| Auteur |
 Sujet  |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
 Posté - 20 mars 2007 : 17:58:14
|
| Nos avis ne seraient que des avis, à moins que quelqu'un ne trouve une jurisprudence... C'est vraiment le genre d'affaire qui peut aller en Cour de Cassation, pendant ce temps-là le locataire reste en place, il est présumé de bonne foi... |
Signaler un abus  |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:11:10
|
Conseil du juriste de l'assurance:
"Allez au tribunal,le juge notera de suite qu'il y a manifestement intention de nuire et tentative de maneouvre frauduleuse de la part de vos locataires qui ont attendu le forclos pour vous faire part de leurs doutes.Le "de l'ordre de " ne pesera pas lourd"
je suppose qu'ils veulent acheter occupé. |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:34:04
|
JacquesS, excusez-moi mais je ne suis pas d'accord. Nous passons notre temps ici à conseiller aux destinataires de congés invalides d'attendre que "J - 6 mois" soit passé pour signaler l'invalidité du congé, et aussi à leur conseiller d'avertir le bailleur dès que cette date est passée. L'intention de nuire, ce serait d'attendre la fin du préavis sans rien dire, de laisser le bailleur prendre des dispositions irrémédiables, et encore.
Si le congé est nul, il est nul. S'il est valable, il est valable. Simplement, le locataire soulève une contestation qui ne peut pas être balayée d'un revers de main, et tant que le congé n'aura pas été jugé valable, le locataire sera considéré comme de bonne foi. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:48:09
|
Votre attitude n'est pas trés élegante mais dura lex sed lex.
Je ne m'accrocherai pas si mes locataires avaient des difficultés.
Mais ils ont d'excellentes situations et des fins de mois a l'aise et se F. de moi. |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 20:04:34
|
Cela devrait peser... même si, au final, il faudra bien s'en tenir à la validité ou non du congé, question purement formelle. Et en fin de compte, votre problème vient moins de la validité ou non de ce congé, mais du fait que vous risquez d'avoir à attendre longtemps avant de le savoir, si l'affaire va jusqu'en cassation.
Parce que si vous saviez, aujourd'hui, que le congé est valide, vous pourriez obliger les locataires à partir; et si vous saviez qu'il est invalide, vous pourriez demander indemnisation à l'huissier. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 21:03:29
|
Je vous remercie du fond du coeur de votre soutien.
Une derniere question:étant donné que c'est la forme du congé qui est attaqué est ce a moi ou a l'huissier de faire reconnaitre la validité de la forme utilisée?
Quand a la cassation les locataires devront payer les indemnités d'occupation sans titre si ils perdent.Ils risquent gros. |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 21:33:49
|
Citation :
Initialement entré par jacquess
Je vous remercie du fond du coeur de votre soutien.
Une derniere question:étant donné que c'est la forme du congé qui est attaqué est ce a moi ou a l'huissier de faire reconnaitre la validité de la forme utilisée?
Quand a la cassation les locataires devront payer les indemnités d'occupation sans titre si ils perdent.Ils risquent gros.
- Si le prix de vente définitif est inférieur au prix de vente initialement proposé, le congé n'est pas nul pour autant. Le locataire a un droit de préemption tout simplement: il faut le notifier du prix abaissé et il aura la priorité d'acheter à ce prix.
Si le prix final est très inférieur au prix initialement proposé, on pourra éventuellement supposé qu'il était manifestement excessif.
- En ce qui concerne la forme, les locataires devront se défendre contre vous. Vous devez éventuellement chercher la responsabilité de l'huissier après. J'ai vu un article concernant un cas d'un expert qui avait réalisé un mauvais rapport de mesurage de surface d'un appartement - l'acheteur se sont tourné vers le vendeur qui à perdu. Ce dernier s'est tourné contre l'expert. Le vendeur n'a finalement pas obtenu dédomagement car si le mesurage aurait été correct, le prix de vente aurait été moindre aussi (selon le juge);
- En ce qui concerne les indemnités d'occupation sans droit ni titre: il n'est pas certain que le juge accorde le montant mentionné dans le bail. C'est ce qu'un avocat m'a indiqué pour une affaire de congé donné par le locataire qui se maintenait quand même dans les lieu après la dat qu'il avait donné lui-même. Dans votre cas on pourra considérer qu'aux jeux du locataire, il ne se maintient pas dans le lieux sans droit ni titre tant que le juge ne s'est pas prononcé. Sans être juriste, je ne serai pas surpris que le juge n'adjugera l'indemnité qu'après un certain délai à partir du jugement. Et je ne serai pas surpris que vous devez le cas échéant de nouveau poursuivre le locataire en justice pour l'obtenir. A ce stade on a déjà beaucoup de 'si', mais il faut s'en préoccuper quand on formule la demande au juge je suppose. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 23:55:54
|
Un dernier effort,la lettre preparée en reponse a la protection juridique des locataires:
Votre courrier simple du XX XX 2007 a retenu toute notre attention.
L’article 15-II de la loi du 6 Juillet 1989 demande « d’indiquer le prix et les conditions de la vente projetée »
La SCP XXXXXXX, huissiers de justice, a répondu au courrier de vos clients lettre recommandée du XX XX 2007 par lettre recommandée du XX XX 2007 dont copie certainement en votre possession en indiquant que le prix de vente « de l’ordre de 400000 Euros » était parfaitement indiqué dans le congé, il n’y a pas de fourchette de prix il n’y a pas de formule de révision il n’y a pas indiqué a débattre.
En conformité avec la loi, il est indiqué dans le congé que le prix ne comprend pas de frais d’agence « non compris les frais d’agence » ni de frais éventuels (frais d’enregistrement a la charge de l’acheteur).
Nous précisons que la forme de ce congé pour vente, utilisée couramment par la SCP, a l’approbation de la chambre des huissiers.
Vos clients argumentent que le prix n’est pas ferme, c’est là nous faire un procès d’intention. Ils seraient bien sur en droit de dénoncer le congé et nous en serions d’accord si nous leur demandions un prix devant notaire différent de 400000 Euros ou des frais d’agence,
Cela ne s ‘est pas produit, nous n’avons pas l’intention de le faire et nous suivrons les indications de la loi si nous baissons le prix.
Nous maintenons notre lettre recommandée du XX XX 2007 dans laquelle nous considérons le congé valide.
Il est nécessaire maintenant que vos clients clarifient leur position :
Soit ils quittent le logement a la fin du bail.
Soit ils se maintiennent après la fin du bail.
Soit ils sont acquéreurs du bien.
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 00:18:57
|
| Déjà, à la fin de la phrase : "Soit ils se maintiennent à la fin du bail", j'ajouterais "sans droit ni titre, à leurs risques et périls" ou une autre formule, sans quoi ils seraient capables d'y voir une proposition de reconduction du bail... |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 00:21:01
|
Votre courrier simple du XX XX 2007 a retenu toute notre attention.
Mes intentions n'ont pas changé. D'après les informations dont je dispose le congé pour vente a été valablement donné et je souhaite effectivement vendre le logement. Vos clients semblent contester la formule utilisée. L'huissier a affirmé qu'elle a l’approbation de la chambre des huissiers.
Dans ce contexte, je souhaite connaitre l'intention de vos clients.
S'ils contestent toujours la validité du congé pour vente, il est souhaitable d'obtenir l'avis de la justice le plus rapidement possible sur ce point. Si nous attendions la date de la fin du bail prévu dans le congé pour constater mon préjudice, cela se transformera dans une expérience douloureuse pour au moins une des parties. Pour vos clients cela pourrait être le paiement des indemnités d'occupation sans droit ni titre prévues au contrat de bail ainsi qu'un dédommagement pour une éventuelle perte dans le produit de la vente (risque de baisse du marché en immobilier) en sus des frais de justice et d'autres dédomagements.
En attendant je respecterai bien sûr mes obligations en tant que bailleur dans le cadre d'une relation respectueuse entre bailleur et locataire.
<formule de politesse>
Citation :
Vos clients argumentent que le prix n’est pas ferme, c’est là nous faire un procès d’intention. Ils seraient bien sur en droit de dénoncer le congé et nous en serions d’accord si nous leur demandions un prix devant notaire différent de 400000 Euros ou des frais d’agence,
-> Ceci me semble très dangereux:
- d'une part vous faites vous-même un procès d'intention. Par ailleurs,je ne penses pas que vos locataires argumentent que le prix n'est pas ferme, mai qu'ils argumentent que la forme n'est pas respectée;
- d'autre part vous donnez raison au locataires, vous le faites dans une formulation ouvert à interprétation, vous suggérez que vous êtes d'accord que la formulation de l'huissier est incorrect (que dire des frais de notaire: elles sont inclus dans les 400000 EUR???).
J'applique donc toujours le même principe: moins, c'est mieux.
Par contre, j'ai (essayé) d'insister sur une démarche positive tout en 'menacant' des risques que les locataires encourent s'ils persistent dans leur démarche actuelle.
Vous n'avez pas non plus à vous justifier: vous l'avez déjà fait dans vos lettres précédentes ou oralement. Vous risquez aussi de donner des éléments écrits qui peuvent être utilisés contre vous.
|
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
Edité par - mdeweerd le 22 mars 2007 00:27:53 |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 01:09:11
|
Merci Mdeweerd
L'argumentation en nullité des locataires est que le prix n'est pas ferme et celle de leur assurance que c'est une approximation.De plus ils ont tenté de nous faire refaire une proposition forclose ils ne sont pas trés sur d'eux.
Ils prennent a la lettre une clause de style utilisée dans bien des actes.
|
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 11:41:36
|
Le congé a recu l'approbation de l'ADIL aux raisons que:
Comme la loi le demande,le prix 400000,00 Euros est indiqué.
Il n'y a dans le texte aucune mention que le prix puisse evoluer,par exemple a debattre qui entrainerait la nullité.
L'expression "de l'ordre de" doit etre prise comme une formule de style largement utilisée dans la profession.
L'avis du conseil juridique de mon assurance est le même,ils vont plus loin en indiquant qu'il y a intention manifeste de nuire. |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 12:14:49
|
| Excusez-moi, mais l'intention de se maintenir dans un logement locatif en essayant de profiter d'un vice de forme dans le congé, n'est pas à mon avis une intention de nuire, même si dans les faits cela vous nuit. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 13:12:59
|
je n'ai pas l'intention d'en faire état,j'ai suffisament de problemes.
Dans ce cas particulier,ou les locataires ont denoncé le congé tout en ne le denoncant pas et en essayant de nous faire refaire une proposition qui, elle, aurait été invalide car forclose, montre que leur bonne foi n'est pas évidente.
Il se peut que le juge le retienne de son propre chef,mais je n'en ferai pas état le premier.
merci thoveyrat de vous precisons. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 11:10:11
|
Les choses évoluent,j'ai recu une assignation devant le TI de la part de mes locataires pour nullité du congé.J'ai pris un avocat ,par l'intermediaire de l'huissier que je laisse piloter la procedure.
J'en suis incapable venant de faire 3 sejours a l'hopital avec emotions ou stress interdit.
Il s'avere que la forme du congé,vendu aux huissiers par une officine specialisée, a servi a des centaines de congé depuis quelques années a travers le pays.Si il est declaré nul,il y a jurisprudence et tous les congés sont nuls? |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 19:26:44
|
Bonjour
Merci pour le suivi.
Au moins, avec le tribunal, les choses seront claires. C'est mieux que d'avoir des locataires qui restent après la fin du bail et de devoir engager une procédure à ce moment là.
Par contre, si vous avez une assurance 'juridique' qui couvre (également) votre location, elle prends en principe en charge votre défense.
Il n'y a pas besoin de 'stresser'. Il faut prendre les choses une par une. Le fait de passer au TI ne change rien à l'argumentation, ce qui est positif c'est qu'au bout le doute sera levé! |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 23:12:45
|
Je vous tiens au courant de l’avancement de ce cas ou vous avez eu la gentillesse de me donner des conseils.
Le cas vient d’être plaidé, délibéré a la mi Aout.
L’avocat du locataire plaide la nullité pour fraude, une indétermination sur le prix ayant empêché le locataire d’exercer son droit de préemption.
Mon avocat plaide le manque de grief, le locataire n’ayant a aucun moment signifié de vouloir acheter le bien et, en plus, ayant demandé expressément la reconduction du bail.
"Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public."
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 23:45:04
|
| merci en tout cas, Jacquess pour le suivi de votre histoire. Attendons alors le jugement ... en espérant qu'il vous sera favorable. |
| Signaler un abus |
|
|
jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 21:57:22
|
je reviens vers vous pour l'epilogue.
Le tribunal d'instance a invalidé le congé:incertitude sur le prix du a la locution "de l'ordre de" et incertitude sur les frais d'agence.
Je ne fais pas appel,mon avocat pas tres saignant me le deconseille.
L'huissier s'est excusé et prends a sa charge l'ensemble des frais plus un petit dedommagement.
Je remercie tous ceux et celles d'entre vous qui ont participé au sujet par leurs conseils et leur soutien. |
| Signaler un abus |
|
|
mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 22:36:45
|
Merci encore jacquess pour ce suivi.
C'est une exemple de plus que les professionnels peuvent eux aussi faire des erreurs et ceci malgré le fait qu'une façon de faire est 'habituel' et validée par une instance qui inspire confiance.
En tous cas: courage pour l'éventuel prochain congé pour vente. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
congé pour vente;erreur de l'huissier??
Forum fermé
