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 Sujet  |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
 Posté - 29 nov. 2006 : 17:15:00
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Ni haussier ni baissier, je pense a un maintient des prix une fois le marché épuré des nanards invendables. Cependant, quand je place mes billes, je considere tous les risques eventuelles.
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Amicalement, un agitateur. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 19:01:57
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Bibix, Citation :
L'immobilier est plus cher aujourd'hui qu'il y a 15 ans et en 91 c'etait encore plus cher que 15 ans avant...
Parlez-vous en euros courants ou euros constants? |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 19:12:39
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Il y a eu toute une génération qui a pu se payer une maison convenable (en terme de surface) et y ont vaincu toute leur vie .
Et ca existe encore (j'ai des amis profs tous les 2 qui ont emprunté sur 30 ans alors qu'ils ont des revenus corrects et qui vot augmenter, une garanti d'emploi, un seul enfant et qui ont emprunté 140000€ pour une grande maison )
Aujourd'hui,quand on a de petit moyen on doit faire autrement : ou vivre dans un logement plus petit et s'y faire (on a plus une ribambelle de gosses !)ou rien faire.
Ceux qui ont les moyens n'auront jamais de soucis pour se loger et je ne crois que ceux soient eux qui sont concernés par cette problématique de prendre un crédit sur 30 ans.
En gros nous sommes rassurés : nous allons droit dans le mur !! contraint de vivre dans un petit logement car si j'ai bien compris il nous sera impossible de vendre dans 5 ou 10 ans sans y perdre ses plumes .
J'espère que tout le monde se trompe et que le marché va stagner (j'ai jamais vu encore un loyer baisser ! mais je suis jeune) |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 12:22:19
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yon,
Si vous envisagez de revendre dans 5-10 ans ... même avec un marché qui stagne (c'est à dire vous pensez revendre au même prix) ... alors vous n'aurais rien gagné ... par rapport à rester locataire.
Faites le calcul : http://asi77.free.fr !
asi77 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 12:59:04
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Dites moi asi, je viens de faire une simulation avec votre machin pour un bien de 40m2 sur 30 ans qui côte 130k€ et qui se loue 700€/mois CC. (les prix du marché en banlieue limitrophe à paris).
Votre tableau de simulation montre que sur 7 ans on est gagant meme si l'immo perd 10% ! (sans frais d'agence).
Expliquez moi donc le conseil que vous donnez plus haut à ce jeune homme, a savoir:
Si vous envisagez de revendre dans 5-10 ans ... même avec un marché qui stagne (c'est à dire vous pensez revendre au même prix) ... alors vous n'aurais rien gagné ... par rapport à rester locataire.
N'avez vous pas le sentiment maladroit de juger à l'emporte piece et de fait, donner des conseils à la gomme et passer pour un clown 
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 30 nov. 2006 13:01:35 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 14:58:59
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Réponse du clown ... "qui donne des conseils à la gomme"
Sur la base des infos de yon :
Achat 2006 = 136 000€
Apport = 0 €
Hypothèses propriétaire :
- Taux : 4.3%
- Assurance décès invalidité : 43 € / mois
- Pas de pénalités de remboursement anticipé
- Pas de travaux
- Pas de frais d'agence
- Pas de frais d'entretien sur 7 ans
- Taxe foncière : 500€ / an
Hypothèses locataire :
- Mt loyer (hors charge) = 604 €
- Revalorisation loyer = +2.5% par an
Résultat des courses :
Après 7 ans, revente au même prix à savoir 136 000 €.
Le locataire est gagnant de 8 890 € (par rapport au propriétaire). A noter que 65% de la caution est - en général - récupérable par le propriétaire (soit 1043€).
En bref, le locataire est gagnant 7847 € (8890€ - 1043€) par rapport au propriétaire
Bibix, si vous devenez gentil ... je vous expliquerai comment cela est possible !!!
Mais avant cela, des excuses sont fortement souhaitées ...
asi77
***Modérateur***
Diminution de la taille de l'image perturbant l'affichage.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 déc. 2006 20:23:59 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 10:26:42
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Un taux de merde.
Une assurance trés elevé.
Un prix du bien anormalement élévé par rapport a sont rapport locatif.
Chez moi ca tourne plutot à 4% voir un peu moins.
Assu on divise par 2
Un bien à 130k€ se loue 700€/mois.
On est bien loin des 136k€ qui se louent 600€.
Vous feriez mieux de conseiller à notre ami de changer de banque et de trouver un bien plus interessant plutot que de lui conseiller de ne pas acheter.
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Amicalement, un agitateur. |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:33:41
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| Une connaissance a vendu son petit T2 sur paname (opéra) 170 K€ net vendeur, l'acquéreur voulait l'occuper mais finnalement s'est mis à le louer pour 750 e / mois. J'ai l'impression que c'est pas tip top comme rendement mais j'ai la flegme defiare les calculs...des volontaires ? |
Dusme |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:42:49
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170k€ à opéra ca doit être un minuscule T2 de 25m2 non?
Si il a emprunté sur 30 ans et qu'il rentre dans ces frais pourquoi pas, mais le rapport locatif à paris n'est pas bon de tt façon. Il faut viser les banlieues limitrophes pour ça et là en fouillant bien on trouve des 40m2 à rafraichir avec faible charges pour 110k€ environ et qui se loue 700€ minimum. Sachant que les 2 pieces sont des biens qui se louent et se vendent trés vites.
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Amicalement, un agitateur. |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:47:09
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Je vois que Mr bibix fait toujours dans la finesse ...
J'ai des collègues qui sont preneur de la banque qui prête à 4% (ou moins) en taux fixe sur 30 ans à quelqu'un qui n'a pas d'apport !
Une assurance à 100% sur 2 têtes( par exemple 60% pour mr et 40% pour madame) à 0.175% ... je suis aussi intéressé !
Quant au loyer à 608 € (estimé hors charge). Avec 90 € de charges locatives ... on arrive bien à ~ 700 € de loyer.
asi77
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Edité par - asi77 le 01 déc. 2006 11:56:10 |
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aurely13
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:56:05
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Yon, sortez de ces débats franchement inutiles.
J'ai fait pareil que vous j'ai acheté, et franchement je me dis tous les jours que c'est la meilleure décision qu'on ai prise. Le fait d'être chez soi est un pur bonheur! Et tous les arguments financiers du monde ne sont rien en comparaison de cela. Avoir une petite mensualité afin de garder son train de vie est une bonne solution à mon avis. La simulation d'ASi ne prend malheureusement pas en compte beaucoup de paramètres humains qui, à mon avis, sont d'une grande importance (le quartier, l'arrangement du bien à son goût, etc.). Payer moins qu'un loyer et être chez soi, reste quoi qu'il en soit de l'état du marché, une bonne solution. Alors je vous souhaite beaucoup de bonheur dans votre home sweet home! |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 12:06:34
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Bonjour aurely,
Mon objectif n'est pas de casser le moral des personnes qui ont acheté.
Dans votre cas, vous avez 75m2 + 25m2 de comble + ... dans quelques années une grange à aménager.
Dans votre cas, votre projet est de rester (a priori) dans votre maison.
Dans ce cas, il n'y a pas de problème ... d'autant qu'avec 100 m2 vous avez de la place !
asi77 |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 13:41:17
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Merci Aurely13 pour vos encouragements.
Quand à asi77, je comprends votre point de vue.
Rien ne dit que nous ne restions pas de nombreuses années dans cette petite maison .
Pourquoi vouloir toujours voir grand quand on en a pas les moyens (plus d'oeil que de ventre disait ma grand mère)
Concernant notre futur logement : il est situé dans le centre de Bordeaux, assez bien côté et quartier de multiple amélioration (tramway, proche gare et université , etc)
Chez nous les prix de l'immobilier n'ont pas encore atteint parait-il le prix des grandes villes.
Globalement, pour un logement rénové il faut compter 3000€/m2.
Donc pour 60 m2, ca fait 180000€
Notre logement actuel que nous louons est mis en vente à 211000€ pour un T3, 60m2, 4ème étage sans ascenseur avec quelques petits travaux mais très sympa et dans l'hyper centre (quartier chic!)
Nous on a eu un bon prix car il n'y a que de la peinture à faire et d'autres améliorations que nous ferons mais qui ne sont pas obligatoires (genre pose parquet flottant, une jolie cuisine plus moderne ...): travaux que nous avons toujours fait en tant que locataire au bénéfice du propriétaire et sans compensation alors ... .
Donc pour la localisation 136000€, c'est pas cher !(tout est relatif évidemment)
Votre calcul est surement bon , mais perdre 8000 € ? c'est pas grand chose.
Pour notre cas : taux à 4% sur 30 ans , assurance 50% sur chaque tête à 25-30€/mois . Et sur Bordeaux, un T3 coûte 670€ hors charges + 30-40€ de charges !
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 14:04:01
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Bibix, si vous avez des tuyaux pour un prêt sur 100% sur 30 ans à moins de 4%, taux fixe évidemment, pourriez-vous m'indiquer la (les) banque(s)? Parce que certes, je n'ai pas encore fait le tour des banques pour l'acquisition que j'envisage, mais j'avais cru comprendre que même pour une durée plus courte (20 ans), et avec un apport, les taux seraient plutôt de 4,2%.
Yon, 75m² + 25m² récupérables, au centre de Bordeaux, pour 136.000€, foncez! Le problème du crédit sur 30 ans, c'est pour ceux qui sont obligés de revendre!
Juste un conseil : encore plus que le taux, la modulabilité du prêt est primordiale. A des taux plus faibles (en avril), je m'étais "amusée" à calculer le remboursement d'un prêt modulable souscrit sur 25 ans, si l'on prenait soin d'augmenter ses mensualités de 2% par an : on finissait le remboursement au bout de 19 ans et 2 mois...
Enfin, la garantie : en général, pour les "petits montants" de prêt, les cautions (Crédit Logement etc) sont plus intéressantes, mais n'hésitez pas à demander une évaluation pour tous les modes de garantie, mainlevée comprise, vous pouvez avoir des surprises.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 15:18:48
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Thoveyrat,
Vous n'etes surement pas sans savoir que les taux sont calculé en fontcion du risque que prend la banque. (ratio revenu / mensualité).
En gros, si vous vous endetter à moins de 33% vous pouvez obtenir du 3.80 sur 25 ans ou du 3.90 sur 30ans sans trop de difficultés.
Personnellement je suis au C.A et les taux sont trés bien positionnés par rapport à la concurrence.
Pour le reste, écoutez Aurely. Être CHEZ SOIT, c'est le top.
Et ca, le tableau d'ASI ne saura jamais le calculer.
Engraisser un proprio ca va 5mn... |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 01 déc. 2006 15:20:19 |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 16:11:38
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Thovérat, c'est Aurely qui à un 75 m2 + combles (je ne sais pas à quel prix)
Nous c'est une échoppe de 60m2 environ + 8m2 de terrasses pour 136000€ (En plus de 6 mois de recherche c'est de loin le mieux qu'on est trouvé ; On a plutôt visité des T2 de 40-45m2 pour 145000€ et même des maison de 55m2 avec jardinet à 189000€ - de la folie !!- alors on pense faire une bonne affaire enfin c'est ce que tout le monde nous dit qu'on connait dans le milieu nous dit ( le propriétaire était pressé de vendre car construction en cours)
En tout cas vous avez raison : être chez soi n'a pas de prix!
Par contre un calcul sur le pret modulable , on l'a envisagé mais il faut qu'on fasse nos comptes . J'aurais vu une augmentation plus douce (genre 1% /an ou est-ce ridicule ou 5% tous les 5 ans ? )
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 16:40:05
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Mille excuses, Yon!
L'augmentation, vous pouvez aussi la faire dépendre de l'augmentation de vos revenus... Si vous êtes tous les deux au SMIC, le SMIC devrait augmenter au moins autant que l'indice des prix à la consommation, voire plus car il a perdu beaucoup de pouvoir d'achat "réel" (et non selon l'IPC, parfois timide) ces dernières années, et nos politiques commncent à percevoir que les Français s'en sont rendus compte... |
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yon
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 17:20:09
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C'est pas grave !
Nous comptons évidemment sur cette augmentation ( on perçoit 7% de plus que le smic : faudra juste que le patron suive car il est capable de nous laisser rattraper par le smic!!)et sur l'augmentation de mon salaire de 3% tous les 3 ans !!!!
Je vais voir avec le courtier par lequel je passe dans quelle mesure cela est possible et le coût car tout à un coût .
J'ai calculé avec + 1% / an ( départ à 700 €) et je pense que l'on peut gagner 4ans ?a votre avis? |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 21:59:57
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| Avec de faibles salaires vous avez tout interêt a achetez afin d'être plus a l'aise une fois à la retraite. Vous faites le bon choix. |
Amicalement, un agitateur. |
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