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mfld
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1154 réponses |
 Posté - 05 août 2006 : 22:31:51
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Si l'établissement de l'état daté est postérieur au 16 juillet, alors vous l'avez dans l'os (sic) sur le principe de l'imputation au vendeur. C'est indiscutable.
Par contre, sur le montant de cette imputation, tout dépend de vous, en fait...
En l'absence de jurisprudence sur ce nouvel article 10-1, la voie judiciaire fondée sur le raisonnement énoncé plus haut me paraît pour le moment incertaine, en plus de coûter du temps, de l'argent et du stress.
Si vous voulez vous épargner ce risque et ces coûts, il vous faudra capituler après avoir épuisé les recours amiables et en conciliation.
Si par contre vous voulez croiser le fer avec votre syndic, avec comme objectif d'obtenir une victoire de principe sur les forces du mal (Air Jordan va me traiter de tous les noms  ), allez-y. Vous n'y gagnerez probablement pas grand chose d'autre en terme financier.
Mais le jeu en vaut-il la chandelle ? Quelques centaines d'euros sur une vente au delà d'une centaine de millier d'euros ne représentent pas grand-chose, dans la mesure où cela ne changera en rien le devenir de votre opération immobilière, vous ne croyez pas ?
Personnellement, lors de ma dernière vente, j'ai laissé passer ces honoraires "vendeur", avec juste l'expression orale de ma désapprobation au gestionnaire avec lequel j'avais collaboré de manière cordiale et transparente auparavant. Je n'avais pas d'intérêt significatif à mener un combat d'arrière garde.
Par contre, pour les honoraires "acheteur", il y a une dimension symbolique (donc psychologique) non négligeable : celle de montrer d'entrée de jeu à son nouveau syndic (et ses nouveaux copropriétaires) qu'il ne faut pas prendre l'oie bien amaigrie par son emprunt immobilier pour un canard sauvage... CAVE CANEM, en quelque sorte, pour les années à venir  !
Pour ce qui concerne la prestation à votre profit alors que vous ne l'avez pas demandé ou qu'elle n'est pas obligatoire (fourniture d'office du carnet d'entretien), c'est un abus. Vous pouvez rejeter les honoraires correspondants avec une relative quiétude.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 23:06:48
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Bravo toutes ces discussions - allons au but - et me voila concernée.
Sont-ils à payer? doit-on attendre le nouveau contrat de Syndic???
Je signe dans peu de semaines et devrais me bagarrer contre Foncia qui a le culot déjà de me facturer 2 fois les frais car à regarder de plus près - il y a 1 dossier pour le Notaire et 1 pour moi (je ne lui ai rien demandé) J'ai mandaté mon Notaire de faire. 
De plus est-ce obligatoire de recevoir le carnet d'entretien? Je n'ai rien demandé, surtout que la spécialité de Foncia est de faire tourner ses photocopieurs à grand régime !!!! en avant les frais 
Le carnet d'entretien fait partie de la gestion courante du syndic (art. 18L)
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0120249D
Le syndic ne doit donc pas demander des frais pour tenue de ce carnet :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0606/abus771.htm
Après négociations avec l'ARC, FONCIA avait renoncé à facturer ces frais. Vous pourrez le lui rappeller, en lui montrant cet article qui rapporte, par ailleurs, le remboursement de ces frais par un syndic (TI de Vanves) http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus695.htm
Les syndics, ou leur Chambre, on sans doute, oublié d'en faire état au Sénat pour l'insérer dans la loi ENL !!!
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 23:12:53
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J'oubliais !!!
Outre le fait que l'acquéreur peut le demander au vendeur dans le cadre donc, de la vente d'un appartement, tout copropriétaire peut en obtenir copie, à ses frais, sur demande au syndic :
Article 33 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 21 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.
VW |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 23:19:35
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précisions les articles de l'arc ont envoyés dans le midi où les directives parisiennes de F n'arrivent pas malgré le mistral, le TGV et internet et nous ne sommes pas les seuls à le faire .... en plus dans le Sud ils (les syndics) ont un peu tendance à croire que Parisiens ou autres estrangers ne regardent pas les charges dans le détail, et ont autre chose à faire lorsqu'ils viennent au soleil.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 11:11:57
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Fichue manie que le manque systématique d'objectivité dans l'information
Certains syndics ne mentionnent que de ce qui les arrange
Et les copropriétaires militants font de même.
Je signale donc d'une part que dans le jurisclasseur copropriété tome III M. Laporte conseiller du président de Foncia et auteur des études sur la comptabilité indique clairement du'un compte individualisé n'est pas un compte séparé.
Et pour l'établissement du carnet d'entretien : il n'y a pas de rémunération possible pour l'établissement du chiffon de papier prévu par le décret mais qu'il est licite de prévoir une rémunération pour l'établissement d'un vrai carnet d'entretien.
Voir par exemple la RM à Question N° : 69582
de M. Blazy Jean-Pierre ( Socialiste - Val-d'Oise )
Ministère attributaire : emploi, cohésion sociale et logement
Texte de la QUESTION :
M. Jean-Pierre Blazy sollicite l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohé-sion sociale et du logement sur certains agissements inacceptables des syndics. Certains syndics facturent en effet aux copropriétaires des frais pour tenue d'un « carnet d'entretien minimum ». La pratique consiste à faire figurer dans les condi-tions générales du contrat de prestation de service une clause mettant à la charge des copropriétaires des frais supplémentaires et distincts liés à la tenue d'un contrat d'entretien. Bon nombre de syndics continuent à facturer cette somme qui ne correspond à rien, faisant ainsi supporter aux copropriétaires des dépenses in-dues car déjà contenues dans les dépenses déjà facturées de gestion courante de la copropriété. Ces sommes représentent souvent une augmentation de 10 à 15 % des honoraires annuels. Selon le droit en vigueur, il ne devrait pas y avoir de rémuné-ration spécifique pour le carnet de base, pourtant les syndics ne respectent pas cette règle. Il lui demande donc de revoir la rédaction des décrets d'application de la loi SRU du 13 décembre 2000 afin qu'aucune ambiguïté ne soit plus tolérée. Il attire son attention sur la nécessité de prendre les mesures nécessaires afin que les copropriétaires soient protégés contre cette pratique condamnable de certains syn-dics.
Texte de la REPONSE :
Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 relatif au carnet d'entretien a prévu un car-net d'entretien simplifié, afin que ce nouvel outil soit souple et puisse être rapide-ment mis en place dans toutes les copropriétés. Lorsque le syndic se contente de reprendre les éléments prévus par ce décret, la tenue et la mise à jour dudit carnet entrent dans ses tâches de gestion courante. Cependant, l'assemblée générale des copropriétaires peut demander au syndic de recueillir des informations complé-mentaires, ce qui justifie alors une rémunération spécifique du syndic ou du tech-nicien auquel le syndicat recourt, fixée dans le cadre de la négociation du contrat de syndic
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 01:07:05
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Merci à tous pour vos réponses
Dans le cadre du carnet d'entretien, JPM je vous suis. Je sais que mon gestionnaire passe tout sur ordinateur et signale à qui veut l'entendre que ce carnet lui prend beaucoup de temps. Il y a donc 14 pages dont 3 vierges avec des titres style "
-"bons d'interventions - ne figurent pas dans le carnet d'entretien
- bons d'interventions - dépenses incluses carnet d'entretien
- bons d'interventions - contrat carnet d'entretien "
pour voir inscrit sur chaque page : aucun travaux effectuées !!!!!
(vive aussi les fautes d'orthographe)
encore un autre exemple : une page  pour -employés de l'immeuble
De même sur les autres pages donc le système ne me convainc pas, mais malheureusement le logiciel de Foncia a du le pondre comme cela et les cochons de payeurs n'ont plus qu'à s'écraser.
Conclusion je regarderais encore plus à 3 fois avant de m'engager sur un bien géré par cet organisme dont l'action en Bourse continue à grimper.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 01:18:28
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Pour répondre à mfld,
Mon interrogation est qur après avoir regarder mon contrat du syndic, j'aurai à payer 100 + 85 + ... alors après vos bonnes explications , je l'admets puisque le 16 juillet est passé  mais cette facturation de 386 euros, je ne l'admets pas. Je conclue que j'ai le supplément du carnet d'entretien 20 euros- mais je pense que j'ai surtout une double facturation de la part de Foncia. Je répète mon Notaire a reçu et moi aussi
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 17 août 2006 : 22:46:37
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Bonsoir à tous,
Aprés ma deuxieme lettre LRAR intitulé "recours gracieux avant contentieux", mon syndic m'a envoyé un cheque de 150 euros(montant reclamé)
Par contre, aucune lettre accompagnant le cheque ni aucune explication ou excuses... :)
Je remercie tous ceux qui on contribuer à m'aider
Merci encore.....
Nicolas |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 00:02:48
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Ah! mais j'ai aussi le diagnostic technique de l'immeuble.!!!! J'espère le dernier en date, car là aussi , le CS devrait bien vérifier qu'on nous en ponde pas 1 tous les 3 mois . Pas encore de réponses à ma lettre. Je pense devoir donc la réexpédier en A/R. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 00:06:54
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Alors les cracks en Droit, qu'en pensez-vous? est-ce l'argument valable?
Albifrons,
La loi ENL n'est pas rétroactive, donc les frais de mutation proviennent d'un ancien contrat caduque, il faut soumettre un nouveau contrat postérieur à la Loi.
J'argumenterai donc en ce sens.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 10:24:49
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A 5FIVE5: Bravo ! Il ne vous reste plus qu'à vérifier (ou faire vérifier par le CS) que le syndic n'a pas déplacé ces honoraires "acheteur" depuis votre dos sur celui du syndicat.
A lnsacorh : Je n'ai aucun élément me permettant de confirmer ou d'infirmer l'affirmation de Bouzigues. Quand au reste, je maintiens.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 22:47:40
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JPM -syndic- a l'air scotché !
5five5, je suis d'accord avec vous - LE NOUVEAU ne devrait rien payer. Qu'on se le dise, je commence à faire passer le message aussi partout ici.
merci mfld, et j'espère avoir encore des arguments, car il a la dent pointu mon gestionnaire |
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5FIVE5
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 23:41:14
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Si j'ai bien tout compris, si le syndic mets les frais de mutation sur la copropriété, il sera dans son bon droit....
(c'est qd meme trop facile, si ca marche pas sur le dos d'un, on le met sur le dos de tous...)
A t'il le droit comme ca de facturé à tous, alors qu'il n'a pas reussi a me le facturé?
ps: je vais me faire des ennemi dans la copro :) :) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 09:47:42
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JPM se pourlèche les babines : Citation :
La loi ENL n'est pas rétroactive, donc les frais de mutation proviennent d'un ancien contrat caduque, il faut soumettre un nouveau contrat postérieur à la Loi.
Entre les messages du sujet et le projet de loi sur l'observatoire de la copropriété, je ne sais que choisir pour le Grand Prix Littéraire de la Copropriété qui sera attribué en Octobre, je crois.
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 09:52:07
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JPM serait-il un vieux babouin pour se pourlècher les babines ?
Il ne voit pas, il n'entends pas et il ne dit rien.
Qu'il se mouille donc autrement qu'avec sa salive et qu'il apporte sa contribution à la question.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 21:47:51
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Attendez.
Il est un peu embêté ce syndic de JPM - le voilà entre 2. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 22:45:46
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Plutôt que d'asticoter JPM, peut-être pourriez-vous donner quelques éléments appuyant l'assertion de Bouzigues ?
Pour ma part, je n'ai toujours pas compris pourquoi il faut refaire un contrat après la date d'application d'un texte supérieur dans la hiérarchie...
Les clauses du contrat contraires tombent automatiquement, et les clauses non contraires font toujours force de loi aux parties. Ou alors j'ai raté un passage dans le droit civil. Quelqu'un peut-il m'éclairer ?
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Edité par - mfld le 19 août 2006 22:46:17 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 22:50:40
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A 5FIVE5 : S'il les facture (honoraires de mutation "acheteur") au syndicat, vous ne serez plus seul contre tous, car cela devient un problème pour tous  .
Pour allumer la mèche, il suffit d'attirer l'attention de tous sur le fait que l'AG a voté pour un contrat de syndic qui comporte une clause illégale. A votre avis, qui sont les premiers responsables, mmm ?.. |
Edité par - mfld le 19 août 2006 22:51:38 |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 16:44:25
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Et que dire des Notaires qui approuvent aussi, laissant faire? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 11:04:37
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De Insacorh Citation :
Il est un peu embêté ce syndic de JPM - le voilà entre 2.
De mfld plus pragmatique Citation :
Plutôt que d'asticoter JPM, peut-être pourriez-vous donner quelques éléments appuyant l'assertion de Bouzigues
De JPM, copiant de manière indigne un autre contributeur : voyez ce lien qui, traitant des opérations comptables liées aux mutations de lot, aborde le sujet évoqué
http://jpm-copro.com/Etude%207-6-2.htm
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Sujet |
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frais de mutation prelevé par notaire
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