier empêche,intérompt la capacité d'ester en justice. (cass. 3ème Ch. civ. 14/04/99
La notion de syndic de fait est étrangère à la loi du 10 juillet 1965
Le mandat est à durée déterminé sans tacite reconduction
Votre syndic tombe sous le coup de la loi pénale du 02 janvier 1970 qui exige un mandat régulier. La loi de 65 et son décret d'application de mars 67 exigent le respect des obligations. La fonction de syndic ne peut-être exercée que dans le cadre des dites règles. Le syndic qui passe outre viole l'art. 64 du décret du 20 juillet 1972 car ne pouvant agir que sur mandat écrit définissant l'étendue de ses pouvoirs.
Celui-ci n'ayant pas de mandat valide, l'infraction est totale
Georges |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 22:56:58
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Bonsoir G.G
Je ne sais si vous avez lu votre bal ?
L'utilisation du juge des référés est-elle possible pour l'article 47 car je ne saisis pas bien la différence entre une requête ou un référé ?
La procédure d'assignation en référé n'est-elle pas réservée à l'article 29-1 pour les copropriété en difficulté, encore faut-il savoir ce qu'est exactement une copropriété en difficulté ?
Un syndicat dépourvu de syndic et paralysé est-il dans ce cas ? |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 04:37:11
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Henri2,
Une requête est une demande. Dans le cas qui nous intéresse, il s'agit d'une demande faite par un ou des copropriétaires, ou tout intéressé, au président du tribunal de grande instance. Cette demande peut être précise (il peut s'agir d'une demande faite au président du tribunal de grande instance, de nommer une personne bien déterminée, administrateur provisoire du syndicat), ou alors elle peut être générale (demande de nomination d'un administrateur choisi par le juge).
Le tribunal des référés est un tribunal chargé de trouver des solutions provisoires à des litiges qui ont un caractère d'urgence. Le juge des référés est celui qui juge dans un tribunal des référés.
Dans le cadre de la copropriété, le tribunal des référés n'intervient pas et donc le juge des référés non plus. C'est le président du tribunal de grande instance qui juge "comme en matière de référé". C'est lui qui désigne un administrateur provisoire, "à la demande de tout intéressé", pour le cas de l'article 47 du décret de 67, et en cas de difficulté de la copropriété pour le cas de l'article 29-1 de la loi de 65. Il n'y a donc pas de procédure "d'assignation en référé".
Quand à savoir ce qu'est exactement une copropriété en difficulté, cette notion est définie par le même article 29-1 de la loi : " Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble".
LeFredo,
Si votre syndic n'a pas porté à l'ordre du jour la proposition de contrat de son concurrent et n'a pas mis non plus l'élection de ce concurrent à l'ordre du jour, vous pouvez, dans un premier temps, ne pas voter pour lui, ce qui fait que vous vous retrouvez sans syndic. Mais à la différence des autres cas où on peut se retrouver sans syndic avec toutes les difficultés liées à cette situation, vous êtes sans syndic, mais présents à une AG qui a, comme point à voter figurant à l'ordre du jour, l'élection d'un syndic. La rédaction qu'a choisi votre syndic actuel (vote sur sa seule candidature) ne peut s'imposer à vous. L'assemblée peut amender les points proposés pour que ceux-ci soient conformes à ce qu'elle souhaite. Un exemple simple démontrant ceci : Le syndic propose son renouvellement et joint un projet de contrat. Après la discussion, son contrat est modifié sur certains points et le vote se fait sur ce projet de contrat amendé. L'AG a toute latitude, tout en restant dans l'esprit du point à voter, de l'adapter à la réalité.
Il est un fait que si la proposition de contrat de son concurrent n'a pas été jointe, vous ne pourrez voter pour lui. Vous pourrez quand même voter pour un syndic provisoire et bénévole chargé de convoquer une AG pour l'élection d'un syndic. La différence est que ce syndic, étant bénévole, n'a pas besoin de contrat. Le fait de l'élire est impliqué par le fait que vous n'avez pas élu le sortant, que vous avez à l'ordre du jour l'élection d'un syndic et qu'aucune obligation de contrat joint à l'ordre du jour ne peut contrecarrer l'élection d'un syndic bénévole. |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 06:45:52
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Merci LD47
En effet c'est un peu plus clair avec les textes et je viens de trouver ceci sur Internet qui est aussi pas mal du tout :
La procédure de référé ou de requête devant le Tribunal de Grande Instance (ou son président)
Base légale : art. 19, 19-2, 29-1, 29-2, 29-4 Loi 10 juillet 1965, art. 49, 50, 55, 62-5 Décret 17 mars 1967
Qu'il s'agisse d'une requête ou d'une assignation en référé, la procédure de dépôt de votre acte au greffe du tribunal sera identique. La différence réside en ceci que la requête n'a pas à être signifiée par voie d'huissier à votre adversaire.
Le référé
Le référé revêt en matière de copropriété des caractéristiques particulières.
La loi de 1965 et son décret autorisent en effet les copropriétaires à saisir le président du tribunal de grande instance qui statue "comme en matière de référé". Alors que pour le référé classique ne peuvent être soulevées en référé que les questions relevant de l'évidence (des "troubles manifestement illicites"), le copropriétaire pourra évoquer directement des problèmes de fond. C'est pourquoi la doctrine donne au référé de copropriété le nom de "référé au fond".
Attention : certains termes sont trompeurs. Quand la loi énonce "demander au juge, statuant en référé" (art. 18-2 Loi 1965), il s'agit d'un référé classique, et non d'un référé au fond.
Ceux-ci sont légalement et restrictivement énumérés, car ils ne comportent que des avantages :
· ils ont la rapidité procédurale du référé, qui est la procédure d'urgence
· ils se plaident devant le président du tribunal de grande instance ; toutes les questions de la copropriété peuvent être soulevées devant lui, quel que soit le montant en jeu
· il n'est pas nécessaire de se faire représenter par un avocat (pour éviter le débouté, il est toutefois fortement conseillé de faire viser vos écriture par un professionnel du droit lors d'une consultation en cabinet)
· le juge des référés "normaux" ne rend que des ordonnances provisoires qui n'ont pas autorité de chose jugée ; le juge des référés au fond rend des décisions exécutoires de plein droit
· pour qu'une procédure en référé "normale" soit recevable, il faut en démontrer l'urgence et la nécessité ; ces conditions ne sont pas requises pour le référé au fond.
La procédure de référé au fond, exhorbitante du droit commun, n'est prévue que dans un nombre restreint de cas de figure. Avant d'entamer une action, vérifiez bien que vous tombez dans un cas prévu par les textes.
· Le référé au fond est prévu aux articles :
o 19, 19-2, 29-1, 29-2, 29-4 de la Loi 10 juillet 1965 (copropriété en difficulté)
o 49, 50, 55, 62-5 du Décret 17 mars 1967
· Il institue le président du tribunal de grande instance en juge de référé pour les questions suivantes :
o récupération des archives et/ou fonds auprès de l'ancien syndic
o mainlevée de l'opposition au versement du prix qui peut être formée par le syndic (art. 20 Loi 1965), en cas de vente d'un lot
o mainlevée totale ou partielle, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, de l'inscription d'hypothèque prévue à l'art. 19 Loi 1965
o condamnation d'un copropriétaire débiteur à s'acquitter des provisions votées en assemblée générale (art. 19-2 Loi 1965)
o rétractation d'une ordonnance sur requête prévue par les art. 46, 47, 48 Décret 1967
o désignation d'un administrateur provisoire, d'un mandataire de justice ou d'un copropriétaire à l'effet de convoquer une assemblée générale, en cas de carence du syndic.
o administration directe de la copropriété par le juge en cas de péril ou de déséquilibre financier
Si votre cas ne ressortit pas de ces dispositions, vous pourrez intenter un référé classique (dans les conditions évoquées ci-dessus), ou une procédure au fond, c'est-à-dire devant une juridiction de droit commun et sans procédure accélérée. Si le montant en jeu est supérieur à 50.000 F ou si les textes vous imposent de saisir le tribunal de grande instance, vous devrez obligatoirement prendre un avocat.
Le tribunal des référés est un tribunal chargé de trouver des solutions provisoires à des litiges qui ont un caractère d'urgence. Le juge des référés est celui qui juge dans un tribunal des référés.
Dans le cadre de la copropriété, le tribunal des référés n'intervient pas et donc le juge des référés non plus. C'est le président du tribunal de grande instance qui juge "comme en matière de référé". C'est lui qui désigne un administrateur provisoire, "à la demande de tout intéressé", pour le cas de l'article 47 du décret de 67, et en cas de difficulté de la copropriété pour le cas de l'article 29-1 de la loi de 65. Il n'y a donc pas de procédure "d'assignation en référé".
J'en saurai encore plus sous peu avec ma requête au TGI et vous tiendrai informé.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 07:37:23
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Henri2,
Pouvez-vous nous donner le lien du texte que vous nous avez cité ? Les explications sont claires et cela a l'air très intéressant.
Les deux derniers paragraphes que vous citez ne sont que la reprise de mon post. Ca ne fait certainement pas partie du texte que vous avez trouvé sur Internet et que vous citez. Or, tel que vous le citez, ça semble être le cas. Vous l'avez peut-être trouvé sur Internet, mais dans universimmo.com et sur le post précédent. Vous risquez de me faire soupçonner de copier les textes des autres en les présentant comme s'ils étaient de moi. |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 08:28:53
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Citation :
Initialement entré par LD47
LeFredo,
Si votre syndic n'a pas porté à l'ordre du jour la proposition de contrat de son concurrent et n'a pas mis non plus l'élection de ce concurrent à l'ordre du jour, vous pouvez, dans un premier temps, ne pas voter pour lui, ce qui fait que vous vous retrouvez sans syndic. Mais à la différence des autres cas où on peut se retrouver sans syndic avec toutes les difficultés liées à cette situation, vous êtes sans syndic, mais présents à une AG qui a, comme point à voter figurant à l'ordre du jour, l'élection d'un syndic. La rédaction qu'a choisi votre syndic actuel (vote sur sa seule candidature) ne peut s'imposer à vous. L'assemblée peut amender les points proposés pour que ceux-ci soient conformes à ce qu'elle souhaite. Un exemple simple démontrant ceci : Le syndic propose son renouvellement et joint un projet de contrat. Après la discussion, son contrat est modifié sur certains points et le vote se fait sur ce projet de contrat amendé. L'AG a toute latitude, tout en restant dans l'esprit du point à voter, de l'adapter à la réalité.
Il est un fait que si la proposition de contrat de son concurrent n'a pas été jointe, vous ne pourrez voter pour lui. Vous pourrez quand même voter pour un syndic provisoire et bénévole chargé de convoquer une AG pour l'élection d'un syndic. La différence est que ce syndic, étant bénévole, n'a pas besoin de contrat. Le fait de l'élire est impliqué par le fait que vous n'avez pas élu le sortant, que vous avez à l'ordre du jour l'élection d'un syndic et qu'aucune obligation de contrat joint à l'ordre du jour ne peut contrecarrer l'élection d'un syndic bénévole.
LD47,
On nous a fait part d'une autre solution qui serait de réélire le syndic actuel mais pour une durée limitée (3 mois par ex.) simplement pour qu'il puisse reconvoquer une AG avec un ordre du jour conforme à nos demandes. Cela parait-il envisageable, notamment de lui donner un mandat inférieur à 1 an?
De plus, concernant sa réelection, il n'a pas fait parvenir de contrat. Est-il dans l'obligation de le faire, ou peut-il s'en dispenser, étant donné que son son contrat est déjà connu de la copro et qu'il ne devrait modifier que ses honoraires? |
Edité par - LeFredo le 04 juil. 2006 08:33:21 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 08:54:39
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Bonjour,
La dernière solution me paraît tout à fait envisageable. Ce qui est à craindre est qu'il ne convoque pas l'AG, puisqu'il a l'air de se moquer de ses obligations et il vous l'a déjà démontré. Ce que je pense qui serait mieux serait non pas de le réélire, mais de proroger execeptionnellement son contrat pour une durée de ...., pour qu'il puisse convoquer une nouvelle AG en mettant cette fois les points prévus à l'ordre du jour.
Je vous conseille de proposer votre candidature à la fonction de président de séance et de veiller particulièrement à ce que ce soit bien noté sur le PV, avant de le signer. De prendre une copie de ce PV aussi.
Si vous êtes élu président de séance, je vous conseille, avant de commencer les discussions sur les points à l'ordre du jour, de demander à votre syndic de bien vouloir expliquer à l'AG pourquoi il n'a pas, comme l'oblige la loi, porté les points demandé et avoir joint le document aux convocations. Suite à ses explications qui ne pourront que démontrer sa mauvaise foi, vous pourrez faire valoir qu'il a commis une faute portant préjudice à l'AG et que, si cette dernière le veut bien, il pourra se rattraper en convoquant à ses seuls frais une nouvelle AG et en ayant mis à l'ordre du jour les points demandés.
Quand vous arriverez à la discussion sur la réélection, faites valoir que justement, la discussion se passe dans des conditions anormales, puisque l'AG ne peut prendre sa décision dans les conditions de concurrence qui auraient dû exister. Vous proposez donc à l'AG de voter une prorogation exceptionnelle de son mandat jusqu'à l'échéance de la nouvelle AG, qui devra se tenir dans un délai maximum de ... mois (je pense que 1 mois devrait suffire largement, mais c'est à vous de voir). |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 08:59:45
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Citation :
Initialement entré par LD47
Henri2,
Pouvez-vous nous donner le lien du texte que vous nous avez cité ? Les explications sont claires et cela a l'air très intéressant.
Les deux derniers paragraphes que vous citez ne sont que la reprise de mon post. Ca ne fait certainement pas partie du texte que vous avez trouvé sur Internet et que vous citez. Or, tel que vous le citez, ça semble être le cas. Vous l'avez peut-être trouvé sur Internet, mais dans universimmo.com et sur le post précédent. Vous risquez de me faire soupçonner de copier les textes des autres en les présentant comme s'ils étaient de moi.
Tout à fait LD47, j'ai été trop vite dans mon copier-coller les deux derniers paragraphes :
<< Le tribunal des référés est un tribunal chargé de trouver des solutions provisoires à des litiges qui ont un caractère d'urgence. Le juge des référés est celui qui juge dans un tribunal des référés.
Dans le cadre de la copropriété, le tribunal des référés n'intervient pas et donc le juge des référés non plus. C'est le président du tribunal de grande instance qui juge "comme en matière de référé". C'est lui qui désigne un administrateur provisoire, "à la demande de tout intéressé", pour le cas de l'article 47 du décret de 67, et en cas de difficulté de la copropriété pour le cas de l'article 29-1 de la loi de 65. Il n'y a donc pas de procédure "d'assignation en référé". >>
font partie intégrante de votre post et sont bien de vous. Scuse 
ce que j'ai trouvé se trouve sur :
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-4.htm
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 09:08:54
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Pas de problème Henri2.
Merci pour le lien. Très intéressant. |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 09:19:43
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Merci pour ces conseils LD47.
Une personne va également essayer de prendre le role de secrétaire de séance, le syndic ayant trop tendance a formuler les choses comme ça l'arrange en tant que secretaire.
Pour la duré, nous pensions à 3 mois car cela permet de franchir le cap des vacances. L'idée de la prorogation du mandat me parait très interessante. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 09:43:41
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| Si vous avez un président et un secrétaire sérieux, ça devrait se passer sans anicroche. Pour le délai, effectivement 3 mois, si on tient compte des vacances, permet de mieux préparer les choses. Bon courage. |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 09:00:06
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Je viens de trouver ceci dans mon RDC, mais comme il date de 1965 et n'a toujours pas été mis à jour (merci le syndic), je ne sais pas si c'est conforme à la réglementation actuelle.
Quelqu'un pourrait-il me le confirmer?
""... Le syndic convoquera l'assemblée générale chaque fois qu'il le jugera utile et au moins une fois par an, dans le courant du premier trimestre.
Si le syndic n'a pas convoqué pour le 31 mars au plus tard l'assemblée générale annuelle ci-dessus prévue, celle-ci pourra être valablement convoquée par l'un quelconque des co-propriétaires ou par le commissaire de surveillance... [=président du CS?]
Je pense que la convocation par l'un quelconque des co-propriétaires ne doit plus être valable.
Par contre quid de l'obligation de convoquer durant le premier trimestre? |
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