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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 22 déc. 2006 : 20:42:30
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
oh merci !
Mais peut-il indiquer sur la convention de financement de la PVR qu'il entammera les branchements une fois tous les autres acquéreurs ayant demandé leurs permis ??
Non, il ne peut pas faire cela.
La seule chose qu'il peut faire, c'est gérer par tranches, par ex: une première PVR pour la moitié de la longueur de la voie et 2 ans après une autre PVR pour la seconde moitié.
Il n'y a aucune possibilité de solidariser les propriétaires et c'est à la commune de prendre le risque que certains propriétaires ne construiront pas.
En plus classique: Noel au balcon, Paques aux tisons ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 09:44:01
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| en plus dada : Noël à Noël, Noël à Noël... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 15:48:41
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Voici les réponses d'un excellent avocat ; je pense le prendre pour la suite des aventures. Qu'en dites-vous ?
1°) Aucun texte n'interdit le cumul de la PVR et des cessions gratuites de terrain. Toutefois, le cumul des 2 risque de faire apparaître un double emploi générateur d'une rupture d'égalité devant les charges publiques. Tout dépend alors de la manière dont vous êtes assujettis. Ainsi, il n'y aura aucune illégalité si la valeur du terrain cédé gratuitement vient en déduction du montant de la PVR puisque le montant des acquisitions foncières sont inclus dans le coût des voies. De même, si dans le coût de réalisation de la voie ne figure par le coût d'acquisition du foncier, soit parce que la commune est déjà propriétaire du sol, soit parce qu'elle entend exiger une cession gratuite de tous les propriétaire, il n'y aura pas double emploi (mais retard à la réalisation puisqu'il faudra attendre les dépôts de PC) Dans l'hypothèse inverse, c'est la cession gratuite qui est illégale et on pas la PVR.
2°) Il faut savoir que la PVR est un système de préfinancement des E.P. sur le budget communal et la commune n'est remboursée de ses investissements qu'au fur et à mesure des dépôts de PC ou de lotissements. Ce n'est pas parce qu'une propriété est déjà bâtie qu'elle échappe à la PVR. Une extension de l'existant ou l'édification d'une nouvelle construction seront assujetties. Dès lors, il faut considérer que toutes les propriétés desservies sont assujetties et non pas seulement celles qui sont rendues constructibles. En revanche, la PVR ne peut être exigée qu'autant que le percement d'une nouvelle voie ou l'aménagement d'une voie existante ont pour objet de permettre l'implantation de nouvelles constructions.
3°) Ce que je ne comprends pas - et qui me paraît suspect - c'est pour quelle raison les riverains de l'autre côté de la voie ne sont pas assujettis. J'ai même cru comprendre que sur le côté assujetti, certaines propriétés y échapperaient alors qu'elles ne sont pas physiquement inaptes à recevoir des constructions ni rendues inconstructibles par une SUP. Je ne vois pas d'avantage de raisons d'exclure de la PVR les riverains de la voie réaménagée en jaune.
Vous me dites que les 6 lots font chacun plus de 2.500 m2. Si je me livre à une rapide estimation, vous totalisez 15.000 m2, soit, au prix de 35 €/m2, la PVR représente un produit de 525.000 €, ce qui n'est pas très éloigné des 610.000 € estimés par la commune et laisse penser sur les nouveaux lotis sont les dindons de la farce ...
4°) S'agissant de l'estimation du coût des travaux, il me paraissent effectivement surestimés, mais il sera très difficile de contester ceux-ci. Les T.A. sont très réticents à ordonner des expertises sur le coût de travaux. Mais, sait-on jamais, si vous disposez d'éléments de comparaison sérieux ....
5°) Pour l'heure, il serait prématuré d'agir. Il faut attendre que
votre permis de construire soit devenu définitif pour agi. Vous pouvez signer en toute quiétude toutes les conventions que vous imposera le maire car nul ne peut renoncer à la légalité. Sachez toutefois que le T.A. n'annulera pas purement et simplement la PVR mise à votre charge, mais en réduira le montant à ce qui était légalement exigible.
Savez-vous si je peux obtenir des devis d'entreprises du BTP ? Pourrais-je m'en servir comme argument devant un T.A ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 16:17:34
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
Voici les réponses d'un excellent avocat ; je pense le prendre pour la suite des aventures. Qu'en dites-vous ?
si vous le pensez excellent, c'est que le contact est passé... c'est un des critères majeurs de choixCitation :
1°) Aucun texte n'interdit le cumul de la PVR et des cessions gratuites de terrain. Toutefois, le cumul des 2 risque de faire apparaître un double emploi générateur d'une rupture d'égalité devant les charges publiques. Tout dépend alors de la manière dont vous êtes assujettis. Ainsi, il n'y aura aucune illégalité si la valeur du terrain cédé gratuitement vient en déduction du montant de la PVR puisque le montant des acquisitions foncières sont inclus dans le coût des voies. De même, si dans le coût de réalisation de la voie ne figure par le coût d'acquisition du foncier, soit parce que la commune est déjà propriétaire du sol, soit parce qu'elle entend exiger une cession gratuite de tous les propriétaire, il n'y aura pas double emploi (mais retard à la réalisation puisqu'il faudra attendre les dépôts de PC) Dans l'hypothèse inverse, c'est la cession gratuite qui est illégale et on pas la PVR.
d'accord avec cette analyse qui reste compatible avec la circulaire déjà citée ou figurait la mention suivante : "la cession gratuite de terrain ne peut pas être cumulée avec la PVR. Il ne serait pas équitable de faire contribuer deux fois certains propriétaires en exigeant d’une part qu’ils acquittent la PVR qui couvre les dépenses d’acquisition foncière et d’autre part qu’ils cèdent gratuitement une partie de leur terrain pour l’implantation de la voie "Citation :
2°) Il faut savoir que la PVR est un système de préfinancement des E.P. sur le budget communal et la commune n'est remboursée de ses investissements qu'au fur et à mesure des dépôts de PC ou de lotissements. Ce n'est pas parce qu'une propriété est déjà bâtie qu'elle échappe à la PVR. Une extension de l'existant ou l'édification d'une nouvelle construction seront assujetties. Dès lors, il faut considérer que toutes les propriétés desservies sont assujetties et non pas seulement celles qui sont rendues constructibles.
oui, d'où le problème d'assiette d'assujetissement déjà abordé dans le filCitation :
En revanche, la PVR ne peut être exigée qu'autant que le percement d'une nouvelle voie ou l'aménagement d'une voie existante ont pour objet de permettre l'implantation de nouvelles constructions.
3°) Ce que je ne comprends pas - et qui me paraît suspect - c'est pour quelle raison les riverains de l'autre côté de la voie ne sont pas assujettis. J'ai même cru comprendre que sur le côté assujetti, certaines propriétés y échapperaient alors qu'elles ne sont pas physiquement inaptes à recevoir des constructions ni rendues inconstructibles par une SUP. Je ne vois pas d'avantage de raisons d'exclure de la PVR les riverains de la voie réaménagée en jaune.
Vous me dites que les 6 lots font chacun plus de 2.500 m2. Si je me livre à une rapide estimation, vous totalisez 15.000 m2, soit, au prix de 35 €/m2, la PVR représente un produit de 525.000 €, ce qui n'est pas très éloigné des 610.000 € estimés par la commune et laisse penser sur les nouveaux lotis sont les dindons de la farce ...
ben oui, donc montant à contesterCitation :
4°) S'agissant de l'estimation du coût des travaux, il me paraissent effectivement surestimés, mais il sera très difficile de contester ceux-ci. Les T.A. sont très réticents à ordonner des expertises sur le coût de travaux. Mais, sait-on jamais, si vous disposez d'éléments de comparaison sérieux ....
5°) Pour l'heure, il serait prématuré d'agir. Il faut attendre que
votre permis de construire soit devenu définitif pour agi. Vous pouvez signer en toute quiétude toutes les conventions que vous imposera le maire car nul ne peut renoncer à la légalité.
tout à fait : c'était l'objet de nos discussions sur les 4 mois à attendre avant le PCCitation :
Sachez toutefois que le T.A. n'annulera pas purement et simplement la PVR mise à votre charge, mais en réduira le montant à ce qui était légalement exigible.
là, je suis moins sur : à mon sens, il faudra demander annulation de la PVR, et, à défaut d'annulation, réévaluation pour réductionCitation :
Savez-vous si je peux obtenir des devis d'entreprises du BTP ?
ça m'étonnerait, car elles seraient alors "grillées" dans la profession : connaissez vous bcp d'entreprises se plaignant d'irrégularités dans la procédure de marché public ? Non, elles seraient grillées de la même façon !!!!Citation :
Pourrais-je m'en servir comme argument devant un T.A ?
oui si vous les obtenezCitation :
je pense qu'il sera quand même interessant de faire carrément annuler la PVR au titre des illégalités relevées, et, à défaut, d'en demander réévaluation. Les irrégularités relevées dans nos échanges sont en effet très nombreuses et doivent permettre de na pas se limiter à la deuxième option !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 16:56:19
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Merci Wroomsi ! Toujours là quand on en a besoin.
L'autre avocat que j'ai rencontré m'a dit qu'il est possible de faire un recours contre le titre de recette.
En effet, à ce jour la mairie ne nous a pas fait signer de convention de pré-financement et l'avocat pense qu'il n'y en aura pas. De ce fait, nous aurons (si nous l'obtenons) le PC avec une notification du montant assujetti pour la PVR.
Il faudra alors attendre 4 mois ; faire venir l'huissier plusieurs fois pour constater de la publicité sur le terrain entre-temps...
Et au bout de 4 mois, construire puis attendre le titre de recette et l'attaquer.
Il m'a précisé que cela était suspensif et par conséquent, au vu du temps de procédure (15 à 18 mois), cela nous laisse le temps de voir venir les choses.
Par contre, là où je n'ai aucune réponse précise, c'est sur le délai qu'à la mairie pour faire au moins les travaux de viabilisation.
Savez-vous si après les 4 mois, lors du démarrage de la construction, la commune doit viabiliser les terrains dans un délai correct ?
Même si l'on fait ensuite un recours ?
Peut-on se retrouver avec une construction non viabilisée ?
J'ai bien envie de bloquer les fonds pour l'achat du terrain en précisant que je paye dès la validité du PC et sous réserve de la date de viabilisation des terrains.
Merci encore pour votre aide amiternautes |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 17:17:07
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
Merci Wroomsi ! Toujours là quand on en a besoin.
L'autre avocat que j'ai rencontré m'a dit qu'il est possible de faire un recours contre le titre de recette.
oui, si il n'y a pas de convention de préfinancementCitation :
En effet, à ce jour la mairie ne nous a pas fait signer de convention de pré-financement et l'avocat pense qu'il n'y en aura pas. De ce fait, nous aurons (si nous l'obtenons) le PC avec une notification du montant assujetti pour la PVR.
tout à faitCitation :
Il faudra alors attendre 4 mois ; faire venir l'huissier plusieurs fois pour constater de la publicité sur le terrain entre-temps...
Et au bout de 4 mois, construire puis attendre le titre de recette et l'attaquer.
Il m'a précisé que cela était suspensif et par conséquent, au vu du temps de procédure (15 à 18 mois), cela nous laisse le temps de voir venir les choses.
Par contre, là où je n'ai aucune réponse précise, c'est sur le délai qu'à la mairie pour faire au moins les travaux de viabilisation.
Savez-vous si après les 4 mois, lors du démarrage de la construction, la commune doit viabiliser les terrains dans un délai correct ?
Même si l'on fait ensuite un recours ?
c'est pour ça que vous n'aurez pas à vous précipiter pour le recours : en l'absence de convention de préfinancement, le titre de recette ne pourra pas être émis sans des précisions sur les travaux (nature des aménagements, date de réalisation, montant global...) Citation :
Peut-on se retrouver avec une construction non viabilisée ?
je ne vois pas comment les camions de l'entrepeneur de batiment pourront livrer les matériaux de construction en absence de toute voirie...Citation :
J'ai bien envie de bloquer les fonds pour l'achat du terrain en précisant que je paye dès la validité du PC et sous réserve de la date de viabilisation des terrains.
why not... Un défaut: vous faites peser sur le vendeur les conséquences des anomalies de la commune, mais bon, si il accepte... Plutot que de prévoir une clause suspensive de la vente (je ne paye que lorsque...), prévoyez plutot une clause résolutoire (je paye, mais en cas de pépin, vous me remboursez...) : la pillule est plus facile à digérer pour le vendeur. Les notaires savent très bien rédiger ce style de clauses Citation :
Merci encore pour votre aide amiternautes
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 janv. 2007 17:18:13 |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 18:52:44
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Notre dernier point de doute est celui-ci :
le maire dirait qu'il ne ferait aucune viabilisation tant que tous les PC ne serait pas demandé ou acceptés (je ne sais plus).
Or parmi les acquéreurs, nous sommes deux à avoir demandé le PC, nous sommes d'ailleurs les deux premiers terrains en continuité de la route existante.
Le maire peut-il nous accorder les PC mais attendre tous les PC avant de demander la PVR ? Ce qui serait une catastrophe car si certains attendent 2 ans pour déposer leur permis ?
Comment le contraindre à effectuer les viabilisations au moment de nos constructions ?
N'est-il pas obligé de nous exiger la PVR au moment de la construction même si les autres n'ont pas acheté ou déposé le PC ?
Nous avons peurs qu'ils nous bloquent car il semblerait qu'il dise à tout le monde qu'il ne fera les travaux que lorsque tous les PC seront accordés ou demandés...
Merci encore de l'aide.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 18:55:46
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il ne peut pas accorder des PC qui seront périmés avant d'être utilisables faute de viabilisation !!!
là encore, nous avons déjà disserté sur le sujet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 19:45:28
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oui wroomsi, j'ai bien lu mais dans le cas où il n'y a ps de convention de signée ?
Si on nous délivre le permis avec juste la mention, vous aurez a payé une PVR de 35€ par m²...
Où la convention est-elle obligatoire ?
J'ai cru comprendre chez l'avocat qu'il n'y auarait peut-être pas de convention vu les agissements du maire... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 19:52:04
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
oui wroomsi, j'ai bien lu mais dans le cas où il n'y a ps de convention de signée ?
Si on nous délivre le permis avec juste la mention, vous aurez a payé une PVR de 35€ par m²...
Où la convention est-elle obligatoire ?
J'ai cru comprendre chez l'avocat qu'il n'y auarait peut-être pas de convention vu les agissements du maire...
effectivement, il peut ne pas y avoir de convention mais je ne pense pas que l'administration puisse prévoir la PVR dans un PC, émettre un titre de recette...et ne pas faire les travaux de voirie permettant de réaliser la construction avant la date de péremption du PC !!!
je vais faire qques recherches la dessus |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 19:54:58
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oui, car si je fais construire en juillet, la maison serait prête vers janvier 2008...et s'il faut que j'attende fin 2008 pour y vivre ? me chauffer, laver etc...
Merci Wroomsi. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:23:53
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| mais sans route, vous ne pourrez pas faire construire !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:41:01
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 je sais, j'ai du mal...c'est que j'ai les chocottes.... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 21:10:01
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Bonsoir Caro,
Des bonnes nouvelles apparement !
Concernant la réponse que vous fait l'avocat sur l'incompatibilité entre la PVR et la cession à titre gratuit, celle-ci n'est pas tout à fait exacte car l'incomptatibilité est réelle.
Voici ce que m'a répondu un juriste spécialisé:
L'incompatibilité vient du fait que la PVR exige une équité parfaite entre les assujetis au regard des règles fixées par le législateur (c'est à dire une redevance au mètre carré).
Si par exemple il fallait demandez du terrain aux seuls propriétaires du côté droit de la voie à construire, il faudrait donc que ces derniers cèdent à titre gratuit des surfaces alors que ceux d'en-face n'auront rien à céder. Au final, tous payeront la même redevance au m². Ceci n'est donc pas équitable, c'est pourquoi les deux procédés sont réputés incompatibles. On s'appeçoit qu'il en est de même si les longueurs de façades sont différentes entre les propriétés. Le seul et unique cas où l'équité est garantie, c'est lorsque toutes les parcelles sont rigoureusement identiques, ce qui pratiquement est impossible.
Pour l'attitude du maire, je pense qu'il essaye de mettre la pression aux propriétaires afin que la commune avance le moins d'argent possible. Mais dès que le premier PC aura été accordé, il devra entreprendre les travaux, la PVR l'y oblige.
En plus si votre terrain est le plus proche de la voie existante, vous allez pouvoir demander des "compteurs de chantier" pour l'eau et l'électricité. Donc aucun risque pour vous de vivre sans eau ni électricité pendant 2 ans.
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 21:46:21
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Au sujet du caractère excessif du coût des travaux, il est évident qu'aucune entreprise de BTP n'acceptera de vous faire un devis, pour les raisons que Wroomsi a donné.
Par contre, les devis à prendre en compte dans le cadre des PVR sont normalement accessibles aux assujetis (sauf dans votre commune ). Vous devriez donc pouvoir récupérer auprès d'autres personnes des devis qui étaient annexés à leur PVR. Il faut en récupérer un maximum.
Ensuite, je pense que votre avocat récupérera les devis relatifs à votre PVR. Il faudra alors procéder par recouppement pour que votre avocat ait un dossier qui lui permettra de prouver au juge que le candélabre modèle "truc" vaut 500€ dans les autres communes et que chez vous c'est 1200€.
C'est un travail de fourmis, mais il peut rapporter gros.
Il y a même des cas où l'abus devient tellement flagrant que le juge du TA demande l'ouverture d'une instruction judiciaire, et là, le maire a chaud aux plumes. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 21:58:50
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Larocaille, ça s'appelle des plumes chez vous ? Quel poète  ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 janv. 2007 21:59:24 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 22:15:53
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Citation :
Initialement entré par cdeandrade
je sais, j'ai du mal...c'est que j'ai les chocottes....
si je reprends notre chère circulaire, on y lit La délivrance des permis de construire et des certificats d’urbanisme, déterminée avant tout par les documents d’urbanisme (PLU, carte communale), suppose également la présence des principaux réseaux : eau potable, électricité, assainissement et accès pompiers. ... Il est donc clair que les réseaux doivent être installé pendant la durée de validité du PC si le PC prévoit la perception d'une PVR en paiement desdits réseaux... Et voilà ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 23:14:00
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Larocaille, ça s'appelle des plumes chez vous ? Quel poète !
Hé oui, dès qu'on arrive en-dessous de Valence, les choses deviennent plus douces! |
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cdeandrade
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 10:16:52
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Bonjour chers amis !
Je ne cesserai jamais de vous remercier car vraiment une telle générosité n'a pas de prix. Aider des gens qui n'y connaissent rien ainsi, cela me redonne un peu confiance dans le genre humain...
L'avocat avait un doute sur l'assiette d'assujettissement car les terrains déjà construits, en face des notres n'ont pas d'accès sur la voie à créer, leurs terrains sont un peu pentus et ils n'ont qu'une petite porte en arrière de leur terrain, en haut...
L'avocat semblait dire qu'il était normal qu'ils ne soient pas assujettis. En même temps, les avocats parlent de peu de jurisprudence, d'une loi nouvelle.... j'ai l'impression parfois qu'on en sait plus qu'eux....
Je leur ai parlé de vos argumentations et j'avais l'impression que finalement vous en saviez plus qu'eux... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 10:31:14
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Le cas des propriétés déjà bâties est traité dans la circulaire qui stipule qu'ils doivent être assujetis car ils sont susceptibles de bénéficier ultérieurement de la voie, en particulier lorsqu'ils feront l'objet d'une division. La circulaire dit aussi que la PVR ne leur sera réclammée que lorsqu'ils entreprendront des travaux qui justifient l'application de la PVR. En attendant, la circulaire indique que c'est la commune qui doit prendre en charge la PVR correspondante à ces propriétés. La commune est sensée rentrer dans ses fonds au fur et à mesure de l'amménagement des propriétés bâties, mais cela peut prendre très longtemps, voir ne jamais arriver.
Vous comprenez mieux pourquoi la mairie essaye d'imputer la PVR aux seuls nouveaux propriétaires.
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