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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 02 mars 2007 : 10:56:49
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Je me corrige moi-même (pifpaf)ou du moins je tente.
Je me suis emmêlé avec la SHOB et la SHON, et j'ai été relire votre excellent fil sur l'aménagement d'un comble.
Est-ce que la réponse pourrait être: Tant que je ne fais que transformer de la SHOB en SHON, je n'ai rien à déclarer a l'urbanisme. Je suis en revanche limité par la SHOB existante.
Oui, c'est ça.
Et prennez en compte aussi le commentaire d'Emmanuel.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 11:03:01
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Ribouldingue, il n'y a même pas ici de transformation de SHOB en SHON,
Si si.
Le fait de rendre aménageable (et même d'aménager) la cave revient à créer de la SHON (en fait revient à ne plus permettre la déduction de la cave).
Citation :
parce que, dans la liste des surfaces qui sont constitutives de SHOB mais pas de SHON, il y a les aménagement de sanitaires pour les logements qui en étaient dépourvus, dans la limite d'autant de fois 5m² que l'immeuble compte de logements.
Certes, mais ceci ne sert qu'une fois par appartement dans la vie de l'immeuble et, dès le PC accordé, la SHON de l'immeuble se trouve bien augmentée. Cela veut dire que pour un futur permis de construire, il faudra prendre en compte les surfaces déduites au titre des 5m d'amélioration de l'hygiène.
Citation :
Comme je suppose que l'immeuble comporte au moins trois logements, et que cette exclusion n'a pas encore été utilisée par les autres copropriétaires dans leurs logements, CG75017 n'a pas créé de SHON. Peu importe donc si l'immeuble atteint voire dépasse les limites actuelles de densité.
Hum, à priori, vous n'avez pas le droit de cumuler les 5m2 par appartements au profit d'un seul.
C'est un détournement de l'esprit de la loi de le faire.
Il convient donc bien normalement de vérifier la densité actuelle en sachant qu'il faudrait au moins 6m2 de SHON disponible sur la parcelle (5+6=11). |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 11:04:46
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Wroomis, merci de cette précision qui m'avait en effet échappée.
Thoveyrat, je doute que vous ayez le droit de 'récupérer' les droits de deux autres logements pour faire une seule dalle de bain plus grande...ceci même alors que vous indiqez qu'il ne faut pas parler d'urbanisme a la copro.
Il serait peut-être quand même honnête d'indiquer que vous prenez les droits d'autres logements et il faudrait peut-être même préciser lesquels, si cela avait été possible.
Avec ce raisonnement, vous pourriez par exemple 'récupérer' les droits de trois locaux d'habitation (3 x 5 m2 = 15 m2) pour créer une salle de bain de 15 m2 attenante à un commerce, alors même que ce commerce, n'étant pas habitation, n' a pas le droit aux 5 m2.
Avec ce même raisonnement, vous pouvez même faire mieux:
Vous créez une première fois 15 m2 en 'empruntant' les droits à trois logements, et rien en vous empêcherais alors une seconde fois de continer si vous en avez la possibilité en faisant 5 m2 de plus, ce coup-ci sur vos droits propores.
Les droits ne sont cumulables qu'une fois et les détails des calculs sont conservés précisement par le service d'urbanisme de la commune.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 11:04:53
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Thoveyrat, je doute que vous ayez le droit de 'récupérer' les droits de deux autres logements pour faire une seule dalle de bain plus grande...ceci même alors que vous indiqez qu'il ne faut pas parler d'urbanisme a la copro.
Il serait peut-être quand même honnête d'indiquer que vous prenez les droits d'autres logements et il faudrait peut-être même préciser lesquels, si cela avait été possible.
Avec ce raisonnement, vous pourriez par exemple 'récupérer' les droits de trois locaux d'habitation (3 x 5 m2 = 15 m2) pour créer une salle de bain de 15 m2 attenante à un commerce, alors même que ce commerce, n'étant pas habitation, n' a pas le droit aux 5 m2.
c'est vrai que ça semlbe dingue, mais c'est effectivement possible: les 5m2 par logement concernent ceux qui ne sont pas équipés d'éléments d'hygiène, pas ceux qui veulent installer un spa plus grand que la baignoire, donc on doit pouvoir, comme le propose Thoveyrat, grignoter !Citation :
Avec ce même raisonnement, vous pouvez même faire mieux:
Vous créez une première fois 15 m2 en 'empruntant' les droits à trois logements, et rien en vous empêcherais alors une seconde fois de continer si vous en avez la possibilité en faisant 5 m2 de plus, ce coup-ci sur vos droits propores.
ben non... cf message de Laurent |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 mars 2007 11:06:19 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 13:06:07
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Ce qu'il me semble, c'est qu'en grignotant les droits des autres, on ne contrevient pas aux règles d'urbanisme, mais on lèse des tiers; en l'occurence, on ne les lèse pas tangiblement, parce qu'il est douteux qu'ils auraient pu exploiter leur 5m², mais ils pourraient soutenir qu'on les prive d'une possibilité, pour obliger le "contrevenant" à casser la salle de bains. Mon idée, c'était de faire accepter le projet en AGO sans parler des 5m² qui feraient se lever les boucliers, comme cela, le jour où quelqu'un découvrirait cette histoire de 5m², il ne pourrait pas se prévaloir d'une action illégale de CG75017, puisqu'il aurait obtenu une autorisation de la copro, il pourrait juste attaquer pour perte de possibilité, et là, il faudrait probablement qu'il justifie et qu'il établisse l'emploi qu'il comptait faire de ces droits à aménager, ce qui ne devrait pas aller bien loin. Donc, CQ75017 pourrait dormir sur ses deux oreilles et au-dessus de sa salle de bains... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 14:53:58
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| et comment ont-ils fait pour percer la dalle, aménager la salle de bains sans que syndic ou copropriétaires réagissent ??? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:02:39
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| De nuit avec un laser en chloroformant le chien du voisin. |
Festina lente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:15:31
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Citation :
c'est vrai que ça semlbe dingue, mais c'est effectivement possible: les 5m2 par logement concernent ceux qui ne sont pas équipés d'éléments d'hygiène, pas ceux qui veulent installer un spa plus grand que la baignoire, donc on doit pouvoir, comme le propose Thoveyrat, grignoter
mais en pratique, c'est infaisable, non?
Les servies examinateurs vont découvrir qu'il y a tant d'appartements sans éléments d'hygiène, ils ne vont pas un peu tiquer?
Ah non, c'est vrai puisqu'il n'y a ni DT ni PC.
Du coup, c'est la réponse de Laurent que je ne comprends plus:
Citation :
Les droits ne sont cumulables qu'une fois et les détails des calculs sont conservés précisement par le service d'urbanisme de la commune
Laurent, les calculs ne sont pas conservés parce qu'ils ne risquent pas d'arriver chez le service instructeur, non?
Du coup, chacun chez soi peut se faire son propre cinéma avec les m2 des autres, l'un avec les combles, l'autre avec la cave, le troisième avec un local technique, le quatrième avec une partie du palier de l'atage. Et comme il y a en effet peu de chance que ca se sache a l'extérieur, en effet, le risque est faible.
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Festina lente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:18:26
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| en général, mais Romain me contredira peut-être, l'archivage n'est pas réalisé par propriétaire, mais par référence cadastrale...donc pour un immeuble, toutes les DT/PC sont archivés ensemble... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:42:08
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Mon point n'était pas celui-la, mais que puisqu'il n'y a ni DT ni PC, le fameux calcul que propose Thoveyrat n'existe nulle part, il n'est nullement écrit ni conservé, et encore moins 'ensemble', que ce soit par immeuble ou par propriétiare...
Du coup il n'y a rien qui empêche chaque propriétaire a chaque étage de se faire son propre calcul ne ne le communiquant à personne et l'immeubel de prendre de l'embompoint. |
Festina lente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:48:30
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| eh oui... Attention le diabète, lors d'une vente... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 16:56:53
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Mon point n'était pas celui-la, mais que puisqu'il n'y a ni DT ni PC, le fameux calcul que propose Thoveyrat n'existe nulle part, il n'est nullement écrit ni conservé, et encore moins 'ensemble', que ce soit par immeuble ou par propriétiare...
Du coup il n'y a rien qui empêche chaque propriétaire a chaque étage de se faire son propre calcul ne ne le communiquant à personne et l'immeubel de prendre de l'embompoint.
Vous venez de comprendre le caractère souvent totalement vain du controle de la densité des surfaces de plancher des constructions.
Les coefficient d'occupation des sols ne devraient pas exister.
La fixation d'un gabarit maximum de construction serait amplement suffisant, emprise au sol et hauteur. Avec ces 2 données, on peut parfaitement maîtrisé l'eurbanisme d'une ville. Des communes l'ont compris depuis longtemps et ne fixent pas de COS.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 17:08:25
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tu le sais, je partage ton avis : à titre d'illustration, ma commune, très contrainte par les reliefs et les risques naturels, élabore acutellement son PLU en visant l'arrêt de l'étalement...
A cette fin, il est envisagé de passer des zones à COS 0,15 vers
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0,2 ...
ça c'est de la densification  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 18:01:55
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Citation :
Les coefficient d'occupation des sols ne devraient pas exister.
La fixation d'un gabarit maximum de construction serait amplement suffisant, emprise au sol et hauteur. Avec ces 2 données, on peut parfaitement maîtrisé l'urbanisme d'une ville
Et à l'étranger (pourtant toujours considéré comme arriéré) coment font-ils? |
Festina lente |
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 18:33:06
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Bonjour, je n'ai pas tout lu mais me permet d'apporter mon humble contribution, au risque de répeter ce qui a peut-être été dit.
Sur la pondération : je crois bien avoir vu un calcul fait avec un système de pondération par la chambre des notaires de la Ville de Paris pour l'estimation de la valeur veinale d'un bâtiment. Je confirmerais éventuellement après vérification.
Sur l'habitabilité d'une cave : Il semble que le code de la santé publique interdise tout bonnement d'habiter en sous-sol.
De ce point de vue, comptant que les instructeurs de PC n'acceptent pas d'abérations mais si elles regardent un autre code que celui de l'urbanisme (j'ai le pb en ce moment), toute demande pour attribuer une destination d'habitation à une cave me semble vaine, mais je suis assez ignorant en la matière.
On retrouve cela là, à l'article 27 :
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=../docs/unijur073ta.pdf
Relevant sans doute d'un cas d'insalubrité il faut peut-être se réferer à la manière dont la justice pourrait intervenir en cas de plainte d'un locataire qui aurait simplement décidé de ne plus payer son loyer. J'ai lu qu'à la première étape le juge demande une mise en conformité du lieu. Dans ce cas précis je ne vois pas de solution car un sous-sol restera a priori un sous-sol. La deuxième étape est l'interdiction formelle d'habiter le lieu. J'imagine qu'au delà ça relève du pénal.
Donc à la place de notre ami, je n'acheterai le studio qu'au prix d'un studio + une cave, mais sans prendre en compte la salle de bain dont l'utilisation, et a forceriori la location est sans doute illégale.
Imaginez que chacun transforme sa cave en salle de bain avant de vendre juste pour faire monter le prix de l'ensemble.
A côté de cela j'ai vu, je site toujours le même exemple, des lofts prestigieux vendus à fort prix avec des pièces en sous-sols (Sauna, home-studio, et même une chambre...) illustrant la différence entre la loi et l'usage. Mais entre agir chez soi, et mettre en location, ce n'est sans doute pas le même risque. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 21:13:04
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Le réglement sanitaire départemental cité fait référence à un feu article L43 du code de la santé publique. Son descendant est l'article L1331-22.
Lisons-en les 1er mots : Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition[...]
Il faudrait donc comprendre que tous les appartements que l'on construit à l'heure actuelle sont impropres à l'habitation, puisque ne disposant pas de fenêtres dans la salle de bains (sans parler du wc) ?
Assurément non.
Qu'une SDB n'ai pas de fenêtre, qu'elle se trouve en sous-sol, en combles ou à l'étage courant, si elle est chauffée, ventilée, illuminée, bref, propre et salubre, alors il n'y a rien à redire. Ce d'autant plus qu'une SDB n'est pas une pièce de vie.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 09:19:16
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Citation :
..comptant que les instructeurs de PC n'acceptent pas d'abérations mais si elles regardent un autre code que celui de l'urbanisme (j'ai le pb en ce moment), toute demande pour attribuer une destination d'habitation à une cave me semble vaine
Il n'y a pas de changement de destination, la cave était DEJA a destination d'habitation. |
Festina lente |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:35:16
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Citation :
Initialement entré par frank.B
Ayant plus de temps, j'apporte quelques compléments.
Citation :
Sur l'habitabilité d'une cave : Il semble que le code de la santé publique interdise tout bonnement d'habiter en sous-sol.
Non.
La loi interdit d'habiter "un" sous-sol, "une" cave, "un" comble, "une" pièces sans fenêtre, etc.
C'est à dire des locaux insalubres parce que non aménagés.
On pourrait rajouter à la liste l'interdiction de loger des gens dans un garage, un placard, un atelier, etc.
Ce n'est pas la situation de la pièce par rapport au niveau du sol qui est à prendre en compte, mais l'aménagement de la chose.
Ainsi, de nombreuses personnes habitent des maisons troglodytes dont des pièces n'ont pas de pas d'ouverture sur l'extérieur. Dans la vallée de la Loire, c'est même un must !
Citation :
De ce point de vue, comptant que les instructeurs de PC n'acceptent pas d'abérations mais si elles regardent un autre code que celui de l'urbanisme (j'ai le pb en ce moment),
Ce faisant, les instructeurs font preuves d'un honteux abus de droit.
Le 1er tribunal administratif venu sanctionnerais un refus ainsi motivé.
Les instructeurs n'ont pas intêret à me sortir ce genre d'argument pour me refuser un PC !
Citation :
toute demande pour attribuer une destination d'habitation à une cave me semble vaine, mais je suis assez ignorant en la matière.
Comme déjà relèvé, il n'y a pas de risque de refus puisque qu'il n'y a pas de demande à faire.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:49:36
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| Laurent, vous êtes architecte? Je vous croyais, emmanuel et vous, instructeurs de PC. |
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