|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
 Posté - 28 févr. 2007 : 10:23:48
|
Bonjour Zatoutes et zatousses....
Je refais surface par ici pour poser une question simple, mais dont la réponse n'est pas simple et s'adresse aux spécialistes immobiliers, juristes, notaires....expérimentés que vous êtes :
J'ai énormément de travaux a réaliser pour une valeur "150" dans un bien reçu en donation (quasi ruine), estimé à une valeur de départ "50" (+ frais de donation "10")*.
Cette donation m'étant faite simple, mes frères et soeur n'ont rien eu!! Ce bien fera donc parti du partage lors de l'héritage qui interviendra bien un jour... dans X années.
Ai-je intérêt à vendre de suite pour "50" ? Quoi faire de l'argent ?
Ai-je intérêt à faire les travaux ?
Pour information, le secteur ou se situe le bien est plutôt une "valeur montante" (modifié car incertitude spéculative) et je souhaite y demeurer si je rénove. D'autres biens familiaux existent et feront partie de la succession le moment venu. Pour le moment, il n'y a pas déséquilibre "théorique".
Merci de vos expèriences et avis sur cette donation, qui, je le sens, est entrain de devenir un boulet ?
*Chiffres fictifs mais qui donnent une juste proportion.
|
Benoît |
Edité par - Benoix le 28 févr. 2007 13:41:25 |
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 11:40:54
|
Le problème s'il y a une donation simple, c'est que lorsqu'aura lieu la succession (ou la donation-partage si le donateur finit par s'y résoudre), le bien sera estimé pour sa valeur à cette date. Certes, en déduisant le coût de vos travaux (ou en prenant 1/4 de la valeur du bien, les travaux représentant les 3/4? — à vérifier), mais en intégrant la valorisation du bien. En revanche, s'il vous sert alors de résidence principale, vous pourrez retrancher 20% de l'estimation.
A vous de voir... |
Signaler un abus  |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 12:29:51
|
Merci Toveyrat,
Je ne connaissais pas cet abattement de 20% si je l'occupe. Pour simple raison d'ocupation ? Comme si il y avait un bail ? Ou taux de 20% lié à... ??
La valeur d'estimation finale !!! Et oui tout le pb est là !! Or on sait bien que la valeur initiale "50" + valeur tes travaux "150" a toutes les chances de ne pas être égale à "200" au moment de la régularisation de la succession. Ceci remet en question la valeur du bien au moment de la succession / valeur initiale ou, comme vous le dites, d'une éventuelle donation partage (possible). Ainsi deux hypothèses (imaginons après 5 ans théoriques): Soit la valeur du bien donné monte, soit cette valeur descend.
Toujours en simplifiant les chiffres :
1) La valeur du bien donné monte/n-5 : Le bien est évalué 5 ans plus tard à 250 - 150 (valeur des travaux). Soit 100 - 20%= 80. C'est bien ça ou j'oublie autre chose ?
2) La valeur du bien donné descend/n-5 : Le bien est évalué 5 ans plus tard à 180 - 150 (valeur des travaux). Soit 30 -20% = 24.
Dans les deux cas, c'est bien la valeur finale qui est retenue, au moment de la succession ? Soit 80 (hypothèse 1), soit 24 (hypothèse 2)?
Mais dans les deux cas j'ai bénéficié pendant 5 ans d'un logement. Cette "valeur" d'occupation est-elle à prendre en compte ?
L'autre possibilité serait de vendre immédiatement et de ??? Telle est ma question ? Que faire de cette somme ??
Merci de vos éclaircissements
|
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 14:54:21
|
Les 20% correspondent à l'occupation (bail ou résidence principale, il n'y a pas de décote en cas d'occupation comme résidence secondaire d'un propriétaire).
Il me semble que ces 20% s'imputeraient sur la valeur totale. Donc, si votre bien n'a pris que 25% en valeur, vous ne serez pas plus imposable qu'aujourd'hui, quel que soit le calcul. En revanche, s'il prend plus, cela monte très vite.
Le fait que vous ayez occupé le logement n'entre pas en compte (mais je vous avoue ne pas en être certaine), car la donation ayant bien eu lieu, vous avez occupé votre propre logement. Ce n'est pas comme si le logement vous était prêté gratuitement (sans donation) jusqu'au décès du donateur, ou jusqu'à une donation ultérieure. |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 15:25:48
|
Citation :
Donc, si votre bien n'a pris que 25% en valeur, vous ne serez pas plus imposable qu'aujourd'hui, quel que soit le calcul
Est-ce que vous pouvez préciser svp ? Imposable à quoi ?
D'autre part, si valeur du bien = 24 (hypothèse baissière,2, voir plus haut) au moment de la succession, cela est infèrieur à la valeur n-5 (50, pm) qui avait été prise en compte au moment de la donation... C'est bien 24 qui est pris en compte au moment du partage car le plus actualisé ? On est d'accord ?
C'est pour cela que j'invoque le ratrapage possible de la part d'héritiers "éxigeants" qui seraient à même de revendiquer (en plus), compte tenu de la perte de "26" (50-24) que pendant 5 annnées une occupation du bien a été équivalente à une "accumulation de patrimoine". Idem si je louais le bien. J'espère être clair, pas évident...
Et mon autre question ? Si je vendais maintenant et récupère les sous ? Je dilapide tout aux Bahamas ?
|
Benoît |
Edité par - Benoix le 28 févr. 2007 15:49:44 |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 16:55:17
|
Justement, si vous dilapidez les sous et partez aux Bahamas, on considèrera que vous avez reçu 50k€. Si on est en février 2000 et que vous investissez le montant de la donation en actions France Télécom, on considèrera que vous avez reçu 5000€. On ne va pas chercher les dividendes que vous aurez perçus à ce moment-là.
Pas plus imposable, voulait dire que la base d'imposition ne bougeait pas par rapport au moment de la donation. |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 08:57:02
|
| Donc, j'ai intérêt à garder le bien, à faire faire les travaux (en gardant tous les justificatifs de dépense nécessaires) et à occuper ce bien ou le louer.... |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 08:48:52
|
| Question complémentaire: Si je vends le bien, en l'état, à une valeur différente de celle de l'estimation (+ ou -), la valeur retenue pour le partage sera celle de la vente ? Pas celle initiale de la donation ? |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 10:06:38
|
| La valeur retenue sera celle de la vente, et ensuite il y aura un "suivi des fonds"identique. A la limite, si vous voulez un montage, vous déposez la somme en garantie, sans intérêt, à la banque, et demandez un prêt à un taux dérisoire pour investir dans ce que vous voulez, ce qui déconnecterait la donation des fluctiations (+ ou -) de votre capital, sauf si c'est qualifié d'abus de droit... |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 11:40:38
|
Votre réponse m'intéresse beaucoup... est-ce que vous pouvez préciser ?
Si j'ai bien compris, la banque place cette somme pour elle même et en perçoit les intérêts totalement. En contre partie, cela me permet de négocier un prêt à un taux très bas (inferieur au marché ?). Je ne perçois donc pas d'intérêts directement de ce placement de la vente et le montant reste le même au moment du partage, c'est à dire le montant de la vente. Ce qui permet un "blocage" de la somme ?
Qu'est-ce qui serait qualifié d'abus de droit ? |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 14:50:35
|
C'est une idée que j'ai eue comme ça, je ne sais absolument pas si ça se pratique, ni si cela risquerait d'être qualifié d'abus de droit.
Définitions de Abus de droit sur le Web :
* L'abus de droit est une notion juridique qui permet de sanctionner tout usage d'un droit qui dépasse les bornes de l'usage raisonnable de ce droit. Elle existe dans la plupart des systèmes juridiques dits de droit civil (droit français, belge, luxembourgeois, italien, néerlandais, ...).
fr.wikipedia.org/wiki/Abus_de_droit
* Utilisation d'un droit hors de sa finalité.
www.eleves.ens.fr/home/mlnguyen/droit/lexique.html
* Terme utilisé pour requalifier une opération ayant pour objectif de détourner la législation applicable.
www.legissimo.com/lexique.htm
* Acte par lequel une personne exerce un droit de manière malicieuse, de mauvaise foi ou en vue de nuire à autrui
www.immoweb.ca/logiciel/glossaire/immobilier/a.html
Ce montage me paraît donc risqué à deux niveaux :
1) pour le risque de requalification,
2) pour le risque intrinsèque : si vous investissez vos 50.000€ dans des actions qui perdent 90% de leur valeur, on va considérer que vous avez bien reçu 50.000€ et non 5.000€, le risque 2) étant un argument pour contrer l'accusation 1)...
il me semble qu'il nécessiterait un conseil juridique, c'est à dire pas moi. |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:05:00
|
| Mais vous bottez en touche !!! Aaaaaaaaaaahhhhh, moi qui comptait sur vouuuuuuus.....aaaaaaaaaahhhh. |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:55:24
|
Ah! ben, c'est normal, je ne suis pas juriste!
Je ne fais qu'avoir des idées tordues! (que d'ailleurs je ne mets jamais en application...) et je ne voudrais pas vous inciter à choisir une solution qui pourrait au final vous coûter cher! C'est peut-être une bonne solution, je n'en sais rien, mais en attendant ce n'est vraiment qu'une idée en l'air, et si vous espérez la concrétiser, il vaudrait mieux étudier la question avec un juriste, et attendre de lui un conseil écrit... |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 16:27:04
|
| Je vais déjà prendre rdv avec un conseiller patrimonial, je ne sais si il est juriste... |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 17:08:01
|
Benoix, la réponse à toutes vos questions se trouvent dans le Code civil, article 860, dont l'application stricte est constamment rappelée par la Cour de cassation.
Cet article prévoit que le rapport est dû de la valeur du bien à l'époque du partage mais d'après l'état au jour de la donation.
Ce qui exclut la déduction des travaux de la manière dont Thoveyrat l'indique dans son message 2.
De plus, si le bien est vendu, on tient compte de sa valeur et de son état au jour de la vente sauf s'il y a subrogation, c'est à dire remploi dans un autre bien immobilier.
Tout autre considération est à exclure. |
moulinsart |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 17:50:56
|
| Ha ben merci de l'info Moulinsart... Mais je suppose que l'application de cet article a ses propres interprétations et si je peux abuser de votre intervention, que disent les rendus de la cours de cassation ? |
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 19:52:31
|
Moulinsart, certes je cite de mémoire les nombreux articles du Particulier parus sur la question, mais voici ce qu'en dit le Sénat :
"Actuellement, et ce depuis la loi du 3 juillet 1971, l'article 860 prévoit que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.
En fait, la pratique notariale évalue les biens au jour dit de la jouissance divise. C'est en effet à compter de ce jour que les fruits cessent d'accroître l'indivision pour appartenir exclusivement à ceux qui ont été allotis des biens qui les produisent.
La prise en compte de l'état du bien à l'époque de la donation est un correctif nécessaire à l'évaluation au jour du paiement. Il ne doit cependant être retenu que si le changement intervenu est imputable à l'activité du donataire. Si, au contraire, le changement est dû à une cause étrangère à son activité, c'est l'état du bien à l'époque du partage qu'il faut retenir.
Par ailleurs, sauf stipulation contraire :
- si le bien a été aliéné avant le partage, il est tenu compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation ;
- si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, il est tenu compte de la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage.
Le projet de loi, après avoir procédé à des modifications rédactionnelles, apporte deux précisions s'agissant d'un nouveau bien subrogé au bien aliéné.
Tout d'abord, il indique qu'il est tenu compte de la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage d'après son état à l'époque de l'acquisition.
Le donataire conserve donc les plus ou moins-values qui lui sont imputables, conformément à la jurisprudence98(*). Le projet de loi transpose logiquement le principe général posé pour l'évaluation des biens par le premier alinéa de l'article 860.
Ensuite, il prévoit que la subrogation n'a pas lieu lorsque la dépréciation du bien subrogé était inéluctable au jour de son acquisition.
A défaut, un donataire qui achèterait un bien de consommation (automobile, matériel de haute technologie) promis à une obsolescence rapide qui ne lui serait pas imputable pourrait se libérer ainsi de son obligation au rapport. Cette solution était préconisée par la doctrine qui considérait qu'il y avait alors dépense et non remploi."
Source : http://www.senat.fr/rap/l05-343-1/l05-343-19.html
Je ne comprends pas votre interprétation. |
| Signaler un abus |
|
|
Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:04:49
|
Wouah !! Super, avec tous ces termes je suis pas sorti de l'auberge....
Merci énormément en tous cas de vos contributions, voilà que je donne un cas concret à toute la théorie et interprétations....
But my question is the same....I vends the immeuble en l'état or I do the travaux ??
Et question supplémentaire...histoire de corser un peu plus l'affaire...Est-ce que les frais de donation sont à prendre en compte ? Comme c'était la deuxième en moins de 6 ans, j'ai contribué au fonctionnement de l'Etat par un versement non négligeable... En tous cas je vois que l'Etat produit de beaux rapports, mais...j'ai du mal.
Merci beaucoup encore de vous intéresser à mon "cas", s'en est un !! |
Benoît |
Edité par - Benoix le 07 mars 2007 22:20:57 |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:32:34
|
| Les frais de donation ne sont pris en compte, je crois bien, que pour le calcul de l'impôt sur la plus-value. En termes de droits de succession, si vous donnez 50.000€ dans la tranche des 20%, droits à la charge du donataire, il va payer 10.000€ de droits; alors que si vous donnez 41.666,67€, droits à la charge du donateur, les droits seront de 8.333,33€, et le donateur aura consommé la même somme : 50.000€. Donc : peu importe qui a payé les droits. |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:35:28
|
| Au fait, petite explication de texte : aliéner un bien, c'est en général le vendre ou le donner. Subroger, c'est remplacer (en gros) : le bien que vous achèteriez avec le produit de la vente de la maison, serait à son tour évalué à sa valeur au moment du décès. |
| Signaler un abus |
|
|
moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 09:33:28
|
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Moulinsart, certes je cite de mémoire les nombreux articles du Particulier parus sur la question, mais voici ce qu'en dit le Sénat :
"Actuellement, et ce depuis la loi du 3 juillet 1971, l'article 860 prévoit que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.
On est d'accord.
C'est pour celà que l'évaluation au jour du partage ne correspond pas à la valeur vénale du bien à ce jour sous déduction du coût des travaux, mais au contraire il faut évaluer le bien à sa valeur vénale au jour du partage en faisant abstraction des travaux réalisés, ce qui est complètement différent ! |
moulinsart |
Edité par - moulinsart le 08 mars 2007 09:40:48 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Vendre ou restaurer un immeuble après donation ??
Forum fermé
