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 Sujet  |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
 Posté - 17 déc. 2006 : 01:23:57
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Bonjour,
Je suis instructeur depuis peu en région parisienne et j'ai un souci avec la notion de "pavillons groupés" qui apparaît au règlement.
Il est dit que, dans le cas de pavillons groupés, la surface minimale pour avoir 2 habitations sur une même parcelle est de 600 à 1000 m² selon la zone, ce qui est beaucoup et susceptible d'empêcher la réalisation de 2 PC que j'instruis.
Pour le premier, une 2e habitation est envisagée sur une parcelle où une habitation existe déjà. Il s'agit d'une surélévation au dessus d'un garage existant. Les 2 constructions ne seront pas mitoyennes.
Pour le second, il s'agit de la création d'un pavillon destiné à être scindé en deux habitations distinctes avec accès et stationnement séparé.
Il me semble que les 2 projets tombent sous le régime des "pavillons groupés" vu qu'à chaque fois on a un accès et un stationnement distinct. Est-ce que cette analyse est juste?
Sinon quel est le critère pour considérer qu'on entre dans le cas de pavillons groupés?
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Cordialement,
Romain |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 08:27:49
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| Voilà un sujet qui promet d'être passionnant! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 08:54:54
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Bonjour Space et bienvenue sur ce forum.
Le premier cas ne me semble pas rentrer dans le cadre puisque les 2 batiments ne sont pas groupés.
Pour le second cas, il nous faudrait le règlement exact du PLU et si possible la définition qui est donnée des "pavillons groupés" ainsi qu'un descriptif du projet de construction pour que nous puissions mieux vous aider.
Cordialement. |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 12:28:05
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Merci des réponses,
Le problème c'est que le Règlement ne précise pas en quoi constituent les "pavillons groupés". J'ai une formation en urbanisme et aménagement et pas vraiment en droit de l'urbanisme. Donc je ne sais pas ce que c'est que des "pavillons groupés" d'un point de vue juridique. Consulter ce forum m'a permis de trouver beaucoup de réponses aux questions que je me posais. Mais là je ne trouve pas dans les sujets antérieurs.
Pour le premier PC, je précise qu'un PC déposé antérieurement et qui consistait en la transformation du garage en habitation (donc création de SHON mais pas de SHOB) a été refusé au motif des fameux "pavillons groupés". A tort ou à raison, je ne sais pas. La Rocaille, pouvez vous expliquer en quoi selon vous on n'est pas dans le cas de "pavillons groupés" aujourd'hui?
Pour le second PC, c'est une habitation à toiture à 2 pans. Une cloison située dans l'axe du faitage scinde le pavilon en 2. Chaqune des 2 habitations aura une entrée et un garage propres.
Je vais essayer de faire un dessin et de l'envoyer sur ce forum.
Romain |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 13:00:52
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Le problème c'est que "pavillon" n'est pas un terme d'urbanisme, Laurent sait très bien expliquer cela.
En urbanisme, il y a des batiments et des constructions.
Si les "pavillons groupés" sont réglementés, qu'en est-il des "longères attenantes", des "bourrines mitoyennes" et des "chaumières imbriquées".
Donc, il va falloir essayer de se baser sur des critères plus tangibles.
Pouvez-vous nous recopier les textes qui font référence à ces "pavillons groupés" ?
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 14:20:25
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Malheureusement je ne peux pas recopier l'article du règlement car je suis en congé depuis hier.
Je ne me rappelle plus de l'intiulé exact. Il me semble que c'est: "Dans le cas de pavillons groupés, la surface minimale de terrain exigée est celle des lotissements."
Peut etre qu' à la place de "pavillons groupés" il est ecrit "constructions à usage d'habitations" mais je ne suis pas sûr.
Si comme je le pense la rédaction de cet article du règlement est un peu floue d'un point de vue juridique, on rentre ensuite dans de l'interprétation. Et dans ce cas, les 2 PC ne sont pas réglementaires.
De toute façon le PLU va entrer en vigueur très bientôt et il supprime cet article du règlement donc la question ne se posera plus.
Merci d'avoir répondu. |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 16:22:17
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Excusez-moi si je suis un peu radical sur ce point, mais un règlement n'est pas fait pour être interprété, il est fait pour être appliqué. Si il y a un doute, celui-ci doit bénéficier au pétitionnaire.
Donc, si vous êtes chargé d'appliquer un règlement qui n'est pas clair, vous serez conduit à dire oui, oui, oui... et vous ne serez aucunement fautif.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 16:28:17
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J'ai lu récemment un document d'urbanisme de l'État de New York.
Le nombre de logement constructible sur une parcelle est bien spécifié, avec des critères précis : le nombre de cuisine par exemple; le fait que le logement est destiner à abriter plus de huit personnes qui ne sont pas de la même famille... |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 20:36:11
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Disons que dans l'esprit du texte, il est clair que le Règlement ne permet pas la réalisation des PC que j'ai évoqués. Après, d'un point de vue juridique, peut etre que certaines formulations (notamment celle de pavillons groupés) ne sont pas suffisament explicites et peuvent donner lieu à interrogations.
Tout à fait d'accord avec vous que le règlement est fait pour être appliqué et non interprété. Ca c'est en théorie, mais en pratique, on est souvent obligé d'interpréter. Les textes sont d'ailleurs volontairement rédigés de façon à ne pas être trop précis. Ce qui a des avantages, mais aussi des inconvénients... Le jour où les mairies seront attaquées par les pétitionnaires à chaque fois qu'un PC est refusé, peut etre que les règlements d'urbanisme seront rédigés en étant très très précis, commme aux USA et l'exemple dont parle Thoveyrat. |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 21:32:05
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Dans certains pays, le droit à construitre est subordonné à ce que les propriétaires vont faire de leur bien. En France, le droit à construire est fonction des règles d'urbanisme. Je ne suis pas compétent pour dire ce qui est le mieux.
Dans votre rôle d'instructeur, vous ne pouvez pas prendre des décisions "à la tête du client". Demandez une "explication de texte" pour savoir quelles sont les règles exactes.
Un réglement simple et clair, ça met tout le monde d'accord.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 21:56:51
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Citation :
Initialement entré par Space
Bonjour,
Je suis instructeur depuis peu en région parisienne et j'ai un souci avec la notion de "pavillons groupés" qui apparaît au règlement.
Comme le dit larocaille, qu'est-ce donc que les pavillons groupés ?
Des maisons accollées les unes aux autres ?
Je partirais sur cette idée pour la suite, mais il va falloir préciser exactement les termes de votre réglement.
Citation :
Il est dit que, dans le cas de pavillons groupés, la surface minimale pour avoir 2 habitations sur une même parcelle est de 600 à 1000 m² selon la zone, ce qui est beaucoup et susceptible d'empêcher la réalisation de 2 PC que j'instruis.
Pour le premier, une 2e habitation est envisagée sur une parcelle où une habitation existe déjà. Il s'agit d'une surélévation au dessus d'un garage existant. Les 2 constructions ne seront pas mitoyennes.
Dans ce cas, pour moi, ce ne sont pas des pavillons groupés.
Les règles que vous donnez ne s'appliquent donc pas.
Citation :
Pour le second, il s'agit de la création d'un pavillon destiné à être scindé en deux habitations distinctes avec accès et stationnement séparé.
La, les règles s'appliqueraient.
Donc, 600 ou 1000m2 minimum.
Citation :
Il me semble que les 2 projets tombent sous le régime des "pavillons groupés" vu qu'à chaque fois on a un accès et un stationnement distinct. Est-ce que cette analyse est juste?
Pas pour moi, mais il faut lire mots à mots votre réglement (en espérant que cela aide).
Citation :
Sinon quel est le critère pour considérer qu'on entre dans le cas de pavillons groupés?
Tel quel, ce terme ne veut rien dire.
Un tel réglement est en fait inaplicable.
"pavillons groupés", ça ne veut rien dire.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 23:18:40
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Merci beaucoup pour les réponses.
Je suis quand même un peu surpris des réponses de L.Campdell qui me dit que le-dit règlement est "inapplicable", et de la rocaille qui considère que le règlement doit être "appliqué" et non "interprété".
Ce règlement, comme pour tous les règlements de France je pense, comporte des articles qui nécessitent d'être interprétés. Je pense notamment à l'article 11. Lorsqu'il est dit que "les pastiches ne seront pas admis", on est bien obligés d'interpréter. Un chalet savoyard en banlieue est bien évidemment un pastiche. Idem pour un pavillon avec fronton et pilastres. Sauf à Versailles on pourrait dire. Et si le pavillon en question se trouve à 5 km de Versailles? Ou à 10 km, ou à 30? Où se trouve la limite géographique à partir de laquelle ledit pavillon est un pastiche?
Je veux dire par là que de mon point de vue un règlement nécessitera toujours d'être interprété (au moins en partie); si ce n'était pas le cas il n'y aurait pas de jurisprudences. |
Cordialement,
Romain |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 23:29:15
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Citation :
Initialement entré par Space
Merci beaucoup pour les réponses.
Je suis quand même un peu surpris des réponses de L.Campdell
On me le fait déjà sans cesse à l'oral, alors à l'écrit
Citation :
qui me dit que le-dit règlement est "inapplicable", et de la rocaille qui considère que le règlement doit être "appliqué" et non "interprété".
Ce règlement, comme pour tous les règlements de France je pense, comporte des articles qui nécessitent d'être interprétés.
Il y en a certains plus que d'autres.
Chaque sujet à interprétation sont des procès en puissance.
Citation :
Je pense notamment à l'article 11. Lorsqu'il est dit que "les pastiches ne seront pas admis",
Hein ?
Non, il n'est pas écrit ça ?
Si ?
Citation :
on est bien obligés d'interpréter.
Forcément.
Ca ne veut rien dire et n'a aucun sens !
Ce sont des articles pousse au crime qui ne servent qu'a faire la loi à la tête du client.
Lamentable.
Citation :
Un chalet savoyard en banlieue est bien évidemment un pastiche. Idem pour un pavillon avec fronton et pilastres. Sauf à Versailles on pourrait dire. Et si le pavillon en question se trouve à 5 km de Versailles? Ou à 10 km, ou à 30? Où se trouve la limite géographique à partir de laquelle ledit pavillon est un pastiche?
Voilà bien le problème.
Ces réglements sont honteux.
Ridicule.
On se croirait dans une bonne vieille dictature : faites ce que vous voulez, de toutes façons, c'est moi qui décide en m'appuyant sur les articles bidons que j'ai mis dans le réglement.
Citation :
Je veux dire par là que de mon point de vue un règlement nécessitera toujours d'être interprété (au moins en partie); si ce n'était pas le cas il n'y aurait pas de jurisprudences.
Si effectivement on admet qur le but d'un réglement est de provoquer des jugements, alors oui il faut continuer comme ça.
Ne soyez pas choqué par ma position dure.
C'est juste que ça m'exaspère de plus en plus ces réglements à la c..
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 00:37:09
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Laurent, je suis d'accord qu'en matière d'urbanisme on est souvent confronté à des règles qui ont fait l'objet de 'copier coller' de POS en POS en PLU, sans que l'on ait pris le temps de réfléchir à quoi ces règles servent. C notamment le cas pour certaines règles de prospect.
Vous semblez étonné par cet article 11 qui est formulé différemment selon les communes, mais que l'on retrouve toujours dans le genre:
"Les constructions ne devront pas porter atteinte au caractère des lieux ni à l'harmonie des paysages" ou "Les nouvelles constructions ne devront pas porter atteinte à l'identité régionale ou locale"
C'est très difficile de rédiger un règlement qui préserve le caractère architectural, patrimoial et paysager d'une ville, tout en permettant une créativité suffisante et un renouvellement du langage architectural.
Le mur de cloture en pierre apparentes est considéré (souvent à tort) comme une mise en oeuvre traditionnelle alors que les murs étaient enduits par le passé pour les protéger des intempéries. Donc on peut aussi considérer une initiative de ce type comme un pastiche... ou comme une mise en oeuvre moderne du style traditionnel. Question de sensibilité.
A voir votre réaction, vous avez du avoir quelques désaccords avec des ABF... |
Cordialement,
Romain |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 10:45:30
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Je ne peux qu'être d'accord avec les propos de Romain au nivau de l'interprétation des réglements. Il est vrai que les réglements doivent être appliqués et non interprétés, je maintien que cela est en théorie mais dans la pratique c'est impossible. On est obligé à un moment ou un autre d'interpréter, sinon ce n'est pas possible d'instruire. On ne peut quelquefois (selon l'article) ni donné un avis favorable ni un avis défavorable, pourtant il faut se prononcer, donc... (je sais Laurent, je sais...)
En ce qui concerne l'article 11 dans notre réglement du pos il est écrit :
les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes, et compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage. Tout pastiche à une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit. |
Elisabeth |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 11:51:11
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Citation :
En ce qui concerne l'article 11 dans notre réglement du pos il est écrit :
les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes, et compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage. Tout pastiche à une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
Pour de la langue de bois, ça c'est de la langue de bois !
Et si c'était Gaudi qui avait déposé le permis, il aurait fait quoi le xyloglotte, il aurait dit oui ? |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 12:07:41
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Et oui, mais c'est écrit noir sur blanc.
On applique... on interprète... that is the question? |
Elisabeth |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 12:22:06
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Ha la la, mais vous n'y comprennez rien aussi !
C'est pourtant simple : on vous demande de faire quelque chose de beau, c'est tout. C'est pas bien compliqué tout de même !
Si ? 
Honnis soient ces réglements définissant le beau et le laid.
Je vais arrêter car je sens que je vais encore m'énerver. 
Vous êtes dur de retranscrire de tels réglements un lundi matin !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 12:31:10
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| Dans la même veine, je conseille vivement, en cete période de Noël, les tomes 1 et 2 du Baleinié, Dictionnaire des tracas, de Murillo, Leguay et Oestermann, au Seuil... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 12:36:16
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Merci Emmanuel,
Je cherchais des idées cadeau, c'est parfait. |
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pavillons groupés
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