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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 07 déc. 2006 : 19:47:39
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C'est juste parce que j'ai lu les liens fournis par Emmanuel vers le le Sénat et l'AN. J'y ai vu qu'un abus était la cession à titre gratuit. Alors j'ai cherché et je suis tombé sur la circulaire.
Comme quoi, on avance mieux à plusieurs |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 19:51:28
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Tout ça confirme qu'instituer la PVR dans une petite commune, qui n'a a priori pas les compétence urbanistiques pointues nécessaires, ça ressemble un peu à une tentation ... diabolique  ...! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 déc. 2006 19:52:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 21:25:01
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Dans ce que j'ai lu, et j'en ai lu, la PVR peut constituer une très bonne solution mais aussi conduire à des situations inextricables.
Le fondement de la PVR est de permettre à la commune de se décharger financièrement de son rôle d'amménageur public tout en permettant une urbanisation.
Cependant, le fait que les propriétaires assument ce rôle d'investisseur public leur confère des droits que la commune aura du mal à concilier avec ses objectifs futurs.
L'un des points les plus diaboliques serait le fait que la commune doive racheter la PVR des propriétaires pour effectuer des raccordements aux réseaux qu'ils ont financé.
Un tour d'horizon sur le sujet serait intéressant.
Bon, cdeandrade, il nous faut maintenant du certain pour vous accompagner encore un peu dans votre démarche. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 05:32:22
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Je n'avais pas le temps de tout écrire hier soir, donc voici les points qui peuvent aussi être soulevés dans ce dossier.
Sur l'assiette de la PVR:
1- La PVR doit être appliquée aux propriétés bâties.
Le montant de la PVR correspondante est imputé au budget communal.
2- Le CM peut décider d'exonérer certains propriétaires (logements sociaux par ex.). Dans ce cas, le montant de la PVR correspondante sera imputé au budget communal.
3- La PVR due au titre des terrains inconstructibles (par leur classement au PLU) est imputée sur le budget communal.
4- La distance d'emprise de la PVR (pouvant varier de 60 à 100m), ne doit pas être fondée sur le parcellaire cadastral, mais sur des considérations d'urbanisme ou des ruptures topographiques.
Sur le financement:
5- Un CU en cours de validité et délivré avant adoption de la PVR, exonère son détenteur du paiement de la PVR. Par contre la prorogation du CU sera refusée du fait de l'évolution des contributions exigibles.
6- Les subventions et financements publics perçus par la commune dans le cadre des travaux doivent être déduits du coût de ces derniers.
7- Les travaux normalements pris en charge par les concessionaires ou syndicats ne doivent pas être imputés à la PVR.
8- Pour une propriété bâtie le paiement de la PVR sera exigible pour toute construction résultant d'une division et pour toute construction sur la partie non bâtie (CGI 1381-4) de la propriété.
Cordialement. |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 10:23:01
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Vous êtes formidables !!!!!!!!!!!!!!!
Vous me redonnez un peu d'espoir !!!!
Je vous posterai dès lundi la délibération si j'arrive à l'obtenir !
Par contre, je suis dans l'attente du permis de construire que j'ai déposé le 9 novembre, je devrais donc recevoir la réponse le 9 février (2 mois DDE et 1 mois BDF), en espérant qu'ils ne fassent pas comme avec ma voisine (attendre 2 mois et demi pour me demander des pièces ou des modifications...)...j'ai l'impression qu'ils font traîner à cause de cette histoire de route... ils se connaissent bien entre eux en plus !
Une fois le permis obtenu, puis-je faire un recours pour cette PVR ou dois-je attendre que le maire nous demande de payer ?
Par ailleurs, je connais d'autres acheteurs mais certains n'ont pas encore demander leur permis ; serait-il judicieux de faire une association et faire un recours commun ?
Tout le monde a peur que le maire refuse les permis si on fait un recours. |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 11:13:29
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je voudrai vous montrer la photo aérienne du site avec les terrains à construire et le tracé de la nouvelle route, comment puis-je insérer la photo ici ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 11:16:19
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| En suivant la procédure décrite dans ce sujet. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 11:30:43
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En route la route à construire, vous voyez, la descente longe un bois et c'est nous qui payerons toute la voie en rouge et tous les riverains empruntant le chemin existant en jaune, devront emprunter la nouvelle voie en rouge (car en sens unique depuis le début de cette route en jaune).
***Modérateur***
Correction du lien |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 déc. 2006 12:01:55 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 11:40:22
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ET voici :
LIEUDIT « LES B.M » - AMENAGEMENT D’UNE VOIE PUBLIQUE (PARTICIPATION POUR VOIRIE ET RESEAUX) :
Monsieur le Maire rappelle la délibération du conseil du 13 mai 2005, instituant sur l’ensemble de la commune le principe de la PVR (participation pour voirie et réseaux).
Les terrains situés au lieudit « Les B M », s’ils sont regroupés, peuvent devenir des terrains constructibles (6 lots possibles). Cependant, la voie doit être aménagée.
La Commune a étudié deux hypothèses d’aménagement en prenant en compte les craintes formulées par l’assocation des Beaux Rivages :
- chemin des B M en sens unique avec retournement vers la route de Saintry en utilisant la réserve foncière prévue au plan d’occupation des sols
- chemin des B M en double sens avec aire de retournement au bout du chemin.
Après étude en commission communale d’urbanisme, la seconde solution n’est pas réalisable car la double voie impose une largeur de voie conséquente au niveau du chemin des H.M, impliquant ainsi des expropriations. Cette solution est également plus chère que la première solution.
A l’unanimité, la première hypothèse est retenue. Le montant total des travaux y compris les études s’élève à 610.000 euros, montant incombant en totalité aux futurs acquéreurs, puisque la commune devra prendre en charge le coût de rénovation du chemin des H.M.
Ce qui représente un coût de 35 euros au m² incombant aux futurs propriétaires.
Il est convenu que la partie descendante vers la route de Saintry, appartenant à Monsieur X, sera échangée contre le terrain préempté récemment par la commune.
Cet échange vient d'avoir lieu :
ECHANGE TERRAINS ENTRE LA COMMUNE (LIEUDIT LES BASSES MONTELIEVRES) ET M. ET MME x (LIEUDIT LES FOLIES)
Monsieur F (le maire) rappelle que suite à l’acquisition par la commune du terrain cadastré section A n°59 lors du Conseil Municipal du 13 mai 2005 et considérant la zone située en réserve foncière au POS pour permettre la création d’une voirie et faisant partie du patrimoine de Monsieur et Madame X cadastré section AD n°13, il convient à présent de procéder à un échange entre ces deux parcelles.
Les services fiscaux ont été consultés mais leur réponse n’est pas arrivée à ce jour (leur réponse n’étant pas obligatoire pour toute transaction inférieure à 75 000 euros).
Compte tenu d’un différentiel de surface qui s’établit à l’avantage de la commune, Monsieur F (le maire) propose au Conseil de formaliser cet échange sans soulte.
A l’unanimité, le conseil Municipal approuve cet échange et autorise Monsieur le Maire à signer tous les documents s’y rapportant
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Edité par - cdeandrade le 08 déc. 2006 14:45:27 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 13:45:00
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{pour info, on trouve facilement la commune concernée à partir de cette image, mais ça n'a pas d'importance ! }
quelques questions et quelques remarques : - M.et Mme X sont-ils propriétaires d'une des lots ?
- est-il prévu de les soumettre à PVR alors qu'ils ont déjà perdu de la superficie dans l'échange de terrains concernés ?
- avez vous la délib du 13 mai 2005 instituant la PVR sur toute la commune ?
- comment est formulée précisément l'acte de cession gratuite qui vous a été imposé en prévision de la réfection de la voirie ?
la délib que vous avez recopiée recèle ses propres contradictions : Citation :
Le montant total des travaux y compris les études s’élève à 610.000 euros, montant incombant en totalité aux futurs acquéreurs, puisque la commune devra prendre en charge le coût de rénovation du chemin des H.M.
- si les 610k€ incluent la réfection du chemin des HM, que cette somme est intégralement "refacturée" aux constructeurs, alors la partie rénovation n'est pas à la charge de la commune !
- si les 610k€ sont à la charges des futurs constructeurs, la partie relative à la rénovation du chemin des HM, qui profitera aussi aux riverains de ce chemin, doit être partagée avec les riverains actuels ou leur part prise en charge par le budget communal
- à mon avis en fait, seul le trait rouge peut être à votre charge... on reviendrait d'ailleurs alors dans la règle des 100m. signalée plus haut par Larocaille
Je continue à chercher bien sûr |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 déc. 2006 14:38:54 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:32:55
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Aie aie, ne pas citer de noms...svp.
Mr X agit pour le compte des propriétaires des différentes parcelles.
Le terrain qu'il avait était le bois et maintenant c'est à la mairie.
Quant au coût des travaux, effectivement, nous ne savons pas si les rénovations sont comptées dans le prix ??
Mais ils se justifient en disant que comme ils rénovent le chemin jaune, c'est à nous seuls de payer le chemin rouge !
Seulement, les 610000€, on se demande bien s'ils correspondent uniquement au chemin rouge ?
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Edité par - cdeandrade le 08 déc. 2006 14:41:15 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:44:50
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d'où l'intérêt d'exiger des précisions sur ce que recouvre les 610k€
à mon humble avis, vous devriez avant ça déposer le PC ou une demande de CU précise pour cristalliser vos droits à construire... puis f...e la m...e au sujet de la PVR, sinon il est clair qu'on va vous mettre des batons dans les roues, genre délais sans fin de demande de nouveaux documents !
la bonne nouvelle sur cet histoire de délais, c'est que ce ne sera bientot plus possible de les prolonger ad aeternam,mais tant que le décret n'est pas sorti... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:53:37
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la demande de permis est en cours (condition suspensive de notre compromis d'achat d'ailleurs...)
Nous attendons la réponse début février.
A ce jour, aucune pièce ne m'a été demandée, ce qui n'a pas été le cas de l'une de nos voisines malheureusement.
On croise les doigts... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 19:51:11
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C'est bien la photo, mais du coup j'ai plein de questions pour cdeandrade:
Mr X est-il un marchand de bien, ou un promoteur, ou équivalent ?
Sous quel titre vous a-t-il été présenté par le notaire ?
Si j'ai bien suivi, avant l'échange de terrains, la commune était propriétaire du terrain supportant les 6 parcelles ?
Ce terrain était-il constructible avant l'adoption du PLU ?
Dans l'acte de vente relatif à votre parcelle:
Est-il fait état d'un lotissement ou d'une copropriété ?
Est-il fait état d'un droit de passage en votre faveur ou en faveur d'une parcelle voisine?
Y a-t-il une référence à un lot de cadastre ?
Y a-t-il une référence à un bornage ? si oui, y a-t-il une date ?
Est-il spécifié que la parcelle est située "chemin des HM" ?
La portion de terrain que vous avez cédé à titre gratuit est-elle en limite des propriétés existantes ?
Pour ne pas polluer, je continue dans un autre post. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 20:23:14
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Après les questions, voici quelques points qui pourraient faire avancer le dossier:
1- La commune a préempté récemment le terrain des 6 parcelles, puis l'a échangé contre un terrain plus grand appartenant à Mr X. Ce dernier vend ensuite les parcelles.
N'aurait-il pas fallu, à un moment ou un autre, lotir pour pouvoir vendre les parcelles ?
La préemption doit être motivée par une utilité publique, n'est-ce pas ?
2- La topographie de l'espace qui va être soumis à la PVR n'est pas habituelle.
Tous les terrains, à l'exception des 6 parcelles et du petit bois, sont déjà pourvus de voiries et raccordements.
Pourquoi, dans ces conditions, utiliser la PVR qui n'apportera rien à la communauté des propriétaires ?
3- Le CM entend faire reposer la totalité des charges induites par la PVR sur les propriétaires des 6 parcelles, ce qui a mon avis est illégal car, si il y a exonération de certains propriétaires la pVR correspondante est imputée au budget communal.
A vous lire.
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 16:27:09
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Initialement entré par larocaille
C'est bien la photo, mais du coup j'ai plein de questions pour cdeandrade:
Mr X est-il un marchand de bien, ou un promoteur, ou équivalent ? Non, Monsieur X a retrouvé tous ls propriétaires de parcelles pour les mettre d'accord afin de constituer les 6 terrains.
Sous quel titre vous a-t-il été présenté par le notaire ? aucun titre particulier mais il représente les vendeurs.
Si j'ai bien suivi, avant l'échange de terrains, la commune était propriétaire du terrain supportant les 6 parcelles ? NON pas du tout, il y a plusieurs proprio et Mr X était jusqu'à peu detemps propriétaire du petit bois qui se situe après les 6 terrains et qui longera la descente dela fameuse route à construire.
Ce terrain était-il constructible avant l'adoption du PLU ?
Les terrains sont dans le PLU et ne sont constructibles que sous la création de cette route. Mais ils sont bien en zone UR m'a-t-on dit.
Dans l'acte de vente relatif à votre parcelle:
Est-il fait état d'un lotissement ou d'une copropriété ? non
Est-il fait état d'un droit de passage en votre faveur ou en faveur d'une parcelle voisine? non
Y a-t-il une référence à un lot de cadastre ? plusieurs sections cadastrales car plusieurs parcelles constitue un terrain actuel.Y a-t-il une référence à un bornage ? si oui, y a-t-il une date ? non, il est indiqué dans notre compromis : "en application des dispositions de l'article L 111-5-3 du code de l'urbaniesme la destination envisagée sur le terrain objet des présentes étant la construction d'un immeuble à usage d'habitation, il est ici présicé qu'un bornage devra etre effectué aux frais du propriétaire actuel et son descriptif annexé à l'acte de vente."
Est-il spécifié que la parcelle est située "chemin des HM" ? oui
La portion de terrain que vous avez cédé à titre gratuit est-elle en limite des propriétés existantes ? Oui
Pour ne pas polluer, je continue dans un autre post.
***Modérateur***
Correction de balise |
Caro |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 09 déc. 2006 16:45:20 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 16:34:57
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Initialement entré par larocaille
Après les questions, voici quelques points qui pourraient faire avancer le dossier:
1- La commune a préempté récemment le terrain des 6 parcelles, puis l'a échangé contre un terrain plus grand appartenant à Mr X. Ce dernier vend ensuite les parcelles.
N'aurait-il pas fallu, à un moment ou un autre, lotir pour pouvoir vendre les parcelles ? Je ne pense pas que cela s'applique car les terrains appartenaient à la mairie
La préemption doit être motivée par une utilité publique, n'est-ce pas ? "Préemption" pouvez expliquer ? Merci
2- La topographie de l'espace qui va être soumis à la PVR n'est pas habituelle.
Tous les terrains, à l'exception des 6 parcelles et du petit bois, sont déjà pourvus de voiries et raccordements. Pas du tout, le chemin rouge qui est sur la photo est aujourd'hui du buisson.
Pourquoi, dans ces conditions, utiliser la PVR qui n'apportera rien à la communauté des propriétaires ?
3- Le CM entend faire reposer la totalité des charges induites par la PVR sur les propriétaires des 6 parcelles, ce qui a mon avis est illégal car, si il y a exonération de certains propriétaires la pVR correspondante est imputée au budget communal. C'est tout à fait ce que je pense !
A vous lire.
Je poste un nouveau post pour vous donner de nouvelles informations
***Modérateur***
Correction de balise |
Caro |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 09 déc. 2006 16:46:00 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 16:48:31
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Ce matin je suis allée à la mairie pour récupérer la fameuse délibération sur la PVR.
La bien aimable secretaire avait préparé un double mais le maire lui a interdit de nous donner cet exemplaire sous pretexte qu'il s'agissait de documents internes. Le maire n'étant pas présent, j'ai eu le temps et la permission de la secrétaire pour tout renoter à la main. Voici donc dans un 1er temps : "Extrait des registre des délibérations, conseil municipal du 13 Mai 2005" :
Vu le code de l'urba isme et notament ces articles L 332-6-1-2°d), L332-11-1 et L 332-11-2
Considérant que les articles précités autorisent de mettre à la charge des propriaitaires fonciers les couts de contruction des voies nouvelles et l'aménagement ds voies existantes ainsi que ceux d'établissement ou d'adaptation des réseau qui leur sont associés, réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions.
Le conseil municipal décide :
- D'instituer sur l'ensemble du territoire communale la participation pour le financement des voiries et réseaux publics définie aux articles L332-11-1 et L332-11-2 du code de l'urbanisme.
Fait à bla bla bla....
Deuxième texte sur autre Post qui suit.. |
Caro |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 17:15:45
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
Citation :
Initialement entré par larocaille
C'est bien la photo, mais du coup j'ai plein de questions pour cdeandrade:
Mr X est-il un marchand de bien, ou un promoteur, ou équivalent ? Non, Monsieur X a retrouvé tous ls propriétaires de parcelles pour les mettre d'accord afin de constituer les 6 terrains.
OK
Sous quel titre vous a-t-il été présenté par le notaire ? aucun titre particulier mais il représente les vendeurs.
Si j'ai bien suivi, avant l'échange de terrains, la commune était propriétaire du terrain supportant les 6 parcelles ? NON pas du tout, il y a plusieurs proprio et Mr X était jusqu'à peu detemps propriétaire du petit bois qui se situe après les 6 terrains et qui longera la descente dela fameuse route à construire.
OK, je comprend mieux.
Les limites des parcelles étaient-elles les mêmes avant où ont-elles été remembrées ?
La commune était donc propriétaire de l'une des parcelles et l'a échangée contre le petit bois ?
Citation :
Ce terrain était-il constructible avant l'adoption du PLU ?
Les terrains sont dans le PLU et ne sont constructibles que sous la création de cette route. Mais ils sont bien en zone UR m'a-t-on dit.
Je ferais un petit distingo en disant qu'ils doivent être viabilisés pour pouvoir être construits. Pour vous cela revient au même, mais juridiquement c'est différent car la PVR n'est pas le seul moyen de viabiliser.
Citation :
Dans l'acte de vente relatif à votre parcelle:
Est-il fait état d'un lotissement ou d'une copropriété ? non
Normal, maintenant qu'on connait l'origine des parcelles.
Citation :
Est-il fait état d'un droit de passage en votre faveur ou en faveur d'une parcelle voisine? non
Normal, pour la même raison.
Citation :
Y a-t-il une référence à un lot de cadastre ? plusieurs sections cadastrales car plusieurs parcelles constitue un terrain actuel.Y a-t-il une référence à un bornage ? si oui, y a-t-il une date ? non, il est indiqué dans notre compromis : "en application des dispositions de l'article L 111-5-3 du code de l'urbaniesme la destination envisagée sur le terrain objet des présentes étant la construction d'un immeuble à usage d'habitation, il est ici présicé qu'un bornage devra etre effectué aux frais du propriétaire actuel et son descriptif annexé à l'acte de vente."
Ils ne font vraiment cadeau de rien.
Mais par contre si les parcelles ont été remembrées, il me semble bien qu'un bornage était obligatoire.
Citation :
Est-il spécifié que la parcelle est située "chemin des HM" ? oui
C'est aussi important pour la PVR car si la voie avait changé de nom en cours de route, la PVR pouvait être restreinte à une seule partie.
Il va falloir qu'on vérifie encore la législation sur ce point.
Citation :
La portion de terrain que vous avez cédé à titre gratuit est-elle en limite des propriétés existantes ? Oui
[/quote]
C'est donc qu'elle est destinée à la construction de la voie.
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 17:16:21
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Second texte concernant le chemin :
Vu le code de l'urbanisme et notament ses articles L332-6-1-2°d), L332-11-1 et L332-11-2.
Vu la délibération du 13 Mai 2005 (Post précèdent), instituant la participation pour voirie et réseaux sur le territoire de la commune X,
Considérant que l'implantation de futurs contruction dans le secteur du lieudit "Les B.M" implique l'aménagemnet du chemin des B.M et le prologement de la voie en direct de la route de saintry;
Considérant que cette aménagement implique des travaux de voirie et la création des réseaux publics (electricité, eaux pluviales, eclairage publique, éléments nécessaire au passage souterain des réseaux de communication, eau potable).
Considérant qu'il y a lieu de mettre la totalité du cout des travaux à la charge des propriétaires la contructibilité des terrain étant subordonnée par l'aménagement de cette voie.
Considérant qu'il y alieu de prendre en compte pour le calcul du montant de la PVR les terrains situés dans une bande de 80m maximum à compter de la future voie, le conseil municipal aprés en avoir délibéré à l'unanimité décide :
Art 1 : D'engager la réalisation des travaux de voirie et de réseaux dont le cout total estimé s"élève à 610 000 €.
Il correspond aux dépenses suivantes :
Travaux de voirie : 339 664 €
Ecoulement des eaux pluiviales : 19 136 €
Eclairage public : 66 737 €
Element souterain de communication : 29 003€
Eau potable : 51 309 €
Electricité : 31 874 €
Tranche commune et travaux divers : 62 770 €
Etudes : 9 507€
Cout totale net : 610 000 €
Art 2 : Fixe à 610 000€ la part du cout de la voie et des réseaux mis à la charge de l'ensemble des futurs propriétaires fonciers
Art 3 : Les propriétés foncières concernées sont situées à 80m d'une part de la voie
Art 4 : Fixe le montant de la participation due par m² de terrain desservi à 35€
Art 5 : Décide de signer une convention de versement préalable avec chaque futur propriétaire foncier à la délivrance dse autorisations d'occuperc le sol
Art 6 : Décide que les montants de participation dus par m² de terrain sont actualisés en fonction de l'évolution des indices concernés. Cette actualisation s'applique lors de la prescription effectuée lors de la signature des conventions visées à l'article L332-11-2 du code de l'urbanisme.
Fait à bla bla bla
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