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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
 Posté - 10 déc. 2006 : 19:39:57
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Bonsoir à tous,
merci pour ces conseils. Nous venons d'avoir un appel de monsieur X qui nous a dit que tous les terrains étaient vendus.
Pour info, il s'agissait de carrières ouvertes (creusées à 4 m).
Donc, nous sommes 6 proprio concernés.
Le géomètre va borner la route et les façades des terrains cette semaine.
De ce que j'en ai compris jusqu'ici, le maire attendrait que tous les permis soient déposés pour nous réunir afin de signer un engagement sur la PVR... mais c'est du "on dit".
Par contre, j'ai reçu la notification du délai de réponse au 9 février pour le permis ; cela veut bien dire, qu'il doit m'être accordé ou refusé ce jour là ?
Mais pour suivre vos conseils, je vais tenter d'obtenir tous les téléphones des futures proprio afin de leur dire pour la consultation d'un avocat.
Merci encore et à très vite |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 20:56:28
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
Bonsoir à tous,
merci pour ces conseils. Nous venons d'avoir un appel de monsieur X qui nous a dit que tous les terrains étaient vendus.
Ce Mr X a un rôle étrange. Il rassemble tous les propriétaires puis les représente. Il échange son terrain avec la commune juste avant que la PVR soit instituée sur la voie. Visiblement il a participé activement à la recherche des acheteurs.
Bon, cela ne change pas grand chose pour l'instant.
Citation :
Pour info, il s'agissait de carrières ouvertes (creusées à 4 m).
Donc pas de pieux béton.
Citation :
Donc, nous sommes 6 proprio concernés.
Le géomètre va borner la route et les façades des terrains cette semaine.
6 terrains, 6 proprios, là j'ai compris
Seulement la route et les façades ? Et le reste alors ?
Vous allez payer le géomètre (dixit votre promesse de vente), donc il ne faudrait pas que ce soit uniquement pour borner la rue.
Le bornage sera contradictoire, c'est à dire soumis à l'approbation de chaque propriétaire mitoyen. Au passage, essayez de glaner quelques infos, comme les noms de vos futurs voisins.
Citation :
De ce que j'en ai compris jusqu'ici, le maire attendrait que tous les permis soient déposés pour nous réunir afin de signer un engagement sur la PVR... mais c'est du "on dit".
Cela lui permet de récupérer toutes les PVR avant de commencer les travaux. Pas folle la guèpe.
Citation :
Par contre, j'ai reçu la notification du délai de réponse au 9 février pour le permis ; cela veut bien dire, qu'il doit m'être accordé ou refusé ce jour là ?
Vérifiez que c'est bien le récipicé du PC qui vous indique la date avant laquelle la décision vous sera communiquée.
Citation :
Mais pour suivre vos conseils, je vais tenter d'obtenir tous les téléphones des futures proprio afin de leur dire pour la consultation d'un avocat.
Merci encore et à très vite
Le problème, c'est que la machine est lancée. Vous allez donc très rapidement reçevoir un courrier le la mairie vous demandant votre accord sur la PVR. Et là, vous allez faire quoi?
C'est pour cela qu'il vous faut un avocat au plus vite. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:12:25
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Regardez bien les CR du CM de votre commune sur Internet. Vous verrez qu'un recours au TA a déjà été engagé par des riverains.
Autre point, il y a deux voies en prolongement l'une de l'autre: le chemin des HM et le chenin des BM. Cela ne va pas changer grand chose, sauf peut-être pour l'assiette de la PVR.
Vous aurez bientôt un post sur les aspects légaux des bla bla du CM, le temps d'éplucher les dispositions légales.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:24:36
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Regardez bien les CR du CM de votre commune sur Internet. Vous verrez qu'un recours au TA a déjà été engagé par des riverains.
et en plus dans le même secteur.... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:13:35
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Hé oui, le recours concerne le même amménagement, mais peut-être pour des raisons différentes.
Le problème pour cdeandrade, c'est qu'une fois qu'elle aura mis "lu et approuvé" sur tous les documents, il lui sera plus difficile d'engager une procédure que si elle émet des réserves dès le départ. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:30:49
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A vérifier avec avocat, mais je pense que l'action en répétition (remboursement) de telles taxes et participations indument exigées se prescrit par 5 ans et qu'elle est d'ordre public, comme pour les autres taxes: cette action peut donc être mise en oeuvre même si les constructeurs ont acceptés ocnventionnellement de payer ces taxes (L332-30 du CU)...
je cite une JP (certains sur le forum comprendront  ) amusante dans ce sens même si antérieure à la mise en place de la PVR : CE 68461, 6 mars 1989 : Citation :
"la circonstance que la société s'était engagée à verser cette somme par une convention du 10 janvier 1979, confirmant une précédente convention du 21 novembre 1978, ne fait pas obstacle à ce que son paiement soit réputé sans cause en vertu des dispositions précitées de l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme ; que la commune de Crolles n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble l'a condamnée à rembourser cette somme à la société civile immobilière Brise Lierre
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 déc. 2006 22:41:28 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:38:32
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quelques précisions après avoir discuté avec ma future voisine :
monsieur x possédait une parcelle mais ne pouvait la vendre car la commune n'autorise les construction que siles terrains font 2500m².
Il a donc recherché tous les autres proprio afin de revendre les parcelles en 1 lot de 2500... et a ainsi constitué 6 lots.
Pour le géomètre, il est payé par les proprio actuels (c'est dans notre compromis) et nous n'en sommes pas encore proprio :-)
Hypothèse et question :
si le 9 février le maire signe notre permis sans nous faire signer l'engagement sur la PVR, puis-je immédiatement faire un recours au T.A avec un avocat ? Et si oui, les autres acheteurs fonciers peuvent-ils se faire refuser leur permis et du coup, je serai la seule à pouvoir construire et tous les autres, les pauvres pâtiraient de mon recours ?
si le maire (comme il l'aurait dit à ma future voisine) me demnade lors de la signature du permis, de payer 40% de la PVR ? cela n'implique-t-il pas que je cautionne ce montant des 90000€ ?
Ma future voisine avait consulté un avocat avec de précédents acquéreurs (qui se sont désistés depuis) et l'avocat leur avait conseillé d'obtenir les permis, quitte à payer les 40% de PVR que le mare disait leur demander lors de la remise des PC, puis de stopper les paiements. Ainsi, le maire serait obligé de terminé la route commencée !
Quoi qu'il en soit, je suis certaine après lecture de vos posts, du code, des différents documents que je suis dans mon bon droit et que ce maire semble peu honnête ou mal conseillé...
Ayant fait un peu de droit, je m'apprête à reprendre les différents posts, les articles, les documents et établir les faits sur un document word bien explicite (avec photos... le fait que le maire ait refuséde me donner une copie de la délibération....)
puis de téléphoner à l'avocat ayant déjà connaissance du dossier et lui demander s'il peut défendre notre affaire avec comme honoraires, un % au résultat. En effet, lors de la première consultation, il avait demander aux 5 personnes ayant demander conseil : 400€ par personne.... puis pour avoir rédigé un courrier au maire demandant des précisions rebelotte....
Que pensez-vous de mon projet ? Selon vous quelles sont les conclusions possibles ?
Merci encore pour votre soutien, le temps passé...:-)
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Caro |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:44:43
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*vous ne pouvez faire un recours que contre un acte qui existe.
*mon message de 22:30 (corrigé à 22:41) doit vous éclairer sur le risque (ou l'absence de risque) à payer une somme indue. il confirme l'intérêt de voir un avocat tot pour choisir une stratégie claire en accord avec les autres voisins.
*avec l'avocat, tout se négocie, surtout vu les sommes en jeu ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:47:49
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Pour contester les montants, l'assiette ou la nature des travaux, je suis d'accord.
Par contre, pour contester totalement l'exigibilité de la PVR, sur la base de la cession à titre gratuit, j'ai le sentiment qu'il faut acter sur une base du style "pourquoi me demandez-vous cette participation alors que j'ai déjà contribué".
Un avocat saura tourner cela mieux que moi, du type "ma cliente a contribué à la création de la voirie, quel dédommagement avez-vous prévu à cet effet?", ce qui permet d'acter du différent avant la signature. |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:51:49
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Vous m'épatez par autant de bon sens et de finesse !
Vos derniers posts sont précieux, j'en prends bonne note ! |
Caro |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:56:55
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| les riverains au sud de nos terrains (appelés ls beaux rivages)avaient fait un recours afin que l'on n'autorise pas la construction derrière leur quartier. Ils sont très très riches et ne voulaient aps de nouvelles constructions derrière eux.... mais ils ont été déboutés... |
Caro |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:59:49
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en 4 mois ?
ils ont donc réussi à être irrecevables et virés par le controle du greffe... bravo ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 23:23:56
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Pour le rôle de Mr X, cela devient plus clair.
Cela veut aussi dire qu'il y a eu remembrement des parcelles, et cela pourrait servir ultérieurement.
Un très bon avocat travaille pour 150€ de l'heure. Donc, écouter ses clients et faire un courrier pour 2000€ c'est exagéré.
L'honnêteté du maire n'est pas forcément en cause, mais l'incompétence de son adjoint à l'urba ne fait pas de doute.
Si les riverains ont été déboutés, ils doivent avoir les bo.les. Donc ce sont des alliés potentiels à ne pas négliger.
Je pense qu'il faut que vous arriviez à vous sortir de la demande d'acceptation de la PVR avec une petite pirouette (mais ne vois pas laquelle) afin de prendre le dessus par la suite.
Cordialement.
Ajouté:
Ne vous inquétez pas du sort des autres acquéreurs. si la PVR passe à 5€/m² au lieu de 35, ils ne vous en voudront pas. |
Edité par - larocaille le 10 déc. 2006 23:28:55 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 23:29:21
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Larocaille,
je pense vraiment que l'accord donné à la demande de PVR n'est pas dangereux si l'on peut montrer que le montant exigé est totalement ou partiellement indu ...Voir mon message de 22:30 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 23:43:15
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Wroomsi,
Cela dépasse mes compétences sur le sujet des recours.
Mais une signature sous réserve d'obtention d'un crédit, ce srait un moindre mal. Surtout si le banquier émet par la suite un refus car il considère que la situation est anormale.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 08:37:50
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Première analyse des bla bla sur l'assiette de la PVR.
J'ai noté 4 formulations différentes dans les textes de la commune instituant la PVR :
1- la PVR est assise sur les propriétés desservies,
2- la PVR est assise sur les propriétés devenant constructibles,
3- la PVR est assise sur les propriétés situées d'un côté de la voie,
4- la PVR est à la charge des propriétés mises en construction (les 6 parcelles).
Le 4 ne tient pas vis à vis des textes réglementaires.
En supposant que le 3 puisse être appliqué, il faudrait donc répartir la PVR sur 9 propriétés (les 6 parcelles + le champ + le bois le long du champ + le petit bois de la commune), ce qui aurait pour effet de baisser la PVR d'environ 35%.
Le 2, si il est formulé différement, est équivalent au 3.
Le 1 correspond à la définition donnée par la loi. La PVR serait donc répartie sur 18 propriétés ( les 9 précédement énumérées + les 9 déjà bâties). Cela donnerait donc une baisse de la PVR d'environ 70%.
Mais il faut aussi appliquer la règle des 80m, ce qui pourrait faire entrer d'autres propriétés dans l'assiette de la PVR. Il faudrait donc connaître la profondeur des parcelles pour savoir si le bois qui est au dessus de celles-ci doit être pris en compte.
L'arrêté du CM stipule:
Citation :
Considérant qu'il y alieu de prendre en compte pour le calcul du montant de la PVR les terrains situés dans une bande de 80m maximum à compter de la future voie, le conseil municipal aprés en avoir délibéré à l'unanimité décide :
Puis dans le même arrêté:
Citation :
Art 2 : Fixe à 610 000€ la part du cout de la voie et des réseaux mis à la charge de l'ensemble des futurs propriétaires fonciers
Art 3 : Les propriétés foncières concernées sont situées à 80m d'une part de la voie
Outre que le mot "futurs" est de trop, il est indiqué que les propriétés assujetties sont "d'une part de la voie" (laquelle).
Tout ceci est donc plus que flou, voir contradictoire.
Voilà pour une première fournée. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 09:08:20
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Larocaille,
Je ne suis pas convaincu qu'il faille aller chercher les contradictions liées à la rédaction brouillonne de la délibération : le juge en retraduira certainement les termes pour n'en retenir que le sens, laissant en marge une très éventuelle incohérence formelle au profit du fond recherché par l'autorité communale.
Et c'est bien dans ce fond lui même que le calcul est faussé : si, pour lire cette délibération légalement, on associe au participe "assise" le nom "assiette" qui lui est naturellement lié, on trouvera donc que l'assiette, c'est à dire la superficie concernée par la PVR, correspond exclusivement aux parcelles nouvellement construites, et que les propriétaires de ces parcelles devront à eux seuls payer l'intégralité de la somme.
Dès lors, outre la surestimation flagrante des sommes, il semble bien que: - l'affectation à la PVR de sommes non directement liées à la constructibilité nouvelle des parcelles est irrégulier : on citera notamment la réfection de voiries déjà existantes
- l'assiette est irrégulière puisque d'autres parcelles profitent de cet aménagement, notamment riverains des voiries refaites, propriétaire du petit bois, commune-propriétaire, ...
- la répartition de la PVR est irrégulière puisque ne peut être mise à la charge des futurs constructeurs que la part des dépenses corrigée, proportionnellement à leur part de l'assiette corrigée
- donc le montant exigé à Caro résultant est irrégulier, sachant qu'en plus la mise en oeuvre de la PVR est incompatible avec la cession gratuite d'une part de tènement pour réalisation de voirie.
Tout ça pour dire que quelques soient les éventuelles incohérences internes de la délib, entre les formulations 1, 2, 3, 4, incohérences qui, lorsqu'elles seront soulevées devant le juge, permettront juste de montrer que la commune a maladroitement utilisé une procédure dont elle maitrise mal les modalités d'application, on démontre globalement que la délib est irrégulière, quelle que soit la formulation 1, 2, 3 ou 4 retenue. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 déc. 2006 09:11:47 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 09:17:52
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Wroomsi,
La décomposition 1,2,3,4 c'est effectivement pour montrer l'incohérence.
Et en supposant que le juge considère qu'il faille retenir 1, 2, ou 3, le compte n'y sera pas. Donc dans tous les cas, la commune est en faute.
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 09:32:53
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de bon matin, vous me mettez de très très bonne humeur !
Si vous étiez avocats, je vous solliciterai pour plaider notre cause !
Je prépare le dossier et j'entre en relation avec l'avocat.
Merci encore pour tout le temps que vous me consacrez.
Salutations. |
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