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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 19 déc. 2006 : 08:33:01
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Bon, d'accord, une différence : une personne qui acquiert un château même pour "seulement" 3,6M€ est censée avoir plus de connaissances qu'un chaudronnier et son épouse. Mais tout de même!
J'aime bien votre humour.
Ce que n'a pas vu jcm, c'est que la pollicitation elle est exactement là :
au vu d'un accord de principe donné par celles-ci par lettres des 16 septembre et 9 octobre 1987, proposé à la vente un immeuble leur appartenant au prix de 60 000 francs.
Pour ma part je vois mal un magistrat prononcer une vente forcée sur une falsification qui consisterait à faire une annonce sur un bien qu'un particulier ne vendrait pas. Affirmer le contraire, comme semble le faire jcm, c'est du contorsionnisme d'arrêt. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 13:01:18
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Je persiste,la croyance légitime suffit. C'est bien connu des juristes. Là où je suis d'accord avec vous, c'est qu'il s'agit d'une sorte d'aberration du droit.
Et je ne vois pas le rapport avec votre remarque sur la profession. Au contraire j'incite les AI à être méfiants et prudents, et à ne rien faire sans mandat. |
jcm |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 14:07:45
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Et moi qui croyais légitimement être tranquille chez moi, et que le premier venu ne pourrait pas acheter ma maison? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 15:01:05
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je persiste,la croyance légitime suffit.
Vous ne pouvez pas baser une croyance légitime sur une fraude manifeste du mandataire. Relisez l'arrêt, les circonstances d'espèces (intention de vendre à un prix fixé donné à l'AI) permettent la théorie du mandat apparent.
Si il n'y avait pas eu les deux lettres explicites du vendeur, la solution aurait été différente. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 déc. 2006 15:04:54 |
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 15:19:08
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JCM et LeNabot,
Au-delà de votre différent quant à l'interprétation des textes, je dois avouer que cette orientation jurisprudentielle me laisse quelque peu perplexe. J'ai alors une question à vous poser et vous allez certainement la trouver naïve.
Considérons que je fais passer une annonce durant trois mois dans un journal spécialisé aux fins de vendre un bien immobilier. Au bout d'un mois et demi, je ne souhaite plus céder ledit bien. Pour autant l'annonce est toujours diffusée.
1. Y a-t-il pollicitation ?
2. Si oui, un acquéreur irréductible pourrait-il néanmoins m'adresser une offre en bonne et due forme et m'assigner ensuite en exécution forcée ?
Je suis conscient qu'on sort ici du cadre de "mandat apparent" puisque ce schéma écarte un acteur, l'agent immobilier. Néanmoins, cette jurisprudence m'invite à poser la question.
Merci encore pour vos contributions. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 17:28:28
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Doctor, la réponse est oui, et oui.
Pour en revenir à LeNabot, les deux lettres, si elles expliquent le comportement de l'AI, n'ont eu aucune incidence sur le résultat final. Tout au plus l'AI pourra-t-il les invoquer pour réduire sa responsabilité dans cette affaire. Ce qui compte, c'est le comportement de l'AI qui a emporté la croyance légitime de l'acquéreur. Lettre ou pas lettre, mandat ou pas mandat.
Je peux vous donner un exemple de fraude manifeste du pseudo-mandataire qui n'a pas empêché la condamnation du mandant qui n'était au courant de rien. Il y a une quinzaine d'années j'ai eu un agent co en transactions. Il habitait un chalet en montagne et a proposé à sa voisine, à titre amical, de louer le sien en son absence. Il a mis en place des locataires, a encaissé les loyers et ne les a jamais reversés.
Bien conseillée, elle s'est retournée contre moi pour le paiement des loyers, arguant qu'elle avait légitimement cru qu'elle traitait avec l'agence. Je dois ajouter qu'avec l'AC nous avions simplement signé un contrat, qu'il était en train de vendre son bureau de tabac et n'a jamais fait la moindre affaire en immobilier. Eh bien j'ai dû payer le loyer, quitte à me retourner contre l'AC qui a mis 10 ans à me rembourser, et en partie seulement.
L'AC était mandataire de sa voisine, il a bien commis une fraude manifeste. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 19:34:04
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| Jcm. Dans votre affaire, on peut comprendre que la théorie du mandat apparent ait pu fonctionner, bien que ce soit surprenant. La propriétaire avait clairement l'intention de louer. Et vous n'étiez pas dépourvu de liens avec votre agent commercial indélicat. On peut donc admettre une croyance légitime. Mais pas dans une affaire de vente où un AI se permettrait de passer une annonce avec un propriétaire totalement inconnu de lui, et qui de surcroît n'aurait même pas l'intention de vendre. Ca il faudra peut être le discerner. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 déc. 2006 19:34:33 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 07:05:49
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Ce que vous ne voulez pas comprendre, LeNabot, c'est que la croyance légitime se suffit à elle-même ; donc peu importe le lien entre le mandant et le mandataire, ni même qu'il y en ait un, et peu importe également l'intention du propriétaire. Il sufit que le client puisse légitimement prétendre qu'il a pu croire aux pouvoirs du mandataire.
Croyez bien que j'ai étudié la question, ça m'a coûté assez cher à l'époque. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 07:19:00
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Citation :
Initialement entré par jcm
c'est que la croyance légitime se suffit à elle-même ;
Vous avez aussi les circonstances d'espèce comme l'on dit. Je me répète, vous ne ferez jamais prononcer à un juge une vente forcée si un AI fait une annonce sur le dos d'un particulier sans même le connaître. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 07:32:56
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Eh bien si. C'est tout à fait possible.
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jcm |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 08:38:52
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| Si j'étais plus riche, je dirais : "chiche!" et je me lancerais dans l'aventure. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 12:06:08
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien si. C'est tout à fait possible.
Ben non.
Sur la notion de croyance légitime.
"ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ses pouvoirs"
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 décembre 2004 Rejet
N° de pourvoi : 03-10528
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu que M. Pierre de X..., agissant au nom de l'indivision constituée entre lui-même et ses quatre enfants, a donné mandat non exclusif à la société Agence Pare, agent immobilier, de vendre une maison leur appartenant au prix de 2 500 000 francs ; que les époux Y... ont visité ce bien par l'intermédiaire de leur agence immobilière, la société Côte d'Opale, et ont offert de l'acquérir au prix de 1 710 000 francs ; que M. Pierre de X..., déclarant agir tant en son nom personnel qu'au nom de l'indivision, a signé un nouveau mandat de vente à l'agence Pare pour ce prix ; que Mme Noëlle de X..., l'une des indivisaires, a refusé de signer le compromis de vente établi le 15 décembre 1997 par l'Agence Pare et signé par les époux Y... ; que le 3 juin 1998, elle a acquis les parts des coïndivisaires par licitation ; que les époux Y... ont assigné les consorts de X... et les sociétés Agence Pare et Côte d'Opale afin de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre eux et l'indivision de X..., de voir déclarer nulle la vente du 3 juin 1998 et obtenir l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Douai, 28 octobre 2002) d'avoir rejeté leurs demandes, alors, selon le moyen :
1 / que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ses pouvoirs ; qu'en énonçant qu'aucune circonstance ne permettait à M. et Mme Y... de croire légitimement que M. Pierre de X... avait reçu le pouvoir de tous les indivisaires pour passer l'acte de vente sans s'expliquer sur le fait que ce dernier déclarait agir tant en son nom personnel qu'au nom de l'indivision qu'il représentait, c'est à dire mandaté par l'ensemble de ses enfants et spécialement par Mme Noëlle de X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
2 / que le fait que le mandataire soit un agent immobilier doit être pris en compte dans l'appréciation de la légitimité de la croyance du tiers à ses pouvoirs ; qu'en se contentant d'affirmer qu'aucune circonstance ne permettait à M. et Mme Y... de croire légitimement que la société Pare représentait l'indivision, sans rechercher si ce professionnel, qui avait obtenu de M. Pierre de X... un mandat de vendre la maison au prix de 1 710 000 francs et avait transmis par la société Côte d'Opale aux époux Y... un compromis de vente et exigé d'eux un chèque de 171 000 francs, ne s'était pas comporté comme s'il avait reçu mandat de vendre de la part de l'indivision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
Mais attendu que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; que la cour d'appel ayant relevé que le mandat donné à l'Agence Pare ne lui conférait pas le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente et que le compromis de vente soumis à la signature des époux Y... prévoyait la signature de chacun des coindivisaires, a pu en déduire que les coindivisaires n'avaient pas donné mandat spécial à M. Pierre de X... de conclure la vente mais seulement de rechercher un acquéreur, de sorte que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir d'une croyance légitime dans le pouvoir de l'agence Pare d'engager les vendeurs ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 déc. 2006 12:07:01 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 13:05:29
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| Ca dépend bien sûr des circonstances. |
jcm |
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