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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
 Posté - 09 févr. 2009 : 17:28:41
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Ce sont 2 choses différentes, on a pas forcément le choix entre louer et vendre, il faut pouvoir assumer à côté... Mais bon si vous le dite
Pour le reste je n'ai pas vu de baisse de la matière première en bout de chaine, vu les difficultés des entreprises à emprunter, elles vont accroitre leurs marges.
Vous avez raison,sur le troisième point notament avec les lois Robien, certaines prestations réalisées sont de piètres qualité et posaient déjà des problèmes d'occupation avant la crise.
Pour le reste, je ne comprends pas ce qui expliquerait la baisse de la demande alors qu'à côté plus personne n'achète, je ne dis pas que la location a de beaux jours devant elle, mais je ne crois pas que ça puisse aller dans le bon sens.
Pour moi il va ya avoir plus de demande de location car c'est pas le moment d'acheter. Vu les difficultés actuelles, je ne pense pas que les banques prennent le risque de préter pour du locatif, vous n'avez qu'a regarder certains post du forum. Donc au contraire, des demandes qui vont augmenter et une offre qui aura du retard.
Et papanoel, l'immobilier est toujours surévalué c'est vrai, sauf que des marges existent puisque la demande s'est retournée. Maintenant c'est à chacun de négocier... Les bonnes affaires elles sont dans le fait que si vous aviez acheté y'a 8 mois vous n'aurez pas payé le même prix |
GREG |
Edité par - GROEG le 09 févr. 2009 17:59:08 |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 13:40:02
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Personnellement, je rejoins l'avis de Marc et anticipe une baisse des loyers. La crise va se dérouler en plusieurs phases. Le plus dur c'est d'anticiper la durée de chacune des phases :
1ère phase : baisse des prix : le marché est destabilisé. Vendeurs et acheteurs ont perdu leurs repères. Il se crée alors mécaniquement une pression sur l'offre de logement en location. En effet, les acheteurs potentiels sont écartés ou s'écartent du marché de l'achat et se reportent alors sur la location.
On a alors une baisse des prix de vente et une hausse du prix à la location.
2ème phase : la panique s'accentue mais celle-ci est attendue. La baisse des prix de vente s'accélère sous la rumeur. Les acheteurs reviennent à l'achat sur les biens et on observe à la fois une baisse des prix à la location et une baisse des prix à l'achat. C'est l'effet boule de neige ou éclatement de la bulle.
3ème phase : retour à l'équilibre
Pourquoi ne pas acheter : en prenant le temps de réfléchir, dans une phase d'incertitude : vous serez gagnant à tous les coups!!!
Enfin, la théorie du "je vends moins cher mais j'achète aussi plus cher" me semble un peu simple et dénuée de tout intérêt. |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 15:55:15
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sauf que pour la location, il y a une inertie due aux contrats de bail. Le loyer est fixé en partie par ce qu'en attend un propriétaire mais également par les tarifs à la location des biens équivalents, et ce pour 3 ans renouvelables. Alors à moins que tout le monde change sans arrêt de logement histoire que tous les baux se renouvelent en même temps je ne vois pas comment les loyers peuvent baisser, surtout que l'offre reste inférieure à la demande.
Par contre avec la recession qui arrive, je pense que même si d'aventure la hausse des loyers venait à se stopper, la part qu'elle représente par rapport aux revenus des ménages risque d'augmenter.
En gros la phase 2 je n'y crois qu'a moitié ou alors en zone rurale peut être...
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GREG |
Edité par - GROEG le 10 févr. 2009 15:57:44 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 16:30:10
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Citation :
surtout que l'offre reste inférieure à la demande.
Ca, il va falloir le prouver !
Ce n'est certainement pas vrai partout, et pas dans les régions où le Robien a poussé comme champignons (Montauban, Angoulême...)
Vous répétez fort correctement les slogans martelés par ceux qui font leur beurre de l'immobilier, mais ces assertions sont bien souvent erronées.
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 21:52:57
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Citation :
surtout que l'offre reste inférieure à la demande.
Ca, il va falloir le prouver !
Si les prix baissent actuellement, c'est justement par ce que c'est le contraire.
Nous avons un stock d'acheteurs certes, mais fait voir qu'ils veulent des maisons à 250k quand les vendeurs en demandent 400k. Il existe un énorme décalage entre l'offre et la demande. La demande est faible actuellement, et l'offre augmente tous les jours. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 08:47:06
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Nous avons un stock d'acheteurs certes, mais fait voir qu'ils veulent des maisons à 250k quand les vendeurs en demandent 400k. Il existe un énorme décalage entre l'offre et la demande. La demande est faible actuellement, et l'offre augmente tous les jours.
Oui
Et ça restera bloqué tant que l'offre n'est pas en adéquation avec la demande. Mais la baisse des prix par les vendeurs ne constitue pas la seule manière de rééquilibrer la situation car les achereurs pourraient accepter de payer un peu plus cher si ils ont l'assurance de pouvoir supporter le sur-cout à terme.
Tant que la crise économique persiste, les acheteurs n'auront pas cette assurance et ceux qui veulent vraiment vendre pendant la crise n'ont d'autre choix que de baisser leur prix.
Si la crise dure très longtemps nous verrons peut-être s'instaurer des systèmes de transactions visant à partager les risques entre le vendeur et l'acheteur, mais c'est encore trop tôt pour que de tels systèmes voient le jour. |
Dominique |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 10:50:52
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C'est vrai que les assurances "moins value à la revente" reviennent à la mode.
Effectivement pour les biens de cet ordre de prix (350-400K€) les marges négociables sont colossales car dans la plupart des cas, ils nécessitent une revente d'un bien, préalable à l'achat (dans la conjoncture actuelle, c'est tout de même pas gagner)
Par contre pour les biens de l'ordre de 200 - 250K€ (affichés) la marge est réduite car cette fouchette correspond également au budget moyen des primo accédants.
Ce que j'essaye de dire c'est qu'effectivement les biens les plus chers vont se casser la figure, mais cette perte de vitesse risque d'être peutêtre "moins catastrophique" pour les biens "plus accessibles".
Sauf si peut être une baisse des loyers est constatée. Dans ce cas le prorata mensualité/loyer va peut être amplifier une chute dans cette fourchette de prix. Mais j'ai quand même un doute sur l'imminence de cette baisse.
Pacha2 pour les appartement Robien, les offices HLM se frottent les mains et attendent le bon moment pour les acquérir pour une bouchée de pain. Ce qui veindra regonfler la part des logements sociaux et donc pas de réelle concurrence avec le parc privé.
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GREG |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 13:26:44
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GROEG,
Il est vrai que la notion du prix d'un logement par rapport au budget des ménages est importante.
En revanche, je ne comprends pas l'argument sur le contrat de bail. Celui-ci peut-être dénoncé à tout moment.
Cordialement |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 13:34:40
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Citation :
Initialement posté par GROEG
Par contre pour les biens de l'ordre de 200 - 250K€ (affichés) la marge est réduite car cette fouchette correspond également au budget moyen des primo accédants.
Ce que j'essaye de dire c'est qu'effectivement les biens les plus chers vont se casser la figure, mais cette perte de vitesse risque d'être peutêtre "moins catastrophique" pour les biens "plus accessibles".
C'est ce que je constate. Les maisons à 250k se vendent, mais pas celles à 450k. Mais ce n'est pas pour autant que ces maisons à 250k n'ont pas baissé, elles se vendaient 15/20% plus cher il y a 12/18 mois. |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 13:47:29
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Citation :
Initialement posté par GROEG
Pacha2 pour les appartement Robien, les offices HLM se frottent les mains et attendent le bon moment pour les acquérir pour une bouchée de pain. Ce qui vendrai regonfler la part des logements sociaux et donc pas de réelle concurrence avec le parc privé.
Concernant les offices HLM, pas si certains que cela, alors que la situation est plus complexe pour eux.
Les offices HLM se frotteraient les mains si effectivement elles pouvaient se débarrasser plus facilement de leurs parcs immobiliers vétustes (pour ne pas dire parfois insalubres), en foutant les mauvais payeurs à la porte plus facilement encore, et en gardant les locataires avec surloyers par rapport aux conventions.
La crème de la crème reviendrait effectivement à poser les droits de préemptions sur les vieux HLM de plus de 30 piges et qui ne trouvent pas preneur en offre d'achat primo-accédants : certaines mairie se frotteraient effectivement les mains, surtout les mairies avec un fort taux de population à problèmes sociaux : J'ai toujours adoré l'hypocrisie qui consistait a définir un quartier populaire, alors qu'il s'agit dans les faits d'un regroupement communautaire et sur le terrain d'un regroupement ethnique (multi-culturel pour rester politiquement correcte).
Une fois ces opérations de préemptions faites, nul doute que les sociétés HLM se placeraient comme gestionnaire de nouveaux HLM neufs (moins de 10 ans) évidement hors gestion PLAI (ou autres conventions pour minima très sociaux) en rachetant à moindre coût les surplus invendus de ROBIEN, BORLOO, etc... au prix du marché le plus bas...
Bref, les places d'hébergements temporaires durables à caractère d'urgence sociale ne sont pas prêts de disparaitre. C'est bien l'exemple ce que l'on appel une situation pérenne comme on dit dans certains couloir, non ? |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 13:03:46
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Scorpion, c'est qu'elles étaient déjà trop cheres il y a 12-18 mois. Les appetits se calment mais j'ai tout de même un doute sur le fait que les vendeurs "perdent de l'argent" pour moi ça reste du manque à gagner c'est tout.
Yanis, dans la situation d'attente actuelle, si on suit le raisonnement de certains, la grande majorité des baux en cours seront renouvelés puisqu'il vaut mieux louer... Donc au pire "des augmentations" de 0% des loyers avec des mêmes locataires à long termes...
Quand au fait que les vendeurs ne trouvant pas d'acquéreurs décident de mettre en location, ça reste à prouver car ça coute de l'argent, c'est risqué et c'est imposable en plus...
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GREG |
Edité par - GROEG le 12 févr. 2009 13:06:32 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 21:30:13
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Citation :
Initialement posté par GROEG
Quand au fait que les vendeurs ne trouvant pas d'acquéreurs décident de mettre en location, ça reste à prouver car ça coute de l'argent, c'est risqué et c'est imposable en plus...
Tout dépend du statut du bailleur et de sa situation.
Ce qui est imposable, c'est le revenu foncier dont le bailleur déduit ses charges. Si le bailleur a encore un crédit en cours sur le bien, il peut même constater un déficit foncier déductible de ses revenus sous conditions.
Le statut de LMNP et les apports en SCI permettent aussi de minimiser l'imposition.
Les risques principaux sont ceux des impayés et de devoir vendre dans l'urgence un bien occupé. Ils ne sont pas équivalents selon que la location s'effectue en meublé ou nu.
Une idée déjà évoquée pour inciter les propriétaires à mettre en location serait de créer un modèle de bail intermédiaire entre le meublé et le 3-6-9, ce qui ne serait pas en opposition avec les attentes de certains locataires en attente de conditions favorables pour accéder à la propriété. En allant un peu plus loin dans le raisonnement, on peut imaginer de coupler ce nouveau type de bail avec une option d'achat qui permettrait au locataire, à l'issue du bail, de convertir une partie des loyers versés en apport personnel et au bailleur de conserver définitivement les mêmes loyers en cas de refus de l'option par le locataire.
J'arrête là car on entre déjà dans un système de partage du risque. Il faudra encore un peu attendre pour en arriver là. |
Dominique |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 09:32:33
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Non c'est pas idiot...
Les loyers sont toujours à fond pardus pour les locataires. Et vu les niveau actuels (et antérieurs), ça pourrait être une bonne proposition. Je vais pas raconter ma vie, mais dans notre cas les propriétaires divorcent et veulent vendre la maison à la fin du bail, donc pour nous c'était la porte en juillet... Le bien ne nous déplaisait pas mais un peu au dessus de notre budget. Donc on a été voir ailleurs. Peut être qu'avec ce type de montage et en faisant un effort des 2 côtés on aurait pu trouver un accord...
Par contre je ne vois pas trop en quoi ça partagerait le risque? Au pire des cas ça reste de la location comme elle se fait actuellement... Ou y'a un truc qui m'a echappé. |
GREG |
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alex75011
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 09:45:37
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Citation :
Initialement posté par sleidia
Personnellement, je ne comprends pas du tout.
Qu'est ce qui peut forcer les propriétaires à vendre en pareille période?
Quelqu'un voudrait bien faire mon éducation en la matière?
Merci :)<
Une des causes:
Les crédits relais !!!: ces subprimes à la française ...
il y aurait 100 000 crédits relais en cours actuellement en France. Le marché n'est pas prêt de remonter!
La responsabilité des AI va être mise en cause sur ces endettements.
Sur l'obligation de conseil
"L'agent immobilier a un devoir de conseil sur le prix du bien mis en vente."
Les assurances des Agents vont flamber en 2009 donc investissez dans les actions des assurances plutôt que dans l'immobilier
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 09:56:09
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Citation :
Initialement posté par alex75011
Les crédits relais !!!: ces subprimes à la française ...
il y aurait 100 000 crédits relais en cours actuellement en France. Le marché n'est pas prêt de remonter!
La responsabilité des AI va être mise en cause sur ces endettements.
Sur l'obligation de conseil
"L'agent immobilier a un devoir de conseil sur le prix du bien mis en vente."
Je souligne au passage que l'AFUB recherche des témoignages pour monter un dossier collectif.
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zébuzoif
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 18:09:22
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D'autres raisons :
- La famille s'agrandit... besoin d'une chambre supplémentaire...
Je vends pour acheter plus grand...
- J'ai un lotissement de 40 parcelles qui pousse dans le champ à côté de ma belle maison... je vends car j'ai pas envi de me retrouver avec 150 nouveaux voisins...
- On parle de plus en plus lors des AG d'une réfection complète de la toiture ou de la façade de mon immeuble... je vends pour éviter de mettre la main à la poche...
- Je supporte plus mes voisins... c'est des tapiches, ils brayent toutes la journée, leurs gosses sont exécrables et mal élevés... je vends pour éviter d'avoir sortir le fusil... 
- etc...
- etc...
- etc...
Bref, y'aura toujours des vendeurs... toujours des acheteurs...
Et toujours des blaireaux pour rester en location !...
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Edité par - zébuzoif le 13 févr. 2009 18:11:36 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 18:41:08
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Citation :
Initialement posté par zébuzoif
Et toujours des blaireaux pour rester en location !...
Et toujours une grande majorité d'agents immobiliers comme vous qui sont stupides. Où va le monde ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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zébuzoif
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 18:45:06
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???
Tout à fait pertinent comme remarque ! Félicitation ! Vous faite preuve d'une grande intelligence... vous...
Au fait, qui est stupide ?! 
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zébuzoif
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 18:47:40
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Dois-je en conclure que vous faites parti de ces "blaireaux" ?
Oui... sans doute ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 18:48:55
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Citation :
Initialement posté par zébuzoif
Au fait, qui est stupide ?!
Le blaireau d'agent immobilier que vous êtes. Vous voulez peut être que je déterre le fil où vous vous assoyez sur une certaine déontologie de la profession d'intermédiaire titulaire d'un mandat ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Pourquoi les propriéraires vendent?
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