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 Sujet  |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 30 janv. 2008 : 22:27:08
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bonjour
ma compagne et moi avons acheté fin sept 2007 un pavillon "élevé sur sous sol" (tel que mentionné sur l'acte de vente), or ce sous sol nous l'avons acheté déja aménagé (sdb, coin cuisine, electricité, carrelage etc...)
ce sous sol est semi enterré, fait plus de 1m80 sous plafond et dispose d'une entrée par l'exterieur et de fenetres.
Rien n'a jamais été déclaré à qui que ce soit de la part de l'ancien propriétaire et il avait même crée une 3eme petite fenetre donnant sur l'exterieur SANS demander non plus d'autorisation (pourtant dans l'annonce de vente que j'ai gardé il etait bien mentionné qu'il y avait un studio aménagé de 25m2, nous avons pas tiqué chez le notaire lorsqu'il nous a fait le descriptif du bien en parlant seulement de sous sol et acte que nous avons évidemment signé! à tort ?). A ceci s'ajoute pour le pavillon une création de porte en façade pas non plus déclaré aux services concernés.
Je me demande donc aujourd'hui si je ne me suis pas mis dans de sales draps !!?
en fait nous comptions louer le sous sol qui est devenu dans les faits un studio avec tout le confort nécessaire.
Coté surface nous avons dans le secteur un COS de 0,6 que nous ne depasserions pas si le sous sol devait etre déclaré.
Que pouvons nous faire svp pour régulariser tout cela cad au niveau du PC éventuel, du fisc...
d'autre part si tout cela se règle par la suite pourrons nous demander au notaire lors de la revente de déclarer sur l'acte cette nouvelle piece en tant que piece d'habitaion et non plus la qualifier de sous sol ?
merci pour votre aide.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 00:16:44
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Du point de vue de l'urbanisme, si le sous-sol comprenait déjà des ouvertures, il n'y avait rien à déclarer.
Du point de vue fiscal, il faudrait déclarer l'aménagement de ce sous-sol aux centre d'impôts fonciers pour qu'ils puissent rectifier la base d'imposition.
Quant à louer le bien, si c'est pour l'habitation, il me semble qu'il ne doit pas être trop enterré, mais je ne retrouve plus l'article qui le précise... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 09:30:17
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En votre qualité de propriétaire, vous avez parfaitement le droit de dormir dans votre cave, comme dans n'importe quel endroit de votre habitation.
Par contre la location de logement en sous-sol figure explicitement dans la lutte contre l'habitat insalubre. Vous devez donc vous assurer que le logement que vous projetez de louer est conforme aux normes. Regardez, en particulier, l'aspect ouverture car un soupirail à 2m du sol n'est pas considéré comme une fenêtre (chose indispensable à un logement décent).
Sous la pression de la pénurie locative à loyer raisonnable, les propriétaires sont de plus en plus sollicités pour louer leur petit studio de dépannage situé en sous-sol.
A priori, la solution apparaît satisfaire tout le monde (locataire et bailleur) mais à terme cela peut se transformer en cauchemard pour le bailleur avec par exemple l'obligation de re-loger décement le locataire. Prudence donc. |
Dominique |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 11:23:52
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merci pour vos reponses qui m'eclairent un peu plus.
mais que faire pour regulariser la fenetre créée par l'ancien proprietaire sans autoristaion (ainsi que la porte d'entree de la maison creee sans PC sur un autre mur de la maison en façade ?), je precise qu'il y avait deja 2 ouvertures existantes, donc maintenant 3.
d'autre part à la revente que se passera t'il ? à partir du moment ou ce sous sol aménagé aura été déclaré aux impots est ce que la designation du bien pourra etre modifiee dans quelques annees chez le notaire ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 11:43:15
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au bout de 3 ans, il y a prescription des poursuites pénales pour la réalisation de travaux soumis à déclaration sans obtention de l'autorisation préalable...
pour régulariser parfaitement la situation en termes d'urbanisme, vous pouvez déposer une DP de régularisation.
quant aux impots, sans rapport avec l'autorisation d'urbanisme, adressez une déclaration H1 pour régulariser la situation fiscale : cette deuxième partie me semble autrement plus importante que la régularisation d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 janv. 2008 11:44:32 |
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 15:03:47
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merci bcp! 2 dernieres questions :
concernant la revente eventuelle dans quelques annees pourrons nous faire modifier la qualification de ce sous sol en "studio" sur le compromis de vente ? enfin, l'amenagement de ce sous sol en studio que nous souhaitons louer (tout a fait confortable car occupé a l'epoque par le fils du proprietaire) doit-il faire l'objet d'une etude COS/SHON, à savoir si celle ci n'a pas été dépassée ? je précise que dans le regelemnt sanitaire departemental il est stipulé qu'on ne peut louer une cave mais on ne parle pas de sous sol (?) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 15:05:49
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votre compromis doit absolument décrire la réalité.
l'aménagement seul n'est pas une opération soumise aux règles d'urbanisme...
seule la création de surface aménageable l'est, ainsi que la transformation de SHOB en SHON.
chez vous, c'est fait depuis longtmeps. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 15:55:17
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| donc si je comprend bien je n'ai qu'a faire une DP pour régulariser l'ouverture supplementaire et éventuellement la porte d'entrée du pavillon tant qu'à faire d'une pierre 2 coups), declarer cette surface aux impots (formulaire H1). Apres cela je dois pouvoir louer ce studio sans etre inquiété ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 15:58:36
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je ne présage en rien de l'habitabilité de votre "studio" et des règles de décence du logement.
le fait de louer ne nécessite d'ailleurs pas que la construction soit régulière en regard des règles d'urbanisme !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:22:07
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le logement est tout à fait décent et propre, il dispose de sdb, wc et cuisine séparée, plus de 1m80 sous plafond et 2 fenetres de 50 x 60cm, chauffage, electricité, isolation récente, il est seulement semi enterré mais les fenetres sont assez grandes et la luminosité normale...
mais la seule chose que j'avais du mal à saisir c'est qu'on nous a vendu un pavillon d'une surface de 85m2 et un "studio" de 25m2 qui n'apparait pas dans la designation du notaire donc pas sur que ce soit pris en compte par les impots, je ne sais donc pas si ce sous sol est pris en compte dans la shon. pour info le terrain fait 215m2 et COS de 0.7 dans notre secteur...merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:59:29
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je vais être brusque : les impots se fichent de la SHON comme de leur première gabelle.
les taxes locales sont calculées sur la surface habitable qui n'est pas la SHON. la surface habitable est calculée avec les déclarations H1 et pointée los des mutations où l'on découvre parfois des écarts entre H1 enregistrée et description du bien dans l'acte de vente.
vos impots ne vous diront rien de la SHON de la maison qui ne dépend que de la réalité... et de celle accordée initialement sur le PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 17:19:41
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merci, du coup j'ai peu etre interet à essayer de recuperer la derniere déclaration de l'ancien propriétaire car du coup je ne sais pas si cette surface est déclarée ou non au fisc ?
comment puis-je m'assurer que la surface légale en terme d'urbanisme n'a pas été dépassée suite à l'aménagement de ce sous sol en studio ? d'autre part je lis sur le reglement sanitaire departemental que les caves ne sont pas transformables en habitation (je souligne que chez nous cela a été désigné en sous sol et non en cave => quelle incidence ?) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 17:33:40
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une cave, c'est une pièce aveugle dont les seumles ouvertures sont une porte d'accès et d'éventuelles aérations.
pour le fisc, appelez les : ils vous diront la description de votre bien dans leurs tablettes. si vous voyez un décalage, faites une H1.
pour l'urbanisme, sans rapport donc, vous pouvez consulter le PC en mairie et vérifier que le sous-sol était bien prévu comme n'étant pas une cave. à défaut, ces travaux ayant plus de trois ans, l'éventuel dépassement de droit à SHON par application du COS est sans importance sauf que cdela vous interdit tout agrandissement ultérieur.
clair ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 17:54:18
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merci bcp
donc je recapitule : je fais une H1 si nécessaire apres avoir contacté le fisc, une DP pour régulariser la fenetre en plus du sous sol et la porte d'entrée du pavillon, et à la revente je demande au notaire de bien préciser que c'est un studio et non pas un sous sol sur les docs officiels ! pour la location je m'assure que l'habitation est décente eu égard au reglement sanitaire departemental. ai-je tout bien compris ?
derniere question, comment puis je prouver que toutes ces modifications aient été effectuées depuis plus de 3 ans en sachant que je n'ai aucun justificatif et que l'ancien propriétaire reste injoignable ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 18:16:45
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aucun moyen sauf témoignages du voisinage par exemple..., photos à récupérer des voisins, ...
de toutes façons, en général, on récompense la bonne foi et ces ravaux sont certainement conformes au POS/PLU puisqu'il ne s'agit que de travaux d'aménagement de SHON existante (on va dire accordée dès le PC initial) et d'ouverture dans les façades... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 20:45:32
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| merci me voià rassuré ! je vais demander à la mairie le PC initial pour en savoir un peu plus, savez vous si celui ci est integré à l'acte final que je devrais théoriquement recevoir du notaire prochainement ? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 20:49:52
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Pour les impôts, je prendrais RV et j'expliquerais la vérité:
- J'ai une partie de mon sous-sol que je n'utilisais pas jusqu'à maintenant mais que je pourrais louer comme studio.
- Je voudrais savoir si il y a un impact sur mes impôts.
Normalement, l'inspecteur va récupérer les éléments disponibles et en particulier le H1 qui a servi à imposer l'ancien propriétaire. Vous aller alors connaître ce qu'avait déclaré l'ancien propriétaire, et surtout négocier le surcôût éventuel.
Faites en sorte que tout soit réglé à la fin du RV car si l'inspecteur vous annonce un chiffre que vous acceptez, il ne reviendra cetainement pas sur son estimation.
Pour prouver l'ancienneté, faites des photos qui montrent les équipements installés dans le studio, sur certains équipements (ballon d'eau chaude, tuyauteries PVC, etc) vous trouverez leur date de fabrication. Et vous phototgraphiez ce qui est daté.
Ce n'est pas une preuve absolue, mais il est aisé de prétendre que la réalisation en 2007 d'un écoulement avec un PVC fabriqué en 2001 est peu réaliste. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 21:19:34
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Citation :
Initialement posté par tatou1
merci me voià rassuré ! je vais demander à la mairie le PC initial pour en savoir un peu plus, savez vous si celui ci est integré à l'acte final que je devrais théoriquement recevoir du notaire prochainement ?
non, c'est rarissime qu'on le présente... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 22:32:27
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merci bcp pour tous ces renseignements !!! j'y vois maintenant plus clair.
donc je recapitule une derniere fois:
1)je fais une H1 si nécessaire apres avoir contacté le fisc et pris eventuellement RDV en expliquant la vérité et en demandant la situation actuelle entre leurs mains afin de regulariser l'éventuel surcout.
2) je fais une demande de copie de PC initial en mairie
3) une DP pour régulariser la fenetre percée en plus au sous sol et la porte d'entrée du pavillon
4) je n'oublie pas de prendre des photos entre temps de tout ce qui pourrait justifier des travaux de + de 3 ans d'âge au cas où...
5)pour la location je m'assure que l'habitation est décente eu égard au reglement sanitaire departemental
6) à la revente éventuelle je demande au notaire de bien préciser que c'est un studio et non pas un sous sol sur les docs officiels
vous confirmez ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 22:55:42
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| oui |
cordialement
Emmanuel Wormser
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tatou1
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35 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:25:51
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| merci encore je ne manquerai pas de vous tenir informés des avancements... |
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amenagement sous sol
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