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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 07 nov. 2007 :  23:30:01  Voir le profil  Voir la page de JPM


Je note la réponse précise de Gedehem :

- j'ai raison
- mais ces propositions ne sont pas bien vues chez les syndics
- et les dernières réformes législatives ou réglementaires ne profitent pas aux copropriétaires qui sont de plus en plus placés sous tutelle.

d'où aucun espoir sérieux d'une réforme favorable, notamment pour ce qui est de la généralisation du compte séparé.

Je pense que j'ai bien résumé ?

Il faut alors se poser la question de l'intérêt présent de la Commission relative à la copropriété. La modification de sa composition ne semble pas avoir apporté d'innovation. La précédente organisation présentait au moins un intérêt : la Commission présentait des reommandations

On peut en dire autant des travaux du CNC : on retrouve peu ou prou dans l'avis de 2007 les indications de 1997. L'arrêté qui fixerait le contenu de la catégorie " gestion courante " ne réglera rien puisqu'il demeurera possible aux syndics d'ajouter de nouvelles rubriques. A cet égard un comité de "brain-storming" peut se réunir chaque mois . Question : pourquoi les consommateurs n'ont-ils pas proposé l'autre solution, seule efficace ? On ne va quand même pas dire qu'ils complices des syndics

Une seule vraie raison : l'obsession aveuglante de la réglementation minutieuse alors que n'importe quel bon avocat donne en quelques heures les clefs du contournement.

A quoi sert de ressasser des " abus " ? Pourquoi ne pas publier les bonnes initiatives de bons syndics , des contrats corrects, des rapports concernant des chantiers bien menés, des comptes bien tenus, qui donneraient aux adhérents et lecteurs l'envie d'aller vers ces syndics là ? Le tableau d'honneur en quelque sorte avec des bons points et le ruban du mois

Et pourquoi ne voit-on jamais une campagne menée en faveur du refus de la dispense par les revues et les associations.

Le dénigrement systématique, même fondé sur des exemples avérés, ne mène à rien. Il n'y a que l'exemplarité qui paie et fructifie.

Lentement ? Oui ... mais surement




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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 07 nov. 2007 :  23:43:23  Voir le profil
"Pourquoi ne pas publier les bonnes initiatives de bons syndics , des contrats corrects, des rapports concernant des chantiers bien menés, des comptes bien tenus, qui donneraient aux adhérents et lecteurs l'envie d'aller vers ces syndics là ?
Le tableau d'honneur en quelque sorte avec des bons points et le ruban du mois ..."


De la publicité comparative ????

CHICHE !!!

Mais si on classe les "bons", un peu comme il est fait pour les facs, les hopitaux, etc ... cela voudrait dire que les auteurs de ce classement (QUI, selon quels critères définis par qui ???) s'exposent à une foule de démentis ou de droits de réponse de la part des derniers du classement ...... un peu ce que nous avons ici à propos d'un article ... ou d'abus exposés par l'ARC ....

Citer les "mauvais" pour les exclure est peut être plus facile que de citer les "bons", sans doute plus nombreux ?

Votre bataille pour le refus de la dispense du compte séparé est honorable, et je la partage avec beaucoup d'autres.
Mais elle ne cache pas le reste, la réalité de tout le reste. "Votre" classement est encore une utopie, JPM, comme celles que vous exposiez plus haut ....

Mais je vous l'accorde, on peut toujours réver ... en particulier que les 1250 € facturés pour un audit asvenseur n'étaient qu'un songe et que la réalité n'est que de 450 € comme annoncés sur le site de la filiale citée à qui veut l'entendre ......

Edité par - gédehem le 07 nov. 2007 23:48:32
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 08 nov. 2007 :  10:45:56  Voir le profil  Voir la page de JPM


Gedehem
Citation :
Citer les "mauvais" pour les exclure est peut être plus facile que de citer les "bons", sans doute plus nombreux ?


Je suis bien d'accord avec Gedehem.

Et aussi pour CHICHE

Je ne pense pas du tout à un classement !

J'ai déjà dit qu'à mon avis la chronique " abus " n'est pas sans intérêt mais qu'elle serait plus efficace si les messages étaient anonymisés. Elle perdrait son caractère agressif. Celà faciliterait le dialogue avec les syndics.

Le tableau d'honneur est une figure, car je pense qu'ici encore il faudrait conserver l'anonymat. Pas de publicité omparative. Simplement le signalement de bonnes pratiques sans exclusion impérative du signalement des mauvaises.

Celà n'interdirait pas à une association d'intervenir dans un litige au profit d'un adhérent et même de reproduire des extraits de ses interventions sans mention des noms des parties.

Un avantage serait peut-être d'inciter les copropriétaires satisfaits à se manifester alors qu'ils répugnent habituellement à le faire. On aurait ainsi un tableau plus fidèle des relations entre les professionnels et leurs " clients ".

Pour le démenti : c'est 420 x 3 = 1260. De toute manière, il n'était pas difficile de contrôler avant d'écrire Demandez donc aux journalistes du " Canard enchaîné " comment ils pratiquent. Il y a quand même des " pan sur le bec ". C'est regrettable mais plus honnête.

Et pour CHICHE ? à étudier. Je suis partant.





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philippe388
Pilier de forums

1741 réponses

Posté - 08 nov. 2007 :  12:29:18  Voir le profil
JPM :
Citation :
Pour le démenti : c'est 420 x 3 = 1260. De toute manière, il n'était pas difficile de contrôler avant d'écrire


JPM : Il aurait été facile et judicieux que vous achetiez et lisiez cet article avant de supporter le Cabinet Loiselet.

Votre calcul que vous posez, ne prouve rien du tout. Sortez nous les copies de factures. 630 x 2=1260, 210 x 6 = 1260, 140 x 9 =1260.....

Quand à votre monde de bons et loyaux syndics, vous pouvez toujours révé, JPM, mais beaucoup de Copropriétaires ne revent plus à ce sujet.

Un " Gault et Millau" des Cabinets de Syndics, avec des étoiles, quelle idée!!!!
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 08 nov. 2007 :  12:44:40  Voir le profil
... d'autant que, comme je le soulignais plus haut, je ne vous dis pas les protestation de ceux à qui on retirerait 1 étoile, sans parler de ceux qui n'en auraient pas, ou ceux tout en bas de tableau qui auraient 1, 2 voire 3 balais ou plus !
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martin gal
Pilier de forums

1379 réponses

Posté - 09 nov. 2007 :  22:19:27  Voir le profil
gedehem (et autres) il me semble que vous tournez en rond.
Vos messages à répétition sur ce que JPM aurait du dire ou écrire ou ne pas écrire... sont pénibles à la longue, et à ce stade de la discussion ils n'apportent plus rien au débat.

Le discours de JPM serait "pro syndic"? La belle affaire! Et quand bien même, Depuis quand les "pro syndics" fatigués de s'en prendre plein la poire n'auraient ils plus le droit de défendre un peu leur chapelle.
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 09 nov. 2007 :  22:32:52  Voir le profil
Ecoutez, je n'en reviens pas : un cs d'un immeuble que j'ai repris a adhéré à l'arc provence pour la mise aux normes ascenseur.
l'arc a dépêché un expert qui a pris 1800 euros pour l'audit de 2 petits ascenseurs déservant 4 étages.
Les copropriétaires ne veulent pas payer cette facture et me demandent bien évidemment de contester ce montant que cet expert, mandaté par l'arc, a facturé.
Et ce sans devis préalablement signé;
et oui l'arc l'a envoyé faire son boulot comme cela sans aucune info préalable......
Gedehem , phillipe , des commentaires ?
Laissez moi rire, ok certains syndics sont mauvais,l'arc est loin d'être parfait,ils sont même très mauvais aussi.
Dans cette affaire c'est moi le SYNDIC qui a négocié le montant et obtenu un NON PAIEMENT de cette prestation.
L'arc avait conseillé le paiement total de la facture en avançant (on croit rêver ) un prix correct.
Pas de commentaires ?


Edité par - air jordan le 09 nov. 2007 22:34:30
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philippe388
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1741 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  11:42:44  Voir le profil
Bravo Super Syndic !!!
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  12:11:08  Voir le profil
votre commentaire en dit long.....
votre vision est manichéenne, pour vous syndic = voleur et arc = competence
ce n'est pas toujours le cas
votre réponse me fait bien rire
mais je me doutais évidemment, de votre réaction
j'espère évidemment une autre réaction de gedehem

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philippe388
Pilier de forums

1741 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  13:21:49  Voir le profil
airjordan :
Citation :
votre vision est manichéenne, pour vous syndic = voleur et arc = competence


Relisez l'ensemble de mes posts, je n'ai jamais écrit cela.

Ne cherchez pas derrière mes propos de tels termes. Votre interprétation est totalement fausse.

Mon expérience personnelle avec le Syndic de notre copropriété, peut me permettre de dire qu'il emploie des gens incompétents, qu'il détourne la loi ( compte séparé, frais divers facturés,..), qu'il se serre de sa position dominante, que son attitude est souvent hautaine et méprisente envers certains copros et CSs, qu'il ne respecte pas son contrat ( jamais de visites sur la copro, aucune application du RDC), qu'il a commis de fautes graves ( commande de travx sans majorité, non suivi des impayés, non régularistaion de comptes crediteurs vieux de +10ans,...), qu'il est incapable de donner des conseils précis en tant que professionnel,....etc etc.



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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  14:10:24  Voir le profil
Certes, je me demande alors ce que qu'apporte votre commentaire au combien tres constructif :

" Bravo Super Syndic !!!"

Répondez plutot à ma question et dites moi ce que vous pensez de mon anecdote .
Vous n'en pensez rien ? Tres bien.
Laissons gedehem nous dire ce qu'il en pense.
Mais abstenez vous de ce genre de commentaire navrant.

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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  21:10:55  Voir le profil
J'en pense qu'il y a un zouave (copropriétaire, CS, syndic) qui a sauté un épisode et qui n'a pas fait faire de devis pour cet audit ... sans m^me parler de propositions concurrentes !!
Parce qu'avec un DEVIS ou une proposition chiffrée à 1800 €, nul doute qu'il n'y aurait pas eu d'audit avec ce Cabinet de l'ARC-PACA .... et donc pas de facture de 1800 € ..

Je me trompe ???

Pour le reste, personne ne dit que TOUS les syndics sont de méchants bandits !!

Mais TOUS les syndics font commerce de leurs prestations.
Ils sont devenus "prestataires de services" sur la base d'un "contrat".
Et c'est dans ce cadre, du fait de la méconnaissance des choses de la part des copropriétaires et du fait que les textes leur laissent un boulevard pour toutes les pratiques possibles, que certains (chiffrage impossible mais selon moi beaucoup trop), profitent de leur position : un syndicat ne peut se passer de syndic.

Et comme leurs organisations professionnelles (sortes de syndicats professionnels), bien organisées, sont là pour leur donner un coup de pouce, nous connaissons le résultat : facile d'abuser d'une situation, d'une position dominante face à des "clients" dont 80% n'entendent rien du tout !

Martin Gal : il ne s'agit pas de tourner en rond !!

Mais certain "modérateur" ont le ciseaux facile pour mettre des ****** dès que nom d'un syndic est cité par un Uinautes, pour que je puisse trouver détestable qu'il n'en soit pas fait autant lorsque ce même "modérateur" cite un syndic qui plus est pour faire la publicité de son démenti à propos d'un article "à paraitre", sans même que le rapporteur n'ai connaissance du dit article et n'en expose ici les données !!

C'est ce que j'ai appelé "intervention partisane", à moins que vous ne voyez une autre appellation !
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  21:57:16  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par gédehem

J'en pense qu'il y a un zouave (copropriétaire, CS, syndic) qui a sauté un épisode et qui n'a pas fait faire de devis pour cet audit ... sans m^me parler de propositions concurrentes !!
Parce qu'avec un DEVIS ou une proposition chiffrée à 1800 €, nul doute qu'il n'y aurait pas eu d'audit avec ce Cabinet de l'ARC-PACA .... et donc pas de facture de 1800 € ..

Je me trompe ???


hello gedehem,

Oui vous vous trompez lourdement,
Le "zouave" en question n'est pas le "copropriétaire, CS, syndic" comme vous le dites si bien MAIS votre chère assoce.
C'est elle qui a fait la bourde, et c'est moi, le "super syndic" selon l'expression haineuse de phillipe, qui a fait annulé cette prestation lamentable.
c'est tres curieux,tout de même de ne pas reconnaître que ce genre d'assoce peux commettre des erreurs, ou être vraiment incompétente !
Vous me rappelez certains syndics
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 10 nov. 2007 :  23:59:40  Voir le profil
Air Jordan, le zouave de service est bien le conseil syndical.
A ma connaissance, soit l'Arc donne ses tarifs pour certaines prestations, et ces tarifs sont respectés; soit elle ouvre son carnet d'adresses, elle ne "mandate" personne: en ce cas le CS sensé demande les tarifs avant de faire intervenir l'expert.
Cela dit, bien sûr que dans cette association, comme parmi les syndics, comme sur ce forum, il y a des gens dont la compétence est variable. Ce n'est pas la peine de sauter de joie en faisant cette étonnante découverte!

En ce qui concerne les syndics, leurs "trucs" pour gagner toujours plus, ne me scandalisent pas: c'est un peu la règle du jeu: ils ne sont pas les mamans des copropriétaires. Que ceux-ci s'informent et se défendent!
Ce qui me scandalise en revanche c'est de découvrir qu'on peut avoir une carte professionnelle et être un syndic gentil et honnête, mais parfaitement et innocemment incompétent.
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  00:21:11  Voir le profil
c'est tres bien manech de defendre l'arc contre les mechants et idiots membres du cs !
je suis vraiment stupéfait part tant de mauvaise fois;
l'arc a été mauvais sur ce coup point final.
il existe donc de mauvaises antennes tout comme il existe de mauvais syndics
fin du débat pour moi, ce topic est a fermer au plus tôt tant la mauvaise fois de certains est patente.
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  00:45:20  Voir le profil  Voir la page de JPM

De Gedehem :
Citation :
Mais TOUS les syndics font commerce de leurs prestations.
Ils sont devenus "prestataires de services" sur la base d'un "contrat".


Qui donc est à l'origine du contrat de syndic, que la loi de 1965 ignore encore, vingt sept ans après son apparition ?

On le trouve pour la première fois dans un engagement de modération des honoraires en date du 24 septembre 1980, en contrepartie de la libération très relative des honoraires.

La version actuelle résulte de l'accord de régulation du 16 janvier 1982 qui maintient un certain encadrement de l'évolution des honoraires et prévoit leur libération complète pour 1987.

La loi Quillot sur les loyers sort le 22 juin 1982.

Elle met à la charge des syndics la convocation aux assemblées générales des représentants statutaires des associations de locataires et différents affichages d'information, mais surtout la consultation au moins une fois par trimestre de ces mêmes représentants, sur les différents aspects de la gestion du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments.

Pour un syndic administrant 100 syndicats : 1200 consultations par an

Un parlementaire pose alors la question d'une modification des honoraires compte tenu de ces nouvelles obligations.

La réponse n° 33 853 JO Débats AN 19/09/1983 p. 4046 fait valoir que la consultation des associations de locataires n'est pas imposée au syndic mais aux bailleurs Cette réponse est d'une extraordinaire mauvaise foi. Le syndic seul est en mesure d'informer les associations et de discuter avec elles.

Le professeur Giverdon a vivement critiqué cette réponse dans la Revue de droit immobilier 1984 p. 87. On ne pouvait pas le soupçonner d'être aveuglément pro-syndics !

Pendant ce temps les arrêtés d'encadrement se sont succédés. Les pouvoirs publics se sont bien gardés de tenter d'insérer le contrat de syndic dans la loi. Ils connaissaient bien la bâtardise du mécanisme et son incohérence juridique. De toute manière, un accord de régulation pouvait-il avoir pour objet de modifier de manière substantielle le régime juridique du représentant légal du syndicat des copropriétaires ? Bien sur que non.

Pendant toute la période de la taxation administrative le service des prix s'est efforcé d'appliquer une inerprétation restrictive des arrêtés préfectoraux. Il prétendait que le syndic ne pouvait percevoir les honoraires sur travaux qu'en cas de travaux neufs, comme l'installation d'un ascenseur. Pas d'honoraires pour la réfection totale d'une couverture. Il s'agissait de travaux d'entretien

Beaucoup de syndics incriminés ont préféré accepter une transaction impliquant la renonciation aux honoraires pour éviter des contrôles.

Il a fallu que l'un d'eux se rebiffe et refuse la transaction pour qu'on en termine avec cet abus. Il n'a plus entendu parler du dossier jusqu'à la reception d'un avis de clôture ... par l'effet d'une amnistie présidentielle Amnistie totalement imaginaire car le cas n'était nullement prévu dans la loi d'amnistie invoquée.

A cette époque, de nombreux administrateurs de biens s'interdisaient de pratiquer l'activité d'agent immobilier. Dire que c'était une garantie de bonne qualité de la gestion ne porte pas atteinte à la réputation des agents immobiliers. Ce sont deux métiers différents : l'un de caractère libéral, l'autre marchand.

Gedehem dit justement que les syndics font commerce de leurs prestations.

A qui la faute, dès lors qu'ils n'ont pas eu d'autre solution que d'ouvrir des cabinets annexes de transactions, puis d'exercer ouvertement l'activité d'agent immobilier pour assurer la rentabilité normale de leur activité.

Devenus marchands, ils ont commercé

Depuis 1960, - bientot cinquante ans -, il y a guerilla constante contre les syndics professionnels alors que les agents immobiliers, abstraction faite des obligations élémentaires du régime Hoguet, bénéficient d'une totale liberté de rémunération. Le même professionnel, constamment contrarié pour une activité non rémunératrice, fait ce qu'il veut dans son autre activité d'un bon rapport .

Comment a-t-on pu s'étonner que les syndics aient pu tenter de racler par ci par là des compléments de rémunération, jusqu'à parvenir à l'instauration d'un système parfois abusif ?

Comment peut-on s'étonner aujourd'hui de la disparition progressive des syndics indépendants ?

On constate de plus l'échec total de la politique menée puisque les enquêtes récentes révèlent l'ampleur des rémunérations d'apporteurs d'affaires dans d'autres branches, et à des taux sans commune mesure avec les pratiques anciennes des syndics.

Ceux-ci peuvent conserver en toute légalité la rémunération des fonds de leurs mandants déposés sur un compte unique. Ils peuvent ainsi rafler les mandats mis en concurrence au nez et à la barbe des nigauds qui gèrent par comptes séparés conformément à la loi.

Pensez vous que cette situation puisse durer longtemps sans dérailler ? Non bien sur.










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René Aubry
Pilier de forums

498 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  11:01:42  Voir le profil
Pour mémoire, le site d'une association qui a recensé tous les dérapages de loiselet.

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1007/abus1168.htm

Ceux-ci sont bien plus nombreux que la polémique engagée ici ne le laisse à penser. Exemple :
Citation :
Rappelons enfin que le cabinet LOISELET, en contravention avec la loi informatique et liberté, a livré les noms, adresses et qualité de TOUS ses présidents de conseils syndicaux à une société de Presse…
C'est hallucinant.

Edité par - René Aubry le 11 nov. 2007 11:02:51
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  11:38:21  Voir le profil
Je rejoins ce qu'expose Manech !
Air Jordan : "Le "zouave" en question n'est pas le "copropriétaire, CS, syndic" comme vous le dites si bien MAIS votre chère assoce."

D'abort elle n'est pas "ma", et de plus depuis quand est-ce une assoce qui serait ici 'responsable' à la place de celui qui a passé le marché ... en général le syndic sur avis "éclairé" du CS ????

Pour ma part je vois ici une 'responsabilité' partagée : un CS qui propose telle assoce sans demander une proposition chiffrée et écrite (un devis) ET un syndic qui passe commande les yeux fermés, avec légèreté, sans même savoir si cela rentre dans un budget puisqu'il n'y a pas de proposition chiffrée .

1 but partout, CS et syndic à égalité, la balle au centre !

Sur le post de JPM je suis totalement d'accord !!
Répondre à la question "A qui la faute" est sans doute plus difficie !
Mais force est de constater que le législateur dans cette affaire est bien souvent à coté de la plaque !
Et on ne peut pas sous estimer non plus l'action des syndicats professionnels, bien plus présents et organisés en terme de "pouvoirs" que ne le sont les copropriétaires et leurs associations, même si les résultats ne sont pas à la hauteur de leurs espérences (je parle de celles de ces syndicats professionnels).

Sur le "contrat de syndic", absent de la loi et pourtant imposé dans le décret d'application de la loi .., il n'était au départ qu'une conséquence du "MANDAT" donné au syndic par l'AG.
Et encore, ce "contrat" ne précisait initialement :
"Les conditions de rémunérations du syndic ...(..) ainsi que des modalités particulières d'exécution de son mandat ..(..) sont fixées par l'AG à la majorité de l'art.24..." (ancien D.art.29)

On ne parlait pas de "contrat" mais de "rémunération" et de "conditions particulières d'exécution du mandat", lesquelles étaient fixées par l'AG le reste relevant de la loi, ces rémunération et conditions étant une déclinaison, une conséquence du mandat.

Maintenant on a viré à 180° : c'est la présentation d'un "contrat" non prévu par la loi qui détermine la validité du "mandat" (D.art.11 nouveau).

Le monde à l'envers !!!
QUI est à l'origine d'un tel revirement, transformant la relation syndicat/syndic en une relation uniquement commerciale de prestataire de services ??
QUI a pondu ce texte, sur demande ou pression de QUI ???

Il est vrai que tout ceci profite aux 'grands groupes', façon de mettre fin au syndic de grand'papa dont la gestion de "bon père de famille" (certes avec ses lacunes) n'est plus en odeur de sainteté dans ce monde du commerce et de la libre concurrence.

Toute proportion gardée, c'est le même phénomene que pour le commerce de proximité, en déclin, face à la grande distribution !

Copropriétaire, on est mieux pourvu si on a une difficulté avec un boite de petit pois qu'avec le représentant légal du syndicat.... bien que la copropriété ne soit pas de la "consommation" !

Edité par - gédehem le 11 nov. 2007 11:45:44
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  11:50:35  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par gédehem

Je rejoins ce qu'expose Manech !
Air Jordan : "Le "zouave" en question n'est pas le "copropriétaire, CS, syndic" comme vous le dites si bien MAIS votre chère assoce."

D'abort elle n'est pas "ma", et de plus depuis quand est-ce une assoce qui serait ici 'responsable' à la place de celui qui a passé le marché ... en général le syndic sur avis "éclairé" du CS ????

Pour ma part je vois ici une 'responsabilité' partagée : un CS qui propose telle assoce sans demander une proposition chiffrée et écrite (un devis) ET un syndic qui passe commande les yeux fermés, avec légèreté, sans même savoir si cela rentre dans un budget puisqu'il n'y a pas de proposition chiffrée .

1 but partout, CS et syndic à égalité, la balle au centre !




que nenni gedehem
marché directement passé par votre assoce qui n'avait pas qualité pour le faire.
c'est indefendable que vous le vouliez ou non .
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 11 nov. 2007 :  15:55:08  Voir le profil
Air Jordan !!!
Sans vouloir polémiquer, vous nous expliquerez comment une Assoce tiers à un syndicat peut,au nom du syndicat :
"..marché directement passé par votre assoce qui n'avait pas qualité pour le faire. "

Comme vous le dites : "c'est indefendable que vous le vouliez ou non ." .... sauf que je ne suis ni le CS ni le syndic de ce syndicat, lesquels sont effectivement indéfendables !!

Pardon, mais c'est nul !!!


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