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 Sujet  |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 11 janv. 2008 : 17:15:41
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Bonjour,
Cela est probablement le millième sujet qui parle de la régularisation des charges, autant pour moi.
La caution ne m'a pas été restitué dans les temps, j'ai reçu cette régularisation où l'on m'a défalqué la caution. J'ai pourtant l'impression qu'il s'agit de deux choses distinctes mais cela doit etre une façon de faire afin de mieux faire avaler la pilule !
Je sais qu'il est en droit pendant 5 ans de reclamer cette régularisation si cela n'a pas été fait comme il se doit tous les ans (Complexe et contraditoire, n'est-ce pas ?)
Je présume qu'il s'agit de 5 ans (inclus) et qu'il donc en droit de me réclamer la régularisation pour 2003 en recevant ce courrier en 2008(Montant le plus élevé pour 2003 : 1 000 euro tout de meme. Pour un immeuble sans gardien, ni ascenceur, et dont le ravalement n'a pas été effectué... ça fait cher le rappel des charges pour un immeuble qui n'a jamais été entretenu !)
Je n'ai pas encore eu le temps d'éplucher les relevés qu'il m'a fourni, mais je n'y manquerai pas !
Par ailleurs, la répartition des charges est stipulé dans le réglement de copropriété, copie que je n'ai jamais eu... ni à la signature du bail (aucune mention n'y fait référence) ni en cours de bail (aucun justificatif non plus)
Je ne m'attendais donc pas a ce courrier, d'autant que mon avant ancien propio ne m'a jamais fait parvenir un tel courrier !
Ai-je un quelconque recours pour contester ce rappel ou dois-je betement payer la somme demandée sans avoir eu la connaissance qu'une telle somme pourrait un jour m'etre demandé ?
Merci par avance.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 18:20:07
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comme vous le dites:
"Cela est probablement le millième sujet qui parle de la régularisation des charges, autant pour moi."
donc un peu de recherche sur UI......et ce sera très instructif
de plus je suppose que vous voulez parler du dépôt de garantie......(et pas d'une caution solidaire) |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 20:13:17
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Bonsoir,
Oui, il s'agit du dépot de garantie, erreur de ma part... des vacances me seraient profitables ! 
J'ai cherché et trouvé surtout sur la régularisation à proprement parlé mais rien du tout concernant la régularisation et l'absence du réglement de copro. où la répartition des charges est stipulé...
Ma question n'en est donc que plus courte et moins rébarbative (tout comme le sera la réponse... oui ou non) :
"Ai-je un quelconque recours pour contester ce rappel ou dois-je betement payer la somme demandée sans avoir eu la connaissance qu'une telle somme pourrait un jour m'etre demandé ? "
Merci de votre réponse, bonne soirée et bon week-end ! 
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 08:04:28
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c'est 1000 euros pour 2003 ou pour les 5 ans ?
Si pour 2003 c'est beaucoup , si pour les 5 ans cela fait 17 euros/mois
Mais au total par mois cela faisait combien de charges locatives ?
Monopropriétaire ,coproprieté ?
c'est un syndic pro ? ou bénévole ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 08:41:51
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Citation :
Cela est probablement le millième sujet qui parle de la régularisation des charges, autant pour moi.
Vosu parlez plutot de dépoôt de garantie, ce qui rend votre post moins lisible..
Citation :
La caution ne m'a pas été restitué dans les temps, j'ai reçu cette régularisation où l'on m'a défalqué la caution.
Dépôt de garantie, aps caution, merci d'employer les bons termes.
Citation :
J'ai pourtant l'impression qu'il s'agit de deux choses distinctes mais cela doit etre une façon de faire afin de mieux faire avaler la pilule !
Bah, après tout, vous aussi vous mélangez bien un peu tout....
Citation :
Je sais qu'il est en droit pendant 5 ans de reclamer cette régularisation si cela n'a pas été fait comme il se doit tous les ans (Complexe et contraditoire, n'est-ce pas ?)
Il n'y a la rien de 'contradictoire' puisque vous avez des droits vous aussi...
Citation :
Je présume qu'il s'agit de 5 ans (inclus) et qu'il donc en droit de me réclamer la régularisation pour 2003 en recevant ce courrier en 2008(Montant le plus élevé pour 2003 : 1 000 euro tout de meme. Pour un immeuble sans gardien, ni ascenceur, et dont le ravalement n'a pas été effectué... ça fait cher le rappel des charges pour un immeuble qui n'a jamais été entretenu !)
Peu importe, quels sont ces 1000 euros, votre phrase n'a rien de clair du tout, mais alors, rien du tout... On dirait que vous parlez tout seul...
Citation :
Je n'ai pas encore eu le temps d'éplucher les relevés qu'il m'a fourni, mais je n'y manquerai pas !
Bon, commencez par la, et revenez nous voir quand vous aurez votre question... Onne peut pas lire a votre palce quand même.
Citation :
Par ailleurs, la répartition des charges est stipulé dans le réglement de copropriété, copie que je n'ai jamais eu... ni à la signature du bail (aucune mention n'y fait référence) ni en cours de bail (aucun justificatif non plus)
Vosu avez pourtant eu largement le temps de la demander, ce qui ne justifie certes pas la défailalnce de votre bailelur à ce sujet.
Citation :
Je ne m'attendais donc pas a ce courrier, d'autant que mon avant ancien propio ne m'a jamais fait parvenir un tel courrier !
Désolé, mais l'argument est ... nul...
Citation :
Ai-je un quelconque recours pour contester ce rappel ou dois-je betement payer la somme demandée sans avoir eu la connaissance qu'une telle somme pourrait un jour m'etre demandé ?
Donnez des chiffres et des infos claires, parce que la, honnêtemnt, c'est un monologue sans info...
C'est bien de pérorer sur le manque d'info de votre bailelur et de promettre que vous allez analyser, mais qu'attenddez-vosu de nous?
Citation :
Merci par avance.
Pas de quoi... |
Festina lente |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 17:22:52
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Bonjour,
Mea Culpa pour cette confusion, l'immobilier ce n'est pas mon métier !
Mes charges mensuelles étaient de 75 euro (900 euro charges annuelles)
L'immeuble appartenait a un seul propriétaire aujourd'hui décédé, son épouse en à l'usufruit, leur fille est la nue-propriétaire.
C'est un syndic professionnel.
1 000 euro correspond à la période 2004/2005 (et non 2003, désolé...) Suivi de la période 2005/2006 (300 euro) et 2006/2007 (60 euro) le relevé d'eau froide n'a pas encore été effectué pour la dernière année, je vais recevoir probablement une seconde régularisation.
J'ai épluché les relevés qui m'ont été transmis, il y fait référence a une réféction de fonte, je ne sais pas a quoi cela correspond exactement mais est-ce vraiment à la charge du locataire ? La liste des charges récupérables n'est pas très explicites...
De meme, les relevés font l'état des salaires/ cotisation ou formation (et aussi des fournitures) des employés de l'immeuble qui effectuaient l'entretien. Il me semble que si la totalité de l'entretient n'est pas effectué par la meme personne ce qui est le cas ici, les charges récupérables ne sont pas de 75% ?
J'ai reçu cette régularisation de charges sans aucun courrier explicatif et comme l'agence n'est pas très aimable.
Merci.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 17:59:02
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Citation :
J'ai épluché les relevés qui m'ont été transmis, il y fait référence a une réféction de fonte, je ne sais pas a quoi cela correspond exactement mais est-ce vraiment à la charge du locataire ? La liste des charges récupérables n'est pas très explicites..
effectivement "refection de fonte" ...  demandez des explications (consultation de la facture) comme l'art 23 de la loi de 89 vous y autorise (dans le delai de 1 mois de la reception de cette regul).
a priori, je dirai que ce n'est pas locatif.
Citation :
De meme, les relevés font l'état des salaires/ cotisation ou formation (et aussi des fournitures) des employés de l'immeuble qui effectuaient l'entretien. Il me semble que si la totalité de l'entretient n'est pas effectué par la meme personne ce qui est le cas ici, les charges récupérables ne sont pas de 75% ?
avez vous un gardien ET une société qui interviennent ???
c'est bien 75% si le gardien fait les 2 taches ...
mais 100% si une sté s'occupe de ces tâches (et pas de gardien).
la encore vous pouvez demander des explications ou bien à consulter les documents chez le syndic.
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Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 18:07:25
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Citation :
il y fait référence a une réféction de fonte, je ne sais pas a quoi cela correspond exactement mais est-ce vraiment à la charge du locataire ?
Ca me semble aussi parfaitement à la charge du propriétaire. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 19:51:03
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crealia: vous dites:
"L'immeuble appartenait a un seul propriétaire aujourd'hui décédé, son épouse en à l'usufruit, leur fille est la nue-propriétaire.
C'est un syndic professionnel. "
il y a un démembrement mais ce n'est pas une copropriété
donc il n'y a pas de syndic...mais un gérant! |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 12:14:22
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Bonjour,
J'ai calculé sans la refection de fonte, les charges sont déjà moins élevés. Cependant, je n'ai pas non plus les memes tantiemes concernant les charges eau froide pour la période 2004/2005 (169 Tantièmes) et 2005/2006 (128 Tantièmes) Pourquoi mes tantièmes changent ? Et comment sont-ils calculés ? Sachant que l'appartement a toujours été habité par trois personnes.
De meme si j'applique 128 tantièmes pour la période 2004/2005 avec une quote par de 779 et un montant d'environ 6 000 euro, les charges sont moins élevés aussi... Au lieu d'un total de 1 971 - 900 = 1 071 euro, cela revient a 1 542 - 900 = 642 euro pour l'année 2004/2005. Concernant l'année 2005/2006, le montant total est de 300 euro. Un écart tout de meme... J'ai l'impression d'avoir été trompé en quelque sorte, de payer 75 euro de charges alors que cela ne suffisait peut-etre pas mais que je n'ai jamais été prévenu tous les ans de la régularisation, ni meme du calcul de prévision des charges en tenant compte de l'année précedente (Dans mon nouveau appartement, j'ai reçu ces papiers !) Là au final au lieu de payer 75 euro de charges mensuelles, j'en payais 53 euro de plus... sans le savoir(642/42 = 53, si je me tient à mon calcul des tantièmes/quote part et sans la réfection de fonte !) Cela fait 128 euro de charges au lieu de 75 euro ! Si j'avais eu connaisance d'une prévision ou d'une répartition (papier que je n'ai jamais eu... et j'ai pourtant déjà demandé le réglement de l'immeuble) Je ne serai probablement pas resté dans cet immeuble qui n'a jamais été entretenu (J'avais meme des soucis d'humidité dans certaines pièces !) La maison mitoyenne aussi était en conflit à cause de cette humidité !
Autrement, il n'y avait pas de gardien et ce n'était pas non plus une société qui effectuait l'entretien mais une famille (Un monsieur, une dame, et leurs deux enfants) qui faisait des ménages pour avoir un complément de revenu, ils n'habitaient pas l'immeuble mais le quartier. Sur le relevé des emloyés d'immeuble, il y a donc plusieurs personnes (la famille + une remplaçante)
Désolé de ma longue intervention et bon dimanche ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 12:17:52
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Ce n'est pas le nombre d'occupant qui détermine les tantièmes. Ceux-ci doivent être déterminés soit par le réglement de copropriété si celui-ci existe, soit par le propriétaire indépendamment d'uatres circonstances une fois pour toutes.
Ils ne peuvent pas changer d'une année sur l'autre, ou selon l'occupation des logements voisins par exemple...
Notez que les tantièmes peuvent en revanche etre différents pour différents postes, pourquoi pas pour l'eau, encore faut-il que vous en soyez avertis. |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 15:27:15
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idem pour la famille qui entretient: il faut des fiches de salaires ! un travail au noir n'est pas accepté.
meme remarque donc que plus haut ... selon art 23 de la loi de 89, vous demandez à consulter les justificatifs.
et ce serait bien que tous les autres locataires fassent la même chose  |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 12:11:19
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Bonjour,
Ok, merci pour vos réponses.
Voici la liste des charges que j'ai relevé concernant les travaux d'entretien, pouvez me dire si oui ou non, ce sont à la charge du locataire.
Citation :
- Installation detecteur mouvement lumière
Cette installation dans les parties communues est donc à ma charge ? La liste des charges récupérables n'y fait pas mention à proprement parlé. Si c'est à ma charge, c'est regrettable que les locataires n'ont pas leur mot à dire concernant leur avis favorable ou non d'installer un tel système aussi couteux soit-il, surtout si ils ne sont pas prévenus d'une installation et si ceux sont eux qui doivent supporter cette dépense.
Citation :
Recherche fuite, travaux plomberie, dégorgement
Ensuite divers travaux de plomberie, dégorgement ? On y fait référence dans les répartions locatives mais rien de précis dans les charges récupérables
Travaux de plomberie, c'est à dire ? J'estime etre en droit de demander de plus amples informations concernant ces travaux qui s'éléve a 900 euro  Ca fait chère la menue réparation !
Concernant la recherche de fuite ?
Citation :
Changement code, pose verrou bouton, refix barreaux escalier, travaux main courante, réparation verrou cassé, contrat extincteur
Idem travaux main courante me semble etre un terme trop général concernant la nature des travaux.
Changement code Ok. Barreaux des escaliers, extincteur ? Rien de précis non plus dans la liste (Mais je présume que ce sont à ma charge)
Pour le verrou cassé, ok... cela peut etre considéré comme une menue réparation.
Et l'installation d'un verrou bouton ? J'ignore meme de quoi il s'agit...
- Ensuite concernant l'éléctricité des parties communes, ok.
- Concernant l'eau des parties communes, ok (meme si ma voisine venait s'y approvisionner  )
- Concernant, les gens qui font le ménage, ok
Bien entendu, je demanderai copie des fiches de salaire (Mais tout doit etre en régle puisque les relevés font mention des charges sociales, assedic, crip des employés) et je pense etre en droit de demander copie des factures EDF/EAU pour vérifier la véracité des montants stipulés sur les relevés.
Qu'en pensez vous ? Merci par avance pour vos réponses. Je rédigerai en conséquence un courrier au gérant de l'immeuble par la suite.
Bonne semaine !
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 10:24:38
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| A part la visite d'inspection de l'extincteur, il n'y a que des réparations à la charge du bailleur! Pour les "travaux de plomberie", il faudra voir à qui ils reviennent, tant que vous n'avez pas plus de précision, vous n'avez pas à payer (vous avez un mois, à partir de l'envoi du décompte de charges, pour demander à consulter les justificatifs). Quant au "changement de code", s'il ne s'agit pas d'un changement de l'appareil mais juste du code lui-même, j'aurais tendance à le considérer comme charge locative, mais là, je crois qu'il faudrait plus compétent que moi pour en être certain... |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 14:24:37
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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Je vais leur envoyer un courrier !
Oui, c'est un changement de code seulement, non pas d'appareil.
J'espère qu'ils me répondront favorablement, qu'ils ne vont pas mal le prendre et se "venger" sur les tantièmes et base de répartition dont je n'ai jamais eu connaissance. Qu'elles sont les "autres circonstances" qu'évoque Ribouldingue et qui déterminent les tantièmes ? Le lieu et commune d'habitation par exemple ? Le logement était en Région Parisienne dans les hauts-de-seine.
Est-ce que 169 tantièmes ou 128 tantièmes(pour les charges d'eau froide) sont des valeurs élévés (avec une base de répartition de 779) ?
Et concernant les charges générales, 66 tantièmes avec une base de répartition de 1000, est-ce "normal" ou trop élévé par rapport à la moyenne ?
Meme si la moyenne ne justifie pas et n'est pas significatif, ce serait pour me faire une idée. Je n'ai pas non plus envie qu'ils me surévaluent les tantièmes !
Je vous remercie par avance de vos réponses !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 16:29:18
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Citation :
Oui, c'est un changement de code seulement, non pas d'appareil.
Je n'ai lu nulle part que le changement de code faisait partie des charges locatives; Il s'agit d'une opération dans le cadre du maintien de la sécurité, c'est donc à la charge du bailleur.
Citation :
Qu'elles sont les "autres circonstances" qu'évoque Ribouldingue et qui déterminent les tantièmes ? Le lieu et commune d'habitation par exemple ? Le logement était en Région Parisienne dans les hauts-de-seine.
Non, je voulais dire que ca DOIT ETRE indépendant d'autres circonstances.
Citation :
Est-ce que 169 tantièmes ou 128 tantièmes(pour les charges d'eau froide) sont des valeurs élévés (avec une base de répartition de 779) ?
A mon avis, battez vous sur la cohérence, exigez que les tantièmes soient écrits noir sur blancs et cohérents, mais si vous commencez a constester leur valeur même, il n'y aura que le tribunal pour vous séparer, et ca peut prendre deux ans.
C'est possible, mais c'est un choix à faire en connaissance de cause.
CORRECTIONS et ADDTITION d'un mot manquant, le tout en Rouge
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 janv. 2008 07:29:18 |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 11:52:11
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
C'est bien noté pour le changement de code !
Pour ce qui est des tantièmes et suivant mes recherches visiblement, si je ne me trompe pas, c'est calculé par un géometre expert en fonction du lieu, de la luminosité, de l'étage. Et également d'après mes recherches, j'ai l'impression que les tantièmes sont "correctes", de toute façon dans le pire des cas puisque les tantièmes ont été changé d'une période à une autre de 128 à 169, si ils veulent etre cohérent, ils peuvent aligner toutes les périodes à 169 tantièmes mais la logique voudrait qu'il n'augmente pas les tantiemes au delà des 169 annoncées sans quoi ce serait louche.
Je me mettrai en rapport avec mes anciens voisins tout de meme pour leur demander si ils connaissent les tantièmes qu'il sont, de meme des anciens voisins ont quitté l'immeuble quelques mois avant moi et il semblerait qu'ils ont eu le meme "souci" que moi concernant des charges qui n'étaient pas récupérables.
Concernant la prodécure judiciaire, j'aimerai autant éviter, surtout pour une histoire de tantième ensuite concernant les charges qui ne sont pas récupérables, si ils ne veulent rien entendre, là je ne me laisserai pas faire ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 16:41:52
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avez-vous reclamé copie du reglement de copro ? la partie qui prouve que votre lot est compté pour x tantièmes ?
c'est la seule preuve qui existe et qui vous départagera. |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 19:49:55
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Bonsoir,
Non pas encore, je suis sur le point de le faire, c'est-à-dire adresser une lettre à mon gestionnaire pour lui demander la copie du réglement et les justificatifs.
J'ai calculé les charges récupérables sans les charges qui m'ont été imputées à tort. Pour la période 2006/2007, année où le relevé d'eau n'a pas été fait, le solde est en ma faveur mais pour les deux périodes 2004/2005 et 2005/2006 meme déduction faite du solde en ma faveur, (en fonction des tantièmes appliquées concernant les charges eau froide qui varie d'une année à l'autre 169 tantièmes et 128 tantièmes) cela reste une somme conséquante pour deux périodes !
Les employés d'immeuble étaient vraiment bien payé... Pour un meme mois, il y a plusieurs employés qui sont payés... par exemple mois de juin,le mari et son épouse pour le meme montant !
Que dire de l'eau... 6 000 et 4 000 euro pour deux années différentes... en fonction des tantièmes que je ne connaissais pas, j'ai une belle participation.
Si j'avais eu connaissance des tantièmes, de la régularisation et d'une prévision de charge... Je ne serai pas resté dans cet appartement, là j'ai l'impression de m'etre fait pigeonné de payer beaucoup de moins de charges et que cela ne suffisait pas mais que mon gestionnaire ne m'a rien dit de par une prévision de charge... ai-je un quelconque recours ?
Merci. |
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Crealia
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 22:34:12
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Citation :
Initialement posté par Joulia
avez vous un gardien ET une société qui interviennent ???
c'est bien 75% si le gardien fait les 2 taches ...
mais 100% si une sté s'occupe de ces tâches (et pas de gardien).
la encore vous pouvez demander des explications ou bien à consulter les documents chez le syndic.
Bonsoir,
J'ai trouvé ce texte sur internet :
Citation :
Enfin, le coût en salaires et charges sociales des concierges et gardiens d’immeuble ne peut être récupéré qu’à 75%, à condition toutefois - ce " détail " est systématiquement négligé ! - qu’il assurent le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ; ce qui veut dire que s’ils ne le font pas, ou s’ils le font que partiellement, ce qui est évidemment le cas quand il y a un ou plusieurs employés d’immeuble ou quand intervient une entreprise, le taux de récupération doit être inférieur - ou nul !
Que dois-je en penser ? Car en l'occurence, il y a plusieurs employés d'immeuble, le mari, sa femme, les enfants... qui se partagaient partiellement les taches d'entretien et de poubelles. Quid du taux de récupération ? Inférieur, nul, ou à 100% ? Ce texte est-il vrai ?
Merci. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 23:37:58
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| il faut connaitre le statut de ces salariés: gardien ou employé d'immeuble |
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la régularisation des charges
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