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felix1930
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 Posté - 22 mai 2007 : 16:32:34
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RLB, pour confirmer le dernier post de snp (syndic non pro)le syndic est le mandataire de l'AG (ou n'est que)
Pour la désignation du syndic il n'y a maintenant qu'un seul vote (désignation et acceptation contrat); comme indiqué le CS doit,avant l'AG, négocier ce contrat et, lors de l'assemblée, il donne son avis sur le contenu de celui-ci |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 17:11:02
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Citation :
Initialement entré par felix1930
Pour la désignation du syndic il n'y a maintenant qu'un seul vote (désignation et acceptation contrat)
que voulez-vous dire ? ou est le texte de loi à ce sujet ? je n'ai trouvé que ça : Citation :
Article 25
Modifié par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 art. 9
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics
il n'est pas question d'acceptation de contrat  |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 17:21:28
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je confirme ce qu'a écrit Felix:
un seul vote pour la désignation du syndic qui inclut son contrat |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 18:45:06
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vous confirmer quoi, je ne comprends pas : soyez plus clair svp
il s'agissait plutôt d'indiquer l'article du texte de loi auquel ce vote se rapporte
et accessoirement d'enchaîner sur le sujet sur lequel vous m'avez demandé précisions le syndic capitule : que faire ?http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54090 |
Edité par - RLB le 22 mai 2007 18:48:13 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 19:14:00
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RLB, restons calme je vous rappelle que nous sommes tous des bénévoles et qu'il n'est pas possible,malgrè la bonne volonté de chacun de donner exactement la réponse (toute la réponse) qui convient au demandeur.
Avant le décret du 27.05.2004 la notification concernant le syndic devait porter sur les "conditions essentielles" du contrat;texte applicable jusqu'au 31.08.2004
Ensuite la règlementation (même décret que celui précité)en vigueur à compter du 01.09.2004 - article 11-4 D1967 c'est le projet complet du syndic qui doit être notifié lorsque l'AG est appelée à désigner le représentant légal du syndicat - le syndic-; donc désignation du syndic et acceptation du contrat (ou l'inverse si vous voulez)ne font l'objet que d'une seul résolution
Cette nouvelle "formulation" remet les choses dans le bon ordre comme l'a souligné gédehem; accepter le syndic mais refuser ensuite son contrat c'est une.......
A certains moment,même si tout n'est pas spécifié dans les textes, il est souhaitable de rester logique; dans notre copropriété cela a toujours fait l'objet d'une seule résolution (syndic et contrat)
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Edité par - felix1930 le 22 mai 2007 19:20:59 |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 19:23:47
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Citation :
Article 11
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 7
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
je ne vous suis pas : en quoi cet article explique t-il que contrat et mandat doivent être voté en même temps à la majorité de l'article 25
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 23:09:54
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RLB, même en restant calme, comprenez que votre question nous pose question quant à votre compréhension des textes et de ce qui est dit ici !!!! 
D.art.11 : Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Avant que cet art.11 ne soit introduit en 2004, ainsi que le rappelle Félix, il appartenait à l'AG, une fois le syndic désigné, de fixer les modalités particulières d'exécution de sa mission ainsi que sa rémunération.
Ces modalités particulières et sa rémunération constituaient de fait une sorte de "contrat du syndic", contrat qui découlait de sa désignation.
Il en était sa conséquence.
Nous avons maintenant une situation inversée.
En effet, selon D.art.11, la présentation d'un projet de "contrat de syndic", (qui n'existe pas dans la loi faut-il le rappeler), est un préalable obligé à la désignation du syndic.
Autrement dit, nous somme passés d'un système ou le "mandat" prime sur le "contrat", celui-ci procédant du mandat, à un système ou c'est le "contrat" qui prime, sa présentation préalable déterminant la validité du mandat donné au syndic !!
Le monde à l'envers, par une pirouette juridique pour le moins très contestable .... sauf à inscrire le syndic dans une relation essentiellement, uniquement contractuelle.
Sans franchement le dire, nous sommes dans une relation contractuelle comme avec n'importe quel prestataire de services, puisqu'on voit bien à l'occasion du moindre litige que c'est bien le CONTRAT qui est sorti de la poche pour l'opposer au(x) contestataire(s).
C'est à dire que nous avons bien une primoté du CONTRAT, préalable obligé à la validité de la désignation du syndic, à son MANDAT ....
Vous avez suivi ? 
De ce fait, la seule présentation d'un projet de contrat est sur le fond un attrape nigauds !
Dans la mesure où le contrat n'est pas accepté, éventuellement avec quelques dernières retouches en séance, il n'est pas possible de donner mandat.
Contrat et mandat sont devenus indissociable, le mandat découlant maintenant de fait du contrat (inverse de la situation passée !)
Voter d'abord sur le MANDAT ...sans aborder en même temps la question du CONTRAT est un non sens !
Donner mandat lors d'un 1er vote pour ensuite refuser le contrat lors d'un 2ème vote est un non sens totalement idiot !!! 
D'où, si vous avez tout bien suivi et surtout tout bien compris, que le vote groupé sur contrat/mandat indissociable à la maj.art.25 (bécause le mandat c'est du 25 !) est le seul cohérent !
C'est bon ? |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 00:01:53
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il y a un léger mieux mais ce n'est pas encore ça
tout d'abord si l'historique peut être intéressant il paraitrait quand même plus judicieux d'en faire abstraction vis à vis d'un néophyte : ce sur quoi il faut discuter ce n'est pas tant "de quel système est-on passé à quel système" mais plutôt "comment on fait avec le système en cours ?"...
ensuite, prenons l'exemple suivant :
le syndic capitule : que faire ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54090
le syndicat est dos au mur : il ne souhaite pas se constituer syndic bénévole mais ne veut pas du contrat unique du nouveau syndic imposé par le syndic en place :
il vote pour le mandat du nouveau syndic (sinon il n'aura d'autre choix que de se constituer syndic bénévole n'est-ce pas ?)
mais vote contre le contrat (parce qu'il n'en veut pas en l'état de ce qui est présenté dans la convocation)
Qu'advient-il
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Edité par - RLB le 23 mai 2007 00:02:38 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 08:14:59
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si le candidat "syndic" refuse de modifier son contrat votre copropriété risque de se trouve sans syndic avec tout ce qui en découle!!
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Edité par - felix1930 le 23 mai 2007 08:17:57 |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 09:48:50
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dans le cas qui nous intéresse la copropriété risque de se retrouver sans syndic si et seulement si le syndic en place démissione car son contrat courre jusquen février 2008...
dans quelles mesures un syndic a t-il le droit de démissioner ?
(dans le cas qui nous interesse le contrat du syndic en place stipule :
Résiliation.
Motif grave ou légitime)
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 11:03:01
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extraits du Litec 2006:
Si la démission est présentée dans des formes irrégulières,au regard par exemple du RDC, elle n'en produit pas moins son effet,le syndic étant libre de renoncer à son mandat.
et aussi:
Il en résulte que la désignation d'un administrateur provisoire est alors justifiée,la copropriété étant dépourvue de syndic (Cass.30.03.1994)
La démission ne peut être annulée par le tribunal qui est seulement en droit d'allouer des dommages et intérêts au syndicat si elle (démission)est intervenue sans préavis (ce n'est pas votre cas)et sans juste motifs (CA Paris 26.06.1992)
la démission du syndic n'est assujettie à aucune forme et peut être annoncée par simple lettre à tous les copropriétaires
================================
vous avez indiqué que le syndicat ne voulait pas de syndic bénévole; si vous n'arrivez pas à vous entendre sur les clauses du contrat du "candidat" ; le "bénévole pour qq mois" semble pourtant la solution la plus raisonnable ou la moins mauvaise solution car à défaut c'est l'administrateur provisoire
enfin vous semblez "bloqué" sur 2 votes:
- 1) désignation du syndic
- 2) acceptation du contrat
pouvez vous nous donner les textes sur lesquels vous vous appuyez pour cela |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 11:28:48
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RLB : comprenez que si le 'fumeux' "Contrat du syndic" est mis en avant pour un oui ou pour un non, il n'est que chiffon de papier lorsque le syndic ne veut plus voir les copropriétairtes, le syndicat qu'il gère !
Il y a litige ? .Il part en claquant la porte et en jetant les clés par dessus son épaule ? VOUS NE POUVEZ RIEN FAIRE !!  
Alors les petit truc "le syndicat ne veut pas d'un syndic non prof même pour 3 mois" est un peu minable et que c'est l'administrateur judiciaire assuré !
Il n'y a pas d'autres solutions que ces 2 là !
Certes, il y a sans doute rupture abusive de la part du syndic ! Mais alors il faudra engager une action contre lui ... dont la solution sera dans 18 mois à 2 ans, si tout va bien !
Et entre temps, vous faites quoi ??
D'autant que l'action doit être engagée au nom du syndicat par le syndic !!
Pas de syndic = syndicat paralysé !!
En conclusion, si vous ne prenez pas les bonnes résolutions en désignant un "syndic provisoire" pour 3 mois avec pour mission, assisté du CS, de chercher un/des syndics et de convoiquer une AG, vous n'avez pas d'autre solution que de trouver un avocat pourdéposer requête en désignation d'un administrateur provisoire.
Votre "bateau" coule sans doute (si le syndic demisionne effectivement), il faut préparer les boués de sauvetage :
- le "syndic provisoire" désigné parmi les copropriétaires
- à défaut l'administrateur provisoire désigné par le pdt du TGI.
Ne cherchez pas, il n'y a rien d'autre !!
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Edité par - gédehem le 23 mai 2007 11:39:42 |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 19:38:41
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Citation :
Initialement entré par felix1930
enfin vous semblez "bloqué" sur 2 votes:
- 1) désignation du syndic
- 2) acceptation du contrat
pouvez vous nous donner les textes sur lesquels vous vous appuyez pour cela
j'ai mis tous ces éléments dans ce sujet :
le syndic capitule : que faire ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54090 |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 19:47:06
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Citation :
Initialement entré par gédehem
RLB : comprenez que si le 'fumeux' "Contrat du syndic" est mis en avant pour un oui ou pour un non, il n'est que chiffon de papier lorsque le syndic ne veut plus voir les copropriétairtes, le syndicat qu'il gère !
Il y a litige ? .Il part en claquant la porte et en jetant les clés par dessus son épaule ? VOUS NE POUVEZ RIEN FAIRE !!
Alors les petit truc "le syndicat ne veut pas d'un syndic non prof même pour 3 mois" est un peu minable et que c'est l'administrateur judiciaire assuré !
Il n'y a pas d'autres solutions que ces 2 là !
Certes, il y a sans doute rupture abusive de la part du syndic ! Mais alors il faudra engager une action contre lui ... dont la solution sera dans 18 mois à 2 ans, si tout va bien !
Et entre temps, vous faites quoi ??
D'autant que l'action doit être engagée au nom du syndicat par le syndic !!
Pas de syndic = syndicat paralysé !!
En conclusion, si vous ne prenez pas les bonnes résolutions en désignant un "syndic provisoire" pour 3 mois avec pour mission, assisté du CS, de chercher un/des syndics et de convoiquer une AG, vous n'avez pas d'autre solution que de trouver un avocat pourdéposer requête en désignation d'un administrateur provisoire.
Votre "bateau" coule sans doute (si le syndic demisionne effectivement), il faut préparer les boués de sauvetage :
- le "syndic provisoire" désigné parmi les copropriétaires
- à défaut l'administrateur provisoire désigné par le pdt du TGI.
Ne cherchez pas, il n'y a rien d'autre !!
voilà qui est clair
vis à vis du syndic en place qui s'en va donc comme un malpropre que peut-on faire pour ces points en suspens :
-ses erreurs dans les comptes (bidouille dans les répartitions de charges)
-son erreur dans l'attribution d'une jouissance de terrasse exclusive
-abscence de règlement de copro
etc...
en gros il s'en va OK mais qu'en est-il de ses responsabilités ?
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Edité par - RLB le 23 mai 2007 22:07:26 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 22:45:09
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RLB : l'urgence n'est pas ce que vous exposez !
Si vous aviez tout bien compris, en particulier que votre bateau coule, votre soucis immédiat ne serait pas de savoir ce qu'il faut faire de l'argenterie ou de l'attribution d'un parapluie à votre voisine .........
Votre soucis devrait être, avec d'autres, de boucher la voie d'eau, de rejoindre des eaux calmes ..... où il sera toujours temps de se pencher sur les tiroir et compter les couteaux pour voir s'il en manque pour éventuellement demander des explication à l'ex-capitaine. |
Edité par - gédehem le 23 mai 2007 22:47:55 |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 22:52:35
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| le bateau est maintenue à flôt : nous potons pour la solution syndic bénévole ou même éventuellement nous votons comme un solitaire pour le nouveau syndic que nous impose le syndic actuel...il n'y aura d'autre solution pour retrouver argenterie parapluie et couteaux (déja comptés : confirmés manquants) que de poursuivre l'ex-capitaine en justice n'est-ce pas ? |
Edité par - RLB le 23 mai 2007 22:53:41 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 23:17:29
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l'ancien syndic ne vous impose personne (ce sont les copropriétaires qui votent), mais il ne présente qu'un "candidat" ,le sien (s'il le propose il a ,peut être, ses raisons)
D'accepter "le sien" je ne pense pas que cela soit la meilleur solution pour retrouver toute "l'argenterie" ou plus exactement toutes vos "billes"
La solution syndic bénévole pour mettre vraiment le bâteau à flot(actuellement il ne l'est pas mais vous avez,semble t-il,trouvé le moyen de le faire)vous donnera plus de liberté d'action, de plus ce n'est qu'une situation provisoire ( à moins que....) |
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 01:37:32
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comment procéder pour se constituer en syndic bénévole pendant l'AG compte tenu de l'ordre du jour de la réunion ( http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54090 ) ?
il convient de soumettre une résolution à l'assemblée, n'est-ce pas ?
faut-il d'ores et déjà envoyer cette résolution au syndic (assemblée convoquée le 11 juin) ou bien ça peut attendre l'AG pour la soumettre directement au vote (et à quelle majorité : art 24 ou art 26 ) ? |
Edité par - RLB le 24 mai 2007 10:10:51 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 10:45:00
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RLB, étant donné que la convocation semble faite, puisque vous indiquez "assemblée convoquée le 11 juin" et qu'il n'y a plus d'ODJ complémentaire ,voir ce lien>>>>>>http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54088
vous ne vous constituez pas en syndic bénévole vous élisez un syndic bénévole à la place d'un professionnel "poulain" du syndic actuel; poulain dont vous ne voulez pas.
Donc la résolution existe, 25c) "désignation d'un syndic" .
Cette élection, pour la gagner, il faut un travail d'information au niveau des copropriétaires et de préparation de l'AG :
- un président qui présidera réellement
- des scrutateurs vigilants
- un secrétaire qui devra,obligatoirement, être un copropriétaire
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RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 10:59:30
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merci pour le lien
effectivement la convocation est faite, assemblée convoquée le 11 juin et il n'y a plus possibilité d'ODJ complémentaire...voici donc en l'état le 2ème point inscrit à l'ordre du jour :Citation :
DEUXIEME POINT
Le Cabinet x informe les copropriétaires qu'il ne souhaite pas, pour les raisons exposées dans le courrier ci-joint, poursuivre sa mission de syndic.
Conformément aux articles 28, 29 du décret du 17 mars 1967 modifiés par le décret du 27 mai 2004 :
* Désignation d'un nouveau syndic à compter du 1er juillet 2007 et approbation du contrat de syndic.
Proposition du Cabinet y (ci-jointe)
dans votre lien fourni >>>>>>http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54088,
résolution proposé par gédehem :
" Le Syndic XXXX est désigné pour un mandat d'une durée d'UN an, qui commence le .... pour se terminer le ............
Il exercera sa fonction bénévolement, les frais qu'il engagerait personnellement pour la gestion du syndicat lui étant remboursés.
Il exercera sa mission comme il est prévu par les textes, en particulier par les art.14 et 18 de la loi de 1965."
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Edité par - RLB le 24 mai 2007 11:06:49 |
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ORDRE dans l'ordre du jour d'une AG
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