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La saisie, je l'envisageais pour le cas où vous ne pourriez pas faire face aux mensualités du prêt, essentiellement si vous ne percevez plus de loyer depuis plusieurs mois (vacance ou baisse du loyer ordonnée par tribunal). Je ne sais pas ce que vous appelez net-net...
merci,thoveyrat pour cette précision sur la saisie immobilière.
Au sujet du revenu net-net mon interrogation portait sur la lecture d'un fil de 2004 sur le post "comment calculer la rentabilité locative?"
Matthieu68 écrit
Citation :....Rentabilité : bénéfice réalisé sur un investissement Rentabilité d'exploitation après imposition : (rentabilité nette nette)
l'incidence de l'impôt sur le revenu va dépendre de la situation fiscale personnelle (taux marginal d'imposition). A ce stade on obtient en général de 0 à 2 % selon la situation personnelle et le type de financement.
Et Joulia précise cette formule
Citation :rentabilité net-net: (b-c-d)/a ==> et la ca tombe autour de 2-3% !!!
Je me demandais en quoi l'imposition sur le revenu devait entrer dans le calcul, car seul à mon sens l'impôt sur le foncier est directement lié à l'acquisition.
Mais je pense laisser ce calcul pour les vrais investisseurs et me contenter de la rentabilité net! (si thoveyrat ne voit pas de quoi je parle c'est que ce ne doit pas être très important)
Moi ce que je vois, c'est ce qui reste à la fin du mois après provision pour travaux, je ne me soucie pas trop des calculs "financiers", mais c'est vrai que cela a son importance aussi...
Je me demandais en quoi l'imposition sur le revenu devait entrer dans le calcul, car seul à mon sens l'impôt sur le foncier est directement lié à l'acquisition.
Bonsoir,
Lorsqu'on parle de rentabilité nette-nette, on parle de la rentabilité d'un investissement après calcul de l'impôt. Quand vous percevez des revenus fonciers, votre impôt sur le revenu augmente. L'augmentation de cet impôt diminue la rentabilité de l'investissement puisque elle devra être payé alors que le crédit n'est pas encore remboursé. C'est la raison pour laquelle certains investisseurs cherchent à défiscaliser (en faisant des travaux ou en choississant un régime du type De Robien ou Borloo). Plus l'investissement est important (et donc plus les revenus fonciers sont importants), plus le calcul de la rentabilité est à prendre en considération.
Je crois comprendre ce que vous voulez dire Alibabel! Je trouve normal de tenir compte de l'impôt sur le foncier, car il est directement lié à l'investissement. N'empêche que j'aurais tendance à faire une première simulation d'impôt sans le revenu foncier, une deuxième avec le revenu foncier, et ne retenir que la différence pour le calcul du nette-nette!
J'ai enfin eu accès au dossier du locataire. Entré dans les lieux le 5 juin 2003. Il y a bien la clause de révision du loyer annuel sur le coût de la construction! Pour le reste c'est moins fameux ! -Aucun contrat d'embauche .... J'ai cru comprendre qu'elle faisait des ménages! -En contre-parti sont fils c'est porté caution solidaire pour elle. -Un état des lieux a été dressé. -Elle touche l'APL.
Tout ceci indique clairement qu'elle ne doit pas gagner 3 fois le montant du loyer. L'AI me dit qu'elle paye, mais quand je lui demande la preuve... il me dit: " Si c'est pas le cas, ça va chauffer pour la vendeuse!" Donc il n'en a aucune certitude ...du coup moi non plu! J'ai rencontré la locataire et je la pense honnête, mais mon opinion personnelle ne compte évidemment pas!
Les négociations continuent... Le yo-yo malheureusement ne redescend pas, mais il a l'air de se stabiliser!
En attendant je me suis attaquée à la com de l'AI. il a su passer de 10 a 12 pourcent, si ça fluctue dans un sens pourquoi pas dans l'autre,et hop un coup de yoyo !
Du coup, il me pousse a signer le compromis .... J'ai tenté de gagné du temps avec une proposition d'achat en bonne et du forme, mais il ne veut pas faire de paperasse (...blabla feuille de choux...)
J'aurai besoin de plus de temps...pour faire le tour de l'épineux problème.
Si ça se précipite, je compte rajouter une clause suspensive concernant la preuve du versement régulier des loyers., et redoubler mes efforts pendant les 6 jours suivants.
J'espère que cela sera suffisant pour déceler tous les loups!
Je m'invite tout à l'heure chez le syndic...pour éplucher de plus près les charges ! Si vous avez des suggestions...autant dire qu'elles me sont précieuses
Oui, il faut que ce soit bien clair dès le compromis, l'absence d'impayé est primordiale. Avez-vous le dossier du fils qui s'est porté caution? Avez-vous vu l'acte de caution, est-il bien valable (mentions obligatoires recopiées à la main)? Néanmoins, pour être un peu cynique, une femme de ménage gagne souvent plus qu'elle ne déclare, même si ces dernières années, les réductions d'impôts ont poussé bien des particuliers employeurs à déclarer leurs employés de maison. Si elle est salariée par une entreprise, c'est différent.
D'après lui, les travaux de rénovation sont sous-estimés! Il m'encourage à prévoir largement le double pour ma quotte part!!! Soit 500 000 euros de travaux pour l'ensemble de la copro! Ca me parait énorme!
A ce prix là autant reconstruire, non?
Le prix d'achat ne peut pas descendre et le prix des travaux augmente!!
Là c'est too much!
Je me retire de cette affaire qui s'avère être à long terme un gouffre financier!!!
-------------------Grosse déception ! Et retour à la case départ.
Merci à thoveyrat et nefer pour leurs précieux conseils ! A bientôt mag.light
bravo, je vous aurai aussi encouragé à refléchir 2 fois. Les appartements ont tendance à stagner légèrement actuellement. Acheter un appart. occupé ? Attention : double danger. Le bien et sa description AINSI QUE le locataire en place. Un contrat que vous ne pouvez pas changer ni raccourcir. Ceci a donc un coup, une décote de 30% en moyenne.
Autre chose qui m'a choqué dès le départ : la commission de 10 % , c'est énorme.
En conclusion : 1 de perdu 10 de retrouvés. bonne chance
ngociation yo-yo
Forum fermé
Posté - 15 mai 2007 : 00:23:53
)
!
Les appartements ont tendance à stagner légèrement actuellement. 
, c'est énorme.