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 Sujet  |
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 26 août 2008 : 17:30:52
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Bonjour ribouldingue,
Je parle de l'art 25f de la loi du 10 juillet 1965 : modification de la répartition des charges visée à l'alinéa 1er de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. |
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 08:11:17
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Pour clarifier la situation qui semble confuse pour certains, il y a maintenant une nouvelle famille qui habite dans le lot de débarras.
Auparavant il y avait six copropriétaires, maitenant il y en a sept.
Aucun état descriptif de division modificatif n'a été établi: le lot de débarras est toujours considéré comme un lot de débarras. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 09:21:10
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Citation :
Initialement posté par GBLG
Pour clarifier la situation qui semble confuse pour certains, il y a maintenant une nouvelle famille qui habite dans le lot de débarras.
Auparavant il y avait six copropriétaires, maitenant il y en a sept.
Aucun état descriptif de division modificatif n'a été établi: le lot de débarras est toujours considéré comme un lot de débarras.
vous donnez l'impression de continuer vos messages sans jamais lire les autres interventions: toujours pas de réponse sur le syndic, l'état daté......
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 09:47:52
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Bonjour nefer,
Vos interventions n'apportent aucune réponse à la question soulevée. L'état descriptif de division n'a pas été modifié donc l'acheteur du lot de débarras a acheté un lot de débarras!
Que le syndic (ce n'est pas moi) et le notaire n'aient pas fait leur boulot, c'est évident... |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 10:03:43
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Citation :
Initialement posté par GBLG
Bonjour nefer,
Vos interventions n'apportent aucune réponse à la question soulevée. L'état descriptif de division n'a pas été modifié donc l'acheteur du lot de débarras a acheté un lot de débarras!
Que le syndic (ce n'est pas moi) et le notaire n'aient pas fait leur boulot, c'est évident...
Bonjour, je ne m'incruste pas dans ce topic mais je le suis attentivement car je pourrais avoir le même type de soucis dans un proche avenir !
Je voudrais dire juste GBLG qui si nefer n'apporte effectivement rien à la question posée c'est qu'il a lui-même soulevé des questions visant à apporter des précisions utiles pour mieux comprendre le contexte.
Et donc au lieu de lui reprocher de ne pas répondre peut-être serait-il plus judicieux d'apporter les éléments qu'il demande non ?
Je trouve moi aussi que nefer est souvent assez cassant dans ses interventions. Mais n'est-ce pas aussi son rôle pour recentrer les débats sans s'empêtrer dans un long discours pédagogique ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 10:05:30
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Bonjour GBLG,
Ce lot privatif à usage de débarras se trouvait être auparavant une annexe de l’appartement de votre syndic bénévole.
C’est-à-dire une annexe d'un lot principal à usage d’habitation.
Suite à la vente de ce lot privatif à usage de débarras, il ne peut plus être considéré comme une annexe d'un lot principal à usage d’habitation.
Et il serait quand même difficile de croire qu’un notaire puisse transcrire dans l’acte de vente une désignation différente que celle résultant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
De mon point de vue, dans l’acte de vente de l’acquéreur, ce lot privatif est toujours à usage de débarras.
Et le fait qu’il ne soit plus annexé à un lot principal à usage d’habitation, ce lot privatif à usage de débarras aménagé en appartement, est contraire à l’affectation résultant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
C'est-à-dire qu’il y a incontestablement un changement de destination d’usage de cette partie privative, celle d’un local privatif à usage de débarras en lot principal à usage d’habitation.
D’où une augmentation substantielle (70m2) de la surface habitable des lots.
Si ces faits sont avérés, vous êtes en droit d’exiger une modification des tantièmes de copropriété par un vote de l’assemblée générale à l’unanimité, mais certainement pas à l’article 25f de la loi.
Modification exclusivement aux frais de votre syndic bénévole.
Etant seul responsable de cette situation, sa responsabilité civile est clairement engagée.
Uniquement une action en justice pourra révéler la nature illicite de cette situation.
Mais avant d’en arriver à une telle extrémité, bonjour l’ambiance et les dégâts, surtout pour votre syndic bénévole et son acquéreur.
Exiger à l’amiable une modification de la répartition des charges, rendue nécessaire par le changement de ce lot privatif à usage de débarras en lot principal à usage d’habitation, par un vote de l’assemblée générale à l’unanimité (sans contestation possible).
Cette modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'une publication au fichier immobilier (fichier des hypothèques) afin qu’il soit opposable aux tiers, c'est-à-dire aux futurs copropriétaires.
Pour vérifier la véracité de ces faits, il ne vous reste plus qu’à aller au centre des impôts de votre commune, au service des hypothèques, pour vérifier ce qu’il en est exactement de ce lot privatif à usage de débarras.
Voyez ces liens :
Réponse ministérielle, J.O. du 2 novembre 2004, Déb. Ass. nat., Questions et réponses, p. 8678
Un changement d'affectation autorisé par le règlement de copropriété ne nécessite pas de décision de l'assemblée générale.
Une clause du règlement peut cependant l'exiger, auquel cas l'assemblée pourrait opposer au copropriétaire un motif légitime pour refuser le changement d'affectation.
Un changement d'affectation non prévu par le règlement de copropriété, et considéré par le copropriétaire comme licite parce que compatible, selon lui, avec la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, peut être réalisé sans formalités particulières, mais à ses risques et périls.
Un changement d'affectation contraire à la destination de l'immeuble ou prohibé par le règlement de copropriété ne peut être autorisé qu'à l'unanimité.
Lorsqu'un changement d'affectation n'est pas régulier, le syndic doit intervenir et poursuivre en justice, au nom du syndicat, le copropriétaire pour le contraindre à restituer à ses parties privatives leur destination initiale.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM35328.02.11.04.htm
Aménager une salle de bains dans son lot :
Mais on considère généralement que Les travaux peuvent être exécutés à l’intérieur d’un lot même s’ils affectent dans une certaine mesure les parties communes dès lors que, ils ne portent atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la solidité ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, le droit d’usage normal des parties communes prévu à l’article 9 de la loi permettant de les utiliser complémentairement à des fins privatives, dès l’instant que leur destination première est préservée (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 10 mars 1993).
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=3614
Comment consulter le fichier immobilier du bureau des hypothèques :
Le bureau des hypothèques est un service qui dépend de l’administration fiscale.
Le bureau compétent est celui du lieu de l’immeuble sur lequel la recherche est faite.
Il s’agit d’un service public.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=4065
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Edité par - ETASPAK le 27 août 2008 10:06:00 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 10:45:58
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Citation :
Initialement posté par GBLG
Le local de débarras ne possédait pas d'arrivée d'eau, ni d'évacuation des eaux usées.
Sur l'annonce immobilière, il y avait marqué vente d'un appartement!
donc le propriétaire du lot a fait des raccordements sur des parties communes sans autorisation de l'AG!
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:37:37
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Merci ETASPAK pour ces réponses, maintenant je sais que dans notre cas la seule solution pour une modification des tantièmes de copropriété passe par un vote à l'unanimité.
Il va falloir user de beaucoup de diplomatie pour arriver à l'unanimité en démontrant que cette situation n'est pas logique.
Nefer a raison, il ne faut pas oublier que pour aménager ce lot, le propriétaire pour effectuer ses branchements sur l'alimentation d'eau et sur les évacuations des eaux usées a du passer à travers un mur porteur commun et à travers un plancher sans autorisation.
Peut-être peut-on s'en servir pour une négociation à l'amiable? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 12:05:42
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GBLG,
Il vaut toujours mieux trouver un bon arrangement qu’un mauvais procès.
Je pense que vous avez suffisamment d’arguments à faire valoir pour trouver un bon arrangement à l’amiable.
Cordialement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 20:51:54
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Je ne suis pas tout a fait d'accord avec Etaspak quand il parle de local ANNEXE a un logement d'habitation. Une cave peut fort bien etre vendue seule, ou etre vendue en annexe d'un logement. Les deux sont possibles;
Si dans l'EDD le debarras est isolé et décrit en débarras, rien n'interdit de vendre le débarras.
Le problème est en effet que les acheteurs ont
1/ transformé sans autorisation
2/ créé un logement sans respecter vraisemblablement les regles d'urbanisme (a vérifier, mais il se peut que un logement = 1 ou 2 places de parking)
3/ Créé des arrivées d'eau et des évacuations sans l'autorisation de la copro.
4/ Peut-être meme rien déclaré au fisc (modele H2 en l'occurence)lequel peut se retourner vers la copropriété en cas de doute.
Même si un bon arrangement vaut mieux, le syndicat a tout a fait le droit de faire annuler toutes ces transformations au frais du fautif.
Le syndicat n'a pas a gérer les errements de l'un des membres. Il faut même éviter de gérer ce genre de problème comme cela, sinon chacun va faire pareil.
On en revient quand même aux questions de Nefer,
> etat daté, que dit-il,
> ventes, y'en a t'il une ou deux,
> et que pense le syndic, hormis son histoire de majortié à l'article 25,
car ce n'est pas a lui de décider de la forme de régularisation, c'est au contrevenant de venir en assemblée de coprorpiété et de faire voter une ou plusieurs résolutions, tout en assumant les frais qui vont avec, en tout cas c'est en général comem cela qu'on fait (frais de notaire et de géomètre pour modifier l'EDD et les tantièmes, aisni que le RC par exemple, frais d'architecte pour les percements divers, et il y a certainement sun certains nombres d'autres frais).
Il faut voter aussi une boite a lettre supplémentaire, etc etc... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 27 août 2008 20:55:02 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 09:59:31
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Bonjour,
Ribouldingue, il n'y a eu qu'une seule vente: c'est notre syndic bénévole qui a vendu son lot annexe de débarras qu'il avait aménagé.
Le réglement de copropriété autorise la vente d'un lot annexe séparément. La destination de l'immeuble a été respecté puisque son usage est l'habitation. Pour les régles d'urbanisme, nous n'avons pas de parking. Le fisc, je pense que cela regarde ce copropriétaire.
L'argument le plus intéressant semble être que pour aménager ce lot de débarras, pour pouvoir faire des raccordements à l'alimentation d'eau et à l'évacuation des eaux usées, ce copropriétaire a percé une dalle et un mur porteur, parties communes, sans autorisation!
Pour éviter d'avoir à réunir l'unanimité (difficile à obtenir), est-il possible dans mon cas de faire voter à posteriori par l'assemblée, à la majorité de l'article 25, l'acceptation des travaux effectués sans autorisation sur les partis communes pour aménager ce débarras (percement dalle et mur porteur) avec à la même majorité la modification des tantièmes du lot objet des travaux?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 18:56:39
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Bonjour,
GBLG précise :
« Pour clarifier la situation qui semble confuse pour certains, il y a maintenant une nouvelle famille qui habite dans le lot de débarras. »
« Auparavant il y avait six copropriétaires, maintenant il y en a sept. »
« Aucun état descriptif de division modificatif n'a été établi: le lot de débarras est toujours considéré comme un lot de débarras. »
Avant la vente, il y a 6 copropriétaires avec 6 lots principaux à usage d’habitation et 1 lot privatif à usage de débarras (annexe où pas, peut importe).
Après la vente, il y a 7 copropriétaires avec 6 lots principaux à usage d’habitation et 1 lot privatif à usage de débarras (annexe où pas, peut importe).
La situation est contraire à l’état descriptif de division puisque ce lot privatif à usage de débarras aménagé est devenu le lot principal à usage d’habitation du 7ème copropriétaire.
Un lot peut bien évidemment être vendu individuellement à la condition que l’affectation de ce lot ne soit pas contraire à l’état descriptif de division.
Ce qui n’est pas le cas de ce lot privatif à usage de débarras puisqu’il devenu un lot principal à usage d’habitation.
L’urbanisme n’a rien à voir avec l’aménagement de ce lot privatif à usage de débarras.
L’état daté n’a rien à voir avec l’aménagement de ce lot privatif à usage de débarras.
Le fisc n’a rien à voir avec le syndicat des copropriétaires.
Il ne connaît que le copropriétaire de ce lot privatif à usage de débarras devenu un lot principal à usage d’habitation.
Le syndic bénévole (copropriétaire) est le seul responsable de cette situation et sa responsabilité civile est clairement engagée.
Je ne vois que deux solutions :
Soit une action en justice pour révéler la nature illicite de cette situation, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Soit une modification à l’amiable de la répartition des charges par un vote de l’assemblée générale à l’unanimité, aux frais du copropriétaire responsable.
Cette modification de la répartition des charges doit obligatoirement faire l'objet d'une publication au fichier immobilier (fichier des hypothèques).
De mon point de vue, je ne vois aucune autre solution pour sortir de cette embrouille.
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Edité par - ETASPAK le 28 août 2008 19:03:48 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 21:49:16
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il est urgent de commencer par changer de syndic
il y a conflit d'interet puisqu'il n'a pas indiqué au notaire la transformation du débarras en appartement: mettez le en demeure de vous produire l'état daté qu'il a rempli |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 23:47:24
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Bonsoir,
Les renseignements qui se trouvent dans l’état daté n’ont rien à voir avec l’aménagement de ce lot privatif à usage de débarras.
L’état daté est un document sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat de copropriétaires.
Voyez ce lien :
Vente d'un appartement et charges de copropriété :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2604.xhtml
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 29 août 2008 : 12:14:17
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Bonjour ETASPAK,
Est-ce que le fait que l'affectation réelle du lot de débarras soit contraire à l'état descriptif de division est illicite pour la copropriété où doit-on pour négocier l'unanimité s'appuyer plutôt sur les travaux effectués sans autorisation sur les parties communes? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 août 2008 : 21:04:18
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Bonsoir GBLG,
Ce qui est illicite pour votre copropriété, c’est que ce lot privatif à usage de débarras aménagé soit devenu le lot principal à usage d’habitation du 7ème copropriétaire.
Ce qui est contraire à l'état descriptif de division qui, je vous le rappelle, fait partie intégrante de votre règlement de copropriété.
Même si la jurisprudence actuelle confirme la tolérance zéro en ce qui concerne les travaux effectués sans autorisation sur les parties communes.
Je ne pense pas que le fait de traverser un mur porteur et un plancher (pour effectuer des branchements sur l’alimentation d’eau et sur l'évacuations des eaux usées) suffisent à modifier la répartition des charges et soit contraire à la destination de l’immeuble.
S’il est vrai que l’article 25f de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. »
Votre réel problème, comme le précise Nefer c’est « qu’il y a conflit d'intérêt » puisque votre syndic bénévole (copropriétaire) et le seul responsable de cette situation inextricable.
Soit vous négocier avec votre syndic bénévole qui reconnaît ses erreurs et accepte une modification à l’amiable de la répartition des charges par un vote de l’assemblée générale à l’unanimité, donc sans aucune contestation possible.
Soit vous serez dans l’obligation d’engager une action en justice à l’encontre de votre syndic bénévole, seul responsable de cette situation, ce qui engage clairement sa responsabilité civile.
Voyez ces liens :
Lire le Règlement de copropriété 2 : l'état descriptif de division et la répartition des charges.
« Bien entendu, il est aussi possible de changer un mode de répartition par décision unanime de tous les copropriétaires, dûment publiée au Fichier immobilier, mais une telle décision ne peut dans la pratique être obtenue que dans les très petites copropriétés et sous réserve de bonne entente entre copropriétaires… »
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=7
Attention aux travaux « privatifs » affectant - même très modérément - les parties communes : la Cour de Cassation rappelle qu’une autorisation de l’assemblée générale est indispensable.
« L’arrêt de la Cour de Cassation qui suit vient opportunément rappeler que tous types de travaux envisagés par un copropriétaire et affectant des parties communes doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale même si les travaux consistent en un aménagement normal de parties privatives, ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble et ne réduisent pas l'usage des parties communes. »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0408/abus1377.htm
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Edité par - ETASPAK le 29 août 2008 21:05:41 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 19:13:58
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Citation :
Bonsoir ribouldingue,
Je ne suis pas le seul à parler d’une annexe d'un lot principal à usage d’habitation.
Voyez la réponse de Gédehem dans ce sujet que je cite à GBLG le 25 août 2008.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=59119
OK, je n'avais pas vu ni lu.
Attention, quand même, la modification de l'EDD et du RC coutent cher, si vous votez une modification amiable, sans plus, c'est l'ensemble des copropriétaires qui va payer la somme en question... Etaspak l'a rappelé plus haut. |
Festina lente |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 22:56:43
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Bonsoir.
Arrêtons de dire que la modification coûte cher : en fait elle coûte ... ce qu'il faut, et ce n'est pas si cher :
Nous avons prévu de modifier notre RdC (pas simplement de le toiletter, car certains articles sont inutiles ou aberrants aujourd'hui, et nous voulons intégrer celles des décisions prises par les AG successives qui le méritent, sans oublier de rectifier une erreur manifeste de tantièmes ) par nous-mêmes, puis de faire contrôler les formulations par un notaire qui se chargera de le publier : il nous annonce une enveloppe de 1000 € grand maximum, plus pour ceux qui veulent une «copie originale» 30 € quel que soit le nombre de pages.
Mais même si le prix n'est pas exorbitant, il faut s'occuper sérieusement de la modification et la faire voter.
Pour savoir qui paie, je ne vois pas d'autre solution qu'un compromis, et de connaître le montant à payer peut précisément faciliter ce compromis.
Je vous souhaite une bonne négociation profitable à tous (quand on est de bonne volonté ...).
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 30 août 2008 22:59:11 |
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GBLG
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 21:05:39
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Bonsoir,
J'ai relu toutes les interventions et ce doit-être à cause de mon manque d'expérience dans le domaine juridique car les choses ne sont pas encore trés claires pour moi.
-Dans le cas particulier que ma copropriété rencontre, pour éviter d'avoir à réunir l'unanimité, peut-on faire voter à posteriori par l'assemblée l'acceptation des travaux effectués sans autorisation sur les parties communes pour aménager ce débarras (percement mur porteur et dalle) à la majorité de l'article 25 et avec la même majorité la modification des tantièmes du lot objet des travaux?
- deuxième question, quand un lot passe d'une affectation de débarras à celle d'appartement, y a t-il changement d'usage de cette partie privative et peut-on appliquer l'article 25f pour faire modifier la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs? Je sais que cette loi s'applique à un changement d'usage d'un lot habitation vers commerce, mais peut-on l'appliquer dans notre cas?
Des réponses précises sont les bienvenues pour éclairer mon amateurisme, merci. |
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Aménagement d'un lot de débarras en appartement...
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