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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 01 mars 2007 : 00:59:50
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Bonsoir,
je lis depuis 2h des divers sujets aux sujets de transformation d'espace divers en habitat - grand merci deja aux intervenants !
Mais la lecture me fait douter de la bonne demarche a avoir, alors voici mon sujet.
J'envisage d'acheter un studio RdCh avec une cave qui a ete transforme en salle de bain par l'actuel proprietaire.
- SdB carrele entierement, avec deux aerations electriques.
- Aucune fenetre, eclairage electrique.
- SdB chauffé et avec prises electriques.
- Hauteur SdB superieure a 1,8m.
- Un escalier plutot raide en colimacon y mene.
- Au RdCh pas d'autre SdB.
- A priori, aucune DT ou permis de construire ont ete fait, ni accord de la copropriete, ni declaration aux impots.
J'acheterai cette appartement declare comme "studio + cave".
L'agence me propose pour la cave une "surface pondere" de 50%, est-ce correct ?
Sur quels points dois-je faire attention dans les documents du notaire ?
J'ai par ailleurs l'intention de le louer en bail meuble (ce que fait aussi l'actuel proprietaire).
Deux possibilites pour la regularisation eventuelle :
(1) Faire le dos rond et ne toucher a rien : risque ?
En cas de revente, il faudra declarer de la meme maniere (loi Carrez inferieur a la surface habitable reele) ?
(2) Se mettre en regle : il faudra donc d'abord l'accord de la copropriete (+ hausse charges) a la prochaine AG, ensuite declaration aux impots (hausse TF et TH), c'est ca ?
Est-ce que le logement actuel est officiellement "louable" ?
Qu'est-ce que le fait qu'on ne peut a priori pas l'assurer signifie ?
Voila ma liste des questions; merci d'avance de votre aide !
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 01:34:34
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| Pour que le bien soit louable, en théorie, il faut qu'il ait accès à un WC à l'étage! Il sera alors une pièce isolée avec WC l'étage... |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 01:39:44
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Le seul WC se trouve en sous-sol dans la salle de bain, de facon non-separe.
Qu'est-ce qu'il se passe si on loue quand-meme un "bien non louable" (comme l'actuel proprietaire) ?!
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 01:52:34
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C est une excellente question...
Blague à part, et un peu à côté, si le WC est au sous-sol, n est-il pas à sanibroyeur? C est assez délicat en location, et en plus, il faut obligatoirement une évacuation spéciale, sans quoi la copropriété peut vous obliger à le débrancher. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 09:14:24
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Citation :
(2) Se mettre en regle : il faudra donc d'abord l'accord de la copropriete (+ hausse charges) a la prochaine AG, ensuite declaration aux impots (hausse TF et TH), c'est ca ?
Il faut l'accord de:
- la copropriété
- l'urbanisme car vous créez de la SHON, donc c'est un PC ou une DT, a voir selon les surfaces crées
puis une déclaration aux impôts fonciers avec une H1.
puis la modification du réglement de copropriété à vos frais.
A noter que pour la H1, vous pouvez deja la faire, elle ne dépend pas des deux premières.
Si vous ne faites pas cela, vous risquez à tout moment qu'un copropriétaire vous ennuie, et vous fasse refaire les travaux dans le sens inverse (percement d'un plafond non autorisé, ..).
Citation :
L'agence me propose pour la cave une "surface pondere" de 50%, est-ce correct ?
A quel titre vous propose t'il cela? Au titre du calcul de la loi carrez, demandez donc que l'expert mandaté par le vendeur l'écrive, vous risquez d'attendre longtemps? L'expert écrira ce qu'il voit, il n'est pas la pour couper les mètre-carrés en quatre ou en deux.
Si il tente de vous faire dire que ces mètres carrés la ne comptent que pour moitié dans l'acte de vente, ça va être aussi difficile de convaincre le notaire. A vrai dire, je ne vois pas comment va se traduire par écrit cette proposition, et c'est pourtant bien le point important.
Une idée: Pourquoi ne pas signer le compromis de vente avec clause suspensive d'obtention de la régularisation par l'urbanisme et par la copropriété (A demander par le vendeur, bien sur)?
Parce que , en fait, vous supposez que vous l'aurez, et c'est bien la l'incertitude, non?
Et puis, il n'y a pas de raison que ce soit vous qui payez le géomètre, le notaire, pour le smodifications du RC... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 mars 2007 09:17:19 |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 10:56:05
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
... si le WC est au sous-sol, n est-il pas à sanibroyeur?
Je n'avais pas l'impression lors de mes deux visites - c'est un WC souspendu "normal", et comme toute la salle de bain a ete refaite entierement, c'a a vraiment l'apparence d'une salle de bain "normal", juste au sous-sol. |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:01:06
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Citation :
Si vous ne faites pas cela, vous risquez à tout moment qu'un copropriétaire vous ennuie, et vous fasse refaire les travaux dans le sens inverse (percement d'un plafond non autorisé, ..).
Je comprends le point SHON, mais j'ai cru comprendre qu'il y a beaucoup de flou autour de la creation ou pas d'espace pour la transformation d'une cave (sans fenetre).
Pour les autres coproprietaires, je ne vois pas en quoi ils pourront etre gene par cette salle de bain qui se trouve directement sous le studio en rRdCh ?! |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:08:55
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
[quoteCitation :
L'agence me propose pour la cave une "surface pondere" de 50%, est-ce correct ?
A quel titre vous propose t'il cela? Au titre du calcul de la loi carrez, demandez donc que l'expert mandaté par le vendeur l'écrive, vous risquez d'attendre longtemps? L'expert écrira ce qu'il voit, il n'est pas la pour couper les mètre-carrés en quatre ou en deux.
Si il tente de vous faire dire que ces mètres carrés la ne comptent que pour moitié dans l'acte de vente, ça va être aussi difficile de convaincre le notaire. A vrai dire, je ne vois pas comment va se traduire par écrit cette proposition, et c'est pourtant bien le point important.
Une idée: Pourquoi ne pas signer le compromis de vente avec clause suspensive d'obtention de la régularisation par l'urbanisme et par la copropriété (A demander par le vendeur, bien sur)?
Parce que , en fait, vous supposez que vous l'aurez, et c'est bien la l'incertitude, non?
Et puis, il n'y a pas de raison que ce soit vous qui payez le géomètre, le notaire, pour le smodifications du RC...
Pour l'instant, ce n'est que l'AI qui a mesure l'appart :
- 15,7 m2 au RdCh en Loi Carrez
- 11,57m2 au sous-sol, ponderé a 50% donc 5,78m2 en "surface abitable"
Voici la source :
"En ce qui concerne la surface du rez de chaussée, elle doit être calculée en carrez , soit 15,70m2 environ (j'ai calculé la surface du rez de chaussée et celle du sous-sol), et la salle de bains en sous-sol est comptabilisée en surface habitable, et doit être pondérée à 50%,soit 5.78m2, vu que la salle de bains a une surface de 11.57m2 soit une surface totale de 21,48m2 pour l'ensemble."
Pour la clause suspensive dans le compromis, c'est une idee meme si je ne suis pas sure que le vendeur acceptera cette clause : la prochaine AG accessible ne sera qu'en mars 2008 !
Pour l'instant, je me demande meme si ce n'est pas mieux de rester dans l'etat actuel non-declare, et de laisser courir...
Ca se louerait a mon avis tres bien en meuble; je paierai moins d'impot et charges, et le risque avec la copropriete me parait limite... sauf que ca pourrait etre un probleme a la revente pour le prochain acquereur (comme pour moi qui se pose la question)... Qu'en pensez-vous ?! |
Edité par - CG75017 le 01 mars 2007 11:11:58 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:14:56
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Citation :
Initialement entré par CG75017
Citation :
Si vous ne faites pas cela, vous risquez à tout moment qu'un copropriétaire vous ennuie, et vous fasse refaire les travaux dans le sens inverse (percement d'un plafond non autorisé, ..).
Je comprends le point SHON, mais j'ai cru comprendre qu'il y a beaucoup de flou autour de la creation ou pas d'espace pour la transformation d'une cave (sans fenetre).
Il y a certes un peu de flou dans ce comaine, mais ici la chose est très nette : cette SDB a bien augmenté la SHON de l'immeuble.
Si elle fait moins de 5m2, les travaux ne sont pas hors la loi.
Les m2 carré supplémentaires sont par contre hors la loi s'ils crééent ou aggravent la surdensité de l'immeuble.
Citation :
Pour les autres coproprietaires, je ne vois pas en quoi ils pourront etre gene par cette salle de bain qui se trouve directement sous le studio en rRdCh ?!
Cela peut les gêner dans le sens cette augmentation de la SHON grève le droit à bâtir de la copropiété.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:29:53
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Citation :
...ici la chose est très nette : cette SDB a bien augmenté la SHON de l'immeuble.
Si elle fait moins de 5m2, les travaux ne sont pas hors la loi.
Les m2 carré supplémentaires sont par contre hors la loi s'ils crééent ou aggravent la surdensité de l'immeuble.
Donc ici, la creation de SdB par le proprietaire d'une surface de 11,57m2 reel (pondere à 50%, soit 5.78m2) etait bien illegale - comment ca m'engage moi comme nouveau proprietaire ?
Et est-ce que une DT / PC apres coup peut m'etre refuse ?
Comment savoir avant de mettre le pied dans le platre si ca cree une "surdensite" pour la copropriete qui est deja plutot dense (immeuble sur rue, deux immeubles sur cour, un immeuble de bureau sur le meme terrain) ?
J'ai du mal a evaluer le risque si je laisse courrier...
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:39:15
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Je dirais que les copropriétaires peuvent être génés comme l'a indiqué Laurent, mais aussi et surtout parce que vous ne payez pas les charges communes en relation réelle avec la taille de l'appartment dont vous jouissez.
Je vais exagérer pour forcer le trait:
Dans 15,7 m2 on vit a un tout seul et pas très bien, donc on n'est pas la souvent, dans 31,4 m2 on vit a trois sans grand problème.
Tout est différent, de l'eau consommée (3 fois plus) au nombre de fois que vous utilisez les poubelles, l'électricité des parties communes, que vous les salissez, etc etc... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 mars 2007 11:40:34 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:42:04
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Citation :
Donc ici, la creation de SdB par le proprietaire d'une surface de 11,57m2 reel (pondere à 50%, soit 5.78m2) etait bien illegale
La SHON comme la surface loi carrez ne se pondère pas, la pondération n'existe que dans le cerveau de certains agents immobiliers.... |
Festina lente |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:43:33
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Citation :
Initialement entré par CG75017
Citation :
...ici la chose est très nette : cette SDB a bien augmenté la SHON de l'immeuble.
Si elle fait moins de 5m2, les travaux ne sont pas hors la loi.
Les m2 carré supplémentaires sont par contre hors la loi s'ils crééent ou aggravent la surdensité de l'immeuble.
Donc ici, la creation de SdB par le proprietaire d'une surface de 11,57m2 reel (pondere à 50%, soit 5.78m2)
Cette pondération est nulle et non avenue en matière d'urbanisme.
Citation :
etait bien illegale
Je n'ai pas dit ça.
Au regard de l'urbanisme, 6m2 sont peut-être illégaux s'ils ont créé ou aggravé la surdensité de l'immeuble.
Mais si l'immeuble n'est pas en surdensité, alors ces travaux sont légaux au regard de l'urbanisme.
Citation :
- comment ca m'engage moi comme nouveau proprietaire ?
Vous avez pris la place de celui qui a fait les travaux.
S'ils sont illégaux et découvert, il peut vous être demandé de redonner à cette pièce son utilisation de cave.
Citation :
Et est-ce que une DT / PC apres coup peut m'etre refuse ?
Il n'y a pas de DT ou de PC à faire ici.
Pour faire de tels travaux, il faut vérifier sois-même la densité de l'immeuble. S'il y a encore de la SHON à bâtir, alors on peut faire les travaux. S'il n'y en a pas, alors il ne faut pas faire les travaux.
Citation :
Comment savoir avant de mettre le pied dans le platre si ca cree une "surdensite" pour la copropriete qui est deja plutot dense (immeuble sur rue, deux immeubles sur cour, un immeuble de bureau sur le meme terrain) ?
Normalement, la copropriété devrait avoir l'état exact de la SHON de l'immeuble. Mais je ne crois pas une seconde à ce que j'écrit...
En fait, il faut refaire le calcul exact des immeubles de la copropriété. Bonjour le boulot....
Citation :
J'ai du mal a evaluer le risque si je laisse courrier...
Les risques ?
Je crois qu'ils se trouvent plus au niveau de la copropriété qu'au niveau de l'urbanisme.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:49:07
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Les risques ?
Je crois qu'ils se trouvent plus au niveau de la copropriété qu'au niveau de l'urbanisme.
Je pense qu'ils se trouvent aussi au niveau du locataire qui pourrait se plaindre que le logement ne respecte pas les règles élementaires de l'habitabilité...(j'ai lu plus haut une histoire de WC à l'étage...)
  (les smilies ont été spécialement choisis par mon dernier p'tit bout !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 mars 2007 11:50:25 |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 11:57:57
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Deja un grand merci a tous les intervenants, c'est genial de pouvoir se faire "coacher" comme ca par des personnes competents !
Citation :
Pour faire de tels travaux, il faut vérifier sois-même la densité de l'immeuble. S'il y a encore de la SHON à bâtir, alors on peut faire les travaux. S'il n'y en a pas, alors il ne faut pas faire les travaux.
...
Normalement, la copropriété devrait avoir l'état exact de la SHON de l'immeuble. Mais je ne crois pas une seconde à ce que j'écrit...
En fait, il faut refaire le calcul exact des immeubles de la copropriété. Bonjour le boulot....
L'immeuble date de 1900 et le syndic n'est pas tres agile, je n'ai pour l'instant pu recuperer qu'un PV de la derniere AG.
Ca m'etonerait qu'ils disposent d'un etat SHON a jour, et ca sera une dure bataille administrative de mettre tout en regle...
Pour l'instant, je ne suis pas encore proprietaire et vu les difficultes potentiels que vous enoncez, je me demande si je ne devrais pas abandonner simplement ce projet... ou effectivement essayer un compromis avec clause suspensive de regularisation par l'actuel proprietaire - mais alors ca trainerait en longeur, ou il refusera tout simplement et attendrait une autre offre ! |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 12:06:22
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Citation :
Je pense qu'ils se trouvent aussi au niveau du locataire qui pourrait se plaindre que le logement ne respecte pas les règles élementaires de l'habitabilité...
Mais le locataire aurait visite l'appart avant de le louer, et honnetement, la salle de bain est tres bien faite et en bon etat.
Logement decent :
http://www.anil.org/lumiere/logdecent.htm
Le seul point manquant, c'est la fenetre... et le point negatif la raideur de l'escalier vers le WC.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 12:37:44
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Cet appartement dispose bien d'un WC puisqu'il est dans la salle de bain. C'est très fréquent pour les studios neufs.
Le fait que l'on atteigne la SDB par un escalier en colimaçon d'un niveau n'est pour moi pas non plus un problème.
De nombreuses maisons neuves ont leur SDB et leur WC à l'étage sans autres installations au RDC.
Le fait qu'ici ces commodités soient à l'étage inférieur et non supérieur ne change rien à l'affaire.
Idem pour l'abscence de fenêtre dans la SDB.
Très peu d'appartements neufs ont une fenêtre dans la SDB.
En tout cas, tout ceci ne rend pas l'appartement non décent.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 12:46:03
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Citation :
Initialement entré par CG75017
L'immeuble date de 1900 et le syndic n'est pas tres agile,
Héhé, j'aime bien le mot...
Citation :
je n'ai pour l'instant pu recuperer qu'un PV de la derniere AG.
Ca m'etonerait qu'ils disposent d'un etat SHON a jour, et ca sera une dure bataille administrative de mettre tout en regle...
Hum, et pour quel enjeu en plus ?...
Citation :
Pour l'instant, je ne suis pas encore proprietaire et vu les difficultes potentiels que vous enoncez,
Je ne pense pas qu'il y ait tant de difficultés à résoudre.
Franchement, le problème urbanistique ne sera certainement pas soulevé par l'administration.
De ce que vous dites de la copro, il y a fort à parier qu'ils n'y connaissent pas grand chose en urbanisme et ne réagissent pas au problème de la SHON.
Et comme ils seront intéressés par l'augmentation de la participation de ce lot à la copro, ils ne devraient à priori pas être trop réticent à votre demande...
Citation :
je me demande si je ne devrais pas abandonner simplement ce projet... ou effectivement essayer un compromis avec clause suspensive de regularisation par l'actuel proprietaire
Ce qu'il faut alors demander, c'est que le proprio se mettent en règle avec la copro car c'est la seule formalité indécise (vous mettre à jour avec les impôts sera un jeu d'enfant).
Citation :
- mais alors ca trainerait en longeur, ou il refusera tout simplement et attendrait une autre offre !
Il est évident qu'il va trouver très facilement un acheteur inconscient de tous ces problèmes !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 13:00:59
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officiellement il s'agit d'un studio avec une cave.
ce studio répond il aux critères du décret concernant le logement décent ?????
non s'il n'y a pas de WC à l'étage ou sur le palier....donc le locataire, s'il met le nez"dedans"...pourrait donc faire déclarer ce logement non décent (commission de conciliation ou tribunal) et obtenir une baisse importante du loyer
par ailleurs, la transformation de la cave en salle de bains aurait du être soumise à un vote en AG....changement de désignation du lot dans le RCP, autorisation pour les branchements.....tous les frais des modificatifs à la charge du preneur....à condition que le syndicat donne un vote favorable.
sans compter qu'en cas de sinistre cette cave est considérée comme cave ET NON comme salle de bains....donc pas de remboursement d'assurance! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 14:45:07
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Citation :
Initialement entré par nefer
officiellement il s'agit d'un studio avec une cave.
Hum, officiellement ?
Officiellement par rapport à qui ?
Les impôts ? L'urbanisme ?
Quoi qu'il en soit, c'est la réalité de la chose qui compte et non les états descriptifs que l'on peut trouver ici et là (acte de vente, impôts, urbanisme, etc.).
Citation :
ce studio répond il aux critères du décret concernant le logement décent ?????
Oui puisqu'il dispose de toutes les commodités à l'intérieur.
Citation :
non s'il n'y a pas de WC à l'étage ou sur le palier....donc le locataire, s'il met le nez"dedans"...pourrait donc faire déclarer ce logement non décent (commission de conciliation ou tribunal) et obtenir une baisse importante du loyer
Et le tribunal ne voudra pas entendre l'expert expliquant que le logement dispose en fait d'une SDB complète à l'étage inférieur ?
Drole de tribunal qui se baserait sur des écrits plutôt que sur la réalité de la chose...
Cette histoire de plainte du locataire, je n'arrive pas à y croire.
Ceci dit, je pense qu'il faut de toutes façons déconseiller au propriétaire de louer ce studio en ne mentionnant pas la SDB, c'est à dire la réalité de la chose.
Citation :
par ailleurs, la transformation de la cave en salle de bains aurait du être soumise à un vote en AG....changement de désignation du lot dans le RCP, autorisation pour les branchements.....tous les frais des modificatifs à la charge du preneur....à condition que le syndicat donne un vote favorable.
sans compter qu'en cas de sinistre cette cave est considérée comme cave ET NON comme salle de bains....donc pas de remboursement d'assurance!
Pour le reste, c'est évidemment là que la bas blesse ! |
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CG75017
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 15:03:12
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Merci encore a tous pour vos contributions.
Je pense aussi que le risque locataire est minime : la salle de bain et WC est en tres bon etat, et l'acces est connu au moment de la visite.
Il faudra vraiement tomber sur un feru de proces pour se faire attaquer... le tout pour un bail meuble que je pourrai arreter assez facilement.
Par contre, cette histoire d'acceptation par la copropriete me tracasse :
- La convocation pour la prochaine AG en mars 2007 est partie.
- La vente devrait se faire d'ici un mois pour le compromis.
Si je mets une clause suspensive (et encore il faudra que le proprio actuel l'accepte), il ne pourrait demander l'accord qu'en mars 2008 !
Ingerable, non ?
Donc il ne me reste plus que
- soit de renoncer a l'achat,
- soit acheter et faire le dos rond et ne rien faire, et se poser la question au moment de la revente ou en cas de pepin reel,
- soit a acheter avec le risque d'un refus si je soumets le sujet a la prochaine AG, et en cas d'accord des frais additionnelles.
Quel est le prix pour un changement de reglement de copropriete ?
Il y a aussi l'option de ne pas bouger pendant au moins la periode de 3 ans pour attendre la prescription au niveau SHON / urbanisme, ca serait un sujet de moins, non ?
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Edité par - CG75017 le 01 mars 2007 15:03:53 |
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