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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
 Posté - 19 août 2008 : 14:30:06
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Et le coup de l'achat plaisir: le seul argument qui reste
pour inciter a se jeter dans l'achat immo alors que le marché est au bord du gouffre
N'importe quoi...
***moderation: suppression des propos grossiers***
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Edité par - nefer le 19 août 2008 14:32:42 |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 14:50:05
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Ah Ok...désolé, je me suis emporté, mais je ne supporte pas les
posts du type de Mr Papanoel.
papanoel, de quel droit vous mettez mes paroles en doute ?
Je ne bosse pas dans l'immo, mais dans l'automobile.
Je n'ai rien a gagner si cette personne achete...
Faites attention a ce que vous dites.
Je donne mon avis a cette personne, car je pense effectivement
que PERSONNE, meme sur ce forum, ne peut pervoir la rentabilité
de cet investissement et que, en conséquences, d'autres critères plus
subjectifs doivent rentrer en ligne de compte.
Certaines personnnes sur ce forum croient avoir la science infuse et
prennent les nouveaux arrivant de haut, c'est incroyable.
On a le droit de poser des questions, fussent-elles mal posées ou doit-on venir apres un Master en économie foncière ? C'est fou ca...
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 15:34:33
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Citation :
Initialement posté par EDE62
Snoopy13 : « On ne peut pas réellement parler de rendement, en fait je vous fais part de mon expérience personnelle »
=> Votre réponse me convient très bien et je souhaiterais avoir d’autres exemples.
Puisque cela vous intéresse d'avoir d'autres exemples, je vous donne celui de mon père :
- Appartement de 88m2 + balcon au 15eme et dernier étage de la meilleure résidence (1970) d'une banlieue peu recommendée dans le 93, proche de Paris
- Prix d'achat en 87 : 340.000 FRF (52.000 euros)
- Prix de vente aujourd'hui : 200.000 euros (offre qu'il a refusée car il ne peut se reloger correctement ailleurs avec ce montant)
- A mon avis, même dans 10 ans, l'augmentation n'atteindra pas celle du bien de Snoopy13, malgré l'amélioration du quartier
Je suis d'avis des autres intervenants qu'il est impossible de répondre à votre question sur le prix d'un bien dans 30 ans. Rien que les 2 exemples que vous avez (celui de Snoopy13 et celui de mon père) vous montrent une évolution différente selon un premier paramètre qu'est l'emplacement.
Je partage ce que dit LeNabot : l'immobilier ne monte pas à long terme : son prix évolue avec le coût de la vie dans son ensemble, et si 20 ans avant mon père n'avait que les moyens d'acheter en banlieue, aujourd'hui en vendant son bien il ne pourra racheter un bien équivalent que dans une banlieue équivalente.
Dans votre cas, je dirais que si vous pouvez accéder à la propriété, le prix dans 30 ans n'est pas la bonne question à se poser. Il faudrait en fait que vous vous assuriez que vous faites une bonne opération financière.
Peut-être que vous pourriez donner des indications sur le bien que vous pouvez acquérir (emplacement, voisinage, superficie, prix, taux, ...) ainsi que votre loyer actuel pour que nous puissions savoir s'il s'agit d'une bonne opération?
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 19 août 2008 15:57:30 |
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EDE62
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 16:06:05
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Exemple de JulietteM : "Prix d'achat en 87 : 52.000 euros Prix de vente aujourd'hui : 200.000 euros " (sur 21 ans)
=> Merci pour ce 2eme exemple. Donc ici le rendement est de 6.62%. Malgré tout (quartier peu recommandé) ce taux avoisine donc le taux moyen que j'ai signalé en début de page (6,81%) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 17:10:50
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Citation :
Initialement posté par EDE62
Exemple de JulietteM : "Prix d'achat en 87 : 52.000 euros Prix de vente aujourd'hui : 200.000 euros " (sur 21 ans)
=> Merci pour ce 2eme exemple. Donc ici le rendement est de 6.62%. Malgré tout (quartier peu recommandé) ce taux avoisine donc le taux moyen que j'ai signalé en début de page (6,81%)
Vous faites des confusions graves. Le taux cité dans l'article est un taux de rentabilité locative. C'est à dire un ratio loyers perçus sur prix d'acquisition du bien. Je vous conseille de lire au moins quelques livres d'économie avant de propager n'importe quoi sur le fil.
Comparer un prix de 2008 avec un prix de 1970 n'a absolument aucun sens économique si on ne le rapproche pas des chiffres de l'inflation ou des salaires par exemple.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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EDE62
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 17:26:43
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LeNabot a écrit : « Comparer un prix de 2008 avec un prix de 1970 n'a absolument aucun sens »
Pour moi, cela a du sens, puisque je veux savoir ce qu’une maison coûtait il y a 30 ans et le prix d’aujourd’hui. Comment voulez vous faire la comparaison sans prendre les prix des années 1970 ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 17:33:39
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Citation :
Initialement posté par EDE62
Pour moi, cela a du sens, puisque je veux savoir ce qu’une maison coûtait il y a 30 ans et le prix d’aujourd’hui.
Sans connaitre le niveau d'un salaire de l'époque, c'est comme si vous compariez deux prix avec deux monnaies différentes sans avoir le taux de change.
Maintenant si pour vous cela a un sens, je pense que vous êtes bien le seul.
Si votre but est d'alimenter un troll, je peux en ouvrir un autre pour prouver que les salaires augmentent tout le temps et à très long terme. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 17:50:11
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EDE62, Citation :
=> Actuellement et d’après mes calculs, si j’achète en accession sociale à la propriété au lieu de louer en HLM, mon surplus de loyer varierait entre 100 et 150 Euros pendant 30 ans. Trouvez vous (tous) que c’est une bonne ou une mauvaise idée ?
Probablement. Il vous suffit de placer ce surplus dans une assurance vie en actions et, sur 30 ans, vous verrez que vous avez toutes les chances de gagner plus qu'avec votre bien immo qui vous coutera une fortune en entretien, charges et impôts. les actions seront exonérées d'impôts au bout de 30 ans.Citation :
Et je reviens aussi sur ce fameux taux de rendement brut « moyen » sur du très long terme. Le cas de Snoopy13 est de 8.48%, moi j’ai trouvé 6.81% sur un site Internet à priori sérieux.
Vous calculez un rendement brut de chez brut. Maintenant, faites le même calcul en ajoutant les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété payées par le propriétaire, la taxe foncière, les travaux d'entretien (environ 2% de la valeur du bien par an, ce qui fait qu'en 50 ans (grosso modo) vous avez payé une deuxième fois le bien).
A la fin, vous verrez que le rendement ne dépasse pas l'inflation ou alors de bien peu.
Si vous avez la chance d'acheter dans la zone qui sera la plus prisée des fortunes de la planète dans 30 ans, alors oui, vous ferez une superbe affaire (cf Saint Tropez il y a 50 ans, Beverly Hills, etc...)
Si vous achetez dans une zone résidentielle aujourd'hui et qui deviendra une zone de non-droit dans 30 ans, pour cause de chomage, dégradations, violences, etc...., alors vous aurez perdu 90% de la valeur du bien en 30 ans, en plus des dépenses d'entretien, charges, etc...
Voyez, ce n'est pas facile. De plus, il ne faut jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier (supposez qu'il y ait une guerre, par exemple).
Donc, en conclusion, investissez en diversifiant, et en sélectionnant le risque en fonction de votre capacité d'épargne.
PS: et ne vous fiez pas qux formules toutes faites qui annonce un rendement de 6;81% sur 30 ans sans aucune explication... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 18:06:58
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En lisant tous vos commentaires je suis un peu dépitée !!!
Et alors que faites vous Messieurs les Agents Immobiliers ?
Vous devriez mettre la clef sous la porte avant qu'il ne soit trop tard...
Ou alors l'immobilier est réservé à une classe d'élite qui a les moyens de financer cash, la classe moyenne devant rester dans son HLM jusqu'à la fin de ses jours !
Ce que vous oubliez Messieurs, dans vos paramètres, c'est que les loyers augmentent et lorsque vous vous retrouverez à la retraite avec un revenu qui sera sans doute de plus en plus faible, vous serez bien content d'avoir au moins un toit à vous.
Donc, je persiste et signe, sans faire des calculs de rendement rocambolesques, l'achat de sa résidence principale est le meilleur des investissements à long terme. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 18:29:02
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Snoopy13, Citation :
Donc, je persiste et signe, sans faire des calculs de rendement rocambolesques, l'achat de sa résidence principale est le meilleur des investissements à long terme.
Quels éléments factuels vous font dire cela? Comment pouvez-vous, sans aucun calcul, dire que c'est le meilleur des investissements?
L'achat de sa RP n'est valable que sur le plan emotionnel, le fait de se sentir "chez soi" (vous êtes cependant locataire de votre banque pendant un bout de temps), le fait de faire partie du "club des heureux propriétaires", ce club où les gens pensent que parce qu'ils ont un toit à eux, ils sont au-dessus de tous les ennnuis et toute leur vie est assurée.
Bien, ceci dit, sur un plan stictement non-emotionnel, l'achat de sa RP est une bêtise dans 80% des cas, puisque elle vous coûte plus que de louer, sauf si vous avez la chance d'acheter à la bonne époque, à savoir lorsque le loyer mis en rapport du prix du bien est suffisamment elevé. Ce n'est qu'une pure et simple question de mathématiques.
Enfin, dans une optique du meilleur des investissements à long terme, il vaut mieux louer sa RP et acheter des biens pour les louer, que d'acheter sa RP, puiqsue vous pouvez défiscaliser des loyers les charges et les travaux d'entretien.
Si vous souhaitez en savoir plus, donnez moi un peu plus de détails sur votre achat, notamment l'emprunt contracté, les charges de copro, les taxes fonicères et habitation, les travaux réalisés, et je vous ferai un petit calcul... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 18:47:15
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exemple:
snoopy achète sa résidence 100.000 Fr en 1972
ce qui représente 23255 heures de smic brut à 4,30 Fr
revente 2004 :
200.000 / 7.31 soit 27359 heures de smic
la valeur du bien a progressé de 17% en shc "smic horaire constant"
père de juliette:
achat 1987 : 52000 / 4.24 = 12264 heures de smic
proposition achat 2008 : 200000 / 8.71 = 22962 heures de smic
la valeur du bien a progressé de 87% en shc
le père de Juliette semble donc avoir pût faire une meilleure affaire
que snoopy (à la nuance près que la vente n'a pas eu lieu)
smic depuis 1970
http://www.tripalium.com/chiffres/smic/chiffre2.htm
inflation depuis 1900 et calculette
http://inflation.free.fr/calcul.php
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 18:56:00
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Axe,
Bravo. Une des façons de montrer que ce n'est pas facile de juger d'un ivestissement sur le long terme.
Et de ne pas se fier à la première impression (achat Snoopy vs achat du père de JulietteM). |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 19:01:14
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si on compte en litres de super
snoopy
1972 = 78900 litres
2004 = 181800 litres
Juliette
1987 = 72000 litres
2008 = 142000 litres
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 19:29:48
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Axe
Il est exact que vos calculs donnent à réfléchir.
Mais j'en reviens toujours à mon cas personnel :
J'ai une petite retraite de 2000 € mensuel, j'arrive très bien à vivre, alors que si j'avais un loyer à payer pour l'équivalent de la petite maison que j'ai il faudrait que je débourse au moins 1200 €.
Donc, mon pouvoir d'achat ne serait plus le même.
J'ai peut-être acheté au bon moment et revendu également au bon moment ?
(pas sûr, puisque dans même résidence, les prix ont grimpés de 20 % depuis 2004)
L'avenir nous dira qui avait raison.... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 19:30:21
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Citation :
Initialement posté par axe
la valeur du bien a progressé de 17% en shc "smic horaire constant"
Sur 30 ans les 17 %. On aurait prix la valeur en 1998, l'opération à long terme accusait une légère baisse. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 19:52:12
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par axe
la valeur du bien a progressé de 17% en shc "smic horaire constant"
Sur 30 ans les 17 %. On aurait prix la valeur en 1998, l'opération à long terme accusait une légère baisse.
en achetant en haut de cycle et en vendant dans un creux, c'est sûr
que la rentabilité est incertaine ... voir la perte certaine ...
snoopy a payé un crédit peut être identique à un loyer
et au final il en a récupéré au moins une partie si ce n'est
la totalité ou plus ... (le calcul est certainement plus complexe à
réaliser en tenant compte d'autres paramètres: annualisation, coût du crédit, inflation, panier moyen ...)
l'achat de la résidence principale est, en quelque sorte, une épargne
forcée
qui ne doit pas se faire dans n'importe quelle condition, bien sûr !
pour en revenir à EDE, il faudrait savoir si il bénéficie d'un prix
intéressant (terrain en accession sociale) ou d'un prix vulgum pecus !
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 22:14:54
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CALCULEZ, CALCULEZ !!!!!
J'ai passé ma vie à CALCULER, j'étais COMPTABLE....
Vous les piliers de forum, vous savez très bien que les chiffres vous annoncent ce qu'on veut bien leur faire dire on les manipule comme l'on veut.
Donc, continuez avec vos calculettes et ignorez les questions essentielles que l'on vous pose. |
Edité par - snoopy13 le 20 août 2008 10:41:03 |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 23:21:54
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Citation :
Initialement posté par snoopy13
CALCULEZ, CALCULEZ !!!!!
J'ai passé ma vie à CALCULER, j'étais COMPTABLE....
Vous les piliers de forum, vous savez très bien que les chiffres l'on vous annonce et ce qu'on veut bien leur faire dire on les manipule comme l'on veut.
Donc, continuez avec vos calculettes et ignorez les questions essentielles que l'on vous pose.
j'essaie de répondre à la préoccupation d'EDE62,
il me semble qu'il est très intéressé par les chiffres ...
c'est le 17% qui vous met dans cet état 
il ne faut pas, votre situation comme vous l'avez indiqué
est très loin d'être catastrophique !
allez encore quelques posts et vous passerez vous aussi pilier de forum 
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 00:19:33
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Si je résume la question de EDE : est-ce qu'un T2 de 120k€ vaudra 5.6 millions de francs dans 30 ans ?
Réponse : sans doute pas (et si c'est le cas, attendez-vous à payer 15€ la baguette de pain)
Blague à part : PERSONNE ne peut dire quel sera l'état du marché immo dans 30 ans. Le mieux, c'est de diversifier votre patrimoine. A mon sens, tout mettre dans l'immo est un dangeureux pari sur l'avenir.
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Edité par - lenouch le 20 août 2008 00:19:53 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 06:29:03
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Citation :
Initialement posté par axe
exemple:
snoopy achète sa résidence 100.000 Fr en 1972
ce qui représente 23255 heures de smic brut à 4,30 Fr
revente 2004 :
200.000 / 7.31 soit 27359 heures de smic
la valeur du bien a progressé de 17% en shc "smic horaire constant"
père de juliette:
achat 1987 : 52000 / 4.24 = 12264 heures de smic
proposition achat 2008 : 200000 / 8.71 = 22962 heures de smic
la valeur du bien a progressé de 87% en shc
le père de Juliette semble donc avoir pût faire une meilleure affaire
que snoopy (à la nuance près que la vente n'a pas eu lieu)
Merci Axe pour cet angle d'analyse ! C'est court, direct et pertinent. Je vais garder cette idée précieusement ! |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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