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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
 Posté - 09 nov. 2008 : 10:52:14
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sbx vous êtes franchement dangereux pour les locataires et même pour les propriétaires.
D'abord, pour le cas propre à pititourson, il set réellement dans l'impossibilité de présenter des devis différents afin de négocier sur le fondement du devis. Personne n'a dit que pititourson ne pouvais pas lire ce qui est écrit sur le devis et éventuellement contester la pertinence des termes du devis par rapport aux termes des états des lieux. Il ne peut que négocier l'application d'un coefficient de vétusté ou dénoncer la non pertinence du devis mais rien d'autre. Il lui reste 5 ans à partir de la date d'état des lieux de sortie. Personne n'a dit qu'il devait payer sans rien dire. Mais tous les gens sensés qui ont répondu sur de fil de discussion ont insisté sur le fait qu'il ne peut en aucun cas faire valoir que les travaux n'ont pas été fait. Le sujet de pititourson est là et pas ailleurs.
Ensuite pour ce qui concerne l'élargissement de la discussion, utile à tous les locataires et à tous les propriétaires pour trouver le bon juste milieu et faire preuve de parfaite équité je prie tous les lecteurs de ne pas s'engouffrer dans la morale bien démago et bien dangereuse de sbx.
Moi qui d'après sbx envoie les locataires au casse-pipe, je suis également propriétaire. Je n'ai jamais exigé des locataires suivants qu'ils s'y collent pour les réparations dues par les précédents, ils ne sont pas mes larbins. J'exprime mon respect autrement si je ne veux pas "assassiner" le sortant; je modère la retenue par un bonus sur ce qui est mieux... même si ce n'est pas prévu par la loi. Et je trouve cela bien plus élégant que de refiler des rouleaux de papier au suivant (qui, de plus pourra ne pas trop aimer le style desdits rouleaux).
Citation :
On en déduit que le bailleur peut avoir demandé n’importe quelle prestation pour faire établir son devis, le locataire n’a pas à mettre son nez dedans, il la ferme et il paie.
Personne n'a dit que le locataire était privé de la faculté de contester le bien fondé de ce qui est inscrit sur le devis par rapport à ce qui est inscrit sur les ELS. Le locataire aura gain de cause s'il demande à appliquer un coefficient modérateur sur un devis qui dit retapisser toute le pièce X alors que l'état des lieux dit 1 m² de papier peint détérioré.
Citation :
Réponse : ce n’est pas qu’on ne leur fait pas confiance, c’est qu’on n’a pas à faire aveuglément confiance aux propriétaires qui en commanditent la réalisation (pour la raison ci-dessus).
Personne n'a "plaidé" cette thèse, sauf vous sbx qui semblez un peu "borné" ou en logique de lutte des classe primaire !
Citation :
celui-ci est dans l’incapacité physique et juridique de pouvoir faire établir d’autres devis. Que c’est surréaliste d’imaginer qu’il soit en capacité de le faire.
Alors là franchement je me bidonne !
Quand un locataire a fait l'ELS et qu'il a rendu les clés, il n'a plus le droit d'aller dans le logement et c'est pour cela qu'il ne peut pas obtenir de devis comparatif... Le seul repère, c'est l'ELS. Oui, c'est difficile de comprendre les devis parce qu'il y a des termes non accessibles au premier quidam... parce que les métrés sont présentés de façon obscure, mais ces habitudes d'artisan ne sont pas la faute aux propriétaires ! Faut faire avec tant qu'on n'a rien trouvé pour remédier à cela... Oui, le locataire est un peu pris au piège, mais pas victime du méchant propriétaire et pas contraint à la boucler ! Des risques similaires, il y en a dans tous les domaines de la vie.
Citation :
Il mérite la prison si néanmoins il se renseigne en allant demander de son côté un devis ? Oullala !! Ben oui !! Attention !! Parce qu'il n’a pas le droit de contredire son propriétaire !...
C'est quoi ce délire ?
Citation :
Donc oui, je vais faire moi-même un devis par différents professionnels.
Vous, locataire partant et parti, vous faites comment ? Racontez-nous SVP. L'avez-vous déjà fait ?
Citation :
On a beau me dire sur ce forum que c'est débile et sans valeur, ça ne m'empêchera pas d'aller vérifier qu'on ne cherche pas à m'arnaquer.
personne ne vous dit que les locataire n'ont aucun moyen de se défendre, on vous dit que les méthodes que vous donnez pour leur défense ne mènent que dans le mur.
Citation :
Ben voyons. Bien sûr ; bien sûr. Le propriétaire est tout à fait à l’aise avec ce genre de conseils...
Moi qui ai conseillé aux locataires de "faire leurs comptes" et de choisir s'ils allaient s'arranger pour réparer ou accepter de payer l'indemnité dont ils ignorent le montant, moi qui ait dit cela, je suis locataire !
Je vois bien que le parquet vitrifié a pris un sérieux coupe de vieux, depuis que je suis dans cette location et en plus, je suis coupable dans un coin d'une usure anormale car j'ai commis l'imprudence de mettre une chaise de bureau sur roulette sans prendre la précaution de protéger par un tapis. Je hais les tapis !. je sais bien que le décret des réparations locatives me demande d'entretenir la vitrification. Et je fais comment pour l'entretenir, cette vitrification, tous les 5 ou 6 ans, il me faut enlever tous les meubles, passer un décapent et repasser 1 ou 2 couches de vernis vitrificateur. Si je veux que le travail soit correct, je ne peux faire autrement que de faire pièce entière par pièce entière. Imaginez la galère ! En plus, j'ai pris les lieux il y a 5 ans et la vitrification ne datait pas de la veille ! Donc vétusté incontestable.
Alors, si je quitte les lieux dans 1 an ou 2, j'ai fait mes comptes, je paie l'indemnité au propriétaire, ce sera moins cher pour moi et surtout moins contraignant. OK, pour ce cas, je peux, en préventif m'être procuré plusieurs devis me permettant de négocier avec le propriétaire, pour ne pas me faire avoir. Je peux également déménager donc retirer tous les meubles, conserver 4 à 5 jours entre le moment où j'ai vidé les lieux et celui où je fais l'ELS, faire passer un professionnel ou m'y coller moi-même. Laisser les lieux avec une magnifique vitrification toute neuve. Et j'aurais payé plein pot, sans abattement pour vétusté. Et cela me coûtera bien plus cher ! Le principe des retenues sur le DG, c'est que la loi n'a pas prévu de les compenser par des bonus pour ce que le locataire a améliorer. Il ne faut pas l'oublier !
Pour d'autres éléments que ce parquet, je prendrais d'autres résolutions. Pour une prise félée, là, je la remplace avant l'ELS. Pour le flexible de douche devenu un peu moche, pareil, je remplace avant l'ELS. Pour la propreté générale des lieux, je m'y colle ou je fais moi-même les frais d'une entreprise ou d'un CESU, avant l'ELS...
Le conseil de payer n'est pas universel, je me contente de souligner qu'il peut être valable, c'est tout !
Si je pense encore être là longtemps quand le parquet sera franchement détestable à l'oeil, j'agirais bien sur autrement ! et je me fendrais éventuellement de travaux de vitrification avec toute l'horreur que représente l'obligation de sortir tous les meubles pièces par pièces !
Citation :
Bien sûr, c’est complètement stupide que de proposer à son locataire de remettre lui-même en l’état son logement.
Cette remarque c'est le bouquet. Là, vous conseillez tout de go aux locataires de se conduire comme des inconscients. Ce n'est pas au propriétaire de conseiller au locataire de réparer lui-même. C'est au locataire de la faire spontanément avant son état des lieux de sortie s'il ne veut pas avoir de retenue sur son DG (et peu importe si cela lui coute plus cher ou moins cher). Quand un locataire fait son ELS, il n'a plus de droits sur les lieux, il n'a pas à revenir pour réparer. Il n'a pas à bénéficier de temps pour réparer et refaire éventuellement un autre ELS pour constater que tout va bien. Et le locataire suivant, qui devait rentrer immédiatement dans les lieux, il faut quoi en attendant ? Là, vous être très très dangereux en faisant croire à des lecteurs que les choses peuvent se passer comme vous dites.
Citation :
Le seul problème à vous lire c'est qu'ipso facto le locataire n'a pas à réparer lui-même, il doit donner une compensation financière à son bailleur (qui n'a pas l'obligation de faire les travaux derrière, tout le monde l'a bien compris ça...)
Vous devez avoir des problème de capacité à faire de la lecture car personne n'a jamais dit cela. et vos difficultés de lectures se confirme dans ce que vous indiquez ensuite quant à la notion de vétusté. Intégrer la vétuste ne veut pas dire faire réparer avec du matériel d'occasion, cela veut dire appliquer une "décôte"... c'est un calcul.. Cela fait baisser la part à prendre en charge par le locataire sortant devant réparation. Et les contributeurs un peu sensé ont justement indiqué à pititourson que sa seule capacité de contestation était là et bien là ! et qu'il avait encore la capacité à la faire valoir si le papier peint dégradé n'était pas neuf.
Citation :
Dans la vraie vie, je pensais bêtement que les propriétaires ne s’ennuyaient pas et demandaient juste un devis pour retapisser entièrement ou pour remplacer avec un élement dans un état neuf puis présentaient sans scrupule le montant que cela représente à son locataire.
L y en a qui font ainsi. Mais pour les contrer, nous avons indiqué les bonnes méthodes et vous, vous indiquez des méthodes inefficaces, non appropriées et impossibles à mettre en oeuvre.
Citation :
Bref, locataires, suivez ces conseils de propriétaires : dormez tranquilles et réglez aveuglément ce que vous réclament vos propriétaires. Ils vous présentent un devis ? Cherchez pas et payez !...
Personne n'a jamais dit cela.
Citation :
En tant que locataire, je fais juste le contraire
Si vous avez réussi une fois à faire "comme vous exposez", vous aviez un propriétaire qui n'y connaissait rien et rien ne me prouve que vous avez correctement défendu vos propres droits.
Citation :
1) blablabla
2) vous ne répondez pas au problème posé dans le sujet
3) vous avez déjà demandé des devis à des artisans peintres?
4) avez-vous déjà eu des chats?
5) vous connaissez les zones détériorées par le chat?
6) vous connaissez la taille de l'appartement?
7) comment faire faire un devis alors que vous avez quitté l'appartement depuis plus d'un an?
8) etc, etc, etc blablabla
Exactement
Citation :
Pffff.....
Tout à fait. |
seborga1 |
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jacky59620
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 12:55:07
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[quote]Initialement posté par seborga1
Pourvu que je ne devienne jamais locataire de jacky59620 car, s'il se pointe avec des rouleaux de papier et s'il me demande de les poser pour effacer les dégradations du locataire précédent, je lui envoie les rouleaux de papier à la figure.
Mais vous n'avez pas compris je pense. Cela m'est arrivé d'avoir une piéce de l'appartement ou la tapisserie était tachée. Donc en faisant visité l'appartement aux nouveaux locataires je leurs ai demandé s'il avez l'intention de mettre un nouveau tapis, il m'ont répondu oui. je leur est dit qu'ils pouvaient acheter le tapis qu'il voulais et leur est remboursé et bien sur retenu sur le dépot de garantie de l'ancien locataire!!Bien sur ils n'ont pas excagéré...je vois pas ou il y a un problême la dessus. De plus beaucoup de locataires veulent personnalisé l'appartment et je trouve cela trés bien.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 17:42:13
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Citation :
Cela m'est arrivé d'avoir une piéce de l'appartement ou la tapisserie était tachée. Donc en faisant visité l'appartement aux nouveaux locataires je leurs ai demandé s'il avez l'intention de mettre un nouveau tapis, il m'ont répondu oui. je leur est dit qu'ils pouvaient acheter le tapis qu'il voulais et leur est remboursé et bien sur retenu sur le dépot de garantie de l'ancien locataire! Bien sur ils n'ont pas excagéré...je vois pas ou il y a un problême la dessus.
Tapis ==> tapisserie ! effectivement... euh en général, la tapisserie est effectivement tissée, comme un tapis (voire Gobelins ! voir, "le chant du monde"... mais d'est tendu au mur et le tapis, c'est pa terre !
J'avais quand même un peu compris... mais ce genre de deal ne me va pas... car il n'est pas dans l'intérêt du nouveau locataire.
Plus sérieux.. si dans ce cas, le candidat locataire c'est moi, je n'aurais pas l'imprudence de vous répondre oui à votre question quant à mon intention de mettre un nouveau tapis (enfin, pour simplifier et clarifier, on va dire moquette). Je vous indiquerais que j'espère que vous allez me mettre une nouvelle moquette. Et si vous me conduisez néanmoins à céder pour que j'achète la moquette qui me plaît sous réserve de remboursement, je vous demanderais en plus une franchise de loyer pour compenser "ma main d'oeuvre" ou celle que je vais payer si je ne sais pas poser une moquette. Après tout, pourquoi engagerais-je des frais pour devoir accepter que l'ELE (état des lieux d'entrée) indique "moquette neuve" alors que je serais à nouveau en logique de faire des frais si je détériore cette moquette.
Dans ce cas là, il fait comment le propriétaire pour justifier ce qu'il va retenir sur le DG du sortant. IL y laisse des plumes. Il va pouvoir justifier la facture de la moquette, mais déjà pour justifier de la franchise de loyer que je vais lui demander et qu'il va se résoudre à me consentir... il aura du mal.
La vétusté étant due par le propriétaire, je n'ai pas à "payer le neuf profitant au propriétaire" à mon entrée dans les lieux. Si le propriétaire m'offre la nouvelle moquette mais indique la vieille moquette dans mon ELE, là, je ne demande rien de plus. Là, votre offre me paraît honorable et équitable. A ma sortie, il faudra poursuivre dans la même logique et oublier qu'on m'a offert une moquette neuve mais évaluer ma prise en charge si je dégrade en fonction des différences entre mes 2 états des lieux.
Citation :
De plus beaucoup de locataires veulent personnalisé l'appartment et je trouve cela trés bien.
ambigüe, cette phrase. S'ils savent qu'ils sont la pour un bon moment, les locataires ont effectivement bien raison de se mettre un peu chez eux, ç leur goût et à leur image. S'ils financent eux-même toute la déco et s'ils ne restent pas longtemps dans les lieux, c'est effectivement très bien... pour le propriétaire ! Eux, ils auront investi mais n'en profiteront pas pleinement. Et qu'on ne me dise pas qu'ils n'ont pas investi grand chose car les fournitures sont peu chère. Ne pas tenir compte de la valeur de la main d'oeuvre du locataire qui fait tout tout seul, pour moi, c'est pas bien. |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 19:00:00
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| Ah, Seborga1 soyons précis, il existe des tissus et des tapisseries non tissées.... |
Festina lente |
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jacky59620
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 19:51:23
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Vous avez raison Messieurs les proprios! Retenait systématiquement de l'argent sur la caution pour cause de vétusté et autres car a vous entendre vous trouvé toujours quelques choses pour retenir de l'argent a vos locataires.
S'il vous arrive un jour de rentre l'intégralité de la caution comme je l'ai déja fait, dites le moi mais personnellement j'en doute.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 20:58:37
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Citation :
Vous avez raison Messieurs les proprios! Retenait systématiquement de l'argent sur la caution pour cause de vétusté et autres car a vous entendre vous trouvé toujours quelques choses pour retenir de l'argent a vos locataires.
On se tue à expliquer que, justement, la vétusté est à la charge du propriétaire et jacky59620 semble comprendre l'inverse. C'est dans espoir ! j'espère cependant que pititourson sera en mesure de la faire valoir cette vétusté, s'il y a effectivement de la vétusté dans son cas.
Effectivement, ribouldingue il y a des tissus non tissés !
J'ai également à redire un peu sur l'orthographe !
Il faudrait lire
Citation :
Vous avez raison Messieurs les proprios! Retenez systématiquement de l'argent sur la caution pour cause de vétusté et autres car à vous entendre vous trouvez toujours quelques choses pour retenir de l'argent à vos locataires.
Citation :
S'il vous arrive un jour de rentre l'intégralité de la caution comme je l'ai déja fait, dites le moi mais personnellement j'en doute.
Je n'ai pas assez de "changement de locataire à mon actif" pour que la statistique à vous fournir soit infaillible ==> 1 changement de locataire, dépôt de garantie restitué intégralement et pourtant, il y avait à redire mais pas le temps de faire faire des devis, le suivant arrivait ! alors j'ai 100 % de restitution intégrale à mon actif et au passage, c'est le locataire (enfin, quand même marié + 2 enfants) qui m'a "soutiré" du fric de façon malhonnête  . Il avait des impayés, il a signé l'engagement à solder le gros trou mais il a réussi à semer la trace de l'huissier que je lui avait mis sur les reins ! et à quitter son travail... et à changer de banque... Même sa famille mère et frère (non disparue elle) ne veut pas le trahir pour qu'on le retrouve  ... Et oui, il n'y a que les propriétaires qui abusent ! heureusement, les nouveaux locataires sont top...  |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 21:35:41
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Citation :
Initialement posté par jacky59620
Vous avez raison Messieurs les proprios! Retenait systématiquement de l'argent sur la caution pour cause de vétusté et autres car a vous entendre vous trouvé toujours quelques choses pour retenir de l'argent a vos locataires.
Aucun intérêt pour le fil:
1/ C'est un procès d'intention sans preuve. Du genre moi seul suis bon, tous le sautres sont des filous
2/ Nous disons l'inverse.
C'est à se demander en tant que propriétaire, vu ce que vous cvonnaissez à la loi , ce que vous pouvez -sans le savoir certes- faire de travers. |
Festina lente |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 03:14:38
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Ce n’est pas la première fois que je le remarque, mais vous avez quand même un art assez prononcé pour prendre les gens pour des cons ici...
J’y reviendrai... |
sbx
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evora0606
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 09:19:32
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bonjour.
je voudrais faire une petite remarque concernant le déroulement de cette discussion,qui aurait pu être très instructive.
mais dans ces joutes,si chacun pouvait dire à qui il s'adresse en utilisant le "répondre avec citation",les choses seraient plus claires pour le lecteur!
car on ne sait plus qui s'adresse à qui,et finalement,on n'y comprend plus grandchose.
après ça,ce n'est pas étonnant que des sujets identiques ou proches reviennent sur le forum.
bon.j'espère que petitourson aura compris...c'est l'essentiel.
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 22:48:09
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Bonjour,
Il y a peut-être des personnes qui ont du mal avec l’orthographe ou la grammaire, ou qui ont du mal à s’exprimer, mais elles n’en restent pas moins polies.
Et si, avec vos moqueries, vous en tirez le sentiment d’être intellectuellement supérieurs à vos contradicteurs, moi ça me fait juste penser le contraire.
Simplement, ici, comme c’est souvent le cas dans un forum, certains profitent du relatif climat d’anonymat pour se permettre des remarques tout à fait déplacées.
Et si on vous contredit, on remet alors en cause votre expérience de la vie, on vous ridiculise, on fait des déductions, on vous fait dire ce que vous n’avez pas dit ou que vous ne savez pas de quoi vous parlez, que vos inepties ne méritent même pas que l’on s’attarde dessus et on vous fait passer pour un gros benêt qui n’y comprend rien à rien.
Dans ces conditions, c’est difficile d’instaurer une discussion saine. Ca part forcément en vrille.
Cela m’est déjà arrivé ici. J’avais déjà eu droit à ce genre de remarques ou réactions. Aussi formulées de la part de propriétaires pour qui visiblement ce seul statut leur permet à la fois de vous proférer de fausses vérités mais aussi sur un ton particulièrement cavalier.
J’avais bien fait d’insister et d’aller jusqu’au bout de mes démarches puisque là où on me disait que je n’avais rien à récupérer et que jamais je n’y parviendrais, j’ai en réalité récupéré beaucoup.
Maintenant, comme je le dis souvent, je veux bien qu’on me fasse remarquer si je dis une bêtise. Je tiens juste aussi à ce qu’on me le dise calmement et sans remarque déplacée. Je pense qu’on fonctionne tous pareil à ce niveau.
A ribouldingue et seborga : oui je raconte vraiment n’importe quoi et je suis dangereux. Si vous le dites et que vous me connaissez bien, c’est que ce doit être vrai.
A Ankou : ça va mieux ? Ca vous a fait du bien ?
Votre réaction est puérile et stupide.
1) Mon blabla n’a consisté qu’à reprendre les contradictions dans certaines interventions bourrées tout autant de blabla.
« 2) vous ne répondez pas au problème posé dans le sujet. »
Si. C’est juste que je n’y réponds pas comme souhaitez que l’on y réponde.
3) Oui. Ainsi que pour de la pose de moquette et de lino 4) Oui 5) Non, et vous ? 6) Non, et vous ? Nous voilà bien avancés.
7) J’y reviens plus tard.
Bon.
L’occasion de la restitution du dépôt de garantie (DG) est, à lire les locataires, souvent problématique (puisque pour eux l’enjeu est de récupérer une somme juste, ce qu’ils n’arrivent pas souvent à faire), à lire les propriétaires elle est rarement problématique (puisque ce sont ces derniers qui disposent a priori du montant global du DG et qui vont décider du montant qu’ils vont restituer.)
Déjà, rien qu’à ce niveau là, oui, ribouldingue, il y a bien une question de « morale » dans la façon dont cette restitution va s’opérer et comment elle va être conduite. La question de pititourson en est un exemple criard du propriétaire qui n’a aucune considération pour son locataire et qui entend bien « se servir » sur le DG, peu lui important ce qu’en pense son locataire.
Il y a des locataires qui n’entretiennent pas ce qu’ils louent et qui dégradent. Ils ne se sont pas tous comme ça. Ceux-là, il faut qu’ils assument en acceptant de dédommager leur propriétaire s’ils entendent ne pas réparer eux-mêmes AVANT de rendre les lieux. Les propriétaires de ce genre de locataires n’ont pas non plus à leur imposer « leur montant » du dédommagement. Ils doivent s’entendre sur ce montant.
Il y a des propriétaires qui profitent de la situation pour grossir le trait, pour grossir le montant d’une facture ou d’un devis, pour pipoter leur ex-locataire ou pour les menacer de ne rien leur rendre du tout s’ils continuent à trop poser de questions. Ils ne sont pas tous comme ça. On se permet juste de dire qu’il en existe des comme ça, et tant pis si ça vous énerve seborga et si vous estimez que cela relève d’une lutte des classes primaire. Je suis peut être borné, mais je n’empêche jamais quelqu’un de s’exprimer.
Si la question porte sur le fait de savoir si le propriétaire a l’obligation de réaliser réellement la réparation pour être dédommagé par son locataire, elle porte aussi (si j’ai bien lu) sur « le niveau » du dédommagement. « Lors de la restitution de ma caution ils m'ont enlevé un peu plus de 800 euros » « Je voudrais savoir si mes ancien propriétaires ont le droit de m'enlever autant de sous »
J’en déduis donc que le propriétaire de pititourson a unilatéralement défini le montant de son dédommagement, ce que je considère comme parfaitement anormal.
On est tous d’accord sur le fait qu’un devis suffit au propriétaire pour s’en servir comme base de calcul pour chiffrer le montant qu’il entend réclamer à son locataire au titre du dédommagement. On est tous d’accord parce qu’en effet le propriétaire n’a pas à réaliser au final ces réparations. En ce sens, un devis peut donc lui suffire.
Je ne suis pas par contre d’accord quand on dit que ce devis « suffit au propriétaire pour justifier de son préjudice ».
Je ne suis pas non plus d’accord que face à un devis présenté par un propriétaire « la seule réclamation que vous puissiez faire serait sur l'absence de calcul de vétusté ».
Je ne suis pas d’accord parce que, tout d’abord, ce qui permet de justifier que le propriétaire a subi un préjudice c’est l’EDL de sortie où les deux parties conviennent (c'est-à-dire s’entendent toutes les deux en signant le document) qu’il y a eu une dégradation causée par le locataire et qu’il va devoir en dédommager son propriétaire.
Soit les deux parties estiment contradictoirement, lors de la rédaction de cet EDL, que le dédommagement se chiffrera à « tant d’€ » et que cette somme sera déduite du DG en plus des autres sommes qui resteraient à couvrir.
Soit les deux parties conviennent que pour estimer le montant des réparations il s’agira d’établir un devis par un professionnel car ni le propriétaire ni le locataire n’arrivent à estimer par eux-mêmes.
Si elles ne sont pas d’accord, il y a un différent que seul un tribunal pourra trancher. L’avantage pour le propriétaire étant qu’en attendant un jugement très hypothétique de la part de son locataire (qui n’avait vraiment pas l’air de très bien savoir de quoi il parlait et de toute façon je lui ai bien rentré dans le crâne que j’avais raison) et qui lui soit signifié, il garde le montant qu’il s’est fixé et rend la différence du DG.
Dire que le simple devis suffirait à ce propriétaire pour justifier de son préjudice ne me semble donc pas juste.
Si rien n’est écrit sur l’EDL, il peut venir avec tous les devis ou factures qu’il veut, son préjudice n’en est pas pour autant justifié s’il n’y a rien sur l’EDL.
Et si l’EDL prévoyait que pour estimer le montant des réparations il conviendrait de faire établir un devis par un professionnel, je ne vous suis certainement pas quand vous nous dites que seul le propriétaire sera alors en mesure de réaliser ce devis.
Toujours dans cet esprit contradictoire qui doit nécessairement conduire le débat entre le propriétaire et le locataire, ceux-ci doivent encore s’entendre sur ce devis.
Ce n’est qu’une fois que l’on s’est entendu sur le contenu du devis, par qui il a été réalisé, pour quelle qualité de prestation et pour quelle qualité de matériaux que la discussion du niveau de vétusté peut enfin avoir lieu.
Donc si propriétaire et locataire, pour qui le préjudice du second sur le premier est établi, ne s’entendent déjà pas sur ce point, le locataire est tout à fait fondé à remettre en cause le devis. A demander au propriétaire d’en établir un second auprès d’un professionnel, commandité par les deux parties en présence, ou à lui demander, s’il ne veut pas établir un autre devis, d’en faire établir un lui-même, contradictoire en lui permettant d’avoir accès aux lieux avec le professionnel si cela est nécessaire.
S’il ne veut ni faire d’autre devis, ni laisser l’accès aux lieux à son ancien locataire pour qu’il puisse en faire réaliser un lui-même, il ne laisse pas la place au contradictoire et mène la barque seul, ce qu’il n’a pas à faire.
Avant de s’embarquer dans la contradiction du devis réalisé par le propriétaire, le locataire a tout intérêt à se renseigner pour estimer lui-même le coût de telle ou telle réparation.
Pour cela, il n’est de toute façon pas forcément un obstacle que de ne plus avoir accès aux lieux.
Faire monter une cuisine que l’on a choisie dans un catalogue dans une pièce suivant un plan, faire repeindre une pièce qui présente telle surface et hauteur de plafond avec une peinture de telle qualité, faire retapisser avec un papier-peint de telle qualité, faire déposer et reposer une moquette ou du lino avec un produit de telle qualité. Renseignez-vous, il y a plusieurs enseignes qui vous proposerons une estimation de ce genre de prestations sans avoir à venir sur les lieux.
Alors d’accord, on aura une estimation, et ce ne sera sans doute pas « un devis » tel qu’on peut l’entendre.
Simplement, le locataire se rendra compte si son propriétaire lui a présenté un devis avec un montant X là où manifestement cette prestation s’élève plutôt à un montant Y moins élevé.
Et là, dans ces conditions, le locataire aura un regard éclairé sur le devis du propriétaire.
Sans ça, comment « estimer » un seul devis ? Comment estimer si son montant est juste ou manifestement disproportionné ? Combien ça coûte traditionnellement du papier-peint de telle qualité à faire poser sur tant de m² ?
Vous comptez sans doute, seborga, sur le fait que votre locataire n’en a pas la moindre idée...
« Oui, c'est difficile de comprendre les devis parce qu'il y a des termes non accessibles au premier quidam... parce que les métrés sont présentés de façon obscure, mais ces habitudes d'artisan ne sont pas la faute aux propriétaires ! »
C’est que ce n’est pas la faute aux locataires non plus voyez-vous...
On est tous d’accord que compte-tenu du fait que, s’il y a eu des dégradations non-réparées de la part d’un locataire, celui-ci devait néanmoins restituer le bien dans un état d’usage.
C’est donc que l’on est tous d’accord pour dire que pour évaluer la compensation financière du propriétaire, il fallait tenir compte de la vétusté.
Simplement c’est complètement différent de commencer une négociation sur la vétusté sur la base d’un devis de 800€ que sur la base d’un devis de 700€. C’est juste 12,5% moins élevé... Et si la base est 600€, 500€ ?...
Et si la base est 800€, et bien c’est parfait, là le locataire peut partir là-dessus pour négocier la vétusté et refuser de régler le montant total du devis. Simplement, il s’est renseigné, il a comparé, il est sûr que le propriétaire lui présente une base cohérente.
Et on n’a pas à dire aux locataires qu’ils ne peuvent le faire. C’est insupportable vos soi-disant conseils à ce sujet car ils ont tout intérêt à le faire au contraire. Ce n’est pas au propriétaire d’en définir unilatéralement le montant du dédommagement en le laissant dire « J’ai un devis de tant, vous me devez donc tant. Je vous ai donc retenu tant. »
Lorsque j’évoque les rouleaux de papier-peint apporté par le propriétaire, je me mets dans la situation d’un locataire qui s’apprête à quitter les lieux. Pas de celui qui a déjà quitté les lieux ou qui est en train de réaliser son EDL de sortie, ou du locataire qui arrive dans les lieux et à qui on demanderait de procéder lui-même aux réparations. Ce serait scandaleux, on est bien d’accord.
En tant que sortant, si j’ai tâché le papier-peint, je préférerais que mon propriétaire me laisse quelques rouleaux et remettre en état plutôt que de devoir refaire toute la pièce avec un autre papier-peint ou le laisser m’imposer un prestataire pour le refaire à mes frais.
Je n’ai jamais dit qu’un locataire pouvait, après avoir fait son EDL de sortie, revenir faire des travaux dans son ancien logement.
Ma phrase sur des devis estimant la vétusté par le remplacement d’un produit cassé par un produit « usé » comme un robinet rouillé ou du papier-peint jauni était parfaitement ironique ribouldingue. Vous ne pensez tellement qu’à démonter, que vous n’en avez pas perçu ce sens.
C’était pour dire le contraire, donc ; parce qu’évidemment un devis s’attachera à remplacer forcément par du « neuf ». Le propriétaire s’attachant ensuite simplement à en réclamer le montant total au titre de son dédommagement (on n’envisagera la vétusté que si mon locataire commence à m’en parler... Et encore… Et il n'a en tout cas certainement pas à venir remettre en cause mon unique et sacré devis puisque de toute façon il n'a plus les moyens d'en produire un autre et de toute façon il n'est pas capable d'en comprendre le contenu ! Sacrés artisans !) |
sbx
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 00:28:09
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Citation :
Initialement posté par sbx
J’en déduis donc que le propriétaire de pititourson a unilatéralement défini le montant de son dédommagement, ce que je considère comme parfaitement anormal.
bonjour sbx,
J'ai tout lu !
Mais je n'interviens pas sur l'ensemble, juste sur un point:
Vous semblez convaincu que la retenue sur le DG résulte d'une négociation contradictoire bailleur/locataire ce qui n'est pas dans les textes.
La loi dit simplement que le DG doit être restitué au locataire "déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur (...) sous réserve qu'elles soient dûment justifiées". C'est tout.
Donc c'est bien au bailleur de définir unilatéralement la déduction et à personne d'autre. Le bailleur n'a ni à discuter de façon contradictoire ni à négocier. Il doit justifier. Ce n'est qu'après que le locataire peut contester, par les voies légales.
Il ne faut pas confondre l'EDL, qui est contradictoire, avec le montant de la retenue, qui lui est de la responsabilité entière du propriétaire et dont il peut avoir à répondre devant une une juridiction.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 08:37:44
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Citation :
Je ne suis pas par contre d’accord quand on dit que ce devis « suffit au propriétaire pour justifier de son préjudice ».
Je ne suis pas non plus d’accord que face à un devis présenté par un propriétaire « la seule réclamation que vous puissiez faire serait sur l'absence de calcul de vétusté ».
Je ne suis pas d’accord parce que, tout d’abord, ce qui permet de justifier que le propriétaire a subi un préjudice c’est l’EDL de sortie où les deux parties conviennent (c'est-à-dire s’entendent toutes les deux en signant le document) qu’il y a eu une dégradation causée par le locataire et qu’il va devoir en dédommager son propriétaire.
Si j'ai laissé planer un doute par mes propos, doute que vous retranscrivez ici, je vais le lever:
Il n'est pas question de contester sur le fait que les travaux n'ont pas été fait, et j'insiste bien sur ce point. C'est ofrt bien que vous le dites aussi finalement.
Il n'est pas question de contester sur le fait qu'il est fourni un devis et non une facture. C'est fort bien que vous l'écriviez.
Il n'est pas question de contester sur le principe que la retenue résulte pas d'une négociation, et cela vous ne l'écrivez pas. Voir le post de martin Gal au-dessus du mien.
Il est possible de contester sur le calcul de la vétusté. J'insiste lourdement sur ce point, c'est en géénral celui sur lequel iul y a le plsu a gagner.
Il est toujours possible, sur ce même principe de la vétusté, de contester une réparation globale alors que la dégradation est très locale. Je l'ai ré-expliqué plusierus fois, mais vous n'avez pas l'air convaincu que c'est aini qu'il faille faire. Dommage.
C'est pourtant ce qui a le plus de chance de réussir au locataire, et DE PLUS de montrer la malhonnêteté du propriétaire ou pour le moins sa méconnaissance des textes légaux, ce qui est fort embêtant pour lui.
Si j'agis en tant que locataire, je ne me prive pas de la faire;
C'est enfin une évidence qu'il faille, en dehors de ces voix-ci, CONTESTER des dégradations non constatées dans l'EDL contradictoire.
Mais je le répète, ce n'était pas la question de pititourson.... Il ne faut pas oublier la question posée.
Citation :
Soit les deux parties estiment contradictoirement, lors de la rédaction de cet EDL, que le dédommagement se chiffrera à « tant d’€ » et que cette somme sera déduite du DG en plus des autres sommes qui resteraient à couvrir.
Non, l'EDL n'est pas fait pour cela.
Cette manière de fiare n'est pas légale ni surtout imposée ni suggérée.
Elle ne peut résulter que d'un accord entre les deux parties, mais de plus, en cas de désaccord sur le chiffre, ce ne serait pas un motif logique de refus de l'EDL.
Ce genre de comportement ne risque que d'augmenter les frais pour le locataire en imposant du coup un EDL par huissier non nécessaire si les deux parties étaiaent d'accord sur les dégradations.
Mauvais conseil...
Si l'EDL contradictoire est impossibel, et qu'il est fait par huissier, pensez vous que l'huissier va faire une estimation des dégats?
Evidemment que non.
L'évaluation des dégradatiosn résulte de devis ou de factures ET d'un calcul de vétusté. POINT.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 nov. 2008 08:43:34 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 08:49:01
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Citation :
un devis s’attachera à remplacer forcément par du « neuf ». Le propriétaire s’attachant ensuite simplement à en réclamer le montant total au titre de son dédommagement (on n’envisagera la vétusté que si mon locataire commence à m’en parler...
Et encore… Et il n'a en tout cas certainement pas à venir remettre en cause mon unique et sacré devis puisque de toute façon il n'a plus les moyens d'en produire un autre et de toute façon il n'est pas capable d'en comprendre le contenu ! Sacrés artisans !
Je remplace un robinet cassé par un robinet qui fonctionne.
En tant que propriétaire, je paye 80% de la réparation puisque la vétusté fait que le locataire qui l'a cassée n'en paye que 20%
J'achète du neuf, garanti pour 15 ans.
Ou est l'arnaque?
En l'occurence, je ne suis pas forcément 'heureux' de payer 80% d'une somme que je n'avais pas prévue, parce que mon locataire m'a dégradé 'mon' robinet.
Pour le reste, je n'ai jamais dit qu'un locataire était incapable de lire uen devis, la, désolé, je ne vous suis pas, et j'ai du mal a comprendre votre 'humour'... |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 09:43:46
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C'est moi qui ai dit que les devis étaient très difficiles à lire, mais il me semble que ma phrase pouvait laisser comprendre que c'est très difficile à lire pour tout le monde (y compris pour moi dont une partie du métier est de lire des devis !).
Je voulais exprimer que devant le devis, le locataire est bien en mal de pouvoir juger de sa pertinence, bien en mal de comprendre si tout ce qui est écrit ne concerne que la dégradation dont il doit réparation ou si cela englobe d'autres choses. Je ne traitais pas le locataire d'idiot, je constatais qu'il est pris au piège et que la loi n'a pas trouvé le moyen de le protéger sur ce point là |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 16:37:07
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Bonjour,
Merci pour vos précisions.
Donc l’unique devis d’un propriétaire, qu’il présenterait pour des réparations locatives, n’est pas contestable dans son contenu ni son montant ?
Il reste au locataire uniquement la négociation sur la vétusté ?
Une autre question : imaginons un logement loué avec cuisine équipé. Durant mon occupation, j’ai cassé maladroitement un support dans la porte du réfrigérateur qui commence à dater un peu. Cela ne l’empêche pas de fonctionner. Ce modèle n’est plus sous garantie et n’est plus fabriqué.
Le support n’est pas réparable et la pièce ne peut plus être trouvée en SAV.
Le bailleur entend bien se faire dédommager, mais comment faire ?
Merci à vous, |
sbx
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 10:39:37
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Citation :
Initialement posté par sbx
imaginons un logement loué avec cuisine équipé. Durant mon occupation, j’ai cassé maladroitement un support dans la porte du réfrigérateur qui commence à dater un peu. Cela ne l’empêche pas de fonctionner. Ce modèle n’est plus sous garantie et n’est plus fabriqué.
Le support n’est pas réparable et la pièce ne peut plus être trouvée en SAV.
Le bailleur entend bien se faire dédommager, mais comment faire ?
Merci à vous,
Si le modèle n'est plsu fabriqué, je pense qu'il doit deja avoir qqs années.
Mettons trois au moment de la sortie du logement.
Pour le bailleur, cela se passe de la facon suivante:
1/ il propose un devis d'un réparateur. Le locataire va en payer environ 50% à 70% selon l'estimation de vétusté
2/ Il remplace le frigo. Il propose un devis.
Ce devius n'est PAS ACCEPTABLE sauf à ce que le propriétaire démontre que le rempalcement est moisn cher que le remplacement.
Un tel frigo vaut 350 euros par exemple.
Il aura du mal à démontrer que la réparation vaut plus de 200 euros, et le locataire aura a mon avis aisément raison s'il faut aller au tribunal.
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Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:02:30
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Citation :
Donc l’unique devis d’un propriétaire, qu’il présenterait pour des réparations locatives, n’est pas contestable dans son contenu ni son montant ?
Ce n'est pas exactement ce que nous avons tenté d'expliquer.
On regarde d'abord ce qui est "à chiffrer" en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie. Cela permet de donner les "limites" à la prestation de réparation et de donner les indications pour savoir comment analyser ce que le propriétaire pet retenir sur le dépôt de garantie.
Ensuite, on tente de comprendre le devis, là, c'est loin d'être toujours simple à cause des jargons utilisés par les artisans et parce qu'ils précisent rarement bien les localisations de ce qu'ils prévoient dans leurs devis. Là, propriétaire + locataire seront souvent bien en peine de bien savoir comment interpréter le devis. Là, effectivement, le propriétaire va "pousser" à tout prendre en compte et le locataire va "pousser" à ne pas trout prendre en comte. Personne en leur interdit de se parler et de négocier. Mais c'est vrai que le propriétaire est en position de force dans ce type de négociation.
Rien n'empêche le locataire de contester la façon dont le propriétaire exploite le devis, rien n'empêche le locataire de déclarer que le devis qu'on lui oppose est "hors de prix", mais rien ne lui permet de faire faire un autre devis, puisqu'il n'a pas la possibilité de revenir sur les lieux ou d'y faire revenir un prestataire à sa demande. Rien n'interdit au propriétaire d'accepter de laisser entrer un prestataire commandité par le locataire sorti pour faire le devis des réparations des dégradation. Ne rêvons pas , peu de propriétaire vont se compliquer la vie ainsi puisqu'ils n'y sont pas obligés.
Ceux qui prétendent qu'on peut faire faire un devis sans laisser l'artisan (ou un maître d'oeuvre) se rendre sur les lieux sont des utopiques. Aucun professionnel sérieux ne chiffre ce type de prestation sans aller sur les lieux voir ce qu'il y a exactement à faire.
Donc le locataire n'a pas oupeu de marge de manoeuvre pour discuter des devis "justificatifs" présentés par les propriétaires. C'est pourquoi il est "pas sympa" de faire croire aux locataires sortant qu'ils ont des marges de manoeuvre.
ans le cas de pititourson, puisque qu'il n'a pas donné assez d'information sur le fil de discussion, nous ne pouvons que lui indiquer l'éventualité de faire valoir de la vétusté parce qu'effectivement, n'ayant pas connaissance de l'ampleur des dégradations, nous sommes incapables de comprendre si 800 e est ou pas cohérent avec les réparations à faire.
Mais bien entendu que s'il a de quoi analyser le devis plus avant, il peut faire valoir sa pertinence par rapport aux états des lieux. En revanche, il n'a aucune possibilité de contester en raison de la non réalisation des travaux, il n'a aucune possibilité de faire établir, sans le consentement du propriétaire un devis de "contre-proposition.
Citation :
Une autre question : imaginons un logement loué avec cuisine équipé. Durant mon occupation, j’ai cassé maladroitement un support dans la porte du réfrigérateur qui commence à dater un peu. Cela ne l’empêche pas de fonctionner. Ce modèle n’est plus sous garantie et n’est plus fabriqué.
Le support n’est pas réparable et la pièce ne peut plus être trouvée en SAV.
Le bailleur entend bien se faire dédommager, mais comment faire ?
J'ai compris que vous parlez des accessoires de portes de frigo, genre boîte à beurre, boîte à oeufs ou casier à poser les bouteilles. Oui, ce type de cas est délicat mais il n'exonère pas le locataire partant d'assumer le prix de sa dégradation. Le locataire sortant ne sera pas redevable d'un frigo neuf. Comprenez quand même que même si le frigo fonctionne, c'est quand même pas agréable, depuis cette "casse" d'être privé de la fonction de la pièce cassée. Il demande à un réparateur d'électroménager de lui indiquer le le montant d'une pièce analogue pour un appareil analogue.
Il peut également demander à un réparateur d'électroménager s'il peut lui faire un devis pour "adapter" une pièce disponible sur le marché.
S'il n'obtient rien pas ces 2 méthodes, il fait établir un devis pour la fourniture et livraison d'un frigo neuf, compris retrait de l'ancien. Il calcule la vétusté, il applique une autre décote car l'ancien frigo peut éventuellement être revendu pour 30 à 50 €. Et c'est la prise de tête car il est difficile d'évaluer correctement la vétusté d'un frigo. Des assureur les considèrent comme ayant perdu toute valeur à partir de 8 ans. Je connais un frigo de 54 ans qui marche encore parfaitement, et pour lequel il a été possible de remplacer la poignée (qui fait "serrure") et le joint de porte (non magnétique) au bout de 45 ans. je connais des frigos qui ont rendu l'âme définitivement (moteur grillé ou thermostat devenu ingérable) au bout de 15 ans.
Je connais également beaucoup de propriétaires qui renoncent à faire une imputation sur le DG pour un truc pareil car ils calculent rapidement que ce truc n'apportera une imputation que de 20 à 30 € alors que pour en apporter les justificatifs, ils vont dépenser plus de 100 € et des dizaines d'heures, qu'ils ne pourront même pas déduire de leurs revenus fonciers.
Je connais également des locataires qui se creusent la tête et qui réussissent à remplacer le support cassé par un bricolage plus ou moins joli, mais correct, en utilisant uniquement les encoches, sans clous ni vis, ni colle. Et là, le propriétaire, il ne peut même pas citer de dégradation à l'état des lieux de sortie.
Je connais également des locataires qui imaginent qu'ils seront forcément dédouanés de leur responsabilité en disant au propriétaire que le frigo était "de la merde" et qu'ils regrettent amèrement d'avoir dû se séparer de leur si bel appareil et d'avoir dû faire avec cette camelote le temps d'occupation des lieux. Ceux-là se trompent. A ceux-là je réponds que je n'ai pas à entrer dans ces considérations et qu'ils n'avaient qu'à chercher un autre logement et qu'il était facile de trouver un autre locataire s'ils n'en avait pas voulu.
C'est-y plus clair dans votre tête ? |
seborga1 |
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poupix4
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:53:18
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c'est vrai, il y a des proprio qui renoncent à imputer des bricoles, moi meme, (elements cuisines amenage, ou de salle bain)à cause du calcul vetuste, et des chicanes avec le loc,
mais je m'inquiete en cas de grosses reparations suite à casse sur portes entree des studios, ou fenetres(les miennes sont recentes 8 ans) avec maintenant 1 mois de caution en vide pour nouveaux baux....... ou alors si un chat ou chien griffe murs et endomage placo et peinture!
meme si c'est deductibles des revenus fonciers l'addition est salee, il faut reparer et payer les entreprises!!!et pour recuperer les sommes sur le locataire fautif????
là , je vois rien que du bonheur!!!
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poupix4 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 15:47:05
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Citation :
Initialement posté par seborga1
[quote]
Donc le locataire n'a pas ou peu de marge de manoeuvre pour discuter des devis "justificatifs" présentés par les propriétaires. C'est pourquoi il est "pas sympa" de faire croire aux locataires sortant qu'ils ont des marges de manoeuvre.
seborga, il faut compléter votre réponse car le locataire peut parfaitement contester le montant de la retenue et des devis. Il peut le faire par LRAR au bailleur puis par saisie de la CDC puis au TI. C'est justement parce que le locataire a à sa disposition ces voies de recours (très efficaces) que le propriétaire est seul responsable des devis qu'il présente comme justificatifs. |
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