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 Sujet  |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
 Posté - 11 mai 2007 : 17:25:31
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... Et au fond peut on signer un acte de vente directement (par exemple si vendeur et acquéreur n'ont pas signé un compromis) ou est ce obligatoire de passer par un compromis ?
En tout cas merci à tous pour vos précieuses réponses.. |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 17:37:11
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Je me demande si un recommandé AR au notaire ne serait pas utile...
Je ne sais pas s'il y a une jurisprudence sur la relativité de la caducité d'un compromis de plus de 6 mois en Alsace-Moselle!
Hum hum quelque part, il faut aussi que le notaire ait suffisamment de temps pour préparer les actes de vente, si on lui fait une LRAR, il va dire que c'est la faute de la banque, etc, enfin bref c'est l'histoire du chien qui se mord la queue... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 17:54:42
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Citation :
Initialement entré par CocoN
D'autre part, le juge peut très bien déduire de l'attitude non équivoque des parties, la volonté récriproque de proroger les délais. C'est le deuxième arrêt. Et depuis c'est stable.
Plus maintenant.
Vous avez un texte que je puisse lire ?
Si je comprends bien, si aucun ne se manifeste après la date du 27 mai 07, on peut sous-entendre que vendeur et acquéreur sont toujours d'accord pour signer la vente ?
Non le compromis est caduc d'office. Ceci dit rien n'empêche les parties de continuer si elles sont d'accord.
[/quote] |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 18:01:18
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Voici un extrait de l'arrêt de la cour :
"Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Attendu que, pour dire que la non-régularisation de la vente est imputable aux époux Z... de A..., l'arrêt retient que les justifications de la réalisation des conditions suspensives à la date du 31 décembre 1998 ont été apportées ultérieurement, de sorte que cette date n'étant assortie d'aucune sanction ni de caducité expresse par les conventions des parties, la vente pouvait encore être régularisée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et qu'elle avait relevé que le notaire n'était pas en mesure de justifier de cette réalisation à la date du 31 décembre 1998, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;" |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 19:51:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ouais, il y a une nuance. Comme entre con et malcomprenant.
JE NE VOUS PERMETS PAS DE M'INSULTER. MALOTRU.
Si vous voulez débattre utilisez d'autres arguments ! |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 20:30:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par CocoN
D'autre part, le juge peut très bien déduire de l'attitude non équivoque des parties, la volonté récriproque de proroger les délais. C'est le deuxième arrêt. Et depuis c'est stable.
Plus maintenant.
Vous avez un texte que je puisse lire ?
Comme d'habitude jcm, vous mélangez absolument tout, et le moins que l'on puisse dire, c'est que vous ne savez absolument pas lire un arrêt.
Je vous livre ici le commentaire d'arrêt de jurisprudentes (un autre avis), et en aucun cas il a été analysé que l'arrêt en question consituait un revirement de jurisprudence. Nul part, vous m'entendez, nulle part il n'y a le terme "revirement".
D'autre part il faudra que vous distinguiez entre date de réalisation de la condition suspensive et date limite pour signer l'acte authentique.
Et je le rappelle encore une fois, tout dépend de la rédaction des clauses.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=5265
L’arrêt rapporté intégralement infra se place dans le contexte suivant :
L’avant-contrat sous seing privé avait été établi par un notaire ; aux termes de cet acte, une propriétaire avait vendu à des époux un domaine rural avec château et dépendances sous diverses conditions suspensives, l’acte authentique devant être établi au plus tard le 31 décembre 1998.
Faute de réitération de l’acte en la forme authentique à cette date, les acquéreurs ont assigné la venderesse en paiement de l’indemnité contractuelle pour défaut de régularisation de la vente, et ont demandé la condamnation du notaire au paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil.
La cour d’appel a jugé que la non-régularisation de la vente était imputable aux acquéreurs en retenant que les justifications de la réalisation des conditions suspensives à la date du 31 décembre 1998 avaient été apportées ultérieurement, de sorte que cette date n’étant assortie d’aucune sanction ni de caducité expresse par les conventions des parties, la vente pouvait encore être régularisée.
La Cour de cassation censure la décision et le raisonnement : après avoir relevé que le notaire n’était pas en mesure de justifier de cette réalisation à la date fixée pour la signature de l’acte authentique, elle rappelle que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente.
Et l'intégrale de l'arrêt pour éviter les interprétations vaseuses.
Cour de cassation, 3e Chambre civ. 3, 28 mars 2007, pourvoi N° 03-14.681 (Publié au Bulletin III) :
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 26 mars 2003), que par acte sous seing privé établi par M. X..., notaire, Mme Y... a vendu aux époux Z... de A... un domaine rural avec château et dépendances sous diverses conditions suspensives, l’acte authentique devant être établi au plus tard le 31 décembre 1998 ; que par acte du même jour la venderesse a consenti aux acquéreurs un bail à ferme pour neuf ans ; que les époux Z... de A... ayant assigné Mme Y... en paiement de l’indemnité contractuelle pour défaut de régularisation de la vente, celle-ci a demandé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ainsi que le paiement d’indemnités d’occupation ; que les époux Z... de A... ont également demandé la condamnation de M. X... au paiement de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Attendu que, pour dire que la non-régularisation de la vente est imputable aux époux Z... de A..., l’arrêt retient que les justifications de la réalisation des conditions suspensives à la date du 31décembre 1998 ont été apportées ultérieurement, de sorte que cette date n’étant assortie d’aucune sanction ni de caducité expresse par les conventions des parties, la vente pouvait encore être régularisée ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et qu’elle avait relevé que le notaire n’était pas en mesure de justifier de cette réalisation à la date du 31 décembre 1998, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l’article 16 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail aux torts des époux Z... de A..., l’arrêt retient que les dispositions du statut du fermage concernant la révision du loyer et la double mise en demeure ne sont pas applicables en présence d’une location qualifiée de précaire par les parties elles-mêmes et qui entre dans les prévisions de l’article L. 411-2, 2 du code rural ;
Qu’en statuant ainsi, en relevant d’office ce moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l’article 455 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que l’arrêt fixe dans son dispositif à la somme de 123 862,71 euros le montant des loyers dus à partir de mars 1996 jusqu’au 31 décembre 2000 conformément à la demande de Mme Y... établie sur la base d’un loyer annuel de 80 500 francs pour les bâtiments d’exploitation et l’ensemble des parcelles et de 100 000 francs pour le château avec ses dépendances ;
Qu’en statuant ainsi, sans donner aucun motif alors qu’elle avait relevé que le loyer pour les bâtiments agricoles et les terres était réduit à 36 000 francs pendant trois ans en contrepartie de la remise en état des terres, et que pour le château une dispense de paiement était prévue pendant deux ans en contrepartie de travaux de 60 000 francs par an, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déboute Mme Y... de sa demande en annulation du bail pour vice du consentement et en ce qu’il infirme le jugement du juge de l’exécution du 19 mars 2002 ayant prolongé l’occupation, l’arrêt rendu le 26 mars 2003, entre les parties, par la cour d’appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Limoges, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l’audience publique du vingt-huit mars deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l’article 452 du nouveau code de procédure civile ;
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 mai 2007 20:56:08 |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 01:39:22
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Citation :
Initialement entré par CedricB
Bonjour,
Un compromis qui arrive au terme des 6 mois ( en Alsace Lorraine donc) peut parfaitement être prorogé.
Nous avons un dossier actuelement en cours dont la date limite des 6 mois est aujourd'hui (le 11 mai) et nous avons il y a une semaine en prévision de cette echeance redigé une prorogation que nous avons fait signer par toutes les parties. Si tout le monde est Ok il n'y a pas de problème... Dans notre cas la signature interviendra courant du mois de Mai.
Bonne journée
Qui a préparé ce document ? Avez-vous un modèle ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 08:08:37
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Ouais, il y a une nuance. Comme entre con et malcomprenant.
JE NE VOUS PERMETS PAS DE M'INSULTER. MALOTRU.
Si vous voulez débattre utilisez d'autres arguments !
Oh, vous l'avez pris pour vous ? Rien de personnel. C'était juste un exemple.
Quant au fond, comme vous n'admettrez jamais avoir tort, même contre l'évidence et les juristes d'Editions législatives réunis, je m'en tiendrai là. |
jcm |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 08:32:06
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Allons jcm et LeNabot, ne vous disputez donc pas !
En tout cas, je tiens chaleureusement à vous remercier tous pour vos précieux conseils.
Naturellement, je vous tiendrai informés de la finalité de notre affaire.
Si vous souhaitez encore "apporter de l'eau à mon moulin" n'hésitez pas !
Bien cordialement, |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 08:38:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quant au fond, comme vous n'admettrez jamais avoir tort,
Vous feriez bien de regarder ici.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=53436&whichpage=3
Vous avez même réussi l'exploit de citer une jurisprudence qui s'est retournée contre vous (partie en rouge). Curieusement vous êtes devenu très silencieux depuis.
Citation :
même contre l'évidence et les juristes d'Editions législatives réunis, je m'en tiendrai là.
Vous avez sorti cette phrase des Editions législatives qui n'est pas la bible.
Cette position, qui tranche notamment avec certaines décisions antérieures..."
Elle ne veut pas dire revirement. Vous noterez que l'arrêt n'est même pas un arrêt d'assemblée plénière ni de plusieurs chambres réunies.
Autrement une formation pour vous jcm. Vous en avez manifestement besoin.
Qu'est-ce qu'un revirement ?
Un revirement de jurisprudence est quelque chose de très simple à comprendre. Il va s'agir d'un tournant dans l'interprétation d'un point de droit par les cours et tribunaux. Si l'appréhension intellectuelle de la notion de revirement de jurisprudence ne pose pas de problème, son repérage dans la vie de la justice est beaucoup plus délicat. En effet, il est des cas où le repérage d'un revirement est relativement simple. Par exemple, lorsque c'est un arrêt de l'Assemblée plénière de la Cour de cassation qui l'annonce clairement et fermement. Mais cette situation est tout à fait exceptionnelle. En général, on voit survenir un revirement de jurisprudence par la base. Ce sont d'abord les premiers juges qui vont tenter un nouveau courant d'interprétation d'un point de droit. La question, à ce niveau, est de savoir s'ils seront suivis par les cours d'appel et en dernier lieu confirmés par la Cour de cassation. Certains commentateurs auront tôt fait de prédire un revirement. Et pourtant celui-ci n'arrivera pas, pour de multiples raisons. En effet, de nombreuses circonstances pourront enrayer le revirement en cours ; ou bien ce seront les cours d'appel, voire la Cour de cassation, qui dans un de leurs arrêts, infirmeront les tentatives des premiers juges. Voilà pourquoi il est très difficile de repérer, à coup sûr, un revirement de jurisprudence, et plus encore de le prévoir !
|cc| Didier Frochot - juillet 2003 |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 mai 2007 08:47:26 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 21:02:23
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| Cocon, ne vous inquiétez pas, JCM et Le Nabot, qui sont, séparément, capable de donner des informations très intéressantes, passent leur temps à s'insulter dès qu'ils sont mis en présence l'un de l'autre, et je les soupçonne parfois de soutenir mordicus une position qui n'est pas la leur, juste pour le plaisir de contredire celui d'en face... "Bon chien chasse de race", dit-on... |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 23:54:51
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(sourire) Je ne m'en fais pas pour eux, ils sont assez grands. J'espère que le cas que j'ai exposé ici servira à d'autres personnes et je ne manquerai pas d'en faire un retour d'expérience à mon tour.
Merci à tous. |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 10:56:01
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Bonjour à tous, je déterre ce sujet car il y a (enfin) du nouveau.
Je rappelle que nous avons signé en novembre 2006 un compromis de vente pour l'achat des murs et d'un fonds de commerce. Nous finançons notre achat par un prêt "offshore" (organismes sudéois et allemand), mais le dossier traîne.
Depuis mon dernier message, voilà "l'avancement du projet" : le compromis de vente est à présent automatiquement caduc, car les 6 mois sont écoulés et nous ne sommes toujours pas passés devant le notaire.
Mais : avant la fin du compromis, nous avons eu une lettre d'engagement (mars 2007) de l'organisme "financeur" et depuis, diverses attestations nous informant que nous avons obtenu le prêt, mais que les fonds ne seraient pas disponibles avant un certain délai (fin août 2007).
Cette semaine, nous avons eu une nouvelle attestation de l'organisme "financeur", les fonds seront disponible dans une semaine.
Le hic, c'est que le vendeur a un autre acheteur, et estime que nous ne sommes plus liés. Nous de notre côté, malgré la lenteur des démarches, nous estimons que nous avons rempli, la condition suspensive d'obtention de prêt, et donc que nous devons signer l'acte authentique...
Nous devons voir le vendeur ce soir pour en parler. Pas de chance, l'agent immobilier, le notaire, le courtier sont en vacances et nous allons donc au casse pipes...
Le vendeur peut il nous lâcher ? Et s'il signe un compromis de vente ou un acte anthentique avec l'autre acheteur, avons nous des recours ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 11:10:02
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si le délai est dépassé, il est dépassé: 6 mois ce n'est pas 6 mois et 24 heures
"Mais : avant la fin du compromis, nous avons eu une lettre d'engagement (mars 2007) de l'organisme "financeur" et depuis, diverses attestations nous informant que nous avons obtenu le prêt, mais que les fonds ne seraient pas disponibles avant un certain délai (fin août 2007)."... ETRANGE..cette banque qui n'a pas de fonds disponibles
à croire que vous achetez la moitié de la ville.......
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 13:31:47
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nefer, je rappelle que s'agissant d'un prêt offshore, nous ne sommes pas dans le cadre d'une législation bancaire française... Mais peu importe, puisque je n'achète pas la moitié de la ville.
Mais question est tout simplement : si le compromis de vente est arrivé à échéance, alors que nous avons obtenu des justificatifs d'accord de prêt pendant et après la validité dudit compromis, pouvons nous aller à la signature de l'acte authentique... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 13:50:26
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avez vous pris rendez vous avec toutes les parties pour la signature???
y aller:...vous pouvez toujours...mais s'il n'y a personne????
vous comptez passer par la voie judiciaire????? |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 14:06:24
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Pour l'instant nous ne rencontrons que le vendeur (les autres interlocuteurs sont en congés : agence immo, courtier, notaire, etc).
S'il nous informe qu'il veut vendre à quelqu'un d'autre, il faut qu'on soit réactifs : d'où ma question de savoir si nous sommes toujours liés. Ayant obtenu l'engagement de prêt pendant la validité du compromis, et depuis d'autres justificatifs, il reste le problème du déblocage des fonds sur le compte de la notaire, que celle-ci prépare les actes de vente et enfin la signature. En bref, c'est la paperasserie qui traîne...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 14:17:22
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| je ne pense pas que l'étude du notaire soit fermée....... |
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CocoN
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 14:44:08
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| J'ai passé ma matinée au téléphone, j'appelle le cabinet notarial toutes les demi-heures, il est purement et simplement fermé ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 15:25:19
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et bien contactez la chambre départementale des notaires
faites une mise en demeure en RAR à votre notaire (pour avoir date certaine) |
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Durée de validité de notre compromis de vente ??
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